碧桂园集团房地产成本核算指导
房地产开发企业成本核算指导
房地产开发企业成本核算指导背景介绍房地产行业是中国经济中的关键产业之一，对于推动城市经济和促进社会发展具有重要作用。
然而，房地产开发过程中，企业需要面临一系列的成本，如土地成本、建筑成本、管理成本等。
因此，为了更好的管理成本，提高企业经营效益，下面我们就来详细了解一下房地产开发企业成本核算指导。
什么是成本核算？成本核算是指企业对生产过程中所发生的各项费用进行核算以及管理的过程。
对于房地产开发企业来说，成本核算主要包括土地成本、建筑成本、管理成本、销售成本等。
成本核算对于企业的经营管理和决策具有较大的影响，因此，必须加强成本的核算和分析，以更好地掌握企业的经营状况。
成本核算的重要性1.为企业开展精细化管理提供基础成本核算是企业进行精细化管理的前提，只有对各项成本进行全面核算和分析，才能够精确地了解企业的生产成本、管理成本等情况，并有针对性地开展管理工作。
2.评估企业的盈利能力通过对各项成本的核算，可以了解企业的盈利状况，避免企业投资过度或经营不畅导致亏损的情况发生。
3.指导企业经营决策成本核算可以帮助企业掌握生产和经营的费用状况，并在此基础上开展有针对性的经营决策，从而更好地推动企业的发展。
房地产开发企业成本核算指导1.土地成本的核算房地产开发企业的土地成本通常包括土地使用费和土地增值税等，因此在进行土地成本核算时，需要根据实际情况进行分析和计算，将土地成本纳入到企业的成本中，以便更好地掌握经营状况。
2.建筑成本的核算建筑成本是房地产开发企业的主要成本之一，需要包括建筑材料、施工工具和人工等费用，因此在进行建筑成本核算时，需要计算各项费用，并根据实际情况进行分析。
同时，要注意与建筑质量的关系，经常进行质量检测工作，以确保建筑的质量。
3.管理成本的核算管理成本通常包括人员工资、办公费用和差旅费用等，对于房地产开发企业来说也是不可忽视的，因此在进行管理成本核算时，需要对各项费用进行细致的分析，以更好地掌握管理成本的变化和趋势。
《碧桂园集团关于规范房地产项目利息成本计算的制度》
《碧桂园集团关于规范房地产项目利息成本计算的制度》为规范集团房地产板块开发成本中银行借款利息和占用集团资金的内部计息（两种利息下文统称“利息”）的计算方法，同时合理反映项目开发建设的利息成本，现就利息的计算、分摊说明如下：一、利息的计算（一）旧项目（不参与成就共享的项目）开发成本中暂不计算利息。
但需要在所有成本计算表中单独备注列示土地历史成本、土地现时市价或者周边最近一期土地出让价。
最近几年均无土地出让的，请标注项目用地摘牌时间。
（二）成就共享项目利息=（∑每一笔自有资金投入×计息期间/365）×10% 自有资金投入：是指集团以任何形式向项目投入的资金，如注册资本、往来款、代付款等。
计息期间：已实现资金（不含贷款，下同）正回笼项目计息期间为项目每一笔资金投入至资金正回笼时点的时间间隔；未实现资金正回笼项目计息期间为项目每一笔资金投入至预计实现资金正回笼时点的时间间隔。
成就共享项目利息计算不再区分银行借款利息和占用集团资金利息，统称为“利息”。
二、利息的分摊针对成就共享项目，按照整个项目现金流状况计算出利息后，再将利息按项目规划总可售建筑面积进行分摊。
开盘前：在项目投资、定价和目标成本编制阶段，需要合理预计自有资金投入按年折算后的金额和计息期间。
开盘后：（一）若在某统计时点项目已实现资金正回笼，则依照上述条款的计算方法得出整个项目利息。
未开发用地、在建和积存部分应承担的利息等于整个项目利息减去已售出部分已承担的利息。
（二）若在某统计时点项目未实现资金正回笼，则依照上述条款的计算方法得出整个项目利息。
未开发用地、在建和积存部分应承担的利息等于整个项目利息减去已售出部分已承担的利息。
未实现资金正回笼的项目在每个统计时点均需要按照前述方法计算出整个项目利息，即滚动计算出最新的待分配利息。
三、特殊说明针对跨期利息成本分摊，原则上不允许前后期之间调节。
因别墅、洋房等产品的土地、建造成本投入不尽相同，各区域和项目在执行过程中可以根据各产品市场售价、成本情况设置不同的产品调节系数。
碧桂园成本管控方案
碧桂园成本管控方案碧桂园作为中国房地产市场的领导者之一，一直致力于打造高品质的房地产项目。
成本管控一直是碧桂园非常注重的管理方面，因此，碧桂园在成本方面有非常详细的管控方案。
1. 成本管控的重要性房地产开发过程中，一旦投入，资金往往无法回流，如果成本控制不好，就会导致浪费和损失。
因此，成本管控是项目管理的重要一环。
通过合理的成本管控，可以把房地产开发的成本控制在一个可接受的范围内，以保证项目的实现和获得良好的投资回报率。
2. 碧桂园的成本管控方案碧桂园的成本管控方案主要包括以下几个方面：2.1 研究成本构成建筑房屋成本构成主要由人材料、附加设备和机器设备三个部分构成。
为了准确控制成本，碧桂园首先研究这三个部分的成本构成，确定项目过程中的费用预算，并在执行过程中进行成本管控。
2.2 精细化预算除了在项目之前进行整体规划外，碧桂园还会对每一个小的过程进行详细的预算，对每一项建筑材料、设备、人工等费用进行详细的分解，同时制定详细的预算控制表，对预算超支情况进行警示。
2.3 项目组织架构调整碧桂园对项目组织架构进行调整，建立包括工程管理部门、物业管理部门、安全管理部门、财务管理部门、人力资源部门等部门的项目管控机制。
各个部门之间相互联系、互相配合，共同完成项目目标，同时对各个环节的成本进行管控。
2.4 引入先进的技术手段为了更好地控制成本，碧桂园通过引入先进的信息化技术和工具，实现对项目成本的实时监控和管理。
包括日常的财务审核和审批、财务数据的集成、对各个环节的集中监控等。
2.5 加强成本管控的管理意识碧桂园通过实施成本控制制度、加强人员培训和管理，提高团队整体素质和责任感，确保项目成本的全面管控。
3. 结论通过以上几个方面的措施，碧桂园在成本管控方面取得了良好的效果，将成本控制在一个可接受的范围内。
碧桂园始终坚持质量第一、成本控制的理念，不断加强成本管控工作，提升企业管理水平，不断推进企业发展，成为中国房地产市场的佼佼者。
【标准】碧桂园集团地产会计核算标准(年版)
目录第一章总则 (1)第二章适用范围 (1)第三章会计核算基本原则 (2)第四章主要会计政策、会计估计及核算原则 (8)第一节收入确认 (8)第二节成本计量 (36)第三节期间费用计量 (55)第四节借款费用资本化 (90)第五节税金的计量 (102)第六节货币资金的计量 (153)第七节往来款项的计量 (161)第八节股权投资的计量 (188)第九节自持物业的计量 (198)第十节借款的计量 (214)第十一节其他核算领域 (234)第一小节金融工具的确认和计量 (234)第二小节股份支付 (247)第三小节资产减值 (251)第四小节外币交易 (259)第五小节政府补助 (263)第六小节租赁 (270)第七小节或有事项 (289)第八小节关联方披露 (293)第九小节期后事项披露 (297)第五章附则 (301)附录一主要业务循环与会计科目对照表 (302)附录二会计科目与会计政策章节对照表 (304)第一章总则为了规范本集团会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，加强财务管理，根据《中华人民共和国会计法》、中华人民共和国财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则－基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)，制定本核算手册。
第二章适用范围本核算手册适用于本集团内所有从事房地产开发的企业。
本集团内房地产开发企业的会计人员应按照本核算手册的要求，对发生的经济业务事项办理会计手续，进行会计核算。
本集团内从事其他业务的企业（例如物业公司、装修公司等）可根据自身具体情况参照执行。
第三章会计核算基本原则一、总体原则1、会计年度会计年度为公历1月1日起至12月31日止。
2、营业周期本集团的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。
该营业周期通常大于12个月。
3、记账本位币目前本集团内所有公司的记账本位币为人民币。
碧桂园双湖城项目成本估算
碧桂园双湖城项目成本估算碧桂园双湖城项目成本估算一、项目背景介绍碧桂园双湖城项目是位于中国某地的一项房地产开发项目，由碧桂园集团负责开发和建设。
该项目旨在打造一个现代化、生态化的居住社区，提供高品质的住宅、商业和公共设施。
二、成本估算的重要性成本估算在项目开发过程中起着至关重要的作用。
通过对各项成本进行准确估算，可以帮助项目方制定合理的预算计划，避免资金不足或浪费。
同时，成本估算也有助于评估项目的可行性，确定投资回报率，并为决策者提供决策依据。
三、成本估算方法1. 直接成本估算：直接成本包括土地购置费用、建筑材料和劳动力费用等。
通过调研市场价格和与供应商谈判，可以获得准确的直接成本数据。
2. 间接成本估算：间接成本包括设计费用、管理费用和宣传推广费用等。
这些费用通常难以直接测量，需要根据经验和专业知识进行估算。
3. 风险成本估算：风险成本是指由于项目不确定性而导致的额外成本。
通过分析项目的风险因素，可以估算出相应的风险成本，并在预算中加以考虑。
四、碧桂园双湖城项目成本估算1. 直接成本估算：a. 土地购置费用：根据市场价格和土地面积，可以计算出土地购置费用。
b. 建筑材料费用：根据项目规模和建筑设计，可以预估所需建筑材料的数量和价格。
c. 劳动力费用：根据建筑施工周期和人员数量，可以计算出劳动力费用。
2. 间接成本估算：a. 设计费用：根据项目的规模和设计要求，可以与设计师协商确定设计费用。
b. 管理费用：包括项目经理、监理人员和其他管理人员的薪资、办公设备等费用。
c. 宣传推广费用：包括广告宣传、销售推广等费用。
3. 风险成本估算：a. 市场风险：通过市场调研和竞争分析，评估项目在市场上的竞争力和销售风险。
b. 法律风险：包括土地产权纠纷、建筑合同纠纷等法律风险，需要预留一定的法律费用。
c. 技术风险：包括施工技术、材料质量等方面的风险，需要预留一定的技术支持费用。
五、成本估算结果根据以上方法进行成本估算，可以得出碧桂园双湖城项目的总成本。
2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》
2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》总则1.1集团成本分摊原则、提高目标成本和动态成本准确性，特编制本细则。
1.2分摊执行“谁受益谁承担、紧前不紧后”原则。
1.3本办法适用于集团总部、各区域和各项目公司。
第一条分摊依据说明2.1 占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.2 建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
2.3 可售面积：指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积。
第二条分摊原则3.1工程成本分摊3.1.1按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的地上建筑面积分摊。
3.1.2收费与前期工程费用：场地平整按占地面积、其余按照总建筑面积分摊；3.1.3建造成本建安成本：按照各业态单体实际的成本；社区管网：按照总建筑面积分摊；公共配套：按照地上可售面积分摊；工程其他：按照总建筑面积分摊；3.2非工程成本分摊3.2.1费用及税金：管理费用：按照各销售业态的可售建筑面积分摊；营销费用：按照各销售业态的销售收入进行分摊；税金（不含所得税）：按照各销售业态销售价格对应的税率计算；3.2.2所得税：按照销售业态的利润总额的固定比例计算；3.2.3其他成本：物业管理启动费：根据业态类型，按照建筑面积分摊。
第三条分摊细则4.1公配的成本分摊4.1.1有产权公建配套设施：定义：指规划报建中性质定位商业，且可以办理独立产权的建筑物。
包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等。
分摊：其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。
但在计算成就共享等奖励之前区域和项目需以高于成本价处理此类资产。
否则需要调增成本。
酒店、IB国际学校等资产集团决定自持经营的除外。
4.1.2无产权公建配套设施：定义：指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。
分摊：所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅，按地上可售面积分摊。
2.5.1《碧桂园集团房产板块会计核算规范》
2.5.1《碧桂园集团房产板块会计核算规范》第一章总则一、目的为规范企业会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，根据《会计法》、《企业会计准则》及国家有关法律和法规，结合本企业的实际情况，制定本规范。
二、适用范围本规范适用于碧桂园集团内房地产板块各级企业，相关科目核算规范及口径同样适用于集团内其他各板块公司，若与各板块制定的相应规范/办法不同时，按各板块制定的相应规范执行。
三、职责集团总部财务资金部负责本规范的制定、解释、修改及检查执行；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向集团总部反馈。
第二章会计政策一、会计期间1.年度采用公历日期，即每年一月一日至每年十二月三十一日止；2.月度会计期间，为及时准确完成报表，须按集团规定的结账时间点完成结账。
二、固定资产折旧政策1.固定资产折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%。
2.折旧年限：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。
三、摊销政策1. 低值易耗品：领用时一次性摊销。
2. 长期待摊费用：开办费的摊销，在有预售收入的当年，一次性摊销转入当期损益；其他统一按三年摊销。
3. 无形资产：合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（但软件类除外，软件类统一按3年摊销）。
四、资产减值准备坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经审批处理。
存货跌价准备、固定资产减值准备、长期股权投资跌价准备等亦同。
五、收入确认时点标准原则上是按合同收楼日为确认收入的口径，但由于售楼合同约定业主可选择不同的付款方式，故确认收入的时间也有不同，现根据相关的情况做出指引如下：1.一次性付款方式：以合同交付日期（销售合同上所载的收楼日期）为收入确认的时间点，以合同约定的实际结算金额为收入确认金额。
2.分期付款方式：合同收楼日前收到的款项，在合同收楼日的当季度，将累计已收到的款项确认收入；合同收楼日前未收到的剩余款项，待实际收到款项的当季度确认收入。
国内标杆地产集团 成本管理_碧桂园动态成本检查要点及指引
累计成本追加率与季度过程预警整改完成 1 2 结果 合格率
经验与案例分享
提炼动态成本管控亮点，经成本管理部评估，得 到认可且推广
总分20分 1 、签证变更线上审批启动前的签证变更在启动前补录完成； 2 、自签证变更线上审批启动起，所有签证变更须在明源系统上事前审批和事后确认审批 。 3 、系统没有的签证变更支付进度款的，需补录后才能支付，系统没有的签证进入结算 的，先补录方才计入结算，按补录扣分：
3 、每月2 0 日前提交《动态成本分析报表》（明源系统月度回顾），《动态成本台账》 （五大台账），《动态成本及经营指标变动台账》， 每延迟1 天扣0.25分，扣分上限1分。
线上线下总成本金额一致
总分3分：精确到万元，不对应扣3分（含税金及所得税）
要求线上线下对应的合同、签证、变更、结算及 时准确录入、及时刷新并复核
对应考核的评分细则说明
序号 指标类 别
基础业务
具体要求
补充ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ明
现行评分规则
对应全成本考 百分制 核中10分值
签证变更闭合性
9
（线上审批启动后评）
《动态成 月度动态成本变动分析
10
本及经营 每月上报动态表附带对项目风险分析 指标变动
台账》
经营性成 1 1 本指标质 经营性成本指标质量
量
风险项指： 1 、政府所承诺的各项优惠条件无法或可能无法按合同执行； 2、因销售变化可能造成的成本增加或超支； 3 、项目所在地重大市场变化可能造成的成本增加或超支； 4、当地已出台可能造成成本增加或超支的相关政策； 5 、可能造成成本增加或超支的已出现的地基处理及不良地质； 6 、可能造成成本增加或超支的项目管控缺陷（如设计、工程管理存在的漏洞等）； 7 、其他可能造成成本超支的事项。 评估报告应明确（包括但不限于）：
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第1 页共40 页碧桂园集团房地产成本核算指导（V2.0 版）制度编码FR-1-2-1制度类型□核心业务流程■部门支持流程编写部门集团财务资金部审批人伍碧君总经理版本修改情况生效日期V1.0 版初稿（试行）2009-06-29V2.0 版1、对付款成本项目进行了修订2、新增了部分业态档案3、对核算对象划分口径进行了更新4、成本分摊针对自有物业的处理进行了规定5、对成本核算准则进行了调整6、增加成本财务接口业务规则2013-01-01碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第2 页共40 页目录第一章总则 (3)第二章成本核算的基本程序 (3)第三章成本核算的基础工作 (4)第四章确定成本核算对象 (7)第五章成本项及费用的核算 (11)第六章科目设置 (16)第七章成本的归集与分配 (18)第八章成本的结转 (34)第九章成本报表 (37)第十章成本财务接口业务规则 (37)第十一章附则 (40)碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第3 页共40 页第一章总则一、为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。
二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。
三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。
四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。
第二章成本核算的基本程序一、成本核算的基本程序确定成本核算对象设置会计科目和账簿归集开发成本费用结转完工产品成本结转完工产品的主营业务成本编制成本报表确定成本分配方法碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第4 页共40 页第三章成本核算的基础工作一、建立、健全原始记录制度（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料：资料名对应部门作用注意要点拿地阶段可行性报告投资管理部了解项目调研情况成交确认书投资管理部了解土地情况摘牌面积、土地款等土地合同投资管理部了解土地情况出让面积、土地款等与政府约定的其他资料投资管理部如会议纪要、红头文件等，了解土地情况注意土地出让过程中的特殊约定土地款、相关税费及补投资管理部成本归集的依据土地款发票是否齐全、合法、支付土地偿款等票据项目管理部费用对应土地使用证信息开发周期、开发计划项目管理部用于了解项目情况掌握开发范围和开发不同环节时间前期准备立项文件项目管理部土地增值税需要信息、资料了解立项范围、以及对应成本核算和销售苑区范围开发数据简表、型号表区域工程管理《开发数据简表》记录基底1、根据现有的施工许可证、国土证上面面积、室外车位面积、道路用地、绿化用地、总用地面所载的面积数据，核对《简表》的面积积、可售建筑面积、建筑面是否准确，并核对栋号是否齐全。
积等数据。
《型号表》记录部、项目管理2、项目推进各阶段所发生的成本，按当各苑区型号构成、不同型号部月开发数据简表中最新数据处理，以后的相关面积数据等，随着项更新数据时对以前的成本分摊不进行追目报建、预售、竣工，面积溯调整（重大差异除外）。
数据会进行相应更新。
均可作为成本拆分的依据。
世邦六证表项目总办附有该项目从土地到竣工由“土地办证清单”、“立项文件”、“建设工程规划许可证”、“建设工程的相关信息，划分成本对施工许可证”、“商品房预售许可证”、区域办公室象、成本拆分等均可参考上“竣工验收证”组成，应核对其是否准面相关信息确工程任务表项目总办参考其工程进度的安排工程任务安排因现场实际情况、公司策略等因素而改变，财务获得更新信息实际开工时间项目部部分苑区计划和实际开工时间差异较大，其成本分摊需用时间判断开工时间及对应的开工苑区范围明确自有物业与公共配项目管理部判断作为“固定资产”或分各苑区动工时,应向业务部门了解自有套设施范围摊成本进苑区的主要依据物业情况，以便确定成本核算对象与施工方及监理单位等项目管理部、成本归集的依据合同金额、合同范围、工程项目内容等签订相关工程合同造价管理部成本预算造价造价管理部成本归集、成本分析的依据组成总包合同总金额的预算信息成本核算对象资料项目管理部、造价管理部划分成本核算对象的依据成本核算的载体与核心项目建设工程进度款、零星工程项目管理部、成本归集的依据1、核对金额是否正确、工程款支付比例付款审批表是否合理、造价是否按要求进行房地产支付工程款相关附列资料项目划分等。
2、进度款支付申请表应由造价部审定支付款项。
代扣款项3、本期完成工程造价确认表应由施工方造价管理部和监理单位签发。
4、造价管理部申请计价表应显示到施工栋号。
5、形象进度说明项目管理部应已复核。
6、除造价部审核外的成本必须附明细资料，可以体现受益范围、成本构成、标准等。
预售阶段预售款监控银行资料财务资金部集团对于银行账户资料存档要求监控协议财务资金部预售范围、推售时间营销中心预售时间及对应的苑区范围预售占地和建筑面积项目管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较报建时差异是否合理销售物业交楼时间营销中心结转主营业务收入的依据和成本核算单位是否出现不同时期交付而进行第二次拆分交楼时间及对应苑区范围预售物业与施工区域对照表营销中心财务资金部成本核算对算与销售苑区的对应关系以销售栋号对应成本核算的施工栋号做一个对照表，以便账务处理竣工验收初步和最终结算资料造价管理部成本归集的依据核对栋号是否齐全，初步结算还应核对是否包含现场签证等工程发票项目管理部、造价管理部等成本归集的依据工程款发票是否齐全、票据是否合法实测占地和建筑面积等项目管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较预售时差异是否合理二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。
库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。
各项财产物资收发要按成本对象、成本要素进行分类核算。
房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公：第7 页共40 页司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。
板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完备的登记制度。
第四章确定成本核算对象一、确定成本核算对象的基本原则1.产权归属➢ 开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。
不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。
➢各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。
➢ 对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。
2.分类归集对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。
对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。
3.功能区分开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，：第8 页共40 页可作为独立的成本核算对象。
若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品，应以其整体为一成本核算对象归集成本。
4.装修标准差异开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，如毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。
成本归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修和毛坯范围分别作为成本核算对象，但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章－成本的结转）。
5.成本差异开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象。
如样板区，其装修成本较其他物业略高，可单独作为一个成本核算对象。
6.权益区分开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象。
二、确定成本对象的具体方法外包单位的总包合同对应施工范围与销售苑区并不能一一对应，支付工程进度款、出具预结算资料都只包含其施工部分。
集团内判项目，也可能一个销售苑区分几批建设、完工，这种情况下，以施工范围为主要思路划分成本核算对象。
各项目应在开工后2-3 月内确定成本核算对象。
以下为对确定成本核算对象有重要影响因素，供参考（根据现场特殊情况灵活运用）1.总包范围明确总包合同的对应楼栋的范围（对集团内判项目，不造成影响），同时根据需要结合销售苑区划分。
如：A 施工单位总包范围为1#-15#（均为联排），其中1#-10#为山湖翠柳苑、11-15# 为凤鸣芷岸苑。
假设不考虑其他影响因素，成本核算对象可为1#-15#，也可根据需求（假设财务分析针对销售苑区进行等），将成本核算对象分为1#-10#和11#-15#。
：第9 页共40 页2.工程进度工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，工程进度不同的，由于竣工结转时仍要将先结转部分的成本拆分，为避免重复工作，进度差异超过三个月的应成本归集时就分开核算。
但对于工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。
3.用地红线范围规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能报建和施工，若与该苑区其他物业一起发包的，应向项目部了解该部分是否可以赶进度与该苑区其他物业同时完工，还是待日后将该部分用地取得土地使用证后才可建造，以此判断是否单列核算。
4.立项范围基于对土地增值税清算的考虑，在确认成本核算对象时应结合立项判断。
应了解税局对土增税清算要求，尽量减少成本核算对象出现跨立项范围情形，导致成本再次拆分。
5.建设工程施工许可证对应施工栋号与发包范围，是否存在未取施工许可证但已开工情况，与项目管理部了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。