房地产企业现金流管理研究分析_以华润置地公司为例_谢晖
试析房地产企业的现金流管理
试析房地产企业的现金流管理房地产企业是一个资金密集型的行业，现金流管理对于其经营发展至关重要。
良好的现金流管理可以确保企业的资金充裕，保障其正常经营活动的开展，同时还可以降低企业的财务风险。
而对于房地产企业来说，现金流管理更是至关重要的，因为其盈利周期长，投资规模大，资金回笼周期较长，所以必须进行严格的现金流管理，以确保资金的充裕和稳定支持企业发展。
一、认识现金流管理现金流管理是指企业通过合理安排和管理企业的现金收入和支出，以求达到合理利用现金资金，保证企业的经营持续性和稳定性的一种管理手段。
简单来说，就是通过对企业的现金流入和流出进行全面有效的控制和调度，以保持企业现金的充足和稳定，确保企业能够随时满足生产、经营和发展所需的资金要求。
现金流管理主要包括以下几个方面：1. 现金流预测：通过对企业未来一段时间内的现金收入和支出进行合理的预测，以便及时安排企业的现金资金，避免出现资金紧张或者闲置的问题。
2. 现金流监控：对企业的实际经营活动进行持续的监控，及时发现并处理现金流量异常的情况。
3. 现金流调度：通过合理安排企业的各项支出，确保企业资金的合理使用，提高资金的利用效率。
4. 现金流风险控制：通过科学的手段，进行对企业现金流的风险评估和控制，防范各种可能导致企业现金流紧张的风险因素。
通过以上几个方面的管理，可以使企业的现金流得到合理的管理和使用，确保企业在经营中能够随时满足所需的资金，保持良好的资金运转状态。
二、房地产企业现金流管理的特点房地产企业的特点决定了其在现金流管理方面有着一些独特性。
房地产开发项目的投资周期相对较长，自项目启动到最终竣工交付往往需要数年时间，这就导致资金的投入和回笼周期较长，对资金的流动性要求较高。
房地产开发项目的规模通常较大，项目的建设和开发需要大量的资金投入，这就导致了项目的资金需求量较大，对于企业的现金流管理提出了更高的要求。
房地产企业的盈利能力受市场环境和政策影响较大，有一定的不确定性，这就增加了企业经营风险，需要对现金流进行更加谨慎的管理。
试析房地产企业的现金流管理
试析房地产企业的现金流管理房地产企业的现金流管理是指企业在运营过程中，有效地管理现金流入和流出的活动，以维持企业的资金实力和良好的经营状况。
现金流管理对于房地产企业来说非常重要，因为这个行业的特点决定了现金流管理需要高度重视。
本文将从房地产企业现金流管理的重要性、现金流管理的策略和方法、以及现金流管理可能面临的挑战等方面进行分析。
房地产企业的现金流管理的重要性主要体现在以下几个方面：房地产项目的投资额庞大，且回报周期较长。
由于房地产项目的建设周期长、投资额大，这就意味着企业需要在项目的建设期间持续投入资金，而在项目竣工之前无法获得现金回流。
良好的现金流管理对于企业在建设期间的资金需求和资金调配至关重要，能够帮助企业避免因资金短缺而延误工程进度或被动加大融资成本。
房地产市场波动大，风险较高。
房地产市场受宏观经济政策、土地供应、市场需求等多种因素的影响，具有较大的周期性和不确定性。
房地产企业在经营过程中，需要随时面对市场风险和变化，因此需要具备强大的现金储备和流动性，以应对可能发生的市场变化和紧急情况。
房地产项目的盈利模式多样，现金流波动性大。
房地产项目的盈利主要有销售房产、租赁收入、土地收益等多种方式，而且这些收益的实现时间和金额都比较不确定。
房地产企业需要通过良好的现金流管理来规避现金流波动带来的风险，保障企业的稳健经营。
房地产企业需要通过良好的现金流管理手段，确保企业在资金周转、经营稳健等方面能够保持良好的状态。
现金流管理的策略和方法房地产企业在实施现金流管理时，可以采用以下一些策略和方法：优化筹资结构，合理配置资金来源。
房地产企业在进行筹资时，可以多途径获取资金，如银行贷款、债券发行、股权融资等，综合考虑成本、期限、利息税前后等因素，合理配置资金来源，确保资金充足，并降低融资成本。
加强项目资金管理，优化使用效率。
房地产企业需要对项目资金进行严格管理，包括成本控制、资金调度、供应商管理等，确保项目资金的高效使用，提高投资回报率。
试析房地产企业的现金流管理
试析房地产企业的现金流管理房地产企业是一个资金密集型的行业，因此，现金流成为它们经营的核心。
现金流管理是一项至关重要的任务，这涉及到从筹资、投资和运营的角度掌握资金流动和资金管理的每一个细节。
本文将从房地产企业的现金流来源和应用、现金流管理的重要性以及现金流管理的策略等方面进行探讨。
房地产企业的主要现金流来源包括销售、租金收入和金融借款等。
销售是主要的资金来源，这包括开发、建设、销售和转让房地产等环节。
租金收入通常用于付款贷款、支付房地产税和维护房地产项目。
金融借款是房地产企业的第三大现金流来源，用于支持企业的发展和扩张。
房地产企业的现金流应用主要包括：购买土地、建设和开发房地产项目、维护和管理项目、支付负债和支付股东股利等。
二、现金流管理的重要性管理现金流可以更好地掌握企业的财务状况，确保企业正常运营。
房地产企业需要精心管理现金流以确保在有限的时间内确保现金流充足，注重筹集、投资和运营，管理好现金流可以促进企业的财务稳定，提高企业的财务抗风险能力，增强企业的竞争力。
现金流管理的另一个重要目标是确保企业的利润最大化。
企业必须关注利润率和现金流，制定长期的规划和商业策略，将利润最大化，通过成本管理和投资决策来达到这个目标。
掌握好现金流，在市场波动的时候，能够稳定企业财务状况，避免设计的潜在风险，保障企业长久稳健的运行。
1.制定现金流预算为了避免因为资金不足而导致的生产和其他方面发生问题，企业需要在开始任何项目过程之前制定好现金流预算。
预算应该考虑来自销售和租赁收入等方面的现金流，并考虑其他成本如建筑、管理和税收等。
制定现金流预算可以帮助企业更好地规划资金的使用，从而更好的掌握企业的财务状况。
2.关注现金流的实时情况不同的公司如何管理现金流也不同，但是每一家企业需要管理实时现金流的情况，这有助于识别和应对问题，并在第一时间解决。
这可以通过实时监控现金流的变化来实现。
3.注重成本控制房地产企业经营成本较高，因此，注重成本控制是现金流管理的重要环节，可以通过压缩成本来控制企业施工、销售和运营等费用。
试析房地产企业的现金流管理
试析房地产企业的现金流管理房地产企业是一个高度资金密集型行业，其现金流管理对企业的健康发展至关重要。
现金流是指企业在一定时间内通过经营活动获得的现金和现金等价物的净增加额，是企业经营管理的生命线。
房地产企业的现金流管理涉及融资、投资、经营三大方面，需要综合考虑企业的盈利能力、资金利用效率和风险承受能力等因素，进行科学合理的规划和管理。
房地产企业需要重视融资管理。
融资是房地产企业实现规模化发展的基础和保障，通过融资获取足够的资金来支持企业的开发、建设和销售等活动。
在融资管理方面，企业应根据自身的发展阶段和资金需求制定合理的融资计划，包括选择融资方式、融资规模、融资时点等。
企业可以通过银行贷款、债券发行、股权融资等多种途径获取资金，需要综合考虑各种融资渠道的成本、期限、风险等因素，以及企业的还款能力和风险承受能力，做出明智的选择。
投资管理是现金流管理的重要组成部分。
房地产企业需要持续进行土地储备、项目开发、资产管理等投资活动，而这些投资活动都需要大量的资金支持。
在投资管理方面，企业需要重视资金的使用效率和风险控制，根据市场环境和自身实际情况合理安排投资规模和投资时点，避免因资金紧张或投资失误导致现金流断裂或损失。
企业还需关注投资项目的收益预期和风险水平，确保投资项目能够为企业带来稳定的现金流和良好的投资回报。
经营管理是现金流管理的关键环节。
房地产企业在日常经营管理中需要考虑供应链管理、成本控制、销售管理、资金流动等多个方面，这些方面都直接影响着企业的现金流状况。
在经营管理方面，企业需要关注产品销售的周期性和季节性，做好资金周转规划；企业还需要关注成本的控制和管理，确保企业运营的高效性和盈利能力；企业还应加强与供应商和客户的沟通与合作，优化资金流动，提高资金利用效率。
房地产企业的现金流管理需要全面考虑融资、投资和经营三大方面，需要科学合理的规划和管理。
在实际操作中，企业可通过加强内部控制、完善财务管理制度、建立现金流预测模型等方式来提高现金流管理水平，确保企业资金周转顺畅、现金流稳定，从而实现企业的长期健康发展。
房地产企业加强现金流管理浅析
房地产企业加强现金流管理浅析随着市场竞争的加剧和宏观经济形势的不确定性，房地产企业面临的现金流管理压力越来越大。
良好的现金流管理是房地产企业赢得竞争优势的关键之一。
本文将从现金流管理的重要性、现金流管理存在的问题以及如何加强现金流管理等方面进行浅析。
一、现金流管理的重要性现金流是房地产企业运营的血液，在市场经济的环境下，现金流的管理显得尤为重要。
有着良好的现金流管理，能够提高企业的流动性，保证企业正常的运营，减少企业的财务风险。
通过合理的现金流管理，企业可以有效地避免现金流断裂或者财务危机的发生，确保企业长期稳定的经营和发展。
现金流管理还可以提高企业的经营效率，降低生产经营成本，提高企业的竞争力。
在现金流管理良好的企业中，通常会有更多的资金用于技术升级、产品创新和市场拓展，为企业的可持续发展奠定了坚实的基础。
房地产企业在现金流管理过程中也存在一些问题，主要表现在以下几个方面：1.收入不稳定。
房地产行业受到政策、市场和季节等多种因素的影响，导致企业的收入不稳定。
这种不稳定的收入往往会导致企业在经营资金上的紧张，增加了企业的现金流管理难度。
2.资金占用高。
房地产项目多为长周期投资，需要大量的资金用于购地、建设和销售等环节，资金占用高导致企业的资金周转速度变慢，造成现金流的不畅。
3.融资成本高。
房地产行业的融资成本相对较高，这会增加企业的财务成本，对企业的现金流造成不利影响。
4.现金流断裂。
由于企业资金使用不当或者市场环境的变化导致现金流断裂，一旦出现现金流断裂，将对企业造成巨大的危机。
三、如何加强现金流管理为了解决上述问题，房地产企业需要加强现金流管理，提高现金流管理的水平和效率。
具体而言，可以采取以下几点措施：1.优化资金结构。
根据企业的经营状况和发展需要，合理规划和配置企业的资金结构，提高企业的资金使用效率。
2.加强财务计划。
通过合理的财务预算和计划，提前预知和解决可能出现的现金流问题，确保企业的现金流稳定。
试析房地产企业的现金流管理
试析房地产企业的现金流管理房地产企业应该建立现金流预测模型。
现金流预测是现金流管理的基础，通过预测未来一段时间内的现金收入和支出情况，企业可以及时发现潜在的现金流问题，采取相应的措施进行调整。
现金流预测模型应该基于房地产企业的实际情况进行建立，充分考虑到销售周期、资金回笼周期、收款速度等因素，以保证预测结果的准确性和可靠性。
房地产企业需要加强对资金的控制和管理。
资金的流入和流出是现金流管理的核心内容，而资金的控制和管理则是保证现金流畅通的关键。
房地产企业可以通过加强对项目款项的管理，优化供应链管理，推动存货周转，提高资金使用效率。
还可以采取适当的措施，延长账期，加快账款收回速度，提高企业的现金流入速度，确保企业有足够的现金流来支持正常的经营活动。
而后，房地产企业还应该注重降低成本，优化经营结构。
成本是影响现金流的重要因素，而降低成本可以有效提高现金流的速度和规模。
房地产企业可以通过精简管理层次，优化组织架构，提高工作效率，降低管理成本；通过采取合理的策略，降低资金成本，降低财务费用；通过优化供应链，降低采购成本，提高利润率。
通过降低成本，提高盈利能力，房地产企业可以增加现金流入，改善现金流状况。
房地产企业还可以通过合理的资金运作，提高资金利用效率。
合理的资金运作可以提高资金使用效率，加速企业的现金回笼速度。
房地产企业可以通过加强与金融机构的沟通和合作，获取更灵活、更便捷的融资渠道；积极开展资金的投融资活动，提高资金的收益率；并根据企业的现金流状况和融资需求，采取适当的融资结构和融资方案，保证企业的资金充裕和稳定。
现金流管理是房地产企业经营管理的关键之一，关系到企业的生存和发展。
房地产企业必须建立现金流预测模型，加强资金的控制和管理，降低成本，优化经营结构，合理的资金运作，提高资金利用效率。
只有通过科学合理的现金流管理，房地产企业才能够保持良好的现金流状况，确保企业经营的稳健和持续发展。
房地产公司现金流管理研究
房地产公司现金流管理研究引言现金流是衡量企业经营和财务状况的重要指标之一。
对于房地产公司而言，现金流管理尤为重要，因为房地产项目的投资额通常较大，现金流的合理管理能够帮助公司更好地应对风险和挑战。
本文将就房地产公司现金流管理进行研究，探讨现金流管理的重要性、存在的问题以及解决方案等内容。
现金流管理的重要性房地产公司的现金流管理对于企业的发展和长期生存至关重要。
以下是现金流管理的几个重要方面：1. 维持运营能力房地产公司需要在项目的整个生命周期内维持运营能力。
良好的现金流管理能够确保公司有足够的资金来支付项目运营所需的费用，如员工工资、物业维护和管理费用等。
2. 投资和融资决策现金流管理对于房地产公司的投资和融资决策至关重要。
通过分析现金流情况，公司可以评估项目的盈利能力和风险，并作出相应的决策。
同时，良好的现金流管理还可以提升公司在融资市场的信誉和谈判能力。
3. 应对风险和挑战房地产行业存在许多风险和挑战，如市场波动、政策调整等。
良好的现金流管理可以帮助公司应对这些挑战，降低风险，并为公司提供更大的灵活性和回旋余地。
现金流管理存在的问题尽管房地产公司现金流管理的重要性已被广泛认可，但在实际操作中还存在一些问题和挑战。
1. 预测不准确由于房地产项目的复杂性和不确定性，现金流的预测往往存在一定的误差。
这可能导致公司在项目运营期间遇到资金短缺或过剩的情况，从而影响企业的正常运营。
2. 资金利用效率低下有些房地产公司的现金流管理存在着资金利用效率低下的问题。
这可能是由于资金管理不合理，导致资金在项目之间的调配不均衡，从而影响了企业的整体效益。
3. 缺乏风险控制良好的现金流管理应该包括风险控制和防范机制。
然而，一些房地产公司在现金流管理中缺乏适当的风险控制措施，导致公司在面临经济衰退或市场波动时无法有效应对。
现金流管理的解决方案为了解决现金流管理存在的问题，房地产公司可以采取以下措施：1. 完善现金流预测模型建立准确的现金流预测模型是解决预测不准确问题的重要手段。
试析房地产企业的现金流管理
试析房地产企业的现金流管理现金流管理是房地产企业中非常重要的一环，对企业的经营和发展至关重要。
下面将从现金流管理的目标、挑战以及应对策略等方面进行分析。
一、现金流管理的目标房地产企业的现金流管理的目标通常包括以下几个方面：1. 确保企业日常经营所需的流动资金充足，满足各项支付需求。
2. 提高资金利用效率，降低资金成本，减少财务风险。
3. 避免现金短缺，防止资金链断裂，保障企业的正常运营以及项目的顺利进行。
4. 优化现金流结构，降低现金流波动性，确保企业的稳定经营。
二、现金流管理的挑战房地产企业在现金流管理过程中面临以下几个主要挑战：1. 资金回笼周期长。
房地产项目从开发到销售以及收回资金需要一定的时间，而且销售周期较长，这会导致资金回笼速度缓慢。
2. 运营成本高。
房地产项目的开发、营销以及维护需要大量资金投入，而且经营周期长，运营成本也相对较高。
3. 资金来源多样化。
房地产企业的资金来源既包括自有资金，也包括银行贷款、债券发行等多种形式，资金来源的多样性增加了现金流管理的复杂性。
4. 项目风险高。
房地产项目具有较高的市场风险、政策风险、法律风险等，如果项目发生延期、遇到法律纠纷等问题，可能导致现金流困难。
三、现金流管理的策略为了应对上述挑战，房地产企业可以采取以下策略来进行现金流管理：1. 做好资金规划。
通过合理的项目规划和资金预测，确保企业在发展过程中具备足够的流动资金，避免现金链断裂。
2. 加强项目管理。
严格把控项目进度，确保项目按时交付并销售成功，以提高资金回笼速度。
3. 优化资金结构。
合理选择资金来源，降低融资成本，提高财务效益。
通过合理的财务安排和现金流预测，确保项目现金流稳定。
4. 风险控制和法律风险管理。
加强对市场风险、政策风险等的研究和防范，控制项目风险，提前应对可能的法律纠纷。
房地产企业的现金流管理对企业的稳定经营和发展至关重要。
企业需要做好现金流管理的规划和策略，以确保资金的充足和稳定，降低财务风险，保障企业的正常运转。
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已成为中国地产行业中具有竞争力和领
现金流量表结构十分重要，总量相
导地位的公司。
同的现金流量在经营活动、投资活动、
（二）华润置地现金流量表主 筹资活动之间分布不同，则意味着企
要财务数据 2013年4月份，华润置地发布2012
年年报，其全年共实现综合营业额 443.64亿港元，同比增加23.9%。截至 2013年3月10日，华润置地已布局全国 42个城市，总土地已储备达2935.94万 平方米，其中新增投资物业土地储备 125.13万平方米，在建及拟建持有投资 物业土地储备510.30万平方米。华润置 地2012年实现房屋销售金额521.93亿 元，较上年同期大幅上涨45.2%，实现 销售面积473.61万平方米，较上年同期 上涨59.1%。2012年华润置地的净现金 流量是211.64亿港元，说明公司发展良 好。
大致了解，我们可以直接从总体上分析 金净额可以用作企业财务预警，创造利
现金流量表结构，认定企业生命周期所 润的经营业务现金流是163.94亿，而毛
在阶段。众所周知，企业的生命周期分 利是166.96亿，短缺3.02亿，经营活动
为四个阶段：导入期、成长期、成熟期 现金净额小于净利润，说明企业盈利质
和衰退期。企业在生命周期的导入期阶 量不好，虽然有利润，但是没有收到现
企业的现金流对企业的生存和发展 至关重要，影响着企业的经营状况和投 资规模。人们常说“现金为王”，这句 俗语用于英国知名的成长型投资大师吉 姆·史莱特（J i m S l a t e r）是毋庸置疑 的。他是莱特·渥克金融公司（S l a t e r W a l k e r）的创始人，但后来由于过度借 贷等原因公司破产，吉姆·史来特由亿 万富翁变成负百万富翁，不过他并没有 被打败，在沉寂了17年之后，他再度 以畅销书——《祖鲁法则》（T h e Z u l u P r i n c i p l e）重出股市，在68岁时他已赚 回比破产前还要多的财富。现金流是商 业企业的灵魂，在很多情况下，从利润 中取得的现金流远低于资本性支出的需 要，所以经营者必须借更多的钱，说服 企业的所有者将更多的资金投资于业 务，或动用现金储备。
在经济时代，现金流量表总结了在 企业中现金的来源和使用情况。精明的 企业管理者在提及现金流之前不太可能 说出利润这个词。成功的企业管理者会 告诉你，他们必须管理利润和现金流， 你不能忽视它们其中的任何一个。忽视 现金流将会把你从一个成功利润公式的 表象拖入泥潭，当然，仍有一些经理专 注这样制造利润而忽视现金流。国际会 计准则委员会（I A S C）将现金流量定义 为现金及现金等价物的流入和流出。现 金流由三部份组成：即经营活动产生的
3#-5-5.+
业 的 现 金 3#/-5ห้องสมุดไป่ตู้-5.+
流 状 况 有 资料来源：据华润置地年报制作
置地已进入中国内地39个城市，正在发 财务风险增大，管理债务资金的能力显
展项目超过70个。华润置地已全面转型 得尤为重要；到了衰退阶段，较低的企
为综合物业开发商，住宅开发与投资物 业风险伴随着较高的财务风险，消极的
业出租互补并依托物业管理增值服务， 增长前景会迫使企业采取战略防御，以
成为其主要的商业运营模式。华润置地 期获得最后的现金流。
（三）华润置地有限公司现金 流现状分析
用各种财务比率指标分析企业的现 金流的文章已经很多，笔者就不再赘
业不同的生命周期和财务状况。华润置 地2012年财务数据显示，经营活动现金 净流量为正数，投资活动现金净流量为 负数，筹资活动现金净流量为负数时， 可以判断企业处于高速发展期并逐渐进 入产品成熟期（见表1）。相对于一个 经营良好的公司，两者正常的情况是经 营现金净流量为正，投资现金净流量为 负，筹资现金净流量为正、负相间，总 的净流量为正，可能表明企业经营状 况良好，可以偿还前欠债务的同时继 续投资，但应密切关注经营状况的变 化，防止由于经营状况恶化而导致财 务状况恶化。
PRACTICE DISCUSSION 实务探讨
房地产企业现金流管理研究分析
——以华润置地公司为例
谢晖
摘要：企业的现金流对企业的生存和发展至关重要，影响着企业的经营状况和投资规模。房地产行业作为我国国民经济运 行当中的支柱型产业，其能否持久健康的发展，关系到国计民生的各个方面。房地产开发过程有其自身特点：价值大、开发周 期长、受政策影响大、风险因素多等，导致房地产行业对资金需求有其特殊性：对资金需求数额巨大、占用资金周期长，占用 风险性大、运作复杂。因此，房地产企业的现金流管理显得更为重要。
理对于企业乃至整个经济的发展都将具 有重大的历史意义。通过现金流量表， 企业管理者可以评价资产的流动性，确 定企业的利润分配方案，分析企业的重 大筹资和投资及效果。对于投资人和债 权人来说，可以了解企业未来产生更多 现金的能力，现金偿还债务的能力以及 现金支付红利的能力等。
2013年年初，一线城市房价的上涨 超过了预期，楼价处于“失控”状态。 北京、广州等地，不少高端的物业和预 售的房子，受到政府的限售和限签，真 实的房价已经远远超过了官方公布的数 据。2月20号，国务院常务会议出台了 五条房地产调控措施，被称为“新国五 条”，紧接着在3月1号，国务院又发布 了“国五条”细则，要求各地区坚持房 地产调控，对限购进行升级；房价上涨 过快城市要提高二套房首付比例和利 率；出售住房要按规定征收20%个人所 得税；要加快中小套型项目审批，禁止 囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地 等。其目的都是为了挤出投资需求，达 到控制房价的目的。
132 中国总会计师·月刊
PRACTICE DISCUSSION 实务探讨
成本。这些没有收到现金的利润风险明 显比收到现金的利润风险要大，收益质 量要低。
仔细研究近两年经营业务现金流， 息税前利润由2011年的14.48亿增加到 2012年的17.50亿，只增加了20.86%。 应付账款由2011年的9.14亿增加到16 亿，却增加了75.05%，如果经营活动 产生的现金流量净增加额是由于应付账 款的增加而增加，那是毫无意义的。
费时间较 长，不容
01(-5)7 %4(-5)7 24(-5)7
易在短时 间内对企
-5-5.+ 7 !'',$
现金流量、投资活动产生的现金流量、 筹资活动产生的现金流量。虽然现金流 量表中的数字都是重要的，但通常认为 经营现金流是需要更加关注的，经营活 动的现金流量部分反映的是企业经营活 动的主体，揭示去年一年的主要经营活 动，有时也称为利润活动，因为目的是 创造利润，表明企业把利润转变成现金 的能力。现金流量表是综合反映企业在 一定会计期间内现金流入和流出及其增 减变动情况的报表。相对于资产负债表 和损益表而言，现金流量表是以收付实 现制为基础编制的一张动态报表，是联 系资产负债表和损益表的桥梁，它可 以弥补资产负债表和损益表中找不到的 会计信息，满足企业管理者及投资人、 债权人的需要。本文以华润置地公司为 例，研究分析房地产企业现金流管理。
一、房地产行业现状
房地产行业对资金的依赖程度远远 大于其他行业，房地产业作为我国国民 经济运行当中的支柱型产业，其能否持 久健康的发展，关系到国计民生的各个 方面。房地产开发过程有其自身特点， 价值大、开发周期长、受政策影响大、 风险因素多等，导致房地产行业对资金 需求也有其特殊性，对资金需求数额巨 大、占用资金周期长、占用风险性大、 运作复杂，因此房地产企业的现金流管
本文介绍了现金流以及现金流管理在财务管理当中的重要性，分析了房地产现金流运行的特点。以房地产行业中的一家上 市公司——华润置地（01109.HK）作为研究对象，对其公布的2012年度财务年报中的现金流量表进行结构分析，以期对华润 置地财务状况及经营状况得出简要结论，为房地产企业现金流管理提供参考。
关键词：房地产公司 现金流 现金流管理
中国房地产已经是中国经济很重要 的一部分，而当前国内中心城市的房价 持续上涨，已经不止是个经济问题， 而且还已经发展为社会问题。从政策面 分析，“限购”、“限贷”、“限价” 等政策将持续。新政策加码和新调控手 段出台，不但不会放松，而且会进一步 收紧，总体目标是为了抑制中国房地产 泡沫。从资金面分析，房地产市场的兴 衰与货币政策关系非常密切，如此高速 发展的房地产行业需要大量的资金。此 外，还有高额的土地成本、销售成本 及融资成本等，各种因素将导致盈利 能力进一步下降。2013年6月份的“钱 荒”，给开发商提了醒：货币政策和资 本市场也是多变的，开发商应该增加风 险意识。
其中，征收20%的个人所得税是 “国五条”细则中最受人关注的一条， 经济学家用税收归宿来指税收负担的分 配，税负转嫁的大小主要取决于商品所 在市场的供求弹性。一般而言，税收负 担更多的落在相对缺乏弹性的一方，在
2014·03 总第128期 131
实务探讨 PRACTICE DISCUSSION
住宅市场上，需要价格弹性小于供给弹 性，因此买方承担更大比例的税款。另 外，经济人的理性预期也会对政策的效 果产生一定影响，以美国著名经济学家 罗伯特·卢卡斯为代表的理性预期学派 把经济活动当事人的理性预期行为作为 分析经济现象的一部分，强调理性预期 在经济生活中的作用，认为政府的干预 在短期内也是无效的。在政府颁布调控 政策之前，开方商、买房者等已将政策 影响考虑在内，而后面出台的政策只不 过是兑现了这种政策，所以政府虽然出 台了很多调控政策，但其结果收效甚 微。我们从成交量数据来看，尽管有 “新国五条”的影响因素，但上半年楼 市成交量仍达到近几年来的最好水平。 根据中华人民共和国统计局网站的数 据显示，1-6月，全国商品房销售面积 51433万平方米，同比增长28.7%；商 品房销售额33376亿元，增长43.2%。