土地管理基本知识

土地管理基本知识
课前准备：
一主要思考：
1土地管理的概念；
土地管理的概念可以这样描述，国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。

其本质是对土地的行政管理。

这一概念包括6个方面的含义：
①土地管理的主体是国家。

②土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。

③土地管理的目的是维护土地所有制、调整土地关系和合理组织土地利用。

目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。

④综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地。

⑤管理的职能是计划、组织、指挥、协调与控制。

⑥土地管理具有鲜明的阶级性，其目的和特点受社会环境的制约，特别受社会制度、土地制度的制约。

2征地和转地含义，土地征用费的构成；
土地征用，是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。

国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。

土地转让有两种情况：
1、土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。

有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。

土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。

但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

2、在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。

转让的合同内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包人的权利义务关系，确立了受让人与发包人的权利义务关系。

土地承包经营权转让时，承包方与第三者应订立书面协议。

3批地的含义和供地的方式；
土地供应的含义及土地供应的三种基本方式
土地供应关系到政府的房地产调控、关系到国有土地的有效利用，对国计民生至关重要。

那么，土地供应究竟指的是什么呢？供应方式又有哪些？
土地供应
土地供应指地方政府第二年准备投放到土地市场上以及用于基础设施建设的土地数量，以及土地的位置、用途、土地规划利用条件等内容的总称。

供地方式：
一、协议出让方式（特殊）：就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。

1、范围：21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。

但同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，协议出让随时可以向招标拍卖挂牌出让“转换”。

（出让范围小）
2、出让金：协商形成并编制并公布出让计划。

3、价：21号令第5条规定：协议出让的价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%。

4、程序：主要包括7个环节：编制并公布出让计划、接受意向用地者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、协议出让价格并签定出让合同、公布出让结果。

二、招标、拍卖、挂牌方式（一般）
1、范围：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

（出让范围大）
2、出让金：竞价方式形成并编制并公布出让计划。

3、价：根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。

三、国有土地租赁方式：从理论上讲同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式。

1、拆迁、
2、报批、
3、征收、
4、出让（）、
5、租赁、
6、流转
流转：指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

土地流转具有以下五大模式：土地互换、土地出租、土地入股、宅基住房、股份合作。

一、国有建设用地
一级流转：出让（招标、拍卖、挂牌）、使用权租赁、使用权作价出资（入股）
二级流转：转让（出租、交换、赠与、继承）、出租、抵押等
二、国有农用地
一级流转：主要是发包方式让渡
二级流转：转让、出租和抵押农村土地承包经营权流转的方式主要有：转包、出租、借用、互换、转让、入股等。

转包是农民集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。

转包人对土地经营权的产权不变。

受转包人享有土地承包经营权的使用权，获取承包土地的，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，但转包合同需向发包方备案。

出租是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。

出租是一种外部的民事合同，出租人对土地经营权的产权不变。

承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。

农民出租土地承包经营权无需发包方许可，但出租合同需向发包方备案。

借用是出借人将土地承包经营权借给他人使用。

借用是一种无偿合同，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费。

农户将土地承包经营权借给本村人或借给外村人均无需发包方许可，但出借合同需向发包方备案。

互换是农民为了耕作方便或出于其它考虑，将自己的土地承包经营权交换给本集体经济组织内部的其他人行使，自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权，承包方不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。

双方农户达成互换合同后，须报发包方备案，且应与发包方变更原土地承包合同。

同时，互换后的土地承包经营权人仍要按发包时确定的该土地的用途使用土地，履行该地块原来负担的义务。

转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权，经发包方许可后，以一定的方式和条件转移给他人的一种行为，并与发包方变更原土地承包合同。

土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。

4用地与城市规划的关系；
5土地转让问题；
6什么是地租，什么是地税；
7地价和地租的关系；
地租是土地者凭借土地权而获得的一种。

由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点,地租是一种恒久的流。

随着土地权属的转移,这种流也将会发生转移。

因而,土地本身就是价格的一种表现。

地租的存在决定了土地价格存在的客观性。

然而,地价不是对土地实体的购买价格,而是对土地预期的购买价格,其实质是土地未来地租的资本化,即:土地价格:地租/利率。

由此可见,地租与地价是密不可分的,是一个事物的两个方面。

地租是地价的基础和出发点;地价是地租的货币表现和结果,是地租的资本化,即地产有租赁市场存在。

土地价格与租金的关系,犹如资本与利息的关系,只要确定了还原利率,两者就能相互推出。

8房地产登记有何作用；
由于房屋权属证书是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府用其声誉和行政行为来为其证明和保证它的真实性和合法性，其他任何材料和证明都不具有这样的权威性，所以说它是“合法凭证”。

9二次开发是什么意思，土地整备和城市更新的含义；
土地由生地变成熟地也就是说包括从政府进行到“三通一平”或“七通一平”之后，进入土地一级市场，进行土地出让的过程叫一次开发
出让之后，由开发商进行土地开发，包括建设厂房、住宅、商业楼、写字楼等等叫二次开发
三通一平：指通水、通电、通路、平整土地
五通一平：指通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地
七通一平：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地
10土地监察的对象内容：
１、国土资源执法监察机构的职权是指国土资源行政主管部门依法具有的执法监察职责和权力。

各级国土资源行政主管部门下设的执法监察职能机构，在依法行使国土资源执法监察行政职权时，特别是实施行政处罚时，是以相应的国土资源行政主管部门的名义进行的，本身并不具有独立的执法主体资格。

２、执法监察职责：监督检查国土资源法律、法规的执行和遵守情况；受理对国土资源违法行为的检举、控告；监督检查下级人民政府违反国土资源法律、法规的行为；调查处理国土资源违法案件；其他依法应当履行的职责。

３、执法监察职权：检查权，即依法对本行政区域内的单位、组织和个人执行和遵守国土资源法律、法规的情况行使检查的权力；调查权，即依法对监察对象就特定的事项所具有的开展调查活动的权力；制止权，即依法对正在实施中的违反国土资源法律、法规的行为进行制止的权力。

４、行政处罚权，即依法对违反国土资源法律、法规的行为人应承担的行政法律责任给予行政制裁的权力；建议权，即依法向有关单位和部门提出给予违法者以行政处分或追究刑事责任建议的权力；行政处分决定权。

11一般情况下为什么房地产总是升值；
12我市土地管理存在问题。

二举例：一块地每年可收土地租金1万元，银行的年贷款利
率为8%，请计算该块地50年土地使用期的地价。

1万除0.08乘50年=6250000元。