(完整版)房地产估价模拟试卷和答案
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。
（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。
（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。
（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。
（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。
（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。
房地产估价 模拟试题计算题答案
模拟11、解1、解(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600 (万元)管理费用：600*3%=18 (万元)销售税费：90万元投资利息＝(600+18)×40%×［(1+6%)1.5-1］+(600+18)×60%×［(1+6%)0.5-1］＝33.54(万元) 开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=600+18+90+33.54＋120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)(3)计算1层商铺收益价格年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)模拟21、解解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②收益年限=40－6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元2、解一、项目总建筑面积1.2×10 000×2.5=30 000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15 000 m2，写字楼总建筑面积15 000m2二、房地产开发项目总价值及折现值（一）住宅楼价值：5000×15 000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10%）3=5634.86（万元）（二）写字楼价值1．字楼年租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）2．写字楼押金：1209.6×30%=362.88（万元）3．写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89（万元）4．有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88（万元）5．租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）6．写字楼价值:V=]%)101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元）7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）（三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）三、项目开发成本、管理费用及其折现值1．住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）2．住宅楼开发成本及管理费折现值:2835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）3．写字楼开发成本及管理费用折现值:4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）4．项目开发成本及管理费用折现值:2580.13+3648.76=6228.89（万元）四、住宅楼销售税费及折现值1．住宅楼销售税费:7500⨯6%=450（万元）2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元）五、所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）÷（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）=5279.78（万元）。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
房地产估价师考试模拟题含答案
房地产估价师考试模拟题含答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.除了城镇土地使用税和( )因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外,其他税种在一定程度上都需要房地产估价。
A、契税B、不动产税C、耕地占用税D、财产税正确答案：C2.已知某收益性房地产的收益期限为40年,报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年,报酬率为8%,则其价格最接近于( )元/m2。
A、3816B、3899C、4087D、4000正确答案：D答案解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。
根据下列公式,Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]},代入数据得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)3.房地产供给有限特性的本质是( )。
A、房地产的价值量大B、房地产的独一无二性C、土地总量有限D、房地产的不可移动性正确答案：D4.采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是( )。
A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B、从估价的角度看,自有资金应获得的利息可以算作开发利润C、投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率正确答案：D5.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
若甲实现再次抵押,通常情况下可以获得的再次抵押担保是( )。
A、不超过100 万元B、不超过20 万元C、在20~80 万元D、不超过80 万元正确答案：B6.某市A 房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。
房地产估价师模拟试题
房地产估价师模拟试题一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 客观性原则B. 公正性原则C. 随意性原则D. 合法性原则2. 以下哪项不是房地产估价方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 折旧法3. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年4. 以下哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑材料D. 房地产经纪人的个人能力5. 房地产估价中的“三公”原则指的是什么？A. 公开、公平、公正B. 公开、公正、公信C. 公平、公正、公信D. 公开、公平、公信6. 房地产估价中，土地使用权的评估通常采用哪种方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 假设开发法7. 房地产估价师在进行估价时，需要考虑以下哪项因素？A. 估价对象的所有权B. 估价对象的地理位置C. 估价对象的面积D. 所有选项都是8. 房地产估价报告中，估价结果的表述应遵循什么原则？A. 模糊性原则B. 明确性原则C. 随意性原则D. 保守性原则9. 房地产估价师在估价过程中，应如何对待估价对象的潜在缺陷？A. 忽略不计B. 作为估价的依据C. 进行充分披露D. 视情况而定10. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德要求？A. 保守商业秘密B. 客观公正地进行估价C. 接受估价对象的所有条件D. 尊重估价对象的所有者二、多项选择题（每题3分，共15分）11. 房地产估价师在估价过程中，需要收集哪些资料？A. 土地使用权证B. 房屋所有权证C. 估价对象的平面图D. 估价对象的周边环境资料12. 房地产估价报告应包含哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法的选择和应用D. 估价结果的分析和结论13. 以下哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的租金水平B. 房地产的空置率C. 房地产的维修费用D. 房地产的地理位置14. 房地产估价师在进行成本法估价时，需要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 开发成本D. 销售成本15. 房地产估价师在估价过程中，需要遵守哪些法律法规？A. 《中华人民共和国房地产管理法》B. 《中华人民共和国土地管理法》C. 《中华人民共和国城市房地产估价管理办法》D. 《中华人民共和国合同法》三、判断题（每题1分，共10分）16. 房地产估价师可以根据自己的判断随意确定估价结果。
房地产估价师模考试题(含参考答案)
房地产估价师模考试题（含参考答案）一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.一个估价项目中的价值类型,本质上是由( )决定的。
A、估价师B、估价对象C、估价委托人D、估价目的正确答案：D2.在房地产估价中,建筑物( )。
A、包括房屋和构筑物两大类B、仅仅指房屋C、仅包括房屋,不包括构筑物D、包括房屋、构筑物和土地正确答案：A3.房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、相互影响C、独一无二D、不可移动正确答案：C4.下列有关房地产估价产生的误差,表述正确的是( )。
A、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的B、判断一个评估价值的误差大小或准确性,实际上是将它与真实价值进行比较C、即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值D、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准正确答案：C5.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。
A、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中(应是单独显现出来,正好说反了)B、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点C、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本D、动态分析法中要进行现金流量预测正确答案：A6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,则该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A、13B、15C、16D、17正确答案：C答案解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。
该宗房地产的合理经营期限为:A-(n-1)×b=0,n=30÷2+1=16(年)7.某建筑物的有效年龄为10年,预计可能再使用30年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A、68%B、74%C、76%D、82%正确答案：C答案解析：q=【1-(1-R)t/(t+n)】x100%=【1-(1-4%)x10/(10+30)】x100%=76%8.下列有关房地产变现的描述,错误的是( )。
房地产估价师考试模拟题含答案
房地产估价师考试模拟题含答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.下列房地产权利中,属于用益物权的是( )。
A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权正确答案：B2.运用假设开发法中的动态分析法估价时,无需做的是( )。
(可看ppt最后一道的案例题)A、估算后续开发的各项支出、收入B、估算后续开发经营期C、估算投资利息和开发利润D、估算后续开发各项支出、收入在何时发生正确答案：C3.某套住宅建筑面积100m2,套内建筑面积为93m2,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积为10000元,则该住宅建筑面积下的价格为( )元/ m2。
A、8000B、9300C、9750D、10000正确答案：A答案解析：使用面积系数=建筑面积/使用面积,所以使用面积=100m2×0.8=80m2,房子总价=使用面积x价格=80x10000=800000,建筑面积下的价格=房子总价/建筑面积=800000/100=80004.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/m2。
A、25930B、32980C、30980D、29980正确答案：A答案解析：一年后支付的款项要折现到首付时点后,再与首付款相加,才能得出实际价格。
首期支付30%,房地产实际价格=首付款+一年后一次付清的款=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米5.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,则该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A、13B、15C、16D、17正确答案：C答案解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 收益还原法C. 成本法D. 剩余法答案：A2. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德规范？（）。
A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润最大化D. 遵守法律法规答案：C3. 房地产估价报告中，估价对象的描述不包括以下哪项内容？（）。
A. 地理位置B. 权属状况C. 估价师的个人评价D. 利用现状答案：C4. 在房地产估价中，收益还原法适用于（）。
A. 无收益的房地产B. 有收益的房地产C. 未完工的房地产D. 已抵押的房地产答案：B5. 房地产估价师在进行估价时，不需要考虑的因素是（）。
A. 市场需求B. 房地产的物理状况C. 房地产的法律状况D. 估价师的个人偏好答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价的基本原则包括（）。
A. 合法原则B. 客观原则C. 独立原则D. 公平原则答案：ABCD2. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？（）。
A. 地理位置B. 房屋结构C. 估价师的经验D. 市场供求关系答案：ABD3. 房地产估价报告应包含的基本内容有（）。
A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价师的个人评价答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以主观臆断。
（）答案：错误2. 房地产估价报告中，估价对象的描述应尽可能详细。
（）答案：正确3. 房地产估价的目的是为房地产交易提供参考价格。
（）答案：正确4. 房地产估价师可以对估价结果进行隐瞒。
（）答案：错误5. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（）答案：正确四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的包括但不限于：为房地产交易提供参考价格、为房地产抵押提供价值依据、为房地产税收提供计税依据、为房地产投资决策提供参考。
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《房地产估价》模拟试题一、单项选择题（共25题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。
A．土地总量有限B．规划限制C．不动产不可移动D．价值量大2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为（D ）。
A．1667 元／m2：B．1765元／m2C．1875元／m2D．2000元／m23．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。
A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。
理论上应补地价（ D ）。
A．78万元B．882万元C．1210万元D．1272万元5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。
A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。
A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量D．存量十新增竣工量一拆毁量7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。
A 2139B 2146C 2651D 26598．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。
A．2648元／m2B．2688元／m2C．2708元／m2D．2734元／m2 9．根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(D)。
A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值10、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已经进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于（ D ）调整。
A 市场状况B 经济状况C 物价状况D 房地产状况11．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ B ）。
A．35年B．45年C．48年D．50年12．某不动产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该不动产的投资利润率为（ B ）。
A．10．0％B．11．l％C．11．9％D．12．5％13．某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为12年．重置价格为800元／m2 ，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ C ）。
A．10．2万元B．11．0万元C．11．3万元D．11．5万元14．某宗不动产32年土地使用权的价格为4000元／m2，对应的报酬率为7％。
现假定报酬率为9％，该宗不动产40年上地使用权条件下的价格最接近于（ C ）。
A．3275元／m2B．3287元／m2C．3402元／m2 D．4375元／m2’15.设临街深度价格修正率见下表。
•设临街深度价格修正率见下表。
另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的4 0%、20%，则下图的宗地B的单价为(B)元/m2。
A.6400B.6800C.6960D.760016．某宗不动产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，顶计该宗不动产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该不动产的收益价格为（ B ）。
A．368万元B．552万元C．561万元D．920万元17、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。
A 2004年4月6日B 现在C 重新估价的作业期D 要求重新估价的委托方指定的日期18．某临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元。
按照四三二一法则，其相邻临街深度15．24m(即50英尺），临街宽度25m 的矩形土地的总价为（ C ）。
A．53．34万元B．85．34万元C．106．68万元D．213．36万元19、估价上的折旧注重的是（ D ）A 原始取得价值的减价修正B 原始取得价格的摊销与回收C 重置价格的摊销与回收D 价值的减价修正20. 在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（C ）A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、开发商利润和销售税费D、开发成本和管理费用21．甲、已两块土地，其区位及实物状况都基本一样。
甲地块土地单价为506元／m2，容积率为l．5，土地使用年限为50年。
乙地块土地单价为820元／m2，容积率为2．4，土地使用年限为70年。
在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有（ D ）。
A．乙地块比甲地块贵B．甲地块的70年使用权楼面地价低于400元／m2C．甲地块与乙地块的楼面地价相等D．乙地块的70年使用权楼面地价高于340元／m222．市场比较法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（ C ）。
A．假设开发发B．收益还原法C．路线价法D．成本法23．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为( C )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．724．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( B )。
A．0．91 B．0．92 C．1．09 D．1．1025．下列表述中，错误的是（ E ）。
A．开发经营期可分为开发期和经营期B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C．开发期的终点是预计待开发不动产开发完成的日期，起点与开发经营期的起点相同D．经营期可具体化为销售期和出租期E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期结束。
二、判断题（共25题，每题1分。
请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确；用“X”表示错误）1、城市房屋拆迁是强制性的，是某些特定条件限制下的价值，因此城市房屋拆迁估价不应采用公开市场价值标准进行评估，而是采用清算价值标准。
（X ）2、在城市某一块土地，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业。
（X ）3、估价通常仅是求取估价对象在某一时间上的价格，而且这一时间估价人员可以随意假定。
（X ）4、在影响不动产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某不动产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该不动产价格的影响可能出现相反的情况。
( )5、交易税费非正常负担的不动产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。
（）6、土地由于具有不可毁灭性，不能再产生，所以无折旧，在中国也不例外。
（X ）7、不动产收益可以分为主观收益和客观收益两类。
（）8、就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。
（）9、在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为自然寿命。
（X ）10、假设开发法用于估价和用于不动产投资分析都是站在一个具体的投资者的立场。
（X ）11、假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。
（）12、出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降，这是与不动产的保值增值特性相悖。
（X）13、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为1.09。
（X）14、不动产具有供给有限特性，本质上在于土地总量有限。
（X ）15、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。
（X ）16、在城市规划上，地下建筑面积通常计容积率。
（）17、地役权是指土地所有人或使用人允许他人在自己土地通行的权利。
（X）18、某宗地已经完成拆迁和三通一平，由于这些费用已经发生，在应用假设开发法进行估价时，一定注意在评估待开发房地产价值时，要扣除拆迁成本和三通一平的成本。
（X ）19、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似不动产就可以作为可比实例。
( X )20、交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来定。
（）21、房地产的独一无二性，派生出了其不可移动性，可以说没有两宗房地产时完全相同的。
（X ）22、就使用价值与交换价值相对而言，不动产估价所评估的是不动产的交换价值。
（）23、所谓估价时点，是指房地产估价人员在进行房地产估价活动时的作业时间。
（X ）24、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，不适宜采用假设开发法估价。
（）25、估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。
（）四、计算题（共50分、第1小题15分，第2小题15分，第2小题20分。
要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。
计算结果保留小数点后两位。
请在答题纸上作答）1. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。