商业定位及招商运营方案

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本项目主题定位分析
2.1 主题定位核心指导思想
符合区域 消费状况
持续运营 的前瞻性
核心指导思想
定位方向 的差异化
产品规划 的结合性
2.2 主题定位思路发散思维
方向1：大型综合零售百货 方向2：专业建材家居市场 方向3：专业汽车配件市场 方向4：专业仓储式集散地 方向5：综合性的科技市场
✓新能源成为世界焦点话题。美国、德国、日本、韩国都已经或正在出台大规模 的新能源发展规划，中国的《新能源产业发展规划》也有望择期出台，截至2020 年，从光电风电到核电等范畴，中国在新能源领域的总投资将超3万亿元。
✓胡锦涛访美签署数百亿美元新能源合作协议。2011年1月18日下午，中美清洁能 源协议签字仪式在华盛顿举行，胡锦涛主席出席本次活动，双方共签署十三项协 议，覆盖核电、风电、太阳能、水电、智能电网、碳捕获与封存等多个领域。
郑州·瑞邦能源中心 商业定位及招商运营方案
【2011年1月20日】
目录 1 郑州高Biblioteka Baidu区商业初步研判
2
项目主题功能定位分析
3
本项目产品规划建议
3
楼层业态分布建议
53
商业招租策略建议
634
商业运营管理建议
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郑州高新区商业初步研判
1.1 郑州城市发展概述
“东移西进”持续深入，“大郑州”两翼齐飞！
1.4 欲进驻高新区的商业大鳄
根据我公司对其他商业大品牌的跟踪，国内外零售与专业商业巨头正在对西高新区 虎视眈眈，并初步对区域商业氛围与潜力进行考察分析。
✓家乐福超市：家乐福开发部有意与锦艺集团协商，考察科学大道与瑞达路地块， 预计2011年展开评估等工作。
✓欧凯龙：专业的建材家居物流企业，在东西南北的大郑州布局战略中，西高新区 作为一个空白区，已经开始对本区域进行关注。
1.5 总结与启示
“现实不成熟，前景很看好”——抢占先机方可制胜！
➢郑州信高新区经过数年沉淀，终于迎来难得发展机遇。 ➢在本项目体量不占优势、无任何品牌知名度支撑的情况下，只要依靠专业化团 队、精准实效的营销与运营策略、差异化的定位与规划包装，才有可能突出市场 重围，赢得最后的胜利。 ➢作为没有大体量居住人口支撑的区域，百货批零商业显然行不通，只有与区域 形成差异化与补充的专业化商业相结合，才能找到生存之道。 ➢先入为主，抢占先机才意味着本项目赢在起跑点上。
伴随“大郑州”城市战略的进一步发展，西高新区历经几年沉淀，迎来久违的春天！
✓省政府向东移至郑东新区，市政府搬迁至中原路西四环附近， 2011年6-7月份， 荥阳并入郑州建区，大郑州城市框架进一步拉大，西区蓄势待发。
✓地铁1号线与2号线延伸进入西高新区，快速公交实现与市区的衔接，进一步缩短 了西高新区与市中心的距离，加快区域之间的交流融贯。
✓在市政规划上，近20个超亿元商业项目布址西区；交通上，地铁1号线将贯穿东 西；消费市场上，大量高端楼盘的涌现，为西区提供了众多高消费人群。
✓其中高新区商业也将迎来从无到有的局面，振兴在瑞达路与化工路交叉口规划有 近200万平米大商业，升龙又一城预计商业体量占10万平米，美景商业体量近5万 平米，锦艺集团商业体量达10万平米，加上本项目商业体量近3万平米，高新区商 业迎来第一轮爆发期。
项目体量与人群消费特性不足以支撑 新建社区缺乏、且距本项目距离较远 中原路汽车产业带，本项目位置较偏 经营租金及利润相对较低，不可实行 与科技市场无差异，招商运营难度大
只有立足区域产业优势资源，整合周边客群需求，避开综合型零售百货物业，切入
一个与本区域产业发展相补充、差异化、细分的专业市场，
才能化不利为优势，最终从竞争中脱颖而出！
✓赛博数码广场：本土最大科技产品物流专业运营商，年内已经开始对西高新区进 行关注，待时机成熟随时跟进。
✓重庆家富富侨：国内最大足疗保健连锁企业之一，目前正在与国家863中部软件 园洽谈进驻意向，尤其看好本区域发展。
（请注意：以上列举的零售百货与专业商业巨头，可以做后期本项目引入主力店的 重点，应予以积极关注、提前展开谈判。）
1.2 郑州西高新区商业综述
大型商业从无到有，3-5年内全面开花
2009下半年以来，近20个超亿元商业项目入驻西区，西区商业将迎来新机遇！
✓万达广场、宝龙城市广场、锦艺华都、锦艺国际轻纺园、中原文化广场、大中原 果品物流港、中原汽配大世界、中原新城、中国郑州国际包装城、伟业时代广场、 昱东大厦、建材家具大世界、明宇国际汽配城、郑州城市名人酒店、裕达国际会展 中心、豫园综合楼、万乘时代广场和新浦花园……
✓已经打通的农业路化工路、科学大道北环，规划中即将开通的东风路梧桐街、长 椿路南拓至中原路、化工路延伸至荥阳上街区（上高路）等，预计未来2-3年内， 大西区连成一片，三环与四环之间将成为郑州重要的社会经济增长极。
✓建业在高新区西四环购地9000亩、振兴预计在瑞达路与化工路交叉口购地8000 亩，锦艺集团在科学大道瑞达路购地500亩，美景在四环边上购地3000亩，加上已 经动工的升龙又一城600亩地、西雅图二期400亩项目，据业界专家预计，未来3-5 年内，西高新区将成为郑州楼市的第一热点区域！
1.3 周边区域人口与消费分析
未来10年内区域人口突破百万，消费潜力巨大！
✓根据商业的普遍发展规律，商业的发展依托区域成熟与人口消费发展。 ✓从目前来看，项目所在区域为工业与高校区，以流动性办公与业务人口居多，常 驻人口不足20万，现实很严峻，显然不足以支撑本项目商业体量。 ✓从长远来看，升龙又一城与美景、建业项目的陆续投向市场之后，预计5-10年内 本区域人口将突破百万，一举解决人口与消费不足问题。 ✓虽然本项目体量与其他项目相比无任优势，但是商业发展先入为主的规律，即最 先推出的商业项目总是最先植根消费者心智当中，成为一种约定俗成的商业区。因 此，最先动工与完成的本项目，有可能成为区域标志性专业化商业区。
2.3 社会热点产业发展带来的启示
新能源，将成为中国下一轮经济发展新引擎
✓新能源，又称非常规能源。指除煤、石油、天然气以及大中型水电等传统能源 之外，刚开始开发利用或正在积极研究、有待推广的能源，新能源普遍具有污染 少、储量大的特点，对解决环境污染和资源枯竭问题具有重要意义。按类别可分 为：太阳能、风力发电、生物质能、生物柴油、燃料乙醇、新能源汽车、燃料电 池、氢能、垃圾发电、建筑节能、地热能等。