王成、深圳市万象美物业管理有限公司南宁分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

王成、深圳市万象美物业管理有限公司南宁分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广西壮族自治区南宁市中级人民法院【审理法院】广西壮族自治区南宁市中级人民法院【审结日期】2021.11.30【案件字号】(2021)桂01民终11003号【审理程序】二审【审理法官】闭燕华朱菲菲曾涛【审理法官】闭燕华朱菲菲曾涛【文书类型】判决书【当事人】王成;深圳市万象美物业管理有限公司南宁分公司【当事人】王成深圳市万象美物业管理有限公司南宁分公司【当事人-个人】王成【当事人-公司】深圳市万象美物业管理有限公司南宁分公司【代理律师/律所】李汶霏广西贵文律师事务所;余恒杰广西贵文律师事务所;吕宏科广西伏波律师事务所【代理律师/律所】李汶霏广西贵文律师事务所余恒杰广西贵文律师事务所吕宏科广西伏波律师事务所【代理律师】李汶霏余恒杰吕宏科【代理律所】广西贵文律师事务所广西伏波律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】王成【被告】深圳市万象美物业管理有限公司南宁分公司【本院观点】证据1-5为王成交纳2019年6月1日至2019年11月30日期间物业服务费的材料，虽然万象美南宁分公司仅对其中的证据1、2、5的真实性无异议，但证据3、4与证据1、2、5相互印证，形成了完整的证据链，可以共同证明王成已经交纳2019年6月1日至2019年11月30日期间物业服务费，故对该五份证据的真实性予以确认。

一审判决所认定的案涉房屋建筑面积与案涉房屋不动产权证书中的建筑面积一致，且王成也是按照不动产权证书所载明的建筑面积交纳物业服务费的，故王成的异议不成立。

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，案涉《前期物业服务合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

【权责关键词】催告撤销代理实际履行违约金过错支付违约金诚实信用原则证人证言关联性合法性质证诉讼请求简易程序开庭审理缺席判决维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】万象美南宁分公司未提交新的证据，故本院对一审判决查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，案涉《前期物业服务合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对王成及万象美南宁分公司均具有约束力。

关于一审程序是否违法的问题。

首先，一审法院向王成所购买的南宁青秀万达广场的案涉房屋地址进行了直接送达，并留有通知单；同时，也根据案涉房屋地址及万象美南宁分公司提供的王成地址、联系电话向王成邮寄送达了开庭传票等法律文书，但邮寄回单中载明“客户要求退回”或“客户直接拒收”。

故根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。

”的规定，在王成拒绝签收法院邮寄送达的开庭传票等诉讼文书的情况下，可以视为已经送达成功，一审法院送达程序合法。

同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。

”的规定，一审法院适用简易程序审理本案并无不当。

其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。

”本案中，万象美南宁分公司提交了证据《南宁青秀万象美写字楼管理处物业服务费通知单》、《南宁青秀万达写字楼物业服务费通知单》及其粘贴在案涉物业处的照片，该通知单注明了缴费楼层、房号、缴费日期和金额等信息，可以证明万象美南宁分公司在诉前向王成进行了有效的书面催交。

王成虽对此予以否认，但不能提供证据证明，故对王成的该主张不予支持。

为此，一审对万象美南宁分公司的诉请作出裁判并无不当。

综上，一审判决程序合法。

关于王成是否欠付万象美南宁分公司物业服务费，若欠付，应如何计付的问题。

万象美南宁分公司已按照约定为案涉小区提供物业服务，故王成应及时足额地向万象美南宁分公司交纳物业服务费。

根据现有证据可以确认，王成未交纳2018年1月1日至2019年5月31日、2019年12月1日至2020年9月30日期间的物业服务费。

王成对该期间物业服务费没有交纳无异议，但称万象美南宁分公司已经口头免除其2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费。

而万象美南宁分公司对此予以否认。

故在没有证据佐证的情况下，本院对王成的该主张不予支持。

此外，王成对按照每平方米15.38元/月收取物业服务费提出异议，并称物业服务费的计算面积应以《南宁市商品房买卖合同》载明的建筑面积为准。

对此本院认为，根据案涉《前期物业服务合同》第二十二条的约定，物业服务费按照合同建筑面积每平方米15.38元/月收取。

但在实际交纳物业服务费的过程中，王成系根据万象美南宁分公司的要求，按照不动产权证书所载建筑面积每平方米15.38元/月交纳了部分物业服务费。

因此，双方在合同实际履行过程中，对物业服务费的收取达成了新的协议，万象美南宁分公司要求按照不动产权证书所载建筑面积每平方米15.38元/月交纳物业服务费并无不当，本院予以支持。

因案涉房屋的建筑面积为62.66平方米，经计算，一审确定2018年1月1日至2019年5月31日、2019年12月1日至2020年9月30日期间，王成应交纳的物业服务费为26020.19元(15.38元/月·㎡×62.66㎡×27个月)正确，本院对此予以维持。

关于违约金的问题。

根据案涉《前期物业服务合同》第二十二条的约定，物业管理服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每6个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金。

该欠费滞纳金在性质上即属于违约金。

现万象美南宁分公司要求按照每天1‰计算违约金，系对其权利的处分，本院予以支持。

综合本案合同履行情况、双方的过错程度、万象美南宁分公司的相应损失，本案逾期缴纳物业服务费的违约金应按如下方式计算：2018年1月1日至2019年5月31日间逾期缴纳物业服务费的违约金以每月应交物业服务费963.71元(15.38元/㎡/月×62.66㎡)为基数，按照每天1‰，自2018年1月1日起按月依次计算至实际付清物业服务费之日止；2019年12月1日至2020年9月30日间逾期缴纳物业服务费的违约金以每月应交物业服务费963.71元(15.38元/㎡/月×62.66㎡)为基数，按照每天1‰，自2019年12月1日起按月依次计算至实际付清物业服务费之日止。

上述每期违约金的总额不超过当期物业服务费的30%。

由于万象美南宁分公司主张的是2018年1月1日至2019年5月31日、2019年12月1日至2020年9月30日的物业服务费，从开始计算逾期缴纳物业服务费违约金至今，王成应支付的逾期缴纳物业服务费的违约金已经超过所欠付物业服务费的30%，故一审判决酌定王成应向万象美南宁分公司支付逾期缴纳物业服务费违约金7806.06元(26020.19元×30%)并无不当，本院对此予以维持。

此外，王成称万象美南宁分公司所主张的2018年1月1日至2018年2月25日期间的物业服务费已经超过诉讼时效。

根据案涉《前期物业服务合同》第十七条的约定可知，万象美南宁分公司自2012年12月28日起为南宁青秀万达广场提供物业服务，且至今仍在提供物业服务，期间从未中断。

同时，王成一审无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼时效抗辩权利的放弃，故本院对王成的该主张不予支持。

综上所述，王成的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费646元，由上诉人王成负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 05:30:26【一审法院查明】一审法院认定事实，南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西2栋3620号，权利人为王成，建筑面积为62.66㎡，用途为办公等。

南宁青秀万达广场投资有限公司与万象美南宁分公司签订《前期物业服务合同》，约定南宁市青秀万达广场投资有限公司将南宁青秀万达广场项目委托万象美南宁分公司实施物业服务，委托管理期限自2012年12月28日起至物业管理区域的业主委员会与乙方或者其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》止。

合同第二十二条约定，物业管理服务费(不包括房屋共用部位、共用设施设备、大中修、更新、改造的费用)。

1.物业管理服务费标准：写字楼物业按合同建筑面积每平方米15.38元/月收取(含公共耗能费)。

2.交纳费用时间：物业管理服务费按入伙通知书规定时间开始计收，业主在办理房屋交付使用手续时，预缴一年(12个月)的物业服务费，一年(12个月)后，每6个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金。

2017年4月28 日，王成向万象美南宁分公司出具《承诺书》，确认其已阅读《前期物业服务合同》及《南宁青秀万达广场(西地块)临时管理规约》，同意遵守并倡导、督促其他业主及物业使用人遵守合同以及临时管理规约。

2017年5月5日，王成向万象美南宁分公司支付了2017年5月1日至2017年12月31日的物业服务费。

【一审法院认为】一审法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案王成经一审法院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，案涉《前期物业服务合同》合法有效，对万象美南宁分公司、王成均具有约束力。

万象美南宁分公司应按照约定为案涉小区提供物业服务，王成应及时足额地向万象美南宁分公司交纳物业服务费。

王成未按照约定支付物业服务费，已经构成违约。

关于物业服务费。

合同第二十二条约定，写字楼物业按合同建筑面积每平方米15.38元/月收取。

案涉房屋的建筑面积为62.66㎡，故2018年1月1日至2019年5月31日、2019年12月1日至2020年9月30日期间，王成应交纳的物业服务费为26020.19元(15.38元/月·㎡×62.66㎡×27个月)。