公寓也能卖脱销，操盘手剖析公寓营销心得！
公寓产品是全国性难题？掌握这些营销秘笈将所向披靡！
公寓产品是全国性难题？掌握这些营销秘笈将所向披靡！公寓产品是地产⼈的智慧产物，早些前，办公楼很难卖，地产⼈提出了商住的想法，“SOHO”概念的诞⽣和发展让公寓产品在全国遍地开花。
此后，“公寓”这个名词逐渐为官⽅和购房者所接受。
然⽽，毕竟是40年商业性质的产品（有些地区是50年产权），有着难以解决的五⼤劣势：商业⽔电、⽆法落户、物业费⾼、公摊较⼤、交易税费⾼，另外还有⽆阳台、不通燃⽓、⾸付⽐例⾼等次级劣势。
随着⼟地市场理念的转变，很多⼟地的出让条件就硬性要求配置⼀部分的公寓产品，这让开发商尤其是营销部门的管理层头疼不已，导致现在多数开发商都囤积了⼤量的40年公寓产品，引发滞销难题！今天我们来好好谈谈公寓产品的营销问题——壹客户为什么拒绝公寓？说到公寓的产品抗性，很多⼈都会提到前⽂提到的诸多劣势，其实，这些问题根本不是核⼼问题，因为——时代在变，购房者的⼼态也在发⽣改变，我们所认为的“公寓抗性”其实是个伪命题，⽽公寓产品真正的核⼼抗性是——增值速度没有住宅快！那么⼤家想想看，为什么公寓的价格增长速度没有住宅快呢？以沃尔沃轿车为例，在中国的C级轿车市场中，沃尔沃的保值率居奥迪、宝马、奔驰、皇冠、凯迪拉克之后，为什么？因为持有的⼈太少，在未来的⼆⼿车市场中不占优势。
⽽“BBA”三⼤品牌汽车的占有率⼀直处于霸主地位，难以超越。
公寓产品亦是如此。
⽽这种情况在短期内绝对不可能改变，因为中国的房地产市场中，住宅产品的存量以及未来开发量是公寓产品⽆法企及的。
既然改变不了世界，那就改变⾃⼰！沃尔沃亦是如此，根据胡润研究院发布的《2014中国豪华车品牌特性研究⽩⽪书》来看，沃尔沃车主的学历是最⾼的，客群更加注重⽣活品位和精神追求。
这就是沃尔沃的改变：不再盲⽬追求富豪阶层，⽽是更加注重对⾼学历⼈群的传播。
所以，公寓产品的营销重点就是：找到追求财富平稳增长的客群，⽽不是冒进的投机者！贰公寓客群有哪些特别之处？那么，追求财富平稳增长的客群到底有哪些？根据笔者多年的操盘经验，总结出了公寓客群的“READY”法则——从全国公寓产品的客群来看，70%—80%的客群为投资客，仅约20%为⾃住客，深圳的万科云城、龙光玖云著、卓越前海壹号等项⽬均为如此。
公寓滞销分析方案
公寓滞销分析方案一、背景和问题1. 背景随着城市化进程不断加速，越来越多的人选择在城市里生活和工作，使得城市房地产市场规模不断扩大。
市场上的公寓项目也越来越多，但有些公寓项目却出现了滞销现象，难以或者无法完成销售目标。
2. 问题那么，什么是公寓滞销的原因？怎么解决公寓滞销问题？二、公寓滞销原因分析1.房价过高在城市的繁华地段，比如商业中心区域，房价较高。
对于许多人来说，购买一套公寓可能是一项重大的财务决策，如果房价过高，很多人就会选择放弃。
2.设计不合理公寓的设计是否合理也是影响消费者购买权衡的一个因素。
如果公寓朝阳不足、房间过小、没有独立厨房等等，就容易被消费者忽略。
3.公寓服务不到位公寓服务水平也是影响公寓销售的一个重要因素。
如果公寓管理服务不好、维修不及时、安全防范措施不完善等等，那么消费者就会对公寓产生不信任感。
三、公寓滞销解决方案针对以上原因，我们对于公寓滞销问题提出了以下解决方案：1.建立适合市场的定价策略房屋的定价是引导消费者决策的一个关键因素。
因此，公寓的定价策略应该根据市场调研和需求进行设计。
市场调研可以了解到消费者对于这种类型的公寓的需求和喜好，进而从而制定最适宜的价格策略。
2. 确保公寓的合理设计流行有所不同的建筑和室内设计可能会影响消费者的购买。
因此，公寓的房屋设计要符合市场的需求，同时也应该合理建造和提供更加人性化的公共服务。
3.提高公寓的服务质量公寓服务质量要与公寓房价保持一致，对于服务的质量控制和管理与维护要做得更加好。
控制有不良情况的发生，加强公寓管理和服务，做好公寓的维护和护理工作，增加消费者对公寓的信任。
四、总结公寓滞销的原因有很多，但是针对这些原因我们可以提出解决方案，比如合理定价、合理的房屋设计和提高服务质量。
通过做好这些方面，我们可以改善公寓滞销的现状，更好地满足消费者的购房需求以及提高公寓销售业绩。
公寓销售技巧和话术
公寓销售技巧和话术随着城市人口的增长和生活水平的提高，公寓市场也越来越受到人们的关注。
作为一个公寓销售人员，掌握一些有效的销售技巧和话术对于提高销售业绩至关重要。
本文将介绍一些公寓销售的技巧和话术，帮助销售人员更好地推销公寓。
1. 了解客户需求在进行公寓销售时，首先要了解客户的需求。
通过与客户的交谈，了解他们的家庭情况、工作地点、交通需求等信息，从而给予他们更有针对性的推荐。
例如，如果客户是一家有小孩的家庭，可以向他们推荐附近有好的学校和幼儿园的公寓。
2. 强调公寓的优势在销售过程中，要突出公寓的优势和特点。
例如，公寓的地理位置是否便利，是否有好的社区设施，例如超市、公园、健身房等。
同时，要强调公寓的高品质装修和设施，例如现代化厨房、豪华浴室等。
这些优势可以吸引客户的注意力，增加购买意愿。
3. 解答客户疑虑在销售过程中，客户可能会有一些疑虑和担忧。
销售人员需要提前做好准备，对于客户可能提出的问题进行充分的了解和回答。
例如，客户可能会担心公寓的安全性，销售人员可以向他们介绍公寓的安全措施，例如门禁系统和监控设备。
同时，客户可能会关注公寓的物业管理服务，销售人员可以向他们介绍物业管理公司的专业性和服务质量。
4. 制造紧迫感在销售过程中，制造一定的紧迫感可以促使客户更快做出决策。
销售人员可以告诉客户目前公寓的销售情况，例如剩余的房源数量和其他客户的购买情况。
同时，可以提醒客户当前的市场行情，例如房价上涨的趋势等。
这些信息可以让客户意识到如果不尽快购买，可能会错失良机。
5. 聆听客户需求销售人员在与客户交谈时要聆听客户的需求和意见。
只有真正了解客户的想法，才能更好地满足他们的需求。
如果客户对某个公寓有疑问或建议，销售人员要虚心接受，并及时给予回应。
这样可以增加客户的满意度，提高销售成功的概率。
6. 使用积极的话术在公寓销售过程中，使用积极的话术可以更好地影响客户的情绪和决策。
例如，可以使用“这套公寓是我们最受欢迎的户型”、“这个社区非常安全和宜居”等词汇来描述公寓的优势。
酒店公寓销售总结
酒店公寓销售总结引言酒店公寓是以酒店服务为基础，结合公寓的长期居住特点而发展起来的一种新型住宿模式。
随着人们对于舒适、便利和个性化住宿需求的不断增长，酒店公寓行业在过去几年中呈现出蓬勃发展的态势。
本文将对酒店公寓销售情况进行总结，分析销售数据，探讨销售策略，并提出改进建议。
销售数据分析根据近年来的销售数据，酒店公寓销售呈现出以下几个主要特点：1. 销售额持续增长从过去三年的销售额数据来看，酒店公寓销售额呈现出持续增长的趋势。
其中，最为明显的是房间夜销售额的增长。
这主要归因于客户对酒店公寓提供的优质服务和舒适居住环境的认可度不断提高。
2. 目标市场多元化酒店公寓销售的目标市场越发多元化。
以往主要以商务旅行者和长期居住客户为主的市场，如今已经扩大至休闲旅游者、家庭出游者等各类客户。
这意味着酒店公寓销售策略需要更加精细化，以满足不同客户群体的需求。
3. 渠道多样化酒店公寓销售渠道的多样化也是一个显著的特点。
传统的销售渠道如品牌官网和电话预订依旧是主要渠道之一，但随着互联网的普及，第三方平台如OTA（在线旅行社）的使用率也在不断上升。
这些不同渠道为酒店公寓的销售提供了更多的曝光机会，增加了销售额。
销售策略探讨酒店公寓销售的成功与否很大程度上取决于合理有效的销售策略。
以下是几个经验分享以及策略探讨：1. 定位清晰酒店公寓应该通过明确的定位来吸引目标客户。
无论是商务旅行者还是家庭出游者，都需要明确的宣传和推广策略，使他们对酒店公寓的服务和优势有清晰的认识。
2. 个性化服务提供个性化的服务是吸引客户并留住客户的关键。
酒店公寓可以根据客户的需求，提供定制化的服务，如免费的接机服务、家庭设施等，从而增加客户的满意度和忠诚度。
3. 社交媒体和互联网营销随着社交媒体和互联网的普及，将营销策略引入这些新兴渠道将为酒店公寓销售带来更多机会。
通过活跃的社交媒体推广和网上广告投放，酒店公寓可以扩大宣传范围，吸引更多潜在客户。
公寓式酒店的销售技巧
汇报人：可编辑
2024-01-09
CONTENTS
• 公寓式酒店简介 • 公寓式酒店销售的核心技巧 • 公寓式酒店销售的推广策略 • 公寓式酒店销售的客户服务 • 公寓式酒店销售的案例分析 • 未来公寓式酒店销售的趋势与
展望
01
公寓式酒店简介
定义与特点
定义
公寓式酒店是一种提供长期住宿 服务的酒店，通常配备有厨房或 烹饪设施，允许客人自行烹饪食 物。
灵活调整价格
根据市场变化和客户需求，灵活调整价格 ，以保持竞争优势和吸引客户。
谈判技巧
在与客户谈判时，掌握有效的谈判技巧， 如让步、强调优势等，以达成销售目标。
客户关系管理
建立客户档案
为每位客户建立详细的档案，记录他们的 需求、偏好和联系方式等。
定期回访
定期与客户联系，了解他们的入住体验和 需求变化，及时解决问题和改进服务。
，提高客户满意度。
智能家居与客房控制系统
02
引入智能家居和客房控制系统，提升客户入住体验，增加客户
粘性。
虚拟现实与增强现实技术
03
利用虚拟现实和增强现实技术为客户展示酒店设施和服务，提
高客户决策效率。
客户需求的变化与趋势
健康与环保意识
关注客户的健康和环保需求，提供健康餐饮、绿色客房等特色服 务。
个性化与定制化服务
他们的需求和偏好。
深入挖掘客户需求
通过与客户沟通，了解他 们的具体需求，如房间大 小、设施配置、地理位置 等，以便提供更符合客户
需求的产品和服务。
定制化服务
根据客户需求提供定制化 的公寓式酒店服务，如提 供家庭套餐、免费洗衣服 务等，提高客户满意度。
销售公寓概述总结范文
一、前言随着我国城市化进程的加快，房地产市场持续繁荣，公寓产品逐渐成为市场热点。
作为销售团队的一员，我深感责任重大。
在过去的一年里，我积极参与公寓销售工作，现将个人工作总结如下：一、销售业绩1. 销售目标达成率：根据公司下达的销售任务，我成功达成销售目标，销售额为XXX万元，超额完成公司预期。
2. 客户满意度：通过优质的服务和专业的销售技巧，我赢得了客户的信任，客户满意度达到95%以上。
3. 销售团队协作：在团队中，我积极参与协作，与其他销售人员共同分享客户资源，共同提高团队业绩。
二、销售策略1. 深入了解市场：我密切关注市场动态，了解竞争对手的销售策略，为公司制定针对性的销售策略提供参考。
2. 精准定位客户：针对不同客户群体，制定差异化的销售方案，提高销售成功率。
3. 优化销售流程：简化销售流程，提高工作效率，为客户提供便捷的服务。
三、销售技巧1. 主动沟通：我始终保持积极主动的态度，主动与客户沟通，了解客户需求，为客户提供专业的建议。
2. 专业知识：我不断提升自己的专业知识，熟悉公寓产品的特点、优势及政策，为客户解答疑问。
3. 情感营销：在销售过程中，注重与客户建立良好的关系，用真诚和热情感染客户，提高成交率。
四、团队建设1. 传帮带：作为团队的一员，我积极向新同事传授销售经验，帮助他们快速成长。
2. 激励机制：我关注团队建设，积极参与公司组织的各类活动，激发团队成员的积极性和凝聚力。
五、不足与改进1. 销售经验不足：在销售过程中，我发现自己在某些方面还存在不足，如对客户需求的把握不够精准等。
2. 时间管理：在繁忙的工作中，我发现自己在时间管理方面有待提高，需要更加合理地安排工作。
针对以上不足，我将在今后的工作中加强学习，提高自己的专业素养，努力成为一名优秀的销售人员。
总结：过去的一年，我在销售公寓的过程中收获颇丰。
在今后的工作中，我将继续努力，不断提升自己的综合素质，为公司创造更大的价值。
酒店式公寓的推广与营销
酒店式公寓的推广与营销随着旅游业的蓬勃发展和人们对于舒适住宿的需求增加，酒店式公寓成为了一种备受欢迎的住宿选择。
为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，酒店式公寓需要一套有效的推广与营销策略。
本文将从目标市场选择、市场定位、品牌塑造以及在线和离线营销等方面，探讨酒店式公寓的推广与营销方法。
一、选择目标市场在制定推广与营销策略之前，酒店式公寓需要明确自己的目标市场。
根据公寓的位置、设施和定位不同，目标市场可以包括商务旅客、家庭旅行者、长期停留者等等。
酒店式公寓可以通过市场调研和分析，确定最具潜力和适合自己定位的目标市场。
二、市场定位确定目标市场后，酒店式公寓需要进行市场定位，即确定自己在目标市场中的独特定位和竞争优势。
这可以从提供高品质的住宿环境、专业的客户服务、个性化的定制化服务等方面进行市场定位，使自己在竞争激烈的市场中脱颖而出。
三、品牌塑造建立和塑造品牌形象对于酒店式公寓的推广与营销至关重要。
一个强大的品牌可以帮助公寓赢得客户的信任和忠诚度。
酒店式公寓可以通过确定独特的品牌定位、设计富有个性化的公寓风格、提高服务质量和维护良好的口碑等方式来塑造品牌形象。
四、在线营销随着互联网的普及，线上渠道成为了酒店式公寓推广与营销的重要手段。
首先，公寓需要建立专业的网站，展示公寓的设施、服务以及市场定位等信息，并提供在线预订功能。
其次，公寓可以通过搜索引擎优化(SEO)和搜索引擎营销(SEM)等技术，提高在搜索引擎中的排名，增加品牌曝光度。
另外，酒店式公寓可以利用社交媒体平台，积极与客户互动，提供个性化的服务和优惠，吸引更多的客户。
五、离线营销除了在线渠道，离线营销也是推广和营销的重要手段。
酒店式公寓可以通过参加旅游展会、举办活动、与当地旅游机构、商务公司合作等方式，增加公寓在目标市场中的曝光度，提高知名度。
此外，公寓还可以与航空公司、旅游社等建立合作关系，提供优惠机票和旅游套餐，吸引更多客户选择公寓住宿。
六、客户关系管理建立良好的客户关系对于酒店式公寓的推广与营销至关重要。
酒店式公寓的推广与营销
酒店式公寓的推广与营销随着人们生活水平的提高和现代化的发展，酒店式公寓越来越受到人们的欢迎。
它是一种集酒店和公寓于一体的住宅形式，既有酒店服务，又有公寓舒适度，也提供更为灵活的房租形式，成为现代人生活方式的一部分。
但是，酒店式公寓想要在市场上获得更大的影响力，推广和营销就显得尤为重要。
一、明确本质特点，建立品牌形象酒店式公寓是一种比较新型的住宅形态，国内市场上品牌较少，消费者对它的认知和理解度不高，因此，要想推广和营销成功，建立品牌形象至关重要。
酒店式公寓的本质特点是与众不同的，如何突出这种特色，让消费者更好地了解它呢？营销活动方案需要紧密结合酒店式公寓的本质特点，通过活动策划，广告推广等手段，打造一种品牌形象，让消费者形成良好的印象和认知。
二、提供高品质的服务和设施眼下，不论是酒店还是公寓市场，对于消费者来说最关键的点是品质。
对于酒店式公寓来讲，除了要提供优质的住宿服务之外，还需要融入公寓的一些特性，例如安全性、便捷性、私密性等等。
这些特性都需要立足于的服务和设施上得到体现。
酒店式公寓在营销推广方面也需要将这些元素与消费者的心理需求进行切合，让他们对酒店式公寓有充分的了解和认可。
一旦满足消费者的要求，再通过推荐和口碑，发挥良好的宣传效果。
三、适当设定价格和推出优惠促销方案价值不对等，也是很多酒店式公寓在营销推广方面容易犯的错误之一。
只有适当地制定价格才会更符合市场需求，因此，对于价格的确定和策略制定也是关键。
相比于酒店，公寓的租金往往便宜相当多，虽然提供了酒店所没有的服务，但是价格较高显然会降低消费者选择租赁的可能性。
因此，酒店式公寓可以适当考虑折扣、优惠等促销手段，吸引更多的消费者尝试。
四、建立联盟和合作伙伴关系建立联盟和合作伙伴关系也是一种比较有效的推广和营销手段。
通过联盟和合作伙伴关系，可以共享、整合各方的资源，形成良性的合作关系，获得更多的客户支持和口碑造势。
酒店式公寓可以通过与商场、餐饮、娱乐场所建立合作伙伴关系，针对不同的业务，达到双方互惠互利的效果，在市场上提升影响力。
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导读
公寓产品一直是销售的一大难点，尤其是三四线城市，客户对产品不了解、不认可、投资理念弱，以及营销人经验不足等原因，给销售带来重重阻力，今天小编请来了九龙辰品合伙人浩商资深经理人杜营，给大家分享公寓营销的经验，快点学起来吧。
文/图：九龙辰品合伙人浩商房地产咨询有限公司策划经理杜营
三四线城市公寓操盘心得分享
（一）公寓产品分类：
按照产品类型
•平层公寓
•loft
按照功能划分
•酒店式公寓
•商铺化公寓
•居住式公寓
•公寓式办公
（二）公寓销售模型：（第1、3种较常见）
1、直接销售：直接推出销售，不提供任何附加价值及服务
2、带租约销售：公寓销售时，公寓已经出租，开发商将租约转给业主，业主完成之前开发商和租赁客户未完的租赁合同
3、售后返租：客户购买同时与开发商签订委托经营管理协议，开发商一次性返数年租金并降低首付，返租期内业主定时从开发商处得到固定的租金回报（例如酒店托管：10年包租，每年8%的租金回报）
4、售后返租+回购：在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的约定年限一般为10年或更长（例：10年包租+每年8%的租金
回报+10年后135%回购）
（三）公寓核心推广诉求：
客户关注点：为什么买你的公寓，买来公寓做什么？
1、为什么买公寓：总价低、投入少、收益稳定、有资产（不限购限贷）、省心长收益（精装或返租）
2、买来公寓做什么：投资（婚前财产、后期养老等）、理财
例如：
1）投资理财：小投入高收益，财富“坐享其成”
2）养老保障：收益稳定，真正老有所依
3）孝敬父母：以租养贷还有余，是孝敬父母的绝佳选择
4）青年置业：小投入大用处，给创业者创造绝佳平台
5）教育基金：租金收益为孩子提供稳定教育基金
3、三四线城市买公寓来投资的客群是谁，与住宅客户的区别在哪里 ?
有经济实力、投资经验、理财经验的城市中上层人群
1）有一定的文化教育基础，理解公寓与住宅产品的区别
2）有一定的经济实力，非居住刚需或改善客户，考虑长线收益
3）有投资理财头脑,前期投资商业地产受益过
4）政府职能部门，自有固定资产，不限购限贷
5）部分为青年刚需买房过度或者婚前财产
4、公寓推广一般常用主题：
疑问式
•如果您有5万元，您能做什么？5万元拥有1套精装公寓
陈述式
•5万元抢**精装公寓，月收租2800元，8年回本
•**酒店精装公寓，包租15年，15年净赚一套房
•话题式：途家酒店来了，全城寻老板
（四）公寓操盘核心点：
在大体量（单体25层/400套以上）公寓产品销售中，销售前需界定核心问题：
你的产品定位，决定了你的客户群、销售模型、推盘节奏
功能定位：界定好客户属性，投资客户只重收益（楼层、业态不主推），自用客户依据功能定位落定业态引导
例如：自用/投资类：居住（单身寓所、养老房、父母礼、成长基金等）、办公（企业办公、青年创业、孵化器等）、酒店、商铺化业态定位：分楼层分业态定位，界定好楼层业态、引导客户置业、合理把握货源铺排
例如：3-7F商铺化公寓（网吧、会所、美容美甲等）、8—18F酒店式公寓（酒店托管）、19F-30F居住、办公。