第三章 资产评估基本方法
第三章 资产评估的基本方法
该方法不同于但与因素调整法，当评估时只能找到相似参照物时，通过对比 分析调整参照物与评估对象之间的差异，就能在参照物的成交价基础上调整 评估对象价值。 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 【例3－6】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块 空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2008年10月1日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评 估。
（二）类比调整法
参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 方法： 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下： 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值 影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成 累计连乘效应。
（一）单一因素比较法
1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
2、功能价值法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功 能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式：
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法 公式：
[例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类 资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
《资产评估》最新完整版详解课后习题及答案-第三章资产评估的基本方法
第三章资产评估的基本方法1. 采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（A ）。
A. 资本化率越高，收益现值越低B. 资本化率越高，收益现值越高C. 资产未来收益期对收益现值没有影响D. 资本化率和收益现值无关2. 某资产可永续使用，年收益10万元，本金化率为10%,则评估值为（C ）0A. 10 万元B. 61. 446 万元C. 100 万元D. 25. 937 万元3. 折现率本质上是（A ）A.期望投资报酬率 B.无风险报酬率 C.超额收益率 D.风险报酬率4. 某公司一个月前购置一房产，购置价100万元，办理产权交易手续费用3万元，在 房产的临街外墙粉刷了本公司的广告，外墙粉刷费用5万元。
若近期房产价格平稳，则公司 转让该房产的转让价格应为（A ）。
A. 100万元B. 103万元C. 105万元D. 108万元 5. 运用市场法时，选择3个及3个以上参照物的目的是（C ）。
A.使参照物具有可比性 B.便于计算 C.排除参照物个别交易的偶然性D.避免张冠李戴 6. 某被估房产复原重置成本为P,更新重苣成本为R,则该房产的一次性功能贬值为(B )。
A. P-RB. R-PC. P4-RD.无法确定7. 下列关于运用物价指数法估测设备重宜成本的说法中，正确的是（D ）«A. 一般应采用综合物价指数B. 对进口设备应采用国内物价指数C. 所得到的重宜成本一般反映更新重置成本D. 所得到的重置成本一般反映复原重置成本8. 运用物价指数法评估机器设备的重置成本，该重巻成本中仅仅考虑了（D ）的变化B. 功能因素 D.时间因素 构成资产重置成本的耗费应当是资产的（B B. 社会或行业平均成本 D.加权平均成本 10. 设备成新率是指（C ）。
A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率的倒数C.设备有形损耗率与1的差率 D.设备现实状态与设备重程成本的11. 运用使用年限法估测设备的实体有形损耗率，是假设设备在整个寿命期间，其有形 损耗是随时间呈（C ）关系变化的。
资产评估的基本方法
参照物 交易单价 成交日期 区域条件 交易情况
A 5,000 2012.6 比被评估资产好 正常
B 5,960 2012.9 比被评估资产好 高于市价4%
C 5,918 2012.10 比被评估资产好 正常
分析：
被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度
相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。
（一）直接比较法
例1：被评估资产为一辆A型汽车，成新率为 70%，先有与A型车各关键比较因素完全相 同的汽车市场交易价格是50万元，请问该A型 汽车得评估价值是多少？ 评估价值=50万元×70%=35万元
（一）直接比较法
当差异仅仅体现在某一个基本特征上的时候，直接比 较法又可以演变成以下几种具体评估方法：
5、成新率价格调整法 资产评估价值 =参照物成交价格*(评估对象成新率/参照物成新率)
资产成新率
=资产尚可使用年限/(资产已使用年限+资产尚可使用年限)
（一）直接比较法
例：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估 基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估
设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，
该待估设备的评估值为： 评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)
（一）直接比较法
待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产 已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100% =13÷(7.5+13) =63% 参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参 照资产的成新率 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%
交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的 尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用 年限为15年。
资产评估基本方法
资产评估基本方法
资产评估的基本方法主要包括市场比较法、成本法和收益法。
1. 市场比较法：通过比较市场上类似的资产价格和交易信息，来确定资产的价值。
该方法适用于流通性较高的资产，如房地产、股票等。
评估师会分析市场上最近类似资产的交易价格，考虑相关因素（如位置、面积、配置、条件等）来估算资产的价值。
2. 成本法：以资产的重建成本为基础，减去折旧和损耗，来估算资产的价值。
该方法适用于固定资产，如机器设备、房屋等。
评估师会考虑购买资产所需的成本，以及使用寿命和折旧率等因素。
3. 收益法：通过评估资产所能产生的收益来确定其价值。
该方法适用于投资性资产，如商业地产、股权等。
评估师会分析资产所能带来的净收入，考虑现金流量、租金收入、折旧等因素来估算资产的价值。
需要注意的是，不同的资产评估方法适用于不同类型的资产，评估师会根据具体情况选择合适的方法进行评估。
同时，评估师还会考虑市场条件、需求供应情况、经济环境等因素来确定资产的价值。
浙江财经学院资产评估学计算题题库(缩印版)
Байду номын сангаас
(4)房地产总价= ×[1- (1 7%)50 2 ]=36258750(元)(5)测 % 算建筑费及专业费=35007 ×（ 1+10%）×5000=19250000（元） （6）利息 =地价×[（1+6%） 2 -1]+ 19250000×[（ 1+6%）-1]=0.1236×地价 +1155000 （7） 开发商利润= （地价+19250000） ×20%=0.2×地价+3850000 （8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润 =36258750-19250000-0.1236×地价-1155000-0.2×地价-3850000 地 价=9069016（元） 5． 某房地产公司于 2007 年 1 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年的 使用权， 并于 2009 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼， 经 济耐用年限为 60 年，残值率为 0。评估基准日，该类建筑重置价格为 每平方米 2 500 元。该建筑物占地面积为 1 000 平方米，建筑面积为 1 800 平方米，现用于出租，每年实收租金为 72 万元。另据调查，当地 同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元， 空置率为 10％， 每年需支付的管理费为年租金的 3％，维修费为重置价格的 1.5％，土 地使用税及房产税为每建筑平方米 25 元， 保险费为重置价格的 0.2％， 土地资本化率为 6％，建筑物资本化率为 8％。 （1）年总收益=50×12×1800×（1-10%）=972000（元）(2)①年 管理费=972000×3%=29160 （元） ②年维修费=2500×1800×1.5%=67500 （元）③年税金 =25 ×1800=45000（元）④年保险费 =2500×1800× 0.2%=9000 （ 元 ） ； 年 总 费 用 = ① + ② + ③ + ④ =29160+67500+45000+9000=150660（元） （3）年房地产纯收益=年总收 益-年总费用=972000-150660=821340（元） （4）①年(折旧费)贬值额= 建筑物重置价 2500 1800 93750 （元）
第三章 资产评估的基本方法
可补偿性损耗 合算 （修复） ：技术上可行，经济上 不可补偿性损耗 ：技术上不可行，经济 上不合算。 （修复）
成本法的评价
具有一定的科学性和可行性。 对一些没有收益的单项资产及缺乏市场的评 估对象的评估较为合适。 以历史成本为估算依据，其客观性值得注意
1.某评估参照物价格为10万元，成新率为 0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在 新旧程度方面的差异为（）万元。 A.2.5 B5 C7.5 D10
②资产年收益额减少(因收益额减少而导致的经济性损耗的计量) 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 习题11/12
七、 成新率的估算
(1) 观察法 (2) 使用年限法
预计尚可使用年限 综合成新率＝ 实际已使用年限 预计尚可使用年限
(3) 修复费用法
修复费用 不可修复性损耗 综合成新率＝－ 1 100 ％ 重置成本
1 g P R0 1 g
Ri 1 g 1 P Rn i r g (1 r ) n (1 r ) i 1
n
三、收益法中各项指标的确定
（一）预期收益额 1.预期收益的类型
1.1税后利润 2.1净现金流 3.1利润总额
税后净收益，被普遍采用
(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金流＝税后净利润+折旧－追加投资 (2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 2.预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因 素来确定预期收益。
第三节 成本法
一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费
（二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗
资产评估基本准则 - 中华人民共和国财政部
附件资产评估基本准则第一章总则第一条为规范资产评估行为，保证执业质量，明确执业责任，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《中华人民共和国资产评估法》《资产评估行业财政监督管理办法》等制定本准则。
第二条资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务应当遵守本准则。
法律、行政法规和国务院规定由其他评估行政管理部门管理，应当执行其他准则的，从其规定。
第三条本准则所称资产评估机构及其资产评估专业人员是指根据资产评估法和国务院规定，按照职责分工由财政部门监管的资产评估机构及其资产评估专业人员。
第二章基本遵循第四条资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务应当遵守法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则。
第五条资产评估机构及其资产评估专业人员应当诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，遵守职业道德规范，自觉维护职业形象，不得从事损害职业形象的活动。
第六条资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，应当独立进行分析和估算并形成专业意见，拒绝委托人或者其他相关当事人的干预，不得直接以预先设定的价值作为评估结论。
第七条资产评估专业人员应当具备相应的资产评估专业知识和实践经验，能够胜任所执行的资产评估业务，保持和提高专业能力。
第三章资产评估程序第八条资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，履行下列基本程序：明确业务基本事项、订立业务委托合同、编制资产评估计划、进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、编制出具评估报告、整理归集评估档案。
资产评估机构及其资产评估专业人员不得随意减少资产评估基本程序。
第九条资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项：（一）委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人；（二）评估目的；（三）评估对象和评估范围；（四）价值类型；（五）评估基准日；（六）资产评估报告使用范围；（七）资产评估报告提交期限及方式；（八）评估服务费及支付方式；（九）委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。
无形资产评估办法介绍
引例
• 例1：某人某年将3万元存入银行，若年利率为8%，20年 后可从银行取出多少钱？
• 例2：某人在15年后需要资金35万元，若年利率为6%，他 必须现在存入银行多少钱？
现金流量图
• 横轴：时间轴 • 方向：向右 • 分割：等分若干间隔，每一间隔代表一个时间单位（一
般为年） • 坐标点：时点，该年的年末和下一年的年初 • 纵向垂直线：现金流动数量和方向
⑵ 经济环境的影响 • 环境是周期性变化的，无形资产运用于健全的经济环境与
最终所实现的净现金流量有着重要关系。 • 国家的宏观政策，企业的微观经济运行条件以及物价水平
等构成无形资产使用的外部和内部经济环境。
⑶ 无形资产使用的依附性 • 无形资产往往要依附于一定的有形资产才能发挥其使用价
值。 • 因此，有形资产同无形资产相互渗透的范围越广泛，无形
• 运用成本法来评估无形资产时，影响其价值最主要的两大 因素为：无形资产的重置成本和无形资产的价值损失，后 者主要是指功能性贬值和经济性贬值所带来的损失。
2、收益现值法
• 此法是根据无形资产的经济利益或未来现金流量的现值计 算无形资产价值。
• 诸如商誉、特许代理等。 • 此法关键是如何确定适当的折现率或资本化率。 • 这种方法同样存在难以分离某种无形资产的经济收益问题
资产发挥作用越大。 • 反之，有形资产对无形资产的影响也决定了无形资产价值
的发挥。
⑷ 无形资产转让的范围 • 如果转让无形资产的使用权，则转让方培养了自己的竞争
对手，必然要让出一部分市场，转让的范围越大，企业市 场占有率下降，企业使用该无形资产获得预期收益就越少 。
3）预期超额收益的确定：
（1）直接估算法——通过未使用与使用无形资产后的收益 情况对比分析，确定其收益。
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-
交易实例A 交易实例B
100/100 106/100 100/100 102/100 100/98 107/100 100/88 102/100 100/97 113/100 100/108 102/100 100/100 110/100 100/100 102/100
交易实例C 交易实例D
例：要评估一商品房在2010年9月30日转让价值，在 选择案例上，就要选择与估价对象处在同一地段， 用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建 成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较 案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象 价值。
例1： 资产评估和市场的关系是（ C ） A.以市场为基础但高于市场 B. 模拟市场条件有时接受市场检验 C. 模拟市场条件但又必须接受市场检验 D. 和市场无关 例2：最大最佳效用是基于资产评估的( C) A．继续使用假设 B．持续经营假设 C．公开市场假设 D．清算(清偿)假设 例3：在资产评估中，市场法较适用于( C) A.专用设备 B.大部分无形资产 C.通用性较强的资产 D.受地域、环境等严格限制的资产 例4：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是(B ) A.专有技术 B.商业用房 C.专用设备 D.公益性用地
855 840
0.9659
-
修正后单价
A：909
B：1038
C：901
D：942
评估单价=(A+B+C+D)÷4=948元/m2 评估总价=948×600=568 800元
• 成本市价法 • 利用价格与成本之间的比例关系。
• 资产评估价值=评估对象现行合理价格× （参照物成交价格/参照物现行合理成本）
市场法比较案例修正因素的选择
就是比较评估对象与比较案例之间差异因素，将其调整为 评估对象的情况！ 1、时间因素（比较案例、评估基准日） 比较案例交易时间应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响 2、区域因素（区位因素） 比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、 同一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择 同一条街相邻商铺作为比较案例； 3、功能因素 比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对 象相同，提高可比性；如商铺价值评估！
批量生产的机器设备等
2. 市价折扣法： 一般只适用于仅存在交易条件方面的差异的情况
3. 功能价值类比法（类比估价法）
据功能与价值之间的关系分为线性关系和指数关系 线性关系——生产能力比例法 指数关系——规模效益指数法
被评估资产产量 资产评估价值 参照物价格 参照物资产产量
正系数n
或者
• 评估对象价值=
参照物成交价格±基本特征差额1 ±基本特征差额2 ±· · ·±基本特征差额n
优点：直观简洁，便于操作
缺点：可比性要求高—相同或基本相同；
或其差异主要体现在某几项明显的因素上 对信息资源的数量和质量要求高
直接比较法可以具体表现为以下几种：
1. 现行市价法：当评估对象本身具有现行市价或与其参照 物具有现行市场价格时，可直接利用评估基准日的现行 市价为评估对象的评估价值。例如：上市流通的证券；
是不是所有的资产都可用市场法？如果不是，有哪些 情况？ 在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用 资产的情况。
三、市场法的基本程序及有关指标
㈠选择参照物
可比性:功能、市场条件、成交地域与时间等
数量：三个以上，避免偶然因素影响, 统计上可检验性
㈡ 选择比较因素 对评估价值影响大的 ㈢ 指标对比、量化差异 数量化、货币化 ㈣ 调整差异 初步评估结果 ㈤ 综合分析确定结果
• 最直接、最具有说服力的方法
二、市场法的基本前提
㈠ 公开的活跃的市场 排除了个别交易的偶然性 ㈡ 可比的资产及其交易活动
在近期公开市场上已经发生过，且资产或业务相同或相近
Байду номын сангаас
功能可比：用途、性能类似，可避免张冠李戴 市场条件可比：供求关系、竞争状况、交易条件，可 明确评估结果的市场类型 成交时间可比：近期、影响可调整，可降低影响
考虑这两种方法的适用范围是什么？
• 市场售价类比法
• 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异 值+……+交易情况差异值 • =参照物售价×功能差异修正系数×时间差异修正 系数×…… ×交易情况差异修正系数 • =参照物售价×待估资产各因素值/参照物各因素值
1 1 年限修正系数 K 1 1 m n 1 r） （ 1 r） （
• 房地产在基准日的价值= 3800×(1+2.5%) ×(1+5.7%)×(1+6.8%)×(1+7.3%) ×(1+9.6%)×(1+10.5%) • =5713.82(元/平方米)
5.成新率价格调整法
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成 新率/参照物成新率
（二）类比调整法，也称间接比较法
间接法—规模效益指数 直接法—收益损失估计 超额运营成本方法 超额投资成本法
观察法 年限法 修复费用法
资产评估方法体系
收益额
收益法
折现率 收益期
第一节 市场法（Sales Comparison Approach）
一、市场法的基本涵义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经
过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的 总称。 评估思路: 根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法。 基本原理: 任何一个正常的投资者在购置某项资产时,所愿意 支付的价格不会高于市场上具有相同用途替代品的现行市价。
• 被评估设备评估价值 =150×(20/30)0.65×80% =115×80% =92(万元)
4. 价格指数法（物价指数法）
（1）资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数) =参照物成交价格 ×( 1+评估基准日同类资产定基价
格变动指数)/ (1+评估基准日参照物定基价格变动指数)
=参照物成交价格 × 参照物交易期日至评估基准日 各期（1+环比价格变动指数）乘积
• 该设备在基准日的价值
• =38000×（115%/103%） • =42427.18（元）
• 例：被评估房地产2012年6月30日进行评估， 该类房地产在2012年上半年各月月末的价格 同2011年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、 6.8%、7.3%、9.6%、10.5%，参照物房产在 2012年3月的价格为3800元/平方米。计算评 估对象在基准日的价值。(保留2位小数点)
第三章
资产评估基本方法
基本方法
市场法
收益法
成本法 方法的选择
资产评估方法体系
一 种 特 征
现行市价法 市价折扣法 功能价值类比法 价格指数法 成新率价格调整法
直接法
市场法
间接法
综 市场售价类比法 合 价值比率法
资产评估方法体系
重置核算法
重置成本
价格指数法 功能价值类比法
成本法
贬值的测算方法 实体性 功能性 经济性
二、收益法的基本前提
⒈ 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货 币衡量；可预测、可量化 ⒉ 资产拥有者获得预期收益所承担的风险，也可以 预测并可以用货币衡量；
⒊ 被评估资产预期获利年限可以预测。 有限期和无限期
三、收益法的基本程序和参数
搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资 料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风 险等； 分析测算被评估对象未来预期收益； 确定折现率或资本化率； 确定预期收益持续时间； 用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算 成现值； 分析确定评估结果。
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义
1、定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期 收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 以利求本的逆向思维思路
资产×资产收益率＝收益
收益
资产＝
资产收益率
2、基本原理 一个理智的投资者在购臵或投资于某一资产时，他所愿 意支付或投资的货币数额不会高于他所购臵或投资的资 产在未来能给他带来的回报。 3、收益法的理论基础: 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。
三、评估单项资产考虑的可比因素
1. 功能因素——在社会需求前提下，以资产实际发挥效用的 角度功能与其价值成正比
2. 实体特征和质量 3.市场状况——供求关系等市场变化
4.交易条件——交易批量、交易动机和交易时间
市场法应用的条件、方法及要求 （选择可比性强 的案例）
1、存在一个完善、充分的市场，可以搜集最近时期、与估价 对象类似的估价比较案例； （市场要求） 2、比较案例的选择，在交易时间上要接近估计基准日（时 点），这样，才更准确； （交易时间要求） 3、比较案例的选择，要尽量类似于估价对象，可比性强， 这样，修正后结果越接近估价对象价值； 这里的类似、可比性，比如区位、功能、修旧程度等！
注：当差异不仅仅体现在某一基本特征上时，上述评 估方法可以演变为各个基本特征修正系数的计算。 当参照物与评估对象的差异体现在某几项明显特征上 或某一综合特征时，在具体操作中使用频率较高的有 以下两种:
1、市场售价类比法 主要调整因素 2、价值比率法
(1)成本市价法 (2)市盈率倍数法
交易条件和时间 区域 功能 个别
m为待估资产的使用年限；n为参照物资产使用年限；r为折现率
市场售价类比法举例 估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空 地，面积为600平方米，地形为长方形。评估该地块2007年10 月3号的市场价值。
交易实例A 交易实例B 交易实例C 交易实例D 交易日期 价 格 面积 剩余使用年限 总价 单价 2007.4.2 19.6万元 870元/m2 225m2 35年 2007.3.3 31.2万元 820元/m2 380m2 30年 2006.10.4 27.4万元 855元/m2 320m2 35年 2006.12.5 37.8万元 840元/m2 450m2 30年 600m2 30年 估价对象 2007.10.3