一级节点标准

生产计划一级节点标准
为进一步加强对计划落实工作的考核力度，保证生产经营工作按公司计划得到有效落实，从而促进公司快速、健康发展，特对房地产开发流程中重要工程建设节点的完成标准强调说明如下：
一、总规报批：指“拟开工项目总规手续完备，项目后续工作能够紧前进行。

（一）项目总规报批需完善的手续：
1、土地出让合同签订完成，经过确权，办理完成国有土地使用权证；
2、拟开项目市场定位报告完成公司审批；
3、项目预算通过公司审批完成；
4、规划方案通过公司及政府的批复，完成政府图审盖章，具备施工图设计的条件；
5、完成建设用地规划许可证的办理。

二、施工图纸：指“项目单体各专业施工图纸（建筑、结构、水暖、电等）设计完成，并通过分公司的内部审核及政府的图审后，施工图纸到达总部预结算部”。

该节点包含内容有：
（一）项目所在地块完成地勘并出具正式地勘报告。

（二）项目各专业图纸符合施工图设计深度及标准（根据开发进度及批次划分，外线、园林图纸可适当后延，在主体封顶前完成即可）；
（三）项目各专业图纸经分公司内审，并根据内审意见调整完成。

（四）项目各专业图纸完成图纸外审，并根据审核意见调整完成，取得图审合格证。

（五）完整的施工图纸到达总部预结算部，并具备施工图预算的条件。

三、预算：指“项目各专业预算工作完成，预算成果满足招标采购需求”。

该节点包含内容有：
（一）根据项目标段及各专业界面划分完成预算委托并签订委托合同。

（二）根据预算委托完成项目预算，成果经公司预决算部审核并经采购部确认，满足项目招标采购需求。

四、单规：指“完成批次开发内各单体建设工程规划许可证的办理”。

该节点包含内容有：
（一）根据当地政府主管部门要求，完成相应报批文件资料及费用的缴纳。

（二）单规报批完成，并取得建设工程规划许可证。

五、招标：指“在总部职能部门的监督下，在经分公司考察合格的总包供应商选择范围内，完成对拟开批次的总包供应商的选择，完成公司定标报告的审批”。

所有投标单位必须经过以分公司生产副总为第一责任人的招标小组的考察，完成相应的招标文件、定标报告。

六、项目开工：指“开工手续完备，或拟开工项目现场有实际开工动作能够保证连续生产这一系列事件的总和”。

（一）项目开工前应完备以下开工手续：
1、国有土地使用权证；
2、建设用地规划许可证；
3、建设工程规划许可证；
4、建筑工程施工许可证；
（二）项目现场实际开工动作为下列情况之一：
1、破土开槽；
2、桩基施工；
3、褥垫层施工；
（三）项目能够保证连续生产的条件有：
1、总包合同签订，施工单位现场管理人员已到位，主要机械、机具、施工人员已进场；
2、监理机构已进驻现场；
3、由建设单位、监理单位、施工单位和设计单位参加的图纸会审已经完成；
4、施工组织设计（方案）、监理规划（细则）已经通过相关单位人员审批；
5、生产计划二、三级节点通过公司计划管理部审批；
注：开工节点是否达成判定时间为开盘节点后，若开盘节点达成即判定开工节点达成。

开工可分三种情况：（1）生产计划开工时间，项目现场已经动工满足连续施工条件，施工许可证取得，按开工节点按“达成”计入；（2）生产计划开工时间，项目现场已经动工满足连续施工条件，未取得施工许可证，但按计划如期开盘，则按开工节点按“达成”计入；（3）生产计划开工时间，项目现场未具备连续施工条件，未取得施工许可证，但按计划如期开盘，则开工节点按“达成”计入。

七、项目开盘：指“项目现场形象进度满足要求，并实际取得商品房预售许可证，项目产品合法正式对外发售这一系列事件的总和”。

（一）项目现场形象进度是指项目建设当地政府主管部门所要求的为满足获取商品房预售许可证而必须具备的项目建设形象进度，一般为建筑单体总层数的三分之一；
（二）项目产品合法正式对外发售是指能够签订正式商品房买卖合同，具备回款条件；
注：项目现场具备预售形象进度，因非工程原因未取得商品房预售许可证，则在对生产管理人员进行考核时按开盘节点达成/完成计入。

八主体封顶：指“单体建筑框架结构到顶，屋盖施工完成。

同时砌筑工程同步推进”。

该节点包含内容有：
（一）主体结构工程施工完成；
（二）砌筑工程施工进度与主体结构层数相差不大于5层。

6层含6层以下单体不在此列。

九主体验收：指结构全部封顶，砌体及构造柱等全部施工完成，并通过质监站的验收，各方完成《主体结构分部工程质量验收记录表》的签署。

十单体竣工：指“单体内外全部施工内容完毕，并且取得各参
建单位（设计、勘查、监理、施工、甲方）签字盖章的竣工验收报告这一系列事件的总和”。

（一）单体包含住宅（含底商）、独立商业、人防、地下车库和独立的水泵房、配电室、控制室、物业楼等单位工程。

（二）单体竣工时应完成的分项工程有：
1、室内墙面、地面、公共部位施工完成；水、暖、电、防盗门安装完成；
2、室外墙面（含基层处理、外墙保温、装饰面层）施工完成；外窗（含固定玻璃和活动窗扇）安装完成；
3、地下室墙面、地面、坡道施工完成；铁门、水电安装完毕；
4、单体屋面（含防水）施工完成；单元门安装完成；
5、施工电梯、塔吊、吊篮等施工机械和外防护架拆除完毕；
6、单体周边1.5m范围内的给排水、电气、燃气、消防、弱电等管道施工完毕；单元门楼施工完成、单元门安装完毕。

7、电梯安装并调试完成，具备验收条件。

注：单体竣工原则上应将单体内外全部施工内容完毕，最低计入完毕标准为：可将室外散水、残疾人坡道以及确因有关部门垄断不能及时进场施工的箱体、电表、水表等作为甩项，但需生产计划单体竣工节点15天前向总部备案，并明确完成时间。

十一外线完成：指“该批次单体室外管网按设计图纸施工完成，给排水、电气、燃气、采暖等管网与市政连通具备使用条件”。

该节点包含内容有：
（一）综合管网图纸设计完成，经审核合格。

（二）给排水、采暖、燃气、强弱电等专业管线按施工规范及验收标准施工完成。

（三）外线达到通水、通电、通气、通路、通讯状态，具备全部应有使用功能。

（四）该批次项目室外道路及园林绿化等工程施工完成，达到设计效果。

十二项目交房：指“批次项目所有开发内容全部建设完毕，并
通过内外部验收，取得相关手续，顺利向物业、业主交付使用这一过程的总称”。

（一）批次项目所有开发内容包括：
1、单体（含义同“单体竣工”中范围）；
2、外线（包括排水、给水、消防、燃气、供暖、强电、弱电等）；
3、园林（包括道路铺装、建筑小品、绿化种植、水系等）
（二）项目交房前应具备的条件有：
1、单体工程最迟计划交房前一个月通过公司品质管理部内部验收；
2、外线、园林工程最迟合同交房/实际交房前一个月通过公司品质管理部内部验收；
3、单体工程室内、外卫生清理完成，达到窗明几净标准；
4、外线达到通水、通电、通气、通路、通讯状态，具备全部应有使用功能，并通过有关政府部门专项验收；
5、园林工程具备完整景观形象，卫生清理干净；
6、物业配套设施（如垃圾桶、门标牌、休闲坐凳等）齐全；
7、商业、人防、地下车库等附属设施施工完毕，同步交付业主；
8、项目通过质检、消防、人防、环境、节能等政府相关部门各专项验收并最终取得项目竣工备案证明，合法交房。

注：计划交房：指“生产计划交房，应完成所有工程，具备交房形象。

”
合同交房：指“购房合同中与业主签订的交房时间，应具备交房形象，并取得合法交房手续”。

合同交房时间原则上不超过计划交房时间5个月。

实际交房：指“批次项目顺利交付业主”。

注：交房节点达成标准，生产系统以具备交房形象，通过公司内验收为准；人力系统考核，以满足具备交房形象，通过公司内验条件外，同时考核竣工备案手续，以合同交房前30天获取竣工备案为准，合同交房时间超过计划交房时间5个月的项目批次，按生产计划交房时间后的第120天为限，120天以内取得按达成计入。

十三结算完成：“指按照合同要求，完成对项目批次所有竣工单
体的工程造价审核，并与施工单位确定最终结算金额，施工单位在《工程竣工价款结算单》上盖章、签字确认这一系列事件之和”。

该节点内容包括：
（一）总包单位完成所有结算资料的整理，包括竣工图的绘制，并将结算书编制完成，上报至分公司。

（二）分公司对总包单位上报的结算资料进行审核，并出具初步结算结论，同时将结算资料上报至总部预结算部。

（三）总部预结算部对分公司上报的结算资料进行审核，出具结算结论，并将结算结果上报至工程审计部进行审核。

（四）工程审计部完成最终结算审核，并反馈至总包单位。

（五）总包单位复核无误后，在《工程竣工价款结算单》上签字、盖章确认。