中国房地产调控只剩最后一线希望了

中国房地产调控只剩最后一线希望了文/罗竖一人所共知，2012年3月14日，国务院总理温家宝告诉我们，中国“房价还远远没有回到合理价位”。

但是，依照2012年7月3日《新京报》报道，7月2日，中国房地产指数研究院发布6月“百城价格指数”。

根据对100个城市新建住宅的全样本调查数据分析，2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平米，环比5月的8 684元/平米上涨了0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。

由此可见，楼市现状已经让“促进房价合理回归”之指令显得苍白乏力，而房价反弹已经成为事实。

诚然，“中国下调房价是国家坚定的政策”，而据2012年7月1日新华社报道，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强日前在全国保障性安居工程工作会议上强调抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。

也就说，中央层面对房地产调控的信心和决心很大。

然而，铁的事实是，百城房价环比已经上涨。

其实，笔者早就在题为《地方推行楼市微调政策是助长房价》、《中国房地产调控正在走向前功尽弃的边缘》、《政府“辟谣”后亟须叫停楼市“助购”政策》的时评文章中分别警示道：“在房地产开发商及其商用专家，以及有关媒体和地方政府等方面的‘误导’下，中国普通民众十有八九都会盲从，甚至在‘房价还远远没有回到合理价位’的时候积极地进入楼市，而‘促进房价合理回归’之中央指令和‘助购’等政策，事实上就会成为“上有政策，下有对策”之官场畸形现象的很好注解，最终让中央的‘促进房价合理回归’之指令成为一句空话。

换言之，地方推行楼市微调政策是助长房价。

”、“中国房地产调控正在走向前功尽弃的边缘。

所以，建议各级决策者，都能以‘促进房价合理回归’之中央指令为其行动指南，不要在房价已经呈现‘普涨”态势，而‘房价还远远没有回到合理价位’的前提下，继续任由‘助购’政策大行其道了。

否则，中国进行的此番房地产调控‘将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。

’另外，还会导致中国社会伦理道德理念更加异化和畸形，并不利于国家的长治久安。

”、“相关部委和地方政府‘辟谣’后亟须叫停楼市‘助购’政策。

否则，只打蚊子不打苍蝇的‘辟谣’会让很多国人觉得‘楼市调控政策不放松’之表态好假，甚至会让越来越多的中国老百姓觉得决策者说得比唱得好听，而愈发‘坚信’房地产调控事实上已经放松，进而严重地影响中国‘房价的合理回归’。

这些，恰恰是众多房地产开发商及其商用专家、某些缺乏远见和社会责任心的地方决策者，以及其他渴望房价上涨者梦寐以求的。

”但是，中国30多个地方性“助购”政策——“救市”政策，至今还在大行其道，而成为诱发房价上涨的重要因子。

而据媒体报道，已经有房地产开发商酝酿涨房价。

诚然，现在有的房地产开发商资金链还比较紧张，而主要着眼于以价换量。

但是，既然你们有多人都来买房子了，那么我房地产开发商何苦要降低房价呢？而事实是房价环比又上涨了。

当然了，有的专家或者官家，可能又会声称，“那是房地产开发商等既得利益者和某些媒体等方面合谋而故意放出的虚假信息，房价并未真的上涨”。

但事实上我们自己走进楼市，也会明显感到房价已经开始上涨。

换言之，中国房地产调控已距离失败不远了。

但是，我们也应该看到，在限购、限贷等宏观调控举措依然发挥效力，而国内外经济普遍不景气，且中央层面又在力推民间资本参与保障性安居工程建设等新政令的作用下——有助于房价下降之大背景下，中国房价目前缺乏暴涨的基础。

然而，民众“恐慌性购房”的情绪正在日益漫延，而房价环比出现上涨的事实，则会更进一步地强化这种情绪。

综上所述，笔者罗竖一认为，中国房地产调控只剩最后一线希望了，而这最后一线希望就在确保房地产调控不动摇的前提下，中央层面能以最快的速度叫停地方性“救市”政策，并出台更多的“促进房价合理回归”的具体措施。

一个大学教师眼中的未来房价趋势一般工薪阶层取中位数收入3500元(一般本科毕业工作2-3年成都地区，月收入在3000-4000元)，正常开支二个人谈朋友合租一间住房(一套房子中的一间)，成都市区大约550元左右，郊区350，取中值450元，正常开支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人开支1000元，一个月可以余4000元。

一年余5万元左右，2-3年可以付首付买房。

购到房子入住后，每月还按揭后，有5000元左右可供开支，会有一定节余，考虑到收入增长因素，10左右可以还清。

例如我们2000年时家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房价2000左右，除了正常开支，也是2到3个月节余收入买一平方，当时也觉得压力大，实际上最后六年就还清了，因为收入增长。

因为中国处于经济快速发展阶段，收入增长也是肯定的。

大家可能说成都房价低，北京、上海、广州太贵了，实际上也是一样，一般本科毕业工作2-3年，月收入北、上、广4000-8000元，取中位数6000元，假如二个人租一间1000元房子(合租城郊结合部，条件尚可)，正常开支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人开支1200元，一个月可以余8000元。

二个月节余16000元，可以购买在城市边缘，交通及生活方便的区域房子一平方，其余计算同上。

以上分析是在没有负担家庭父母费用，以及父母没有资助的情况下，如果有负担就要慢一点，如果家庭父母有资助就要快一点。

大学刚毕业学生，父母都还可以工作(在农村也可以自食其力，打工也有点节余)，有一定收入，儿女要购房成家，多少都会支持一点。

同时当前农村收入在提高，一般也只有二个小孩，经济一般都有点节余。

当然，过10-20年后，子女也会对父母有养老的支出，实际上，基于中国传统，一般子女负担父母的并不多。

平均65平的住房偏小，小套二可以满足小家庭的要求，10年后，小孩读小学时，也许你有能力换大房子了。

我们就是这样过来，开始成家一间小工房(12平)，小孩读小学时才有自己的第一套50平的小套二。

最后我告诉大家一个事实，我的学生大学毕业，工作2-6年,都和女(男)朋友80%在城市买房了，并不是大部分人买不起房，你可以和周围了解一下，大学毕业几年购房比例有多高就可以验证我的观点，唯一和我说的不符的是，很多并不是象我说的买65平左右，在城郊结合部的小房子，而是市区大房子，使得压力太大，抱怨连天，实际上是年轻人太浮躁，超前消费了。

当然以上收入是平均数，如果你低于此，说明你努力不够或你不适合在城市发展，你可以回小地方。

如果你高于此，说明你有更好的选择。

2、收入预期及实际变化;不能静止地说不吃不喝多少年买一套房：中国正处于黄金发展期，收入增长也较快，前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想，就在不理想情况下，实际上收入也在增长，以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年:1500元;2005年：3000元;201 0年：5000。

由于计划生育造成人口结构原因，劳动力已经从无限供应正在转化为有限供应，市场的力量会使收入进入较快的增长周期，大家留意一下，最近二年，农民工的收入增加很多，成都有点技术如装修工一天收入不少于150元，在农村80元一天很难请到零工。

同时政府开始大力进行收入分配改革，以及通胀的因素，未来10年将是普通员工收入大幅提升的黄金10年。

当90年收入100元时，我们很难想象2000年的1500元，同样2000年收入1500元时，很难想象2010年的5000元。

同样你可以大胆现象一下10年后，你收入会是多少------10000元或20000元。

最后你在想象一下，如果10年后，个人一般月收入1-2万元，家庭月收入2 -4万元，房价会如何，稳定，让大家很轻松地买房子，买个2套3套。

显然不可能，因为没有土地修那么多房子，也没有那个发达国家让你很轻松买房子，所以结果只会是房价也同步涨，一样二个人2-3个月的节余，大约可以买一个平方，市场才能平衡，那时房价该多少-----2万到5万(成都的价格)。

别的地方，你自己算吧。

10后经济发展到了较发达程度，增长速度下来了，城市化也差不多了，人口也稳定了，收入增长也比较慢了，房价稳定了。

3、农村人员进城大量在城市立足部分已买房，不是伪城市化(不可能在城市买房)：说明本观点非常简单，如果你来自农村，或者对农村熟悉，你可以自己理解我说的以下观点，或者你生活圈子在城市对农村不熟悉，建议你和周围来自农村的同事了解，验证我一下观点。

大家先看以下三点事实：首先第一点，现在农村年轻人基本上都进城打工。

第二点，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩。

第三点，现在年轻的农民都在城市打工，将来他们也不会回农村。

结论是最近10年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化，我本人对我老家熟人调查，也和来自不同地方农村的同事调查聊天，近20年已有30%左右农民在城市安家，当然他们还保留农村的住房及宅基地，部分家庭老人还在农村。

现在城市化形成梯度，乡下到县城、地市、省城比例逐渐步减低，即到县城最多，地市次之、省城教少。

县城到地市、省城，地市到省城。

进城的方式中，多年经商的大部分已近城。

打工的个别技术较好或进入管理层的大部分已进城。

子女读书进城或在城市打工并站住脚，不管他们是是否已经买房，他们都不会回到农村，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩，女孩出嫁，农村家庭一般以男孩为中心，该男孩在哪儿成家，意味着家庭中心就移到哪儿;年轻的不回农村，年老的在农村，随着时间推移，年老的生活无法自理及去世后，自然完成城市化过程先和大家讲一个我们家的故事，80年代改革，我们家在农村修了一栋土墙房子，10年收入没了，95年我们家在镇上修了一栋砖瓦房子，10年收入没了，2006年我和我哥在县城买了一套房子，让父母养老，现在情况是80年以前祖上留下的老房子由于无人居住已经倒塌(期间修过几次，后来想明白不修了)，80年代修的也已破烂不堪，估计也快不行了，镇上的房子，现在卖不了几个钱，只好免费让人住(代为照看)。

以上故事的结论是由于农民意识问题，前二十年打工挣的一点钱，都花在老家盖房子，大大影响了在城市买房城市化的进程;现在农民已经认识提高，子女较少，随着子女进城打工，也不会回农村事实的发生，越来越多的农民认识到在农村修房子没有意义，全家集中力量让子女在城市立足，城市化进程开始进入提速阶段，这也是当前房价高升的主要原因。

因为农民在农村修房无法按揭，实际上，他们有能力在农村修房，就意味着，有能力和子女一起努力在城市付首付，购买房子;假如农民都认识到这一点，对城市住房需求是非常可怕的，赶紧买房吧。

也许有城市的无聊经济学家会说，农民在农村不修房，他们住那儿，我告诉你，请你到农村看看，关门闭户的房子、或一栋大面积的房子，只住一二个老人小孩比比皆是。