市调方法与技巧
超市市调技巧详解
超市市调技巧详解超市市调（Supermarket Market Research）是指为了了解和掌握超市市场情况，通过市场调查方法和技巧获取有关超市市场的信息，为超市经营决策提供依据和参考。
下面将详细介绍超市市调的技巧。
1.明确调查目的在进行超市市调之前，要明确调查的目的和需求。
比如，是为了了解超市的顾客需求、竞争对手情况、产品定价等，明确了调查目的，才能有针对性地进行市调，准确获取所需信息。
2.选择合适的调查方法超市市调可以采用多种调查方法，如问卷调查、访谈调查、观察法等。
根据具体情况选择合适的调查方法。
问卷调查适用于获取大量数据的情况，访谈调查适用于深入了解顾客需求的情况，观察法适用于了解顾客行为和市场趋势的情况。
3.设计合理的调查问卷如果选择问卷调查方法，需要设计合理的调查问卷。
问卷应简洁明了，问题要具体明确，避免产生歧义。
同时，尽量减少开放性问题，以便更好地进行数据分析和统计。
还要注意问卷的顺序和逻辑，使得回答者能够顺利完成问卷。
4.选择合适的受访对象在进行访谈调查时，需要选择合适的受访对象，这些人能够提供有关超市市场的有用信息。
比如，可以选择超市的忠诚顾客、竞争对手的销售人员、超市员工等人作为受访对象，他们可以提供不同的观点和信息。
5.充分准备市调工具和设备在进行市调之前，需要充分准备市调工具和设备。
比如，如果采用观察法进行市调，需要准备记录员、记录表格和相应的观察工具。
确保市调工具和设备的正常运行，能够准确记录和获取信息。
6.运用数据分析方法在市调完成之后，要运用数据分析方法对所获得的数据进行解读和分析。
可以采用统计学方法对数据进行整理和概括，得出有关超市市场的结论。
同时，也可以采用质性研究方法对市调结果进行深入解读，获得更加全面和准确的市场情况。
7.根据市调结果进行决策最后，根据市调结果进行决策。
市调结果应该为超市提供了有价值的信息，可以作为决策的依据和参考。
比如，如果市调结果显示顾客对其中一种产品需求量大，超市可以增加存货量以满足需求；如果市调结果显示竞争对手推出了新的促销策略，超市可以相应调整自己的促销策略以留住顾客。
市场调研和市场分析的常用方法和技巧
市场调研和市场分析的常用方法和技巧市场调研和市场分析在商业领域中起到了极为重要的作用。
市场调研的目的是了解客户需求、竞争情况和行业趋势，以便企业做出正确的决策。
市场分析则是在了解市场情况的基础上，对市场进行评估和预测，为企业提供可行的战略方案。
本文将介绍一些市场调研和市场分析的常用方法和技巧。
一、定性调研所谓定性调研，是指通过深入访谈、焦点小组讨论、实地观察等方式来了解消费者的想法、态度和行为特点。
定性调研通常不需要大样本量，而是通过对一小部分受访者的深入了解，来推断整个群体的特点。
定性调研可以帮助企业了解消费者心理、购买决策等方面的情况。
通过定性调研，企业可以了解消费者对产品、服务等方面的看法、期望和需求等信息。
定性调研还可以帮助企业了解市场竞争、行业趋势等方面的信息。
二、定量调研与定性调研相对的是定量调研，其主要是通过问卷调查等方式，对较大的样本量进行统计分析，得出客观的数据结果。
定量调研有着比定性调研更为准确和科学的特点。
定量调研的优势在于可以更加客观地了解市场情况，对市场的规模、市场份额、市场增长率等进行准确的评估和定量预测。
定量调研还可以帮助企业了解消费者的购买偏好、购买意愿等方面的信息。
三、市场细分市场细分是将市场划分为不同的细分市场，每个细分市场具有不同的特点、需求和消费行为。
市场细分可以帮助企业更好地了解消费者需求，更加精准地制定产品、营销和销售策略。
市场细分的方法有很多，有基于地理、基于人口统计、基于行为等多种方法。
企业应该选择适合自己的市场细分方法，并结合自己的产品特点和销售区域进行市场细分，以便更加有效地开展营销活动。
四、SWOT分析SWOT分析是指通过对企业内部的优势和劣势，以及外部的机会和威胁进行分析，以便确定企业未来的发展方向。
利用SWOT 分析，企业可以更加全面地了解自己的优势和劣势，更加清晰地把握市场机会和威胁。
在进行SWOT分析时，需要认真考虑企业的内部情况，同时还要关注外部市场和行业的趋势。
市场调研的五个方法与数据分析技巧
市场调研的五个方法与数据分析技巧市场调研是企业在制定市场营销策略时必不可少的一环。
通过对市场进行深入了解，企业能够准确把握消费者需求，以及竞争对手的动态，从而为产品开发和市场推广提供指导。
然而，市场调研并非一项简单的任务，它需要运用多种方法和技巧来收集和分析数据。
本文将介绍市场调研的五个常用方法，并进一步探讨数据分析的关键技巧。
一、访谈法访谈法是最经典且直接的市场调研方法之一。
通过与目标受访者进行面对面或电话交流，调研人员可以深入了解消费者的意愿、喜好以及消费心理。
在访谈过程中，调研人员可以通过开放式或封闭式问题引导受访者表达自己的观点，从而收集到有针对性的数据。
此外，访谈法还可用于获得竞争对手产品信息、行业趋势以及顾客体验等方面的数据。
二、问卷调查问卷调查是市场调研中最常用的方法之一，它可以快速有效地收集大量数据。
通过设计合理的问卷，并将其分发给目标受众，调研人员可以了解消费者对产品特性、价格、品牌认知和购买意愿等方面的看法。
问卷调查可以通过纸质或电子形式进行，具有成本低、样本容量大等优点。
在设计问卷时，需要避免使用主观或歧视性的问题，以确保数据的准确性和客观性。
三、观察法观察法是一种通过直接观察受试者的行为、购买习惯、偏好和反应来获取数据的调研方法。
调研人员可以通过实地观察或视频观察的方式收集数据，然后对所得到的信息进行分析和解读。
观察法适用于研究消费者购物行为、产品使用习惯以及店铺布局等方面的问题。
在使用观察法时，调研人员需要注意保持客观中立，避免对观察对象进行干扰。
四、焦点小组讨论焦点小组讨论是一种通过小组的集体讨论来获取数据的方法。
由于参与者来自不同背景和群体，他们的观点和想法能够为市场调研提供多样化的数据。
在焦点小组讨论中，调研人员需要设定明确的话题，引导参与者进行有效讨论，并记录他们的观点和意见。
通过分析焦点小组讨论的结果，可确定不同群体之间的共同点和差异点，为市场定位和产品开发提供参考。
提高市场调研效果的技巧与方法
提高市场调研效果的技巧与方法市场调研是企业制定营销战略、了解市场需求的重要环节。
然而，市场调研过程中存在很多技巧和方法，如何提高市场调研的效果成为了企业亟需解决的问题。
本文将介绍几种提高市场调研效果的技巧与方法。
一、明确调研目标与问题市场调研首先需要明确调研目标和问题，只有明确了要解决的问题才能有针对性地进行调研工作。
调研目标和问题可以包括市场份额、竞争对手、产品需求等方面，明确了调研目标和问题可以有效地引导后续的调研工作。
二、选择合适的调研方法市场调研的方法多种多样，企业需要根据实际情况选择合适的调研方法。
常见的调研方法包括问卷调查、访谈、观察、实验等。
不同的方法适用于不同的调研目标，企业可以根据需要进行组合使用，以达到更好的效果。
三、设计合理的调研问卷如果选择问卷调查作为调研方法，那么设计合理的调研问卷就显得尤为重要。
问卷需要简单明了、清晰易懂，避免使用太多的行业术语和复杂的问题，以免造成受访者的困扰。
同时，还要关注问卷的长度，过长的问卷容易引起受访者的厌烦，影响调研结果的准确性。
四、选择合适的受访对象市场调研的受访对象直接关系到调研结果的准确性。
为了提高调研效果，企业应该选择符合受访要求的目标群体进行调研。
受访对象的选择可以根据产品特性、目标市场、调研目的等多方面因素进行综合考虑，以确保调研结果的代表性和准确性。
五、确保数据的真实可靠数据的真实性和可靠性是市场调研的核心问题。
在调研过程中，企业需要确保受访者提供的数据真实可靠，以避免因数据造假或失真而导致的调研结果不准确。
可以通过核实调研数据、对受访者进行深入访谈等方式，提高数据的真实性和可靠性。
六、合理分析与解读调研结果市场调研的最终目的是为企业提供有价值的市场信息和决策支持。
因此，在完成调研后，企业需要对调研结果进行合理的分析与解读，挖掘出有意义的信息并提出相应的对策建议。
这样才能将市场调研的具体结果转化为营销决策的依据，推动企业的发展。
如何进行市场调研和分析
如何进行市场调研和分析市场调研和分析是商业运作中非常重要的一环。
无论是大型企业还是小型创业公司，都需要进行市场调研和分析，以了解目标消费者、行业竞争情况、产品价格和推广方案等方面，从而制定出合理的商业计划和经营策略。
本文将从市场调研和分析的意义、方法和技巧等方面进行探讨。
一、市场调研的意义市场调研的作用在于了解客户需求以及市场竞争情况。
在制定商业计划或者经营策略时，了解用户需求会更有说服力。
同时，也可以了解竞争者制定的销售策略，从而制定针对性的销售方案。
还可以通过市场调研了解众多供应商的各种产品及其价格等情况，以确定进货渠道，保证可盈利的价格。
二、市场调研的方法市场调研的方法包括主观与客观、定量与定性、个别和总体、定点和定期等方法。
具体来说，可以从以下几个方面进行市场调研：1. 客观调研客观调研通常是针对整个市场环境的分析。
通过调查评估市场，了解当前市场的经济形势和市场规模等信息。
可以使用相关报告分析工具，市场调查的报告和分析数据来进行调研。
2. 定量调研定量调研通常采用问卷调查等方法，通过数量化的方式对消费者进行调查。
可以通过问卷调查来获得客户满意度、购买意义和其他信息。
3. 定性调研排除简答的答案外，定性调研通常通过以访谈、讨论组等为主要研究方法，倾听消费者的要求。
这种方法对于了解消费者的眼光和要求有着重要的价值。
三、市场调研的技巧市场调研的技巧有很多种，下面列出了几种最基础的技巧。
1.预判和推测：在市场调研分析之前要对目标市场和消费者进行预测和推测，以了解市场规模和市场需求，从而更好的进行市场调研。
2.效率与准确度提升：当准备进行市场调研工作时，还需要快捷高效地完成调查，这通常需要专业预算和一定的基础能力。
3.反思和总结：在完成市场调研后，可以进行总结和反思，从而更好的期望市场和改善销售策略。
四、市场分析的意义市场分析的作用在于，判断商业运作的困难程度和比较合适的行业规模，了解市场上主要的优势和劣势的变化情况等相关信息。
市场调查的方法和技巧
开元捷问分享市场调查的方法和技巧所谓市场调查的方法，是指在市场调查中发掘资料来源，了解情况，捕捉信息或搜集资料的途径和方法。
市场调查按其资料来源进行区分，可分为文献调查和实地调查两大类。
此外，作为特例，一些特殊的市场调查必须采取特殊的方法才能进行。
一、文献调查文献调查是指利用各种文献、档案资料进行的市场调查。
包括两方面的内容：一是从文献档案资料（包括公开资料和未公开资料）当中检索出有用的资料；二是不断地查索新的有关文献资料。
文献调查的作用在于，可以为企业的产品销售活动提供部分必要的信息，同时也为实地调查打下基础，从而节约大量实地调查费用开支，节约调查时间，并为实地调查提出所需调查的问题，鉴别资料来源。
（一）文献调查的资料来源在文献调查中，熟悉文献资溜的来源及其检索方法，是文献调查工作成败的关键。
文献资料最主要的是企业内部资料、有关工商机构资料、图书资料等三大类。
1．企业内部资料主要来源为调查人员个人笔记和企业档案，前者包括各次调查的资料积累，后者则是企业的历史记录，如客户名单、历年销售记录、市场报告、客户函电等内容。
2．有关机构资料这种资料可以通过函索或走访的形式向有关机构索取。
调查人员在函索资料时要注意给人创造良好的印象，同时向对方说明本企业的业务范围，并使对方对你提出的问题发生兴趣，此外，还须说明需要什么样的资料。
现将有关可以提供市场资料的机构介绍如下：（1）图书馆各类综合性或专业性图书馆，尤其是经贸部门的图书馆，大都可以提供有关市场贸易的具体数字和某些市场的基本经济情况等方面的资料，有时还可能提供有关产品、采购单位等较为具体的资料。
各种集编的综合性文献资料还可以提供有关背景材料，也是非常有用的。
（2）政府机构从政府的有关部门也可获取有关当地社会经济发展、人口等内容的文献资料，以及有关的经济政策法规等。
这些机构一般为：统计部门、工商行政管理部门、税务部门、专业委员会和工业主管部门等。
（3）行业协会和商会可以为调查人员提供如会员名单、会员经营状况和发展水平等对调查工作很有用的资料。
市场调研的方法和技巧
市场调研的方法和技巧市场调研是一种重要的商业实践，它通过收集和分析关于目标市场的信息，帮助企业做出决策、规划营销策略以及改进产品或服务。
然而，市场调研并不是一项简单的任务，它需要正确的方法和技巧来获取准确、全面的数据。
本文将介绍市场调研的方法和技巧，帮助你更好地了解目标市场，并做出明智的商业决策。
1. 确定调研目标（H2）在进行市场调研之前，首先需要明确调研的目标。
你想要了解什么信息？你的目标是找到新的市场机会还是评估竞争对手？明确目标可以帮助你集中精力并确保调研的有效性。
2. 确定受访者（H2）了解你的受访者是一项关键工作，因为他们将是你获取信息的主要来源。
根据你的调研目标确定受访者的特征，例如年龄、性别、职业等。
这些特征将指导你选择合适的调研方法和工具。
3. 选择调研方法（H2）市场调研可以使用多种方法和工具，选择适合你的调研目标和受访者的方法是至关重要的。
以下是一些常用的市场调研方法：3.1.问卷调查（H3）问卷调查是一种经济、高效的调研方法，可以轻松收集大量的数据。
你可以使用在线调查平台创建问卷并发送给受访者。
确保问卷设计简洁明了，问题简洁明了，并通过适当的方式激励受访者参与调研。
3.2.访谈（H3）访谈是一种直接与受访者交流的方法，可以深入了解他们的观点和想法。
面对面访谈可以提供更多的细节，但需要更多的时间和资源。
电话访谈或在线视频访谈可以节省成本和时间，但可能缺乏面对面交流的优势。
3.3.观察（H3）观察是通过观察目标受众在特定环境中的行为来获取信息。
例如，你可以观察顾客在实体店内的购物行为，或者观察用户在网站上的浏览习惯。
观察可以提供客观的数据，但可能无法捕捉受访者的内心想法。
4. 设计调研工具（H2）无论你选择何种调研方法，设计合适的调研工具至关重要。
以下是一些建议：4.1.清晰的问题（H3）确保调研问题清晰明了，避免使用模糊的术语或复杂的句子。
使用简洁的语言表达问题，并确保问题可以准确获取你想要的信息。
市场调研方法与技巧
市场调研方法与技巧市场调研是企业了解目标市场、消费者需求和竞争状况的重要手段。
通过市场调研，企业可以获取有关市场规模、消费者行为和竞争情报等信息，有针对性地制定营销策略和产品规划。
本文将介绍市场调研的几种常见方法和一些调研技巧。
一、市场调研的方法：1.问卷调研：问卷调研是最常见也是最直接的一种市场调研方法。
通过设计一份问卷，向目标受众提问并收集回答，以获取消费者对产品、服务或市场的看法和需求。
问卷可以通过在线平台、电话访谈或面对面方式进行。
2.访谈调研：访谈调研是与目标受众直接交流和对话的方式。
可以通过个人访谈、小组讨论或焦点小组等形式进行。
访谈调研一般会选取具有代表性的样本进行，以获取深入的观点和见解。
3.观察调研：观察调研是通过观察受众行为和环境来获得信息的方法。
可以通过实地观察、网络监测、摄像监控等方式进行。
观察调研适用于研究消费者在购买行为中的决策过程、产品使用情况等方面的信息。
4.竞争对手分析：竞争对手分析是通过研究竞争对手的产品、价格、营销策略等方面的信息来了解市场竞争情况的方法。
可以通过收集公开资料、访谈竞争对手的客户或员工等方式进行。
5.中介机构调研：中介机构调研是通过委托专业的市场研究机构来进行市场调研的方法。
这种方法可以借助专业的研究团队和方法来提供更准确和全面的市场情报。
二、市场调研的技巧：1.明确调研目标：在进行市场调研之前，必须明确调研的目标和问题。
只有明确了问题，才能有针对性地进行调研并得出有效的结论。
2.选择合适的调研方法：根据调研的目标和问题，选择适合的调研方法。
不同的方法有不同的适用场景和效果，要根据具体情况进行选择。
3.设计合理的调研工具：对于问卷调研和访谈调研而言，要设计一份合理的调研工具。
问题要清晰明了，避免主观引导，尽量使用开放性问题，以获取更多细节和深入的答案。
4.合理设置样本规模：在进行调研时，要根据研究目标和资源情况合理设置样本规模。
样本规模过小可能导致结果不具有代表性，而过大则可能造成资源浪费。
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容积率：又称建筑面积密度，是建筑各层建筑面积总和
和建筑基地面积的比值。 多层的容积率大致为1-2，高层的容积 率一般为4～5，超高层的大楼大于7， 别墅的标准容积率为0.45。
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楼盘市调分析表
绿化率：
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之 比。对购房者而言，绿化率高为好。
住户专门的额外公用设施，如：室内俱乐部、室
外运动场、小超市、小商务中心或其他半营业性 的设施。 其它情况：对楼盘调查情况进行综合分析、评价、总结，并 加以归类表述。
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踩盘技巧
踩盘的心态 要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的 冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在 做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所 得到的结果往往事倍功半，
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踩盘技巧
踩盘角色扮演 假扮客户
优点----可以从销售人员口中获得有效信息； 缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多 的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填 写的内容。 一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样
二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。
销售结果
什么样的房型最好卖、什么样的总价最为市场 所接受、吸引客户最主要的地方是什么、客户 群有什么特征等。
销售执行是单个楼盘市场调查工作的全 部内涵。
第二节 如何填写楼盘市调分析表
如何填写楼盘市调分析表
楼盘市调分析表
案名：项目名称 开发商：×××房地产公司
企划销售：自销或××代理公司
建筑设计：××设计单位 销售率：售出的户数占可销的总户数的比例。
面积。
销售面积：正式确定的建筑总面积 规划面积：可售户型中最小的到最大的单元面积
主力面积：楼盘中所占户型比例最多的单元面积
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市调分析
环境分析：楼盘周围的物质和非物质生活配置。
位置指楼盘的具体
坐落方位、地块的
形状和大小、楼盘 的主要展面朝向和 相邻的其他房产状
况如何等。
基地位置图注明地块的形状和大小，一般用经
了解区域范围内楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价
结构、各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉。关键在于 研究区域内楼盘的共性、特性以及市场反映强弱的缘由。
需求特征：
区域人口数量、密度、人口结构、家庭规模、购买力水平、客户 的需求结构与特征、人口素质和习惯嗜好等。关键就是从客户的 角度出发，了解和把握产品需求特征。
行政法规： 包括土地制度、住房制度、税收政策、
城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。
国际状况：国际间经济、军事、政治等环境如何。
场调查
整体区域市场调查
在单个楼盘基础上在着手区域范围的调查。
区域分析：
对影响房地产市场的交通动线、区域特征、发展规划进行综合分析。侧重整体的分析 和宏观评估。
区域产品：
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市调分析
价格分析:单价、总价、付款方式、每层差价及朝向差价等。
最低总价：面积最小，且层次、朝向等条件最差的单元 所标定的总价。 最高总价：面积最大，且层次、朝向等条件最好的单元 所标定的总价。 总价范围：最低销售总价和最高销售总价之间的摆幅范围。
主力总价：所建筑面积比例最高的单元所标定的销售总价。
市场调查
第一节
房地产市场调查分类
市场调查
宏 观 环 境 调 查
整 体 区 域 市 场 调 查
单 个 楼 盘 的 市 场 调 查
市场调查
宏观环境调查
政治社会： 指国家运作体制、政治安定状况、社会
治安程度、房地产投资和城市化进程等方面情况。
经济因素： 包括国家的经济发展状况，财政收支与
物价、人口数量与消费、居民收放与储蓄等各种因素。
总价配比：依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应 的单元数量在总销金额中所占的不同比率。
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市调分析
价格分析:单价、总价、付款方式、每层差价及朝向差价等。
一次性付款：购房者下定签约后，立刻将所有的 购房款项一次性付给发展商。 银行按揭贷款：购房者在购房时，向银行提出担 保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总 价的部分贷款，依抵押约定，按期按时向银行偿 还贷款本息，并提供该房地产作为偿还贷款担保。 公积金贷款：是指由住房公积金管理中心运用住 房公积金，委托银行向购买自住住房的住房公积 金缴存人和在职期间缴存住房公积金的职工发放 的贷款。
过缩小比例的地图来表示的，标注时应注意图的 比例与方位。
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市调分析
规划分析
规划用途：公寓（住宅）、写字楼、商场、综合楼和别墅 规划形态：指这一项目的具体建筑构成。例：二幢十八层带二层地下室的公
寓楼，通常表示为“2-18F/2B公寓” 。
规划面积：可售户型中最小的到最大的单元面积 户 户 型：×房×厅×卫（书房、佣人房等） 数：有多少户
格局配比：二房二厅、三房二厅等各种格局的单元
在某一楼盘的单元总数中各自所占比例的多少。
面积配比：各种面积范围的单元在某一楼盘的单元
总数中各自所占比例的多少。
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市调分析
价格分析:单价、总价、付款方式、每层差价及朝向差价等。
起售单价：底楼朝南单元的单价确定为计算基准，并设定 不同的层次和朝向系数，各个单元的单价由此 计算而来。 最低起价：层次、朝向等条件最差的单元所标定的单价。 最高单价：层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。 平均单价：总销金额与总销售面积比。 单价范围：最低单元单价到最高单元单价。
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踩盘技巧
明确踩盘的最佳时间 到售楼处有几个时间段要避开： 一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生 和开每天的清晨例会； 二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫 状态全无，此时去无异于找脸色看； 三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各 种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。 只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待 客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。
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市调分析
建材设备：外观、门、厅、大堂、及窗、阳台、地面、天棚、 厨房、卫生间所用建筑材料。
智安配置：智能化设置与安防设置，如监控中心、报警设施、
可视对讲、远红外防盗、远程抄表、宽带网络等。 公用设施：一指日常生活中最基本的配套设施，如：水、电、 煤气、通迅、车库、保安等；二指大楼或社区的
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踩盘技巧
踩盘角色扮演 直接标明同行的身份
优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有 内容； 缺点----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。 一般情况下我们明示身份，在房地产发展比较成熟的区域大多情
况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不
公摊系数：
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建 筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。 即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑
面积之和。
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楼盘市调分析表
公开日期：公开亮相时间 工程进度：目前工程状况 建筑面积：房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是 按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的，同时该 建筑应是且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含 2.2m）的永久建筑 。 占地面积：政府规划管理部门正式划定的项目用地范围
市调方法与技巧
市场调查
房地产的市场调查概念
指以房地产为特定对象的调 查，以及相关市场信息系统的 收集、整理、记录和分析。市 场调查重要性就是为公司提供
决策上的依据。
市场调查
房地产的市场调查的重要性
a)市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b)是销售稳定和提高的基础； c)是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d)是楼盘本身提高经济效益的主要方法。
满，而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善 待的记忆。
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踩盘技巧
踩盘角色扮演 以同行身份去买房
同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要 好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准 客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。
建筑密度
也称覆盖率，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积比值。 一般而言，建筑密度越小，建筑物的占地面积就越小，社区
活动面积就越大，绿化、道路的范围就越广；建筑密度越大，
地块面积所剩无几，绿化也往往为道路所侵占。
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楼盘市调分析表
得房率
套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。目前，标准的得 房率为多层住宅 92% ，高层住宅 85% ，办公楼 70% ，商场 60% ，店 面95%（独立开间）。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
市场调查
单个楼盘的市场调查
产品分析 环境分析
区域的历史性、区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等）、交通状况（公 交、地铁、高架、轻轨、省市级公路等）、区域公共配套设施（公园、学校、医 院、宾馆、集贸市场等）及人文环境等。
规划分析
土地大小、总建面积、产品类别与规划、建筑设计与 外观以及房型、面积、格局配比、建筑用材、公共设 施和施工进度等。这是市调的主体部分。
建筑期付款：整个购房款被分成若干比例，购
房者依楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。
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