20170308恒大御景湾-复盘报告
2018年房地产行业十年复盘综述报告
住宅项目复盘总结
住宅项目复盘总结Happy Sinic Extreme Habitat目录CATALOG 0102030405060708项目概况设计篇成本与招采篇工程管理篇项目验收及竣备分享第三方过程评估总结一房一验及集中交付情况总结与反思目录CATALOG 0102030405060708项目概况设计篇成本与招采篇工程管理篇项目验收及竣备分享第三方过程评估总结一房一验及集中交付情况总结与反思类别 交付地块技术指标 总建筑面积 126310.40㎡ 地上建筑面积 99466.38㎡ 地下建筑面积 26844.02㎡容积率1.8（按照规划要求≤1.8）绿地率 35%（按照规划设计条件要求≥35%）居住总户数 792户（未含商业） 交房时间 2021年5月31日 报建业态毛坯558套、装修234套总建面：126310㎡，共计11栋，其中6栋毛坯、3栋精装、1栋幼儿园、一栋商铺，其中精装234套，毛坯558套；9#2#3#4#11#1#5#8#7#10#6#项目概况—室内精装标准室内精装交付：天花吊顶工程墙顶面乳胶漆工程墙地面瓷砖铺贴工程地面石材铺贴工程地面木地板安装工程玄关柜、浴室柜安装工程橱柜安装工程室内门安装工程开关插座面板安装五金洁具安装厨房电器三件套安装灯具暖风机安装网络电视电话线路敷设室内精装交付品牌：项目概况—交付标准序号部品清单湾系标准1 入户门 普通钢制防盗门2 入户门锁 新力定制 3阳台推拉门铝合金4 室内门 新力定制门5 玄关地面大理石6 木地板（强化复合地板）圣象或生活家或为同档次品牌 7墙面、顶面乳胶漆 多乐士或立邦或为同档次品牌 8 房间、客餐厅造型天花 品牌轻钢龙骨石膏板天花 9 卫生间、厨房天花品牌轻钢龙骨硅钙板天花 10 成品橱柜 金牌或为同档次品牌 11 墙地砖东鹏或亚细亚或为同档次墙砖12 抽油烟机、燃气灶、消毒柜方太或为同档次品牌13 厨房水槽、水槽龙头新力定制 14 卫生间面盆TOTO 或为同档次品牌 15 卫生间浴室柜、镜柜、鞋柜新力定制成品柜 16 卫生间马桶、龙头 TOTO 或为同档次品牌17 洗衣机龙头、地漏 新力定制 18 厕纸架、浴巾架 新力定制19射灯、筒灯、吸顶灯欧普或西顿或为同档次品牌20 开关、插座 罗格朗或为同档次品牌21 窗台石 人造石22暖风机乐奇暖风机或为同档次品牌项目概况—公区精装标准公区精装内容：电梯前室吊顶顶面乳胶漆工程墙地面瓷砖工程连廊地面瓷砖工程电梯厅不锈钢门套目录CATALOG 0102030405060708项目概况设计篇成本与招采篇工程管理篇项目验收及竣备分享第三方过程评估总结一房一验及集中交付情况总结与反思设计篇（结构规划类）—地下室采光通风问题描述后期建议图片说明地下室地面、墙面、顶面潮湿，雾气较大；电气设备、桥架、涂料及汽车等长期受潮，容易锈蚀、损坏；小业主体验感较差，投诉较为频繁；建议做采光通风井，减少室外与地下室温差，既能采光，又能有效改善潮湿问题。
恒大金碧天下·半城湖开盘复盘报告终稿
8 9
7
6
5
10
2
1
4
科洛广场 瓦尔登湖 蓝山时光
繁花伊甸 水岸花田 时空之境
撒欢儿park 丽树亭
梦境时光
包装—迎宾大道
园区入口名为:”迎宾大道”, 名含“朱门迎客，宾至如归”之意，寓意尊贵、归属、安居。 作为社区门前主干道，此处专门设置了景墙，与面前小型喷泉观遥相呼应，匠心独具；中央位置是三重叠水喷 泉，不断涌出清脆悦耳的潺潺流水层层叠叠流入各级水槽，既象征着步步高升，又象征着财源滚滚。
绿地泰晤士新城
16 2253 2870
正弘湾▪悦云庄
110 17714 17895
半年的蓄客去 化仅182套
新货加推
5个月的蓄客 去化仅92套
西西里传说
15 面积2（0㎡4）9/金额（1万51元5）
中昂朗悦
92 8842 6189
处境分析
“天花板”的售价
价格逼近环郑州主流区域
古荥板块 价格区间：9600元/㎡
一城风景半城湖
EVERGRANDE
SPLENDOR
恒大金碧天下·半城湖
项目复盘报告
恒大中原公司 郑州金碧天下项目组
二 策略制胜 任务重，时间短，如何快速致胜
一 逆势而为 市场趋冷、区域优势减弱
三 复盘逻辑导出 四 苦练内功，以质取胜
从策略执行环节，步步紧逼
五 一战倾城 案场、渠道、策划通力合作
Part One
营销复盘
一场准备充分的战争
“颠覆性展示”打破价格认知 “时间换空间”打破地理认知 “痛点直击” 不断刺激客户 “出奇不意” 全城导入客户
地产项目后评价复盘解析
复盘，围棋术语，也称 “复局”，指对局完毕后，复演该盘棋的记录，以检查对局中招法的优劣与得失关键。
一般用以自学，或请高手给予指导分析。
下围棋的高手都有复盘的习惯。
复盘就是每次博弈结束以后，双方棋手把刚才的对局再重复一遍，这样可以有效地加深对这盘对弈的印象，也可以找出双方攻守的漏洞，是提高自己水平的好方法。
房地产公司的经营是基于每个项目经营情况的累积，同时，标杆房地产企业之所以会不断的提高经营能力，除领导者的卓越指引外，不断的对已完成项目的复盘，不断积累经验，纠正错误，也是最重要的原因途径之一。
房地产企业项目后评估是在项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。
很多企业项目后评估并不重视，毕竟项目已经做完了，大家绷着的弦可以放松一下，而且项目团队随着项目的结束大多也会解散，团队成员会充实到其他项目上去。
但对于一个追求不断进步的组织来说，复盘是必不可少的，今天就跟大家分享一下项目后评估到底该怎么做01项目后评估综述项目后评估亦如围棋高手的复盘，客观、全面地评价项目开发情况；总结经验、教训，实现持续改进项目后评估工作的核心内容包括两方面：一是对比分析：对企业批复文件与最终实施情况的对比分析，如“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等二是经验积累：对项目开发过程中突出的经验与教训的提炼总结不论是分析还是积累，为了达到效果，需要秉承客观、全面的原则，一定要记住，项目后评估是为了提升管理能力，而不是为了应付工资项目后评估的内容应包含以下几方面：投资方面项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件；营销方面项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等；设计方面项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等计划方面项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等；成本方面项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等；项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结工程方面项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。
恒大御景湾销售案场品质提升方案
定期举办各类活动，如 讲座、音乐会等，丰富 客户体验
提供免费停车位，方便 客户停车
提供专业的置业顾问， 为客户提供购房建议和 帮助
第六章
销售案场管理优化
销售团队建设：选拔优秀销售人 员，加强团队协作和沟通
销售现场管理
客户服务提升：提供优质服务， 满足客户需求
添加标题
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销售流程优化：简化销售流程， 提高销售效率
客户投诉处理
设立投诉 热线，提 供24小时 在线服务
建立投诉 处理流程， 明确处理 时限和责 任人
及时回复 客户投诉， 了解客户 需求，提 供解决方 案
定期总结 投诉情况， 分析原因， 制定改进 措施
加强员工 培训，提 高服务意 识和沟通 能力
建立客户 满意度调 查机制， 持续改进 服务质量
客户关系维护
数据分析内容： 销售业绩、客 户需求、市场
趋势等
数据分析应用： 制定销售策略、 优化销售流程、 提高销售业绩
等
感谢您的观看
专业服务： 熟悉产品， 了解客户 需求，提 供专业建 议
快速响应： 及时回应 客户问题， 不拖延， 不推诿
诚信服务： 诚实守信， 不夸大其 词，不隐 瞒信息
售后服务： 提供完善 的售后服 务，解决 客户后顾 之忧
客户满意 度：关注 客户满意 度，持续 改进服务 质量
建立客户档案：收集客户信息， 了解客户需求
销售流程管理：优化销售流程，确保销售环节的合规性和有效性
销售合同管理：加强销售合同的审查和管理，确保合同的合法性和有效性
销售团队管理：加强销售团队的培训和管理，提高销售团队的专业素质和 销售能力
销售数据分析
恒大御景天下个案分析
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展示—外广场 通过道旗、门头、桁架、围挡来增加项目的昭示性；同时为客户的 爱车准备遮阳伞、增加停车指示牌，细微之处体现品质。
桁架、围挡 道旗 门头
停车指示牌
房并且价格还那么实惠，恒大的牌子
又信得过，值得一买。
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项目展示要
强
展示要点：在售楼部周边增设围挡、桁架、注水旗、红旗强化整个外围场地包装；
通过桁架、展板、立牌、吊旗等氛围包装，围绕项目区域、位置、配套、销售。政
海德堡复式
平层 （G3、G4）
大露台赠送，整体赠送约32㎡； 卧室、客厅均有露台，采光观景俱佳；
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海德堡平层 Code of this report
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目标客群分析 | 客户购买特征
这是一群什么样的人？
70、80后主力军，二次置业或改善置业为主 中高企业管理员、个体户
客户置业次数 客户置职业结构
其他 投资者 医疗卫生类 政府公务员 个体户 教育从业者 企业职员 中高企业管理者 私营企业主 20 40 60 80 0 5% 4% 2% 13% 25% 5% 11% 46% 20% 50 100 150 200
客户年龄构成
三次置业以上 三次置业 二次置业 首次置业 0
2% 25% 62% 11%
61岁以上 51-60岁 41-50岁 31-40岁 20-30岁 0
楼盘销售复盘总结报告
楼盘销售复盘总结报告随着房地产市场的快速发展，楼盘销售成为一个重要的经济指标。
为了更好地了解楼盘销售的情况，进行销售复盘总结是必不可少的。
本文将从多个方面对楼盘销售进行复盘总结，以期得出有关楼盘销售的有价值的结论和建议。
一、市场背景分析楼盘销售的复盘总结必须从市场背景分析开始。
房地产市场是一个复杂而庞大的市场，受到政策、经济、人口等多个因素的影响。
在市场背景分析中，我们需要对政策环境、经济形势、人口变动等进行详细的研究和分析，以便全面了解楼盘销售的背景。
二、楼盘销售情况统计在楼盘销售复盘总结中，我们需要对楼盘销售情况进行统计和分析。
这包括楼盘的销售数量、销售额、销售周期等重要指标。
通过统计和分析这些数据，我们可以了解楼盘销售的整体情况，发现存在的问题和亮点，并为未来的销售工作提供参考。
三、销售策略评估销售策略是楼盘销售成功与否的关键。
在楼盘销售复盘总结中，我们需要对销售策略进行评估和分析。
这包括市场定位、产品定位、渠道选择、推广方式等方面。
通过评估销售策略的有效性和合理性，我们可以为未来的销售工作提供改进和优化的方向。
四、客户需求分析客户需求是楼盘销售的核心。
在楼盘销售复盘总结中，我们需要对客户需求进行详细的分析。
这包括客户的购房目的、购房预算、购房需求等方面。
通过分析客户需求，我们可以更好地了解客户的喜好和需求，从而为他们提供更好的购房体验。
五、竞争对手分析在楼盘销售复盘总结中，我们需要对竞争对手进行分析。
竞争对手的分析可以帮助我们了解市场上其他楼盘的销售情况、价格策略、推广方式等，从而更好地制定销售策略和竞争对策。
通过分析竞争对手，我们可以发现他们的优势和劣势，并借鉴其成功经验和教训。
六、销售团队评估销售团队是楼盘销售的中坚力量。
在楼盘销售复盘总结中，我们需要对销售团队进行评估。
这包括销售人员的素质、销售技巧、销售态度等方面。
通过评估销售团队的表现，我们可以为未来的销售培训和招聘提供参考。
七、市场反馈收集在楼盘销售复盘总结中，我们需要收集市场反馈。
房地产项目开盘总结复盘分析报告
高达50万平方米的复合型社区，二期将建设商业
综合体，其中包括商业街、酒店、大型写字楼、
高档公寓等业态。
➢
总占地3.2万方，总建面11万方
➢
容积率3.0，建筑密度25%
➢
绿化率35%
➢
总户数905套
两房居多，符合市场，90㎡主流刚需产品。
4 号 楼
3 号 楼
丰尚时代广场·熙龙湾本次加推的3、 4号楼位于一期地块的右侧，靠近半圆路。 推出楼栋为两梯四户的28层高层，底层 带有两层商业和架空层。
开盘现场整体流程设置
场地选择——全民健身中心场地开 阔，现场实际容纳客户400-600人， 保证了开盘现场的销售气氛；
分区安排——签到区、客户等候区、 及杀单区进行了绝对分割，保证相 互之间的独立性，开盘过程中各区 域总体运作顺畅；
动线设计——通过桁架、铁马形形 成单向动线，无重合、回流，保障 了客户安全，以及动线流畅；
杀单区——杀单区气氛紧张，杀单速度较快
重点把控：
保证销售气氛，快速逼定客户； 尽量将客户从89㎡产品引导至92㎡产品；
现场情况：
杀单员与销控员岗位分离，采取二对一的模 式，提高了杀单质量和速度； 预备选房区到杀单区专设引导岗，保证客户 动线连贯，节奏紧凑；
不足之处：
客户成功认购后没有马上去换票区换票，而 是在销控区游离，没有及时离开选房区；
九坤五环华 城
➢ 沿海赛洛城——六期纯新盘， 推售时间、产品、货量和本案 相同，最大竞争对手。
➢ 天合新界——尾盘，后期无新 产品，现有少量大户型和小户 型产品，与本案竞争非常小。
➢ 航天彩虹镇——尾盘，明年5 月推出新地块产品，现有少量 中大户型产品，与本案竞争较 小。