【复盘】恒大金碧天下·半城湖开盘复盘报告终稿
成都恒大[1]金碧天下开盘成功案例分析16
![成都恒大[1]金碧天下开盘成功案例分析16](https://img.taocdn.com/s3/m/0891230af78a6529647d536e.png)
推出产品配比
物业形态 建筑面积 总套数（套） 比例
独栋
248-517㎡
99
4%
双拼
183-257㎡
614
27%
联排
141-267㎡
348
15%
电梯
93-150㎡
1201
53%
合计
2262
100%
开盘价格特征
Ø优惠情况：开盘当日所有房源8.5折优惠 办卡优惠情况： 1-100名金卡客户，特享额外8.5折优惠； 101-200名金卡客户，特享额外8.8折优惠； 201-300名金卡客户，特享额外9折优惠； 300名以后金卡客户，特享额外9.5折优惠
350-400m²
均价
4200元/㎡
2万元/㎡
1.6万元/㎡
1.4万元/㎡
总价区间 60-100万
800万
480-530万
400-600万
联排别墅
联排
面积区间
金碧天下
蔚蓝卡地亚华侨城来自仁和春天大道（麓山板块） （城北板块） （光华大道板块）
140266m²
293-348m² 300-450m²
280-350m²
6.24 成都商报 画面：28日开盘预告
整版画面 整版画面
• 主诉求：以价格优惠信息为主，由软文配以对项目资源 配套、产品进行塑造
6.25 华西都市 画面：28日开盘预告 报
6.25 成都商报 画面：28日开盘预告
整版画面 整版画面
2、短信——据了解此次向恒大资源客户、大成都客户投
6.26 华西都市 画面：28日开盘预告 报
Ø二期呈现七大配套，总规模达约160万㎡
Part 2 一期开盘效果
长沙恒大城开盘总结报告
长沙恒大城开盘总结长沙世联兴业房地产顾问有限公司2010年1月1日目录一、开发团队简介 (3)二、基础数据 (4)1、项目概况 (4)2、经济技术指标 (4)3、规划及配套 (4)4、产品分布 (5)5、户型点评 (7)三、项目分析 (11)1、项目卖点分析 (11)2、关键营销节点及推广形象回顾 (11)四、开盘流程 (13)1、现场情况 (13)2、选房流程平面图 (13)3、选房流程（此流程以当天公示的为准） (14)4、选房流程及分析（亮点、问题） (15)5、开盘现场照片 (16)五、销售情况分析 (19)1、整体销售小结 (19)2、价格分布及折扣 (19)3、销售率分析（畅销、滞销） (19)六、客户分析 (22)1、成交客户 (22)2、未成交客户 (24)七、项目营销总结及借鉴 (25)八、附件 (26)1、精装标准（9大精装体系） (26)2、1000元精装修标准 (27)3、2000元精装修标准 (29)4、价格表 (31)一、开发团队简介发展商 长沙鑫霖置业有限公司施工单位 中铁建设集团有限公司、湖南大坤建设工程有限公司物业管理公司 戴德梁行景观设计单位 湖南省宏艺建筑设计有限公司发展商简介：长沙鑫霖置业有限公司：本公司于2003年9月4日经长沙市工商行政管理局批准成立，注册资本金800万元人民币。
公司自成立以来，业务稳步成长，现已成功参与到市政工程建设、机械土石方施工和房地产开发行业。
我们的宗旨是“开拓创新、诚实守信、追求卓越、服务社会。
” “长沙鑫霖置业”是个年轻的后来者。
公司在确立今后的房地产开发为主营业务的同时，紧紧抓住市场机遇，充分发挥公司在市政道路和机械化土石方施工的优势，通过新修长沙火星大道4个标段、奎塘河防洪工程和长沙体育新城配套设施建设，取得了良好的发展业绩，实现了公司规模效益的同步增长。
房地产项目开发已进入实际运作中，借鉴诸多国内外房地产项目运作经验，顺应国内房地产市场需求，立足“以人为本”的原则，建造高品质的建筑，营造健康和谐的生活环境，实践“人与自然，人与人和谐发展”的生活理念。
成都恒大金碧天下开盘成功案例分析
350-400m²
均价
4200元/㎡ 2万元/㎡
1.6万元/㎡ 1.4万元/㎡
总价区间
60-100万
800万
480-530万
400-600万
联排别墅
联排
金碧天下
蔚蓝卡地亚 华侨城
仁和春天大道
（麓山板块） （城北板块） （光华大道板块）
面积区间 均价
140266m²
293-348m²
3500元/㎡ 1.3万元/㎡
电梯1梯2户
独栋：3元/㎡·月 双拼、联排：2.5元/㎡·月 电梯：1.8元/㎡·月
别墅清水房 电梯部分精装（1000元/㎡）
2011年初
推出产品配比
物业形态 建筑面积 总套数（套） 比例
独栋 248-517㎡
99
4%
双拼 183-257㎡
614
27%
联排 141-267㎡
348
15%
电梯 93-150㎡
开盘6天销售别墅800套是什么概念？
成都
麓山国际 龙湖.长桥郡 金碧天下
全年别墅销售 1600套左
量
右
200套左右
100套左右
6天800套
全年别墅销售 额
------------ 10亿左右
6亿左右
6天保守7亿
➢一周内的销售量相当于成都别墅市场全年的一半消化量； ➢一周内的销售额高于同位于牧马山的长桥郡一年的销售额。
45-86万
348
近300套
86%
双拼 180-260㎡ 4100 69-100万
614
约190套
31%
独栋 250-520㎡ 6850 160-340万
房地产开发商首开复盘报告PPT专题演示
当我把 的孩子
这个好 们后，
消息告 他们便
诉门口 一个接
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他们便 们家的
一个接 花园中
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春天的风吹过银杏树的枝头，几场春
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冒出小
芽的叶
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房地产开发商 首开复盘报告
汇报人：XXX
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春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长
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售楼部复盘报告
售楼部及样板房复盘报告2021年5月目录02OPTION工作回顾过程分析工作总结03OPTION04OPTION 01OPTION工程概况01OPTION工程概况工程概况OPTION 售楼部约1500㎡，售楼部首层面积约900㎡，样板房面积分别为88㎡、107㎡、125㎡；售楼部天花鱼灯、肌理漆；墙面木饰面及乳胶漆；样板房天花墙面乳胶漆、地面瓷砖，整体软装家具摆放；2020年1月6日-2021年4月27日0102OPTION工作回顾展示区装修工程分部分项计划开始时间计划完成时间实际完成时间计划工期实际工期幕墙龙骨安装2021年2月21日2021年3月12日2021年3月7日2015售楼部外立面工程2020年4月20日2020年4月20日2021年4月13日9487售楼部木工工程2021年1月10日2021年3月27日2021年4月2日5992售楼部木饰面工程2021年3月15日2021年4月15日2021年4月23日3240售楼部泥水工工程2021年3月10日2021年4月10日2021年4月19日3039售楼部室内装修工程2021年1月10日2021年4月18日2021年4月23日98103样板房泥水工程2021年3月16日2021年4月15日2021年4月15日3030样板房木工工程2021年4月15日2021年4月15日2021年4月25日2030样板房室内装修工程2020年4月15日2020年4月15日2021年4月25日3040软装进场摆放2021年4月19日2021年4月21日2021年4月27日39分析总结1、因甲供材软装、乙供材木饰面等材料在排产过程中未全程跟踪到位，导致施工进度滞后。
2、未制定详细的施工计划、工序，施工部署不合理。
OPTION 分部分项计划出图时间实际出图时间完成情况售楼部精装修施工图2020/12/172021/1/15滞后29天样板房精装修施工图2020/12/252021/1/15滞后21天泛光照明施工图2020/12/42021/5/30滞后177天售楼部外立面施工图2020/12/152021/5/1滞后137天分析总结综合对比，蓝图出图时间均滞后，现场按电子版施工，部分工程完工后补发蓝图。
恒大金碧天下·半城湖开盘复盘报告终稿
8 9
7
6
5
10
2
1
4
科洛广场 瓦尔登湖 蓝山时光
繁花伊甸 水岸花田 时空之境
撒欢儿park 丽树亭
梦境时光
包装—迎宾大道
园区入口名为:”迎宾大道”, 名含“朱门迎客，宾至如归”之意，寓意尊贵、归属、安居。 作为社区门前主干道，此处专门设置了景墙，与面前小型喷泉观遥相呼应，匠心独具；中央位置是三重叠水喷 泉，不断涌出清脆悦耳的潺潺流水层层叠叠流入各级水槽，既象征着步步高升，又象征着财源滚滚。
绿地泰晤士新城
16 2253 2870
正弘湾▪悦云庄
110 17714 17895
半年的蓄客去 化仅182套
新货加推
5个月的蓄客 去化仅92套
西西里传说
15 面积2（0㎡4）9/金额（1万51元5）
中昂朗悦
92 8842 6189
处境分析
“天花板”的售价
价格逼近环郑州主流区域
古荥板块 价格区间：9600元/㎡
一城风景半城湖
EVERGRANDE
SPLENDOR
恒大金碧天下·半城湖
项目复盘报告
恒大中原公司 郑州金碧天下项目组
二 策略制胜 任务重，时间短，如何快速致胜
一 逆势而为 市场趋冷、区域优势减弱
三 复盘逻辑导出 四 苦练内功，以质取胜
从策略执行环节，步步紧逼
五 一战倾城 案场、渠道、策划通力合作
Part One
营销复盘
一场准备充分的战争
“颠覆性展示”打破价格认知 “时间换空间”打破地理认知 “痛点直击” 不断刺激客户 “出奇不意” 全城导入客户
房地产项目开盘复盘总结
展示问题
导视系统：导视系统不完善，缺少从泰山大街南行至高
铁桥洞及高铁桥洞西行至项目的两处关键导视，客户不 知如何到达本项目
客户语录：
天房美郡到底在哪里呀， 我再往哪儿走啊，怎么没有 指示，我是不是走错路了？
7.18日市 内展示中 心开放
8.16日微博名人汇
9.28日相明 会集中洗脑
团队 组建
8.10蓄客开始，大兵团作战开始，百人派单启动，8月13日，Call客启动；10月2日，巡展启动
目录
一 二 三 四
销售状况 营销历程回顾 营销存在问题 启示及下阶段计划
客户语录：空气清新，有个小花园，舒服。有医院，有学校，六层的带电梯，挺好。4500到5000 的价格不算还可以接受。
置业关键词： 环境、配套
成交客户-描摹
置业特征：偏向学区房、购买力有限
客户：孙慧娟 年龄：32 职业:公司财务 房号：12-2-302
【置业描绘】 长城路某公司财务，32岁，三口之家，现在经济收入相对中等，准 备贷款，对价格十分关注，多次来访，想要矮一些的楼层。开盘总 价分期后感觉价格还可以接受。
客户语录：我不喜欢住太高的楼层，你们小区楼层不高，绿化好，住着舒服。价格方面4700左右 的价格还是可以接受的，首付分期后压力不大。
置业关键词： 价格、环境
未成交客户分析——抗性 面积增大，总价超出客户心理预期及期房等因素较大程度
上限制了客户成交；
入会未成交客户抗性分析
序号 1 2
原因类别 因面积增大超出自己的心理价格预期以及首付资金
线上渠道问题
大盘应该高举高打，线上渠道要做足，从案场数据来看， 实际本项目线上无来访，线上推广明显不利。
郑州恒大金碧天下楼盘调研报告
关于2014年春季住交会养生楼盘调查报告恒大金碧天下系别：工程管理系班级：12级房地产一班姓名：庞莹学号：12320401010一、调查时间:2014年4月11日二、调查地点:郑州国际会展中心三、调查对象:2014年春季住交会参会人员四、调查方法:问卷调查与网络收集资料调查法相结合五、调查目的:通过对比分析当前养生楼盘现状，了解楼盘基本情况，并掌握消费者对养生楼盘的需求度。
六、小组成员:齐莹叶文秀邢云霞庞莹杨小会杜营营李尧张世豪范明珠七、调查内容：一.1.恒大地产恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育、金融、健康及文化产业为一体的特大型企业集团。
恒大总资产2745.9亿元，员工4万多人，在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、合肥、济南、沈阳、长沙、南昌、南京、太原、郑州、成都、海口、哈尔滨、武汉、石家庄、长春、兰州、南宁、福州、贵阳、呼和浩特、西安、昆明、乌鲁木齐、银川、西宁、大连、桂林、扬州等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国140个主要城市拥有大型项目262个，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。
2012年，公司销售923亿元，向国家纳税135亿元，创造就业岗位42万个，截止2013年底全年销售额达1003.97亿元。
恒大在创立之初即确立企业文化。
恒大宗旨：质量树品牌、诚信立伟业；恒大精神：艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；恒大作风：精心策划、狠抓落实、办事高效。
恒大文化的传承与弘扬，推动企业高速发展。
2020年，恒大矢志成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的 “五个之最”国际顶级企业。
2.恒大金碧天下项目简介恒大金碧天下是恒大地产集团在中国生态度假领域的扛鼎之作，项目雄踞郑州、新乡、焦作三市的重要交通枢纽地带，独拥黄河北万亩湿地，畅享1800亩凤湖美景，项目占地规模5000亩，总建筑面积208万㎡，产品包括双拼别墅、情景洋房、精装高层，首期住宅26.3万㎡。
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包装复盘
颠覆性的形象展示，重塑客户品牌认知
包装—文化理念
康居水岸·湿地家园
康居水岸，打造一种品质、生态、宜居的居住环境 赋予一种健康、人居、互动、体验的文化理念
湿地家园，紧邻万亩黄河湿地及千亩凤湖，自然环境优越 传达出一种家文化、社区文化、邻里文化等和谐社区理念
包装—设计理念
借鉴西方精湛的造园技术，运用对景、轴线的相互穿插与转换的园林设计理念，打 造独特的皇家园林景观。
恒大金碧天下三期园林，打造以“一个中央景观轴为 中心，以中心轴分成的南北两个片区”一轴两翼的中 轴线景观，打造具有西方文化内涵和人文气息的高品 质湖景生态宜居城邦。
一城风景半城湖
EVERGRANDE
SPLENDOR
恒大金碧天下·半城湖
项目复盘报告
恒大中原公司 郑州金碧天下项目组
二 策略制胜 任务重，时间短，如何快速致胜
一 逆势而为 市场趋冷、区域优势减弱
三 复盘逻辑导出 四 苦练内功，以质取胜
从策略执行环节，步步紧逼
五 一战倾城 案场、渠道、策划通力合作
Part One 逆势而为
古荥板块 市场推量：25万方 价格区间：9600元/㎡
荥阳板块
市场推量：105万方 价格区间：8800元/㎡
绿博板块
市场推量：144万方 价格区间：12600元/㎡
新田板块
市场推量：12万方 价格区间：9500元/㎡
南龙湖板块
市场推量：200万方 价格区间：9000元/㎡
市场复盘：市场竞争
郑州目前“低首付”横行， 超80个项目使用，平原新区对比市区首付优势降低，价格杠杆发力困难；
平原新区各项目3月份销售情况
项目名称
套数 面积 金额
恒大御景湾
27 2991 2777
恒大金碧天下Ⅱ期 碧桂园·凤栖台
建业比华利庄园
24 1959 1547
97 12502 9910
0
0
0
绿地泰晤士新城
13 1831 2331
正弘湾▪悦云庄 西西里传说
52 8374 8459
8
1093 808
中昂朗悦
平原新区 4个
荥阳 7个
高新区 5个
惠济区 7个
中原区 4个
二七区 9个
金水区 4个
管城区 3个
郑东新 区1个
经开区 4个
南龙湖 7个
绿博板块 2个
区域复盘：区域市场供求
2018年平原新区供应量同比上涨63%，成交量下降明显，各月成交量均不足去年同期的40%；
平原新区核心项目2017、2018年供应情况
正弘湾▪悦云庄
110 17714 17895
半年的蓄客去 化仅182套
新货加推
5个月的蓄客 去化仅92套
西西里传说
15 面积2（0㎡4）9/金额（15万1元5）
中昂朗悦
92 8842 6189
处境分析
“天花板”的售价
价格逼近环郑州主流区域
古荥板块 价格区间：9600元/㎡
荥阳板块 价格区间：8800元/㎡
金碧天下半城湖 高层均价：8500元/㎡
绿博板块 价格区间：12600元/㎡
新田板块 价格区间：9500元/㎡
南龙湖板块 价格区间：9000元/㎡
区域陷入价格战红海，周边价格在6400-7200元/㎡
金域华府
凤湖梧桐湾
华润新项 目
碧桂园凤栖台
恒大御景湾 西西里传说
蓝城·桃源春晓 中昂朗悦
建业·比华利庄园
0
0
0
蓝城·桃源春晓 金域华府
0
0
0
10 1600 2245
平原新区各项目4月份销售情况
项目名称 恒大御景湾 恒大金碧天下Ⅱ期 碧桂园·凤栖台
套数 11 17 131
面积 金额 1218 1131 1388 1096 16885 13384
建业比华利庄园
182 20329 18844
绿地泰晤士新城
16 2253 2870
华润新项目 碧桂园凤栖台
金域华府 恒大御景湾
蓝城·桃源春晓 中昂朗悦
凤湖梧桐湾
西西里传说 建业·比年 4个竞品
正弘·悦云庄
2016年 7个竞品
绿地·泰晤士新城 恒大金碧天下二期
2017年 8个竞品
2018年 11个竞品
区域复盘：区域需求走势
上半年，平原新区各项目成交量严重下滑，4月份虽有项目开盘，但高达半年的蓄客 周期与成交量不成正比，难以掩盖市场下滑的趋势！
蓝光凤湖长岛国 际社区
待售 在售
正弘·悦云庄
绿地·泰晤士新城 恒大金碧天下二期
待售
标题文本预设
标题文本预设
Par t 此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）
Two
标题文本预设
策略制胜 此部分内容作为文字排版占位显示
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标题文本预设
此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）
98
10
16.01
4
7
成交：万㎡
均价：元/㎡
12155
16000
14000 12968
12000
10000
133 71
8000 106
6000
81 4000
10
17.01
2000
0
4
7
10
18.01
4
数据来源：郑州市房管局
环郑州区域2018年供应图
平原新区 市场推量：150万方 价格区间：6400-7200元/㎡
区域复盘：郑州市场
郑州主城区商品房成交量自17年开始滞缓；环郑州区域年供应量增至636万方，平原新 区占比下降至23%，加之部分区域价格回落，项目区域优势明显降低；
郑州市区商品房月度供销价走势
350 300
250 9336
200
150 103 99
100
50
0
15.01
4
7
供应：万㎡
8503 166
营销复盘
一场准备充分的战争
“颠覆性展示”打破价格认知 “时间换空间”打破地理认知 “痛点直击” 不断刺激客户 “出奇不意” 全城导入客户
标题文本预设
Part Three 此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）
标题文本预设
苦练内功 以质取胜 此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）
建业比华利庄园 碧桂园凤栖台 中昂朗悦
绿地泰晤士新城 正弘悦云庄
蓝城桃源春晓 蓝光王府井小镇
西西里传说 恒大御景湾 恒大金碧天下二期
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
18年供应量 17年供应量
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0
平原新区近两年3、4月份成交量对比图
3月份
2017年 2018年
4月份
区域复盘：区域市场格局
平原新区环凤湖2公里内名企云集，竞品多至13个，区域在售高层均价6400-7200元/㎡，洋房8000元/㎡，低 于本项目近2000元/㎡；
等级
企业名称
10强房企 百强房企
碧桂园 绿地 绿城
蓝光、华润 蓝城、中昂
河南名企 本土企业
建业 正弘
河南云松 河南兆康 河南世豫