实例说明-修建地下停车场产生的成本分摊 【精心整编最新会计实务】
地下车库建安成本分析案例实例
防水工程
装修工程
地面装修
墙面装修
天花板装修
选择合适的墙面材料并进行装修。
选择合适的天花板材料并进行装修。
选择合适的地面材料并进行铺设。
总结词
装修工程是地下车库建设中的重要环节，其成本与地面材料、墙面材料、天花板材料的选择等因素有关。
要点一
要点二
详细描述
装修工程是地下车库建设中的重要环节，包括地面装修、墙面装修和天花板装修等。其中，地面材料的选择需要考虑防滑、耐磨等性能要求，墙面材料的选择需要考虑隔音、防火等性能要求，天花板材料的选择需要考虑防潮、防腐等性能要求。因此，装修工程的成本与地面材料、墙面材料、天花板材料的选择等因素有关。
地下车库建安成本分析案例实例
contents
目录
项目概述 地下车库建安成本构成 成本分析方法 成本分析过程 成本分析结果 成本控制措施
01
项目概述
项目背景
随着城市化的快速发展，停车难问题日益突出，地下车库建设成为解决停车难问题的有效途径。
本案例旨在分析某商业综合体地下车库的建安成本，为类似项目提供参考和借鉴。
总结词
设计阶段是控制成本的关键，通过优化设计方案可以有效降低建安成本。
详细描述
在设计阶段，应充分考虑地下车库的功能需求和结构安全，对设计方案进行多方案比选，选择技术可行、经济合理的方案。同时，应注重设计细节，避免因设计不当导致的后期施工难度增加和成本上升。
设计阶段成本控制
总结词
施工阶段是实现设计意图的重要环节，通过科学合理的施工管理和技术措施可以有效控制成本。
详细描述
在施工阶段，应加强施工现场管理，优化施工组织设计，提高施工效率。同时，应注重施工技术措施的合理性和有效性，避免因施工质量问题导致的返工和维修成本。
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务地下车位的成本分摊问题【tips】本文由XXX老师精心收编整理，同学们研究财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务地下车位的成本分摊问题1.企业所得税企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
（国税发[2009]31号第33条）2.土地增值税（1）人防工程对房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可扣除。
（内地税字〔2014〕159号）（2）非人防车位转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。
其他无产权的建筑物等比照执行。
（辽宁、内蒙、大连）3.分摊技巧（1）减小分摊基数按总开发本钱中剔除土地本钱和其他个别不相关开发本钱本钱后按可售面积分摊，以此确认车位成本。
【tips】本文由XXX老师精心收编整理，同学们研究财税会计定要踏踏实实把基本功练好！（2）减小分摊面积（3）按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建成本，理由是车位成本除土建外，和其他关联很小。
（4）地下根蒂根基单独出结算敷陈问题2：售楼处、样板间装修的财税处理技巧问题3：红线外成本财税处理与票据管理1.纳税处理与票据要求（1）鄂地税发[2013]44号：房地产企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。
地下车位成本分摊问题
房地产企业开发的项目通常都有涉及地下车库，这个部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在争议，给企业的会计核算、涉税处理都带来困扰。
尝试分析如下：一、成本分摊的基本原则《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：第三十四条企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。
项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？有人讲地下车位也是建在土地之上，但这并不是理由。
真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。
二、土地成本的容积率因素土地出让金的计算通常同很多因素有关联，如土地使用性质、土地面积，还有土地容积率。
容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。
如《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
三、地下车位是否影响容积率？根据上面分析，地下车位如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。
关于这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车位面积计入容积率。
所以，地下车位面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面积。
关于这个问题，在企业规划审批中可以清晰区分。
因此，我们可以得出结论，如果地下车位不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。
当然，还要考虑地下车位是否对外销售，如果不对外销售，作为公共配套，不涉及成本单独分摊问题，如果对外销售，应作为单独成本对象，分摊对应成本。
地下停车位会计成本核算的合理对策
地下停车位会计成本核算的合理对策随着城市化进程的不断推进，城市的停车难题也日益突出。
地下停车位作为缓解城市停车难的一种解决方案，得到了广泛的应用。
在地下停车位的建设和管理过程中，会计成本核算是非常重要的一环，对于企业的经营管理和资金运营起着至关重要的作用。
本文将针对地下停车位会计成本核算的问题，提出一些合理的对策。
一、核算地下停车位建设成本建设地下停车位需要投入非常大的资金，包括土地收购成本、工程建设费用、设备采购费用、设计费用、审批手续费、税费等各项成本。
在核算地下停车位建设成本时，应将以上各项成本进行合理的分摊，确保核算结果的准确性和合理性。
应在成本核算过程中及时记录并核对各项费用，避免漏报或重复报销，造成成本核算错误。
可以采取成本控制管理的方法，严格控制每一项成本的开支，做到合理使用、节约开支，提高建设成本的利用效率。
地下停车位的管理是一个长期的过程，需要投入大量的人力、物力和财力。
在核算地下停车位管理成本时，应将管理人员的薪酬、设备维护费用、停车位清洁费用、安全防范费用等各项成本进行细致的核算，并及时记录和核对。
特别是对于停车位的租金收益和管理费用支出，需要进行严格的对账和核实，确保相应的收支平衡，并及时采取措施解决收支不平衡的问题。
管理成本的控制也是非常重要的。
可以采取定期的成本分析，合理评估管理成本的支出情况，并根据实际情况进行调整和优化，确保管理成本的控制在合理范围内。
对于地下停车位的建设成本、管理成本和维护成本，可以采取以下几点合理的对策。
一是加强成本核算过程中的内部控制，建立健全的成本核算制度和流程，明确各项成本的核算原则和标准，严格按照规定的流程和程序进行核算，确保成本核算的准确性和合理性。
二是加强成本控制管理，严格控制每一项成本的开支，合理使用和节约开支，提高成本的利用效率。
可以根据实际情况制定相应的成本控制标准和指标，及时进行成本分析，确保成本控制在合理范围内。
三是加强成本预测和成本管理，根据实际情况对成本进行预测和分析，及时采取措施优化和调整成本结构，确保成本的合理性和有效性。
地下车库的成本分摊与清算办法
地下车库的成本分摊与清算办法房地产开发中，地下室（地下停车库）因为成本倒挂属于负增值产品，房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值，以降低土地增值税税率。
但目前税局多将车位归于其他房地产，包括别墅、商业用房、车位、储藏室等。
进行清算时其他房地产多是负增值的，实际并没有产生可观的抵减效果。
如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集，那抵减效果一定立竿见影。
只是，地球人都知道，没政策能咋办？那么，我们做好当下，搞清现有清算政策规定，捕捉土增政策的风向，期待未来。
01有无产权的划分标准地下停车位的建筑面积按照《建设用地规划许可证》的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个地上的建筑面积，该种停车位可拥有独立的产权。
02人防非人防的划分标准人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商。
建成后需要由当地防空办公室出具《防空地下室竣工验收备案表》，并按照《人民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收。
人防工程移交难度大，难以取得税务机关认可的证明，不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。
03有产权车位有产权车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。
但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率，如果开发商调整容积率或者后期建设超容，要补缴土地出让金，还要与有关部门进行沟通解释以取得认可，难度大成本高，影响整体项目的资证办理，故而有产权车位极少。
根据国税发[2006]187号第一条：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
不同类别房地产应分别核算，销售有产权的车位，应当按“其他房地产”缴纳土地增值税，允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
产权车位的成本核算方式分以下两种：方式一：分配方式，将开发总成本分摊至地下车位。
地下车位应分摊成本费用＝成本费用发生额➗（住宅可售面积➕地下车位可售面积）X地下车位可售面积。
土地成本在地下车位之间如何分摊
A 房地产开发企业 2017 年 3 月拍得一块国有土地使用 权，价值 5,000 万元（未分别明确地上地下部分金额）， 土地面积 33,000 平方米，项目中，有别墅建筑面积 25800 平方米，占地面积 9000 平方米，有 6 栋高层建筑，建筑 面积为 54,000 平方米，占地面积 24,000 平方米，6 栋高 层建筑下均有地下车位（不计容不能办理产权证），具 体情况和成本分摊如下：
面积为 54,000 平方米，占地面积 24,000 平方米，6 栋高 层建筑下均有地下车位（能办理产权证），建筑面积 15,000 平方米，假设地上和地下部分全部售完，，土地成 本分摊方式如下：
1） 确定地下人防车位能办理产权转移，土增清算时确认 收入，相应的地下车位土地成本应分摊扣除。 2） 土地成本应在高层，地下车位以及别墅中分摊，首先 按照占地面积在别墅、高层和地下车位两者中分摊： 别墅分摊的土地成本=5000x9000÷33000=1,363.63 万元 高层和地下车位分摊的土地成本=5000-1363.63=3,636.36 万元 3) 按照可售建筑面积占比进一步分摊车位和高层的土地 成本 高层分摊土地成本=3,636.36x54,000÷69,000=2,845.85 万元 车位分摊的土地成本=3,636.36-2,845.85=790.51 万元 由于清算时全部已售，因别墅此可分摊的土地成本是 1,363.63 万元，车位可分摊的土地成本是 790.51 万元，高 层可分摊的土地成本是 2,845.85 万元。
1） 先确定地下车位由于不计容，所以不需要分摊土地成 本，车位分摊的土地成本=0 万元 2） 按照占地面积分摊别墅和高层的土地成本 高层分摊土地成本=5,000x24,000÷33,000=3,636.36 万元别 墅分摊的土地成本=5,000x9,000÷33.000=1,363.63 万元由 于清算时全部已售因此高层可分摊的土地成本=3636.36 万元，别墅可分摊的土地成本=1,363.63 万元 2、人防地下车位能办理产权证，用于销售的情形 A 房地产开发企业 2017 年 3 月拍得一块国有土地使用 权，价值 5,000 万元（未分别明确地上地下部分金额）， 土地面积 33,000 平方米，项目中，有别墅建筑面积 25800 平方米，占地面积 9000 平方米，有 6 栋高层建筑，建筑
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地下车库成本分摊问题
房地产企业有产权地下车位的成本如何进行会计核算与税务处理，根据《企业产 品成本核算制度》（以下简称新成本核算制度）、企业所得税、土地增值税等政策规 定，下面为大家介绍地下车库成本分摊问题。 地下车库成本分摊问题 某房地产开发公司于 2012 年 1 月 1 日开发建设精装修的电梯公寓小区，2013 年 9 月 30 日竣工交付业主使用。该项目容积率为 3，总可售建筑面积 10 万平方米，其中： 住宅 8 万平方米(计容建筑面积)、可以办理产权的地下车位 2 万平方米(不计容建筑面 积);开发成本 10 亿元，其中：土地征用及拆迁补偿费 3.5 亿元、前期工程费 3000 万 元、建筑安装工程费 5.1 亿元(含有产权地下车位成本 6000 万元)、基础设施建设费 4000 万元、公共配套设施费 1000 万元、开发间接费用 3000 万元、借款费用 3000 万 元。 该住宅项目 2013 年 9 月 30 日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为 1.6 万元 /平方米，取得销售收入 12.8 亿元;至 2013 年 12 月 31 日地下车位仅销售了 200 个，占 总地下车位个数 700 个 28.6%，地下车位销售均价 15 万元/个，取得销售收入为 3000 万元;开支期间费用 7000 万元;企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以 2013 年 12 月 31 日作为基准日。
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剩余的地下车位 500 个，在项目竣工交付业主使用以后的 3 年内全部销售，销售均 价仍是 15 万元/个，将取得销售收入为 7500 万元。 假定：营业税金及附加占销售收入的 5.7%;房地产开发费用按照开发成本的 10%在土 地增值税税前计算扣除。 一、会计处理 房地产企业有产权地下车位的会计核算问题，一直困扰企业财务人员，怎么样核算 其成本，提供准确的成本信息，值得认真探讨。 (一)计算地下车位开发成本的两种模式 关于地下车位成本核算的具体模式，尽管没有任何政策规定，但是目前实际工作中 主要有以下两种模式： 第一种模式：按照总成本与总可售面分摊计算地下车位成本。 其计算公式为： 地下车位开发成本=开发成本发生额÷(住宅可售面积+地下车位可售面积)乘以 地下车位可售面积 以前述案例数据为例，地下车位成本计算如下：
地下停车场可否分摊到建造成本中的案例分析
地下停车场可否分摊到建造成本中的案例分析摘要：地下停车场的建造成本分摊是一个备受争议的问题。
本篇文章将通过案例分析的方式，探讨地下停车场是否可以被纳入建造成本中。
首先，我们将介绍地下停车场的优势和建造成本的构成，然后分析两个不同案例中地下停车场分摊建造成本的情况，并讨论其中的利弊和可行性。
一、地下停车场的优势和建造成本构成地下停车场作为城市交通管理的一部分，具有以下优势：减少道路拥堵、提高交通效率、节约车位、提升城市形象等。
地下停车场的建造成本主要包括土地购买费用、建筑施工费用、设备安装费用、维护管理费用等。
二、案例一：商业综合体地下停车场分摊建造成本某商业综合体的地上部分规划了购物中心、办公楼和住宅等。
为了解决停车位不足的问题，决定建设一座地下停车场。
由于地下停车场主要是为商业综合体的业主和顾客服务，因此可以将地下停车场的建造成本纳入商业综合体的建造成本中分摊。
该商业综合体的业主们共同出资建设地下停车场，并购买停车位的使用权。
停车位的数量与购买使用权的比例成正比，购买者可以根据需要购买一个或多个停车位的使用权。
这样一来，地下停车场的建造成本可以通过购买停车位的使用权来分摊，将成本负担均摊到商业综合体的业主和顾客之间。
三、案例二：居民楼地下停车场分摊建造成本某居民楼所在地区车位紧缺，停车困难。
为了解决停车问题，社区决定在居民楼下面建设地下停车场。
社区委员会提出将地下停车场的建造成本纳入居民楼的建造成本中分摊。
在居民楼建设的初期，购买住房的业主们共同出资建设地下停车场，并购买停车位的使用权。
停车位的数量与住房面积的比例成正比，购买者可以根据住房面积的大小购买停车位的使用权。
这样一来，地下停车场的建造成本可以通过购买停车位的使用权来分摊，将成本负担均摊到居民楼的业主们之间。
四、讨论与结论地下停车场分摊建造成本的做法具有一定的利弊和可行性。
利：地下停车场分摊建造成本可以减轻单一单位或个人的负担，公平合理分配成本；可以提高地下停车场的投资回报率，降低使用费用，增加地下停车场的经济效益；可以增加城市停车资源的供给，缓解交通压力，改善城市交通状况。
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的可售面积×可售面积单位工程成本.
第三,公共配套设施的税务处理原则有二.一是属于非营利性且产权属于全体
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业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其 建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理.二是属于营利性的,或产权归 企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其 他单位的,应当单独核算其成本.除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其 他一律按建造开发产品进行处理. 第四,31号文件第三十三条的规定并不是对建造的地下停车场所的例外处 理,应当是该通知第十七条的一个补充条款,即对公建配套未明确、未包括的范 围但在实际税务处理上可按公建配套来处理的单独补充.比如,按照有关法律的 规定,在房地产开发建设中,必须规划、设计、建造人防设施,由于开发企业在 开发项目地下建造的人防设施是不可售的设施设备及空间位置,但平时也可用 于业主停车等经营活动,属于”利用”地下基础设施形成的停车场所,因此应作 为公共配套设施进行处理. 结论 笔者认为,房地产开发企业建造的可售的地下停车场所如果是开发企业开发 的一个产品类型,在计算征收企业所得税时将其建造成本全部摊入其他可售建 筑物上是不合法的. 因此,对房地产开发企业所开发的产品应根据可否销售原则,严格按照财务会 计法规和税法的规定,准确归集和核算开发产品的计税成本,对可售而未售的开 发产品的计税成本,不得提前扣除,待实际销售时准予扣除. 建议 考虑到房地产开发企业建造的可售地下停车场所的实际情况,在后期销售时
有可能出现收入与成本倒挂的问题,笔者建议国家税务总局以规范性文件的形
式明确地下停车场所计税成本的归集范围不包括土地成本,其取得土地使用权
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所支付的成本均在地上可售建筑物中分摊,这样既解决了企业税负的合理公平 问题,也便于实际操作.
后语点评：会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计 方法的选择都离不开基本理论的指导。为此，要求我们首先要熟悉基本会计准 则，正确理解会计核算的一般原则，并在每一会计业务处理时遵循一般原则的 要求。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌 握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。要深入 钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大 叶，浅尝辄止。
划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所.
从地下停车场所权属的归属来看,分为属全体业主共有的且具有不可售性质
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的停车场所和经政府有关部门批准为可售的地下停车场所.对不可售性质的停 车场所,其实质是一种公建配套设施,而对于专门设计、规划建造的可售的地下 停车场所,实际上是开发企业开发的一种产品类型. 其次,必须明确有关概念和本质.地下基础设施,是指专门为业主服务的且建 造于地面以下的基本公共设施,包括供水、供电、热力生产供应、排污、电信 以及地下各种管、网、线等各种设施. 企业单独建造的停车场所,不是专指建造停车场所的空间位置的单独,应当是 指在房地产项目开发中,在前期报批的规划、报建、设计中车场所,是指开发企业在建造地下基础设施
时附带形成的,可供部分业主临时停车的空间位置,不是开发企业为了业主停车 而专门建造的停车场所.因此,利用地下基础设施形成的停车场所与开发企业通 过规划、设计而专门建造的地下停车场所不是同一个概念,二者有本质的区别. 再其次,必须正确理解有关税收政策. 第一,房地产开发企业计税成本对象的确定必须坚持”可否销售原则”.开发 产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外 经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够 对外经营销售的成本对象. 第二,开发产品计税成本的计算方法是,已销开发产品的计税成本,按当期已 实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认,即可售面积单位工程成本= 成本对象总成本÷成本对象总可售面积,已销开发产品的计税成本=已实现销售
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实例说明:修建地下停车场产生的成本分摊 【2018年最新会计实务】
【2018年年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】 案例 某房地产开发企业 2008年开发建设了一个普通标准住宅小区,总可售面积为 3.5万平方米.其中,住宅 3 万平方米,地下一层、地下二层停车场 5000平方 米.2010年初小区开始销售,到 2010年末除地下停车场所未售外,住宅全部销 售完毕.企业办结竣工结算并确认实现收入 1.48亿元,管理费用、销售费用、 税金及附加等共计 1862万元,项目可售面积总成本为 1.225亿元,可售面积单 位计税成本为 3500元/平方米.该企业在申报缴纳企业所得税时,根据《国家税 务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税 发[2009]31号,以下简称 31号文件)第三十三条规定,把利用地下基础设施形 成的停车场所作为公共配套设施进行处理,计算应缴企业所得税为 172万元 [(1.48亿元-1.225亿元-1862万元)×25%]. 对上述税务处理结果,税企双方存在两种观点.一种观点认为,开发商建造的 地下停车场所,在进行所得税处理时,应通过判断车库是否拥有产权、是否可售 来决定车库建造成本的分摊;另一种观点认为,开发商建造的地下停车场所,作 为公共配套设施进行处理,与有无产权、是否可售没有关系,其建造成本应全部 分摊到其他开发产品中去. 法理分析 首先,根据建造的目的不同,房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类: 一是在建造地下基础设施时附带形成的空间,后期可供停车的场地;二是通过规
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2018.06.10-2019.12.12