项目成本测算指标933162985
房地产开发项目总成本测算表
冀建城【1994】6号文；冀建城【 1995】174号
廊价经费字【2003】第258号
冀政办函【2008】57号
冀政办函【2008】57号
冀政办函【2008】57号
冀价经费字［１９９７］第１１４号
目统计表
备注
城中村改造80﹪的出让金用于用于拆迁补偿 没有证载面积的按土地使用证证载面积70﹪-75﹪计算，同时有两证的以计算大 的为准 被拆迁人或者被拆迁房屋承租人自行过渡或者由其单位安排过渡的，从逾期之 日起以规定标准为基数，按被拆除房屋建筑面积，增加临时安置补助费；逾期 不满半年的增加25%；逾期满半年不满1年的增加50%；逾期满1年不满2年的增加 75%；逾期满2年以上的增加100%。增加的临时安置补助费按上述时间分段计算 。 冀政办函（2008）57号：按现行标准标准减半收取
税率万分之五 22.5元/平方米
停收 停收
国土局 国土局
23
规划费
3公顷20000元/公顷、3-10公顷 15000元/公顷
24
设计费
25
施工图审查费
用地规模≤3公顷90个工日定额；10 公顷300个工时定额 工程概（预）算金额m（万元） 设计合同所载设计费a%；m＜500a≤ 6.5%；500≤m＜1000a≤6%；1000≤ m＜5000a≤5%；5000≤m＜10000a≤ 自愿 4.5%；10000≤m＜30000a≤4%； 托 30000≤m＜80000a≤3.5%；80000≤ m＜200000a≤3%；200000≤ma≤ 2.5%
购销合同万分之三贴花;加工承 揽合同( 印刷、广告、测绘、测试等 合同) 按万分之五贴花;建设工程勘 察设计合同 (包括勘察、设计合同) 万分之五贴花; 建筑安装工程承包合 同按承包金额万分之三贴花；产权 转移按所载金额万分之五缴纳；许 可证照每件贴花五元
房地产项目投资成本费用估算建议指标表
610～710元/㎡×工程量
工具箱系列zzz
地下室
1.3.1.2.4
转换层
740～840元/㎡×工程量
1.3.2装
饰装修工
程费
1.3.2.1
住宅
150～300元/㎡
1.3.2.2
商场
300～500元/㎡
1.3.2.3
地下室
50元/㎡×工程量
1.3.3安
装工程费
1.3.3.1
一般水电
项目
一级组成
二级组成
三级组成
建议指标
1开发成
本
1.1土地
成本
1.1.1土
地使用权
出让金
1.1.2土
地征用及
拆迁安置
补偿费
1.2前期
工程费
1.2.1规
划设计费
1.2.1.1
方案费
15～25元/㎡
1.2.1.2
初设与施
工图设计
费
15～30元/㎡
1.2.1.3
景观绿化
设计费
15元/㎡×占地面积
1.2.2项
费附加
营业税×3％
1.4交易
印花税
交易价×1‰（买卖各一半）
1.5交易
服务费
交易价×0.2％（买卖各一半）
3.2土地
增值税
销售收入×1％
3.3企业
所得税
按租赁纳税×33％（或销售收
入×3.3％）
工具箱系列zzz
2，土建造价×10％～13％＝水电造价
3，桩基础80～100元/㎡（多层）110～150元/㎡（高层）
费用
开发成本×3％
2.2销售
费用
项目成本测算表方案
项目成本测算表方案(高层) 住宅总建筑面积:70941.94 总建筑面积:75677.10商业总建筑面积:4735.16投资(万元)备注序号投资项目单位成本住宅总面积:75677.1 3000 22703.1300一、土地费649.33 4914.00 土地费用按每亩70万元1、土地成本费用4030.00 其中代建管理费1030万元2、土地出让金800.003、土地占用费84二、前期工程费55.00 390.202.1 规划、设计费18.5 140.002.2 规划设计审查费每栋3000元2.3 地质勘察费2.4 消防审查费2.5 图纸审查费工程造价的0.1%2.6 垃圾处理费收费标准为:8元/m32.7 监理费10.57 80.00 收费为:主体投资的1.2%2.8 工程预算费 2.64 20.00 收费标准为:总造价的0.3%收取2.9 放线费(规划)0.3元/平米2.1 测绘费(规划) 1.36元/平米(建筑面积)2.11 档案管理费2.12 规划资料咨询费2.13 城市基础设施配套费收费标准为:总造价的3%收取2.14 竣工规划测量费0.423.202.15 环评报告费用收费标准:每栋1500元收取2.16 墙改基金2.17 招标交易费2.18 招标代理费2.19 残疾保障基金2.2 雷电审核费2.21 用热帖费2.22 三通一平费用2.23 人防工程费12.82 97.002.24 不可预见费及其他费用 6.61 50.00 暂按50万元考虑3 增加箱变9.25 70.004 主体工程费1900 14378.65 住宅1900元/㎡(含消防、电梯)5 配套工程费188 1422.73 包括天燃气初装费热计量4.1 供电管网工程4.2 供暖管网工程4.3 供水管网工程4.4 天燃气管网工程每户按3400元计算4.5 排水管网工程4.6 小区亮化工程4.7 绿化景观工程4.8 小区道路工程4.9 围墙大门工程4.1 弱电智能设施工程4.11 变频供水设备工程4.12 柴油发电设施工程4.13 其他费用5 物业管理费6 建设单位重新上税65.6 512.13 其中1900元/㎡(含建筑税),1050元/㎡(不含5.9%建筑税)7 建设总投资3053.8 24299.518 财务费用9 销售不动产168 1271.38 含分摊的地价后的总购房款5%/㎡10 实际缴纳营业税税额 1.18 89 城建税7%10.1 实际缴纳营业税税额0.84 63.57 教育附加费3%10.2 实际缴纳营业税税额地方教育附加2%11 土地增值税10.9 82412 印花税0.15 1113 基础变更部分 5.55 42014 企业所得税15 住房成交价格含分摊的地价后的总购房款1.5% 12.1 住房成交价格含分摊的地价后的3%12.2 产权移交数据含分摊的地价后的总购房款万分之五。
项目成本指标评价办法
项目成本指标评价办法一、项目成本管理流程1.目标成本项目的成本管理应伴随着项目实施的全过程，其中目标成本的编制深度应随着设计方案的深化而提升。
在概念方案阶段，编制投资估算需要考虑不同业态、地上地下面积占比、结构形式等影响造价的重要因素，按照土地费用、项目前期费、基础设施费、建筑安装工程费、不可预见费、间接费等项目，采用相应建筑面积单方指标的方式编制。
对于公司开发过类似业态的商业地产项目，此阶段的投资估算误差率应控制在±20%以内。
在设计方案确定，初步设计（或扩初设计）编制完成后，应将方案阶段成本测算细化，根据当前公司在成本和财务考核要求的分类将项目前期费、基础设施（市政工程）费、建筑安装工程费的下一级子目进行测算。
例如，结构工程应细分土护降工程、一次结构、二次结构等费用，机电工程应细分到各专业工程及相应的机电设备。
本次测算应达到相当于设计概算的深度，误差率应控制在±15%以内。
在施工图阶段，沿用上一阶段的成本测算作为控制的目标成本，对于需要编制施工图预算的工程，工程预算和最终结算的误差率应控制在±5%以内。
在项目实施过程中，遇到公司战略调整等原因修改设计方案可以相应调整目标成本，但应经过公司相关部门及领导的认可或审批。
2.合约规划项目的初步设计（或扩初设计）编制完成后，应编制工程部分的合约规划，即以预估合同的方式对基础设施费、建筑安装工程费的成本进行分级。
在方案阶段应编制合约规划大纲，合约规划大纲包括合同范围划分、承包方式、招标采购方式、重要付款条件等内容。
根据公司当前项目的实际情况，在施工图完成之前难免会有较大的设计方案变更，因此在扩初设计完成之后、结构工程施工开始之前编制详细的合约规划比较合理。
详细的合约规划应涵盖预计签订的所有工程类合同，其中需要单独签订合同的甲供设备和材料应明确列出，并且根据设备材料的数量和档次合理估算合同价格。
若因设计深度或工程经验暂时不能预见等原因，可以单列一个整合项目，预估金额包含在该级别合约规划的总估值中，例如将精装修阶段主要的甲供设备材料列出后留出部分估值单列一项“其他甲供材料”，但是类似情况应尽量减少，并且在达到相应设计深度后在年度调整合约规划时修改、完善。
建设工程项目目标成本测算(全表)
1
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
设备用房
架空层花园
其他
小计
代征绿地 毗河保护绿地
代征道路
道路
5,302 10,462
停车
独立别墅地下 车库 双拼别墅地下 车库 联排别墅地下 车库 架空车库
半地下室车库
地下车库
人防地下室 地面停车
小计 合计
设计经办人：
0 192,681
2,478
地下室
0
0
5,302
7,955
#DIV/0!
9、10层大
门上方,4.5
首米层层底高商大
层高 （7.4m），
0
二层底商赠
0
0 3,900 7,955
0
10,148
2,100
1,800
800 360 60 40
1.17
0.00
0.83 #DIV/0!
1.00 1.00 0.00
11,855 0
1,500
800 360
0
0
0
2～3 需分摊所有八大类费用
1～2 需分摊所有八大类费用 需分摊所有八大类费用
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
1
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
1
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
1
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
0
0
0
0
0.25
2,660
7,880
——
0
0
车位数
计入容积 不计容积 率面积 率面积
备注
房地产开发工程项目成本测算表
规划总户数
容积率
1762户
2.3
地上建筑面积(m2)
195340
住宅建筑面积(m2)
186900
其中
多层住宅(m2) 小高层住宅(m2)
186900
商业(m2)
5040
公共配套设施(m2)
小学(m2)
幼儿园(m2)
1700
其中
卫生站(m2)
200
文化活动站(m2)
400
计容积率建筑面积（m2）
60793 2835 2835
10395 3108
26018 49810 12453 37358
1700
85211.7 226040 36.80% 30700 1329
89 0.8个/户
育部门负责建设
800 60 240 积
186900 5040
1329
2012年
5% 5%
Ｇ地块经济性测算三：销售测算总表 内容 2010年度 8% 45%
89 0.8个/户
8440
配套小学划拨用地，由教育部门负责建设
社区服务中心(m2)
800
公厕(m2)
60
居委会
240
可销售面积
多层住宅(m2)
高层、小高层住宅(m2)
其中
商业(m2)
地下车位（个）
一、土地投资 二、建设投资 三、销售计划
B地块经济性测算二：开发及营销计划
2008年（下） 100%
2009年
增值比例
清算金额
税率30％
110184
78818 71.53% 16527.56
清算金额
税率40％ 小计
项目成本管理计算
工时 工期 资源名称 （天）
资源费率（元/ 资源数 其他投入 成本预算
小时人）
量
（元） （元）
400 10
设计人员 40
5
1400 17400
B 顾客需 160 10 求调研
C 功能框架设 640 20 计
D 输入功能代 640 40 码编制
E 查询功能代 1600 50 码编制
F 数据功能代 1600 80 码编制
挣值分析旳参照尺度
偏差为正值:＞0
偏差为负值:＜0
节省成本
成本超支
工期提前
工期滞后
单位时间成本比计 划降低,资金效益
提升
尽管拖期,但成本 节省了,良性超期
单位时间成本比计
划增长,资金效益
不但拖期,成本也超支了,恶 性超支
降低
成本旳节省完全是 成本旳超支完全是
因为工期超前引起 因为工期滞后造成
旳
旳
绩效指数＞1
4
1000 26600
2
1000 33000
4
0
80000
2.5 10000 90000
3.5 1000 57000
1.5 0
2
0
1202 3
8000
4
0
19200
费用控制与分析
项目
完毕 计划费用 实际费用 比率 （BCWS) (ACWP)
盈余量费 用
(BCWP)
成本偏差 (CV)
进度偏差 (SV)
3)项目进度绝对差别（Schedule Variance， SV
SV = EV-PV = BCWP－BCWS BC不变，WS变成WP所造成旳进度差别。 指标值正为好，反之表白项目工期管理出现 了问题。 4)项目成本绩效指数（Cost Performance Index，CPI
项目开发成本测算及财务分析表
1.2.1
高层 495,686
1.2.2
小高层 97,750
2
安装工程
593,436
2.1
室ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ智能化设备 593,436
2.2
入户门 593,436
2.3
防火门 593,436
2.4
窗 593,436
2.5
阳台栏杆 593,436
2.6
消防设施 593,436
2.7
电梯 593,436
2.8
强、弱电、给排水 593,436
2、B地块住宅以高层为主，辅以部分小高层，根据修详规估算，高层住宅总建估算为495685㎡，小高层住宅总建为97750㎡。
3、以下成本分析是项目开发期的投资成本，不包括项目销售阶段的税费。
序号 一、 二、 1 2 3 4 5
6 7 三、 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 四、 1
672,981
防雷审查费
672,981
白蚁防治费
672,981
排污费
672,981
可行性研究费
672,981
建筑安装工程费
土建工程
593,436
1.1 基础工程费用
593,436
1.1.1
高层 495,686
1.1.2
小高层 97,750
1.2 主体工程费用
593,436
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
2.9
车库设备 593,436
五、
基础设施费
672,981
室外综合管网、消防道、小区
1
景观（园林绿化）
672,981
2
天然气工程
项目成本测算参考资料
项目成本测算计算参考资料一、劳务费（1）清单分部分项工程劳务费：按分公司确定的市场劳务单价计入，包括砼、钢筋、砌体、粗抹灰、找平、块料铺贴等，该部分劳务费一般包括部分辅材和小型机具使用费（包含内容由各分公司依据各区域具体市场情况确定）。
（2）辅助用工：包括维护水电工、现场保卫人员、外聘与派遣用工。
外聘与派遣用工按外聘合同计算。
辅助用工配置如下表：1项目在成本测算时初步确定劳务分包模式。
一般情况下，设计图纸不完善的项目采用劳务分项单价分包模式；图纸设计完善的项目可以采用劳务清包与扩大劳务分包模式。
采用劳务清包模式时，按劳务分项单价分包模式测算后，综合考虑10-15%的管理费、文明施工与利润计算分包成本，按照建筑面积包干。
采用扩大劳务分包模式时，按劳务清包模式计算劳务分包成本，综合周转材料平米单价，与市场行情接轨，避免出现成本测算单价与市场脱轨的现象。
(周转材料平米单价可根据进度要求和方案测算)二、实体材料费（1）主材价格按现行市场价格确定，材料数量包括材料的损耗。
材料损耗率的确定原则如下（供参考）：商品砼按图示尺寸计算不计损耗（若地下室砼量特别大，可以适当考虑0～2%的节约）；现场自拌砼用砂、石、水泥根据实验室2的实际配合比情况乘以1.6%的损耗系数计取；钢筋按图示计算量下浮2%～4%计取（根据招标文件要求，措施钢筋考虑1.5～2.5%，钢筋节约率含损耗考虑4～6%）；砌体、砂浆按定额消耗量计取；外墙块料的损耗系数按4～6%计取；其他块料、屋面瓦等大宗材料按定额损耗计取；次材用量除特殊规定外按定额消耗量下浮8～10%（或按照主材成本1%～1.5%的比例）计取。
（2）已含在劳务单价中的或包工包料中已包含的辅材不再另外计取。
三、周转材料费分自购和租赁2种形式进行计取。
1、模板支撑系统费用①模板支撑架费用计算架管扣件数量：根据建筑层高和建筑面积配置如下（供参考）：3架管扣件租赁费用的确定，一般情况下数量按上述规定计算的工程总使用量，租赁时间按平均每层搭拆时间为20天考虑，地下室和裙房按25天/层；转换层按30天/层单独考虑；第二种方式，按优化的施工组织设计中明确的施工方案和工期计算。
工程开发建设项目成本利润测算表
120.54
2.00
3.59
含地形、放线 、竣工、房产
等测绘。
4.00 70.00 10.00 40.00 建安费0.09% 建安费0.3% 建安费0.3% 建安费0.25% 0.40 建安费的0.5% 1项～3项+7项之和的1％ 销售收入的5.55%
19.33 338.30 48.33 193.31 11.58 38.61 38.61 32.18
2
前期费用
2-1
市场调研及策划费
2-2
规划设计费
2-3
勘察费
2-4
环境评估
2-5
测绘
开发费 用
2-6 2-7 2-8 2-9 2-10 2-11 2-12 2-13 2-14 3 4 5
6
销售前相关手续费 配套费 三通一平 人防费 定额管理费 招标清单编制费 监理费 审计费 防雷检测费
不可预见费 管理费 税费 销售费用
土地费用
土地出让金 契税
项目测算表
29.00
容积率
2.50
建筑密度
建筑面积（平方米）
售价（元/平方米/个）
0.00 48328.50 17956.90
66285.40
6500.00 800000.00
主楼
1800.00
车库
计算标准、方法 (元/平方米或按提示计
算）
成本（万元）
均方费用
（元/平方米）
2000.00 备注
按照销售收入0.2％计
72.28
按照销售收入0.2％计
72.28
按照销售收入0.5％计
180.69
按照销售收入0.2％计
72.28
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
三 主体建筑工程费
四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 2 设备及安装费 3 弱电系统 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 4 5 室外燃气系统 室外高低压线路 室外智能化系统
6
其他
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 #VALUE! ####### ####### ####### 0.00 0.00 0.00 0.00 表中公式把该项成本按 可售面积在所有产品类 型中分摊。若不是在所 有产品类型中分摊请修 表中公式把该项成本按 可售面积在所有产品类 型中分摊。若不是在所 有产品类型中分摊请修 改公式 表中公式把该项成本按 可售面积在所有产品类 型中分摊。若不是在所 有产品类型中分摊请修 改公式 表中公式把该项成本按 可售面积在所有产品类 型中分摊。若不是在所 有产品类型中分摊请修 改公式
0.00
表中公式把该项成本按可售 面积在所有产品类型中分摊 。若不是在所有产品类型中 分摊请修改公式 表中公式把地价按可售面积 进行分摊。若按占地面积分 摊地价，请修改公式。若地 价不是在所有产品类型中分 摊亦请修改公式
分摊标准说明
二 开发前期准备费 1 勘察设计费 2 报批报建增容费 3 4 1 2 3 4 5 三通一平费 临时设施费 基础工程 结构及粗装修 门窗工程 公共部位装修 室内装修
分产品类型成本汇总表
序 号 成本项目 建筑面积 可售面积 一 土地获得价款 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 4 红线外市政设施 拆迁补偿费 可售面积单位成本 类型1 * * 类型2 * * 类型3 * * 商业 * * 平均 * * 类型1 0.00 0.00 总成本（万元） 类型2 0.00 0.00 类型3 0.00 0.00 商业 0.00 0.00 合计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 表中公式把该项成本按 可售面积在所有产品类 型中分摊。若不是在所 有产品类型中分摊请修 改公式 按产品类型实发生额计算 按产品类型实发生额计 算
六 园林环境费 1 绿ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ建设费 2 建筑小品 3 4 5 6 7 道路广场建造费 围墙建造费 室外照明 室外零星工程 其他
七 配套设施费 1 游泳池 1 会所 2 3 5 6 7 8 幼儿园 学校 球场 设备用房 车站建造费 其他
八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 4 5 营销设施建造费 物业完善费 不可预见费 开发成本 九 期间费用 1 管理费用 2 3 销售费用 财务费用 项目总投资 #VALUE! ####### ####### #######