物业前期介入_时间节点
物业的前期介入
物业的前期介入物业一.根据现在物业服务的情况,物业服务前期介入可以分为以下三个阶段:1.早期介入,充当顾问。
在物业处于规划设计阶段,发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问,参与规划设计,站在今后使用和管理的需要提出建议。
2.中期介入,扮演监理。
在土建结构已封顶,工程进入到设备安装和内部装修阶段,物业服务公司参与进来,一方面是熟悉线路、管道走向,另一方面对设备的安装质量进行监督。
3.晚期介入,开始管家。
物业建设工程基本结束,工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时,管理公司全面介入,对正式接手管理做好准备。
二.物业服务公司什么时候前期介入较好?物业是一个系统工程,设计人员可能不是非常清楚以后使用和管理中的问题,设计中难免会忽略以后使用的方便和管理的需要,这就需要物业服务前期介入人员予以提出,在设计时就予以修正,所以介入时间越早越好,最迟介入时间应为交付前三个月。
三.管理公司前期介入有何意义?1. 完善物业的使用功能。
2.改进、改善物业的具体设计。
3.能更好地监理施工质量。
4.为竣工验收和接管验收打下基础。
5.便于日后对物业的管理。
四.前期介入需要配备哪方面的人员?前期介入主要涉及到的是设备、设施方面的技术问题,主要应配备相应的工程技术人员,应涉及到消防、供配电、给排水、空调、电梯等方面的人员,各个物业可以根据楼盘的大小和设备的多少来确定人员的多少,可能需要一人兼几项,合理安排人员。
五.管理公司前期介入与业主有何关系?◇管理公司前期介入人员是站在业主和使用人的角度去发现问题,并从以往物业服务中经常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题以及发展商容易忽略的问题中去发现现在存在的问题,协调发展商做出相应的改进,使以后管理方便,并保障业主的利益。
六.有监理公司为何物业服务公司还需派人员进行前期介入?监理公司的工作重点是督促建设单位的施工是否按设计要求进行施工,管理公司不但要求工程质量得以保证,而还要要求其设计施工符合业主得利益、有利于以后的物业服务,为更好的向业主提供服务。
小区物业前期介入流程及时间安排
在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。
1、根据项目定位及目标客户群体特征,确定服务模式及服务得深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。
闭路监控系统:保持夜间得效果能够清晰,对重要镜头能够录像,使用硬盘录像机,能够保存一周时间、
进出小区得所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统:小区车辆出入口得设置、道闸位置与数量得设置、车库车辆流向得确认。
设计时应该实现人车分流;车辆出入口需图像对比系统,需要收费得出入口,软件应该保证;在条件允许得情况下,住户车辆与外来车辆应该分开管理;出入口无人值守得地下停车场,需要安装红外报警,防止人员进入。
临时停车场车库入口应有场内剩余车位得动态显示标识(电子显示屏)。
门禁系统:小区主要部位设置,卡得挂失量应该与小区得总容量匹配,建议保证在户数得20%以上。同时卡得有效期控制在1年内
安装位置:小区大门、苑门、单元门、车库与地面得通道、电梯厅(建议最好设置成控制电梯按钮)、天台门、会所门等公共通道处。
周界红外报警系统:红线边得围墙需要设置,报警能够联动配套设备。
6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接,如车库、会所权属,收益分配等、《业主临时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。《业主临时公约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签,会签完毕组织签署合同,安排业主临时公约印刷。
物业前期介入工作计划书
一、前言为提高物业服务质量，确保业主入住后的生活品质，特制定本物业前期介入工作计划书。
本计划书旨在明确前期介入工作的目标、内容、时间节点及责任人，确保各项工作有序开展。
二、工作目标1. 提前了解项目情况，做好各项前期准备工作；2. 优化物业管理工作，提升业主满意度；3. 建立健全物业管理体系，为业主提供优质服务。
三、工作内容1. 介入期管理（1）参与项目组的工程例会，了解项目施工进度、质量及安全情况；（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化提供专业建议；（3）对智能化系统、给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并监督；（6）对施工单位进行现场检查，确保施工质量及进度。
2. 入住期管理（1）制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；（2）对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；（3）开展业主入住前培训，提高业主对物业服务的认知；（4）协助业主办理入住手续，确保入住流程顺畅；（5）对业主提出的问题进行解答，提供相关咨询服务。
3. 常规管理（1）建立健全物业管理体系，明确岗位职责，确保各项工作有序开展；（2）定期开展物业服务质量检查，确保服务质量达到标准；（3）加强与其他部门的沟通与协作，共同提高物业服务质量；（4）定期开展业主满意度调查，了解业主需求，不断改进服务质量；（5）做好物业费用的收缴、使用和管理工作。
四、时间节点及责任人1. 介入期（项目施工阶段）（1）1-3个月：参与项目组的工程例会，了解项目施工进度、质量及安全情况；（2）4-6个月：对园林布置及景观设计方案、园林绿化提供专业建议；（3）7-9个月：收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（4）10-12个月：对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并监督。
小区物业前期介入流程及时间安排
小区物业前期介入流程及时间安排随着小区社区的发展，物业管理的重要性也日益凸显。
为确保小区物业管理的顺利进行，需要在小区成立之初进行前期介入工作。
以下是小区物业前期介入流程及时间安排的一个简单范例：1.制定计划（1周）在小区成立之初，物业管理公司应该制定一个详细的计划，包括前期介入的各项任务、时间安排、人员配备等内容。
2.制定规章制度（2周）物业管理公司应当根据小区的需求与实际情况，制定小区的规章制度，包括小区的安全管理、环境卫生、车辆管理、设备维护等方面，确保小区的居民有一个良好的居住环境。
3.人员培训（1周）物业管理公司需要对接手小区的物业管理人员进行专业培训，包括物业管理知识、服务态度、应急处理等方面的培训，从而确保物业管理人员能够胜任自己的职责。
4.设备采购与安装（2周）根据小区的需求，物业管理公司需要采购一些必要的设备，如监控系统、门禁系统、消防设备等，并保证设备的合理安装与调试。
5.维修保养工作（1周）确保小区的设施设备都能正常运行，物业管理公司需要进行一次全面的维修保养工作，如对公共区域的照明、房屋外墙的漏水等进行检查与维修。
6.招聘与安排工作人员（2周）物业管理公司需要根据小区的规模与需求，招聘适当数量的物业管理人员，并根据工作内容进行工作人员的岗位安排与培训。
7.与业主进行沟通（1周）物业管理公司需要与小区的业主进行密切的沟通，了解业主们对小区物业管理的期望与建议，从而不断改进与提升物业管理的质量。
8.建立信息管理系统（2周）物业管理公司需要根据小区的需求，建立起一个完善的信息管理系统，包括人员管理、财务管理、设备设施管理、维修记录等，从而为物业管理提供更加便捷高效的手段。
以上只是一个简单范例，实际的小区物业前期介入流程与时间安排会因实际情况的不同而有所变化。
物业管理的前期工作通常需要进行较长的时间，以确保各项准备工作的充分与有序进行，并为之后的物业管理工作打下良好的基础。
物业前期介入各阶段注意事项
物业管理前期介入可以分为以下三个阶段：1.早期介入，充当顾问。
在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出建议。
2.中期介入，扮演监理。
在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。
3.晚期介入，开始管家。
物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好准备。
2、物业管理公司什么时候前期介入较好？物业是一个系统工程，设计人员可能不是非常清楚以后使用和管理中的问题，设计中难免会忽略以后使用的方便和管理的需要，这就需要物业管理前期介入人员予以提出，在设计时就予以修正，所以介入时间越早越好，最迟介入时间应为交付前三个月。
3、管理公司前期介入有何意义？1. 完善物业的使用功能。
2.改进、改善物业的具体设计。
3.能更好地监理施工质量。
4.为竣工验收和接管验收打下基础。
5.便于日后对物业的管理。
4、前期介入需要配备哪方面的人员？前期介入主要涉及到的是设备、设施方面的技术问题，主要应配备相应的工程技术人员，应涉及到消防、供配电、给排水、空调、电梯等方面的人员，各个物业可以根据楼盘的大小和设备的多少来确定人员的多少，可能需要一人兼几项，合理安排人员。
5、管理公司前期介入与业主有何关系？管理公司前期介入人员是站在业主和使用人的角度去发现问题，并从以往物业管理中经常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题以及发展商容易忽略的问题中去发现现在存在的问题，协调发展商做出相应的改进，使以后管理方便，并保障业主的利益。
6、有监理公司为何物业管理公司还需派人员进行前期介入？监理公司的工作重点是督促建设单位的施工是否按设计要求进行施工，管理公司不但要求工程质量得以保证，而还要要求其设计施工符合业主得利益、有利于以后的物业管理，为更好的向业主提供服务。
物业前期介入-时间节点
3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。
4. 位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。
5. 地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。
2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；
3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题；
4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。
5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。
给排水系统
1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。
3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。
1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。
2. 空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。
沟渠井盖
1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。
2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。
4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。
物业前期介入_时间节点
物业前期介入时间节点第一阶段：项目立项至规划总图确定期间实施时间控制要点实施容对接部门协调部门取得土地使用权以后二个月在开发商取得土地使用权以后二个月，物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。
地理位置：项目所处的位置。
治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。
交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。
其他方面：项目是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边附近是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。
地产成立项目组相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。
临时停车场车库入口应有场剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。
物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引关键信息项：1、物业管理前期介入的工作范围2、介入工作的时间节点3、双方的权利和义务4、工作成果的验收标准5、费用及支付方式6、保密条款7、违约责任8、协议的变更与解除9、争议解决方式1、总则11 本协议旨在明确物业管理前期介入工作的相关事宜，确保物业管理服务能够与物业项目的开发建设有机结合，提高物业的使用价值和管理水平。
2、物业管理前期介入的工作范围21 参与项目规划设计，提出物业管理方面的建议，包括但不限于物业布局、功能分区、交通组织、安全防范设施等。
211 审查建筑设计图纸，就物业管理所需的设施设备、房屋结构、配套设施等提出改进意见。
212 参与设备选型和采购，确保设备的质量、性能和适用性符合物业管理的要求。
22 跟进工程施工进度，监督施工质量，发现问题及时提出整改意见。
221 检查隐蔽工程，确保施工符合规范和质量要求。
222 参与工程竣工验收，协助开发商完成验收工作。
3、介入工作的时间节点31 在项目规划设计阶段开始介入，参与规划设计方案的讨论和评审。
311 在工程施工阶段定期进行现场巡查，及时发现和解决问题。
312 在工程竣工验收前完成各项介入工作，为物业接管做好准备。
4、双方的权利和义务41 甲方（物业开发方）的权利和义务411 有权要求乙方（物业管理方）按照本协议的约定开展前期介入工作。
412 有义务向乙方提供项目相关的资料和信息，协助乙方开展工作。
413 有义务按照本协议的约定支付费用。
42 乙方（物业管理方）的权利和义务421 有权对项目规划设计和工程施工提出合理的建议和意见。
422 有义务按照本协议的约定，按时、高质量地完成前期介入工作。
423 有义务保守在工作过程中知悉的甲方商业秘密和项目相关信息。
5、工作成果的验收标准51 乙方提交的规划设计建议、施工质量整改意见等应得到甲方的书面确认。
511 工程竣工验收应符合国家和地方相关标准及规范，同时满足物业管理的要求。
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对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。
单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。
电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置。
通常设置在单元门附近。
巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统
一根巡更棒一般可以设置40-60个点
线：小区达到一定的规模，需要使用线。
设置位置：重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等。
人行防要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。
明确围合方式、红线处人行通道数量、围合通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线围尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。
物业前期介入时间节点
第一阶段：项目立项至规划总图确定期间
实施时间
控制要点
实施容
对接部门
协调部门
取得土地使用权以后二个月
在开发商取得土地使用权以后二个月，物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。
地理位置：项目所处的位置。
商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。
学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭围，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。
雨水收集
对于山体项目、并且有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，节约费用。
水景设计、水质处理
考虑人工湿地的循环部分。
给排水系统
考虑训室、仓库、操作间、值班室
食堂、宿舍
位置和面积的确定。
食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。
配套用房：居委会、社康中心、
5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。
6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。《业主临时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。《业主临时公约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时公约印刷。
1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。
2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对部管理思路的调整；
3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题；
4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。
服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题
消防中心与控制中心要设置在一个房间，控制中心大约10万M2设置一个，服务中心与控制中心尽量设置在附近，服务中心最好设置在小区中心位置，
项目图纸出来以后
垃圾房位置、垃圾桶位置设置
设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。
地产成立项目组
相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。
项目开盘前半年（或根据营销要求）
管理方案包括四部分容：项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。
管理费测算：首先确定服务中心各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。
在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。
临时停车场车库入口应有场剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。
门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年
安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。
周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。
按照要求进行对接。
配套设施：非机动车停放点、公共洗手间
督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用、业主使用）。
第二阶段：开发建设至项目开盘期间
实施时间
控制要点
实施容
对接部门
协调部门
项目图纸确认以后
需要地产提供项目参数
要求地产提供：
占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、
住户户数、车位数量、房屋类型
电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、
治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。
交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。其他方面：项目是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边附近是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。