商圈分析与店址选定
超级市场商圈分析与店址选择 共48页PPT资料
2）商圈分析的内容
人口 供货来源 竞争情况 商圈内经济状况的分析 商店区位的可获得性 法规 其他
ห้องสมุดไป่ตู้
竞争情况
竞争情况是用饱和度 来衡量的。
IRS=C× RE
RF
IRS：表示商圈的零售饱和指数 C：表示商圈的潜在顾客数目 RE：表示商圈内消费者的人均零售支出 RF：商圈内商店的零售面积
占顾客总数的 15％－25％
其余顾客
3)商圈的形态
商业区（
特色：商圈大，流动人口多，各种店铺林立，快捷时尚，消费金
额高）
住宅区（
住户多（1000），消费者群体稳定，便利性，亲切性，家庭用品）
文教区（
附近有大，中，小学，消费金额不高，以休闲食品和文具用品为
主）
办公区（
办公楼林立，便利性，外出用餐多，消费水中高）
店面标志。店面标志是区别于店铺的一种独 特设计，代表的是超级市场的本身，是超级 市场形象的说明。它的作用是将超级市场的 经营理念、经营内容、经营作风等要素传递 给广大消费者，一个是黄色的大写“Ｍ”， 一个是店前的人物造型“麦当劳大叔”。店 面标志与店面的招牌不是一个概念，切不要 混淆。
超级市场的店面设计 8168168 2019-8-20 9:20:00 阅读424次 超级市场店面标志，按其构成主要有三种类型：（１）文字 标志。它是由各种文字、拼音字母等单独构成。这种类型的 标志发音清晰，具有易呼易记的特点，适用于多种传播方式。 （２）图案标志。是指无任何文字，单独用图形构成的标志， 用图案表示的超级市场的标志形象生动，色彩明快，而且不 受语言的限制，易于识别。但是，由于图案标志没有标志名 称，不便呼叫，因此表意不如文字标志准确。（３）组合标 志。是指采用各种文字、图形、拼音字母等交叉组合而成的 标志。这种标志利用和发挥了文字标志和图案标志的特点， 图文并茂，形象生动，引人注目，便于识别，易于被广大消 费者所接受。
商圈分析与门店选址(ppt 44页)
民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引
顾客的地理区域。
公式：
ｄ
ＤAB ＝ ─────── １＋ √ＰB/ＰA
式中，ＤAB: Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）； ＰA : Ａ城镇人口； ＰB : Ｂ城镇人口； ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离。
假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人，Ａ距Ｂ20公里。
城市吸引力排序评价指标
市场潜量
竞争激烈程度 供应链发达程度 政策和开放程度
竞 争 对 手 的 数 全国性品牌制造 政府的零售业开
指 可支持超市盈亏 量，现有竞争对 商数量（食品、 放程度，
标 平衡的总营业面 手实力（外资和 服装、日用品）；城市基本投资环
积
内资扩区域扩张 超市商品的来源 境评价，
零售商），
性需把握三种不同性质的顾客来源，即商店本身创造的顾客、邻店所创造的顾
客、及顺道经过的顾客。
3 ．成长的潜力
商店选在商圈内人口和所得增加的地区。
4． 商业拦截（Business Interception）
店址选在消费者住所和其日常购物市场之间，以引诱消费者舍远就近，或
考虑商圈内顾客到达店址的途中，是否有竞争性的商店会将顾客拦截造成顾客
40 000×50 irs = ─────── ＝ 40
50 000
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3.3 店铺选址
一、选址的重要性 （一）关系着连锁商店的发展前途 （二）确定经营目标和制定经营策略的重要依据 （三）体现经济效益的重要保障
二、连锁企业选址一三模型
选址一三模型就是一个前提和三个步骤，一个前提就是选择进入城市的前提， 即城市评估，三个步骤就是选取具体店铺地址的三步，即地址评估。 1、城市评估 对于连锁复制选址，首先应当对准备进入的城市或已经进入的城市进行综 合评估，收集各种相关数据。具体如下： 城市背景资料：地理位置、人口数量、人口密度、区域划分、城市发展规 划、公共交通、竞争对手、政府优惠政策等 城市经济资料：经济水平、收入水平、房价、物价、所属行业发展状况等 对相关数据进行分析，分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合 开连锁店。分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖；分 析预测第一年的营业额及各项费用支出预算，分析预测第二年的增长趋势；分 析客流规律及消费潜力；分析交通地理条件；分析竞争激烈度；分析人力成本； 分析广告宣传成本；分析人文状况；分析其他影响经营的因素，如政府的工作 效率等。在此基础上，形成该城市的评估报告，作为连锁企业进入该城市进行 选址的前提依据。
商圈研究及商业选址
商圈研究及商业选址一、商圈定义任何一家商店得销售活动都受一定得地理条件得制约，这一地理限制就是以商店所在地点为中心，沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围，即所谓商圈。
商店吸引其顾客得地理范围，也就是来购买商品得顾客居住得地理范围。
二、商圈的构成和影响因素（一）商圈的构成商店的商圈一般由三部分组成：主要商圈，这是最接近商店并拥有高度密集的顾客群的区域，通常商店的55％－70％的顾客来自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顾客密集度较稀的区域，约包括15％－25的顾客。
边际商圈，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。
商店的商圈范围及形状常常由于商店内外部环境因素的变化而变化，商圈并非呈同心圆型，而表现为各种不规则的多角型，为便于分析研究，一般将商圈视为同心圆型。
（二）影响商圈形成的因素1.商店规模商店规模越大，其市场吸引力越强，从而有利于扩大其销售商圈。
这是因为商店规模大，可以为顾客提供品种更齐全的选择性商品，服务项目也随之增多，吸引顾客的范围也就越大。
2.经营商品的种类对于日用品一般顾客要求方便，所以一般商圈较小，而如果是贵重、大宗商品时顾客有时候会不惜距离，所以商圈范围也相应较大。
3.商店经营水平及信誉一个经营水平高、信誉好的商店，由于具有颇高的知名度和信誉度，吸引许多慕名而来的顾客，因而可以扩大自己的商圈。
4.促销策略商圈规模可通过广告宣传、推销方法、服务方式、公共关系等各种促销手段赢得顾客，如优惠酬宾、有奖销售、礼品卷、各种顾客俱乐部等方式都可能扩大商圈的边际范围。
5.家庭与人口因素商店所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平，以及流动人口数量及构成等，对于商圈的形成具有决定的意义。
6.竞争对手的位置竞争对手的位置对商圈的大小也有影响。
如果两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小；相反，如果同业商店相邻而设，由于“售的群体效应”，顾客会因有更多的选择机会而被吸引前来，则商圈可能因竞争而扩大。
商圈分析与店址选定
《连锁企业商圈分析与店址选定》教学大纲一、课程的性质、任务与基本要求《连锁企业商圈分析与店址选定》是企业经营管理（连锁超市）专业的专业必修课。
连锁企业为实现规模经营，取得规模经济效益，需要不断建立和发展新的门店，这是连锁企业规模扩张的必由之路。
建设一个新门店，需要作出科学的论证，开展商圈的分析。
该课程的开设，符合连锁超市及相关业态企业经营管理的实际需要。
根据专业教学计划的要求，《连锁》主要讲授店铺开发流程，商圈分析的主要内容和商圈分析的方式方法，影响店址选择的主要因素，连锁店铺开发的整体布局的战略战术。
《连锁企业商圈分析与店址选定》是一门实践性较强的学科，在教学中必须贯彻理论与实践相结合的原则，注意吸收国内外连锁企业的实践经验，安排一定的教学时间进行调查研究、实习实训，并完成实习实训报告。
二、课时分配三、授课内容理论教学：第一章店铺开发要义[教学目的要求]要求学生明确选址是店铺开发的基础与核心；熟悉店铺开发流程。
[教学重点]选址的重要性，店铺开发流程。
[教学建议]投资评估、店铺购租、店铺设计等内容涉及知识面广，要求学生注意观察，重视相关资料的搜集和自学。
[教学内容]一、店铺开发流程1、选址2、商圈调查与分析3、投资评估4、店铺购租5、店铺设计与施工6、开业准备与开店二、选址是店铺开发的基础与核心1、选址是影响门店销售业绩的首要因素2、商圈调查与分析是科学选址的依据3、不同业态有不同的店铺选址标准的特征１）卖场面积２）主要目标顾客群三、连锁企业店铺选址的两个层次1、单店选址2、整体布局第二章商圈调查与分析[教学目的要求]要求学生掌握商圈分析的主要内容和商圈分析的方式方法[教学重点]商圈分析的基本内容和商圈分析的基本方法。
[教学建议]在实习实训期间，选择一门店，结合理论知识的学习，开展商圈的调查与分析。
[教学内容]一、商圈的含义与划分1、商圈的含义1）距离标准2）时间标准2、商圈的形状1）园形2）方块形3）阿米巴状2、商圈划分1）核心商圈2）次商圈3）边缘商圈二、商圈调查与分析的核心1、商圈调查与分析的核心：顾客流量与消费水平1）固定顾客流量与消费水平2）流动顾客流量与消费水平2、商圈调查和分析的两个关键因素1）商圈内存在一定数量的目标顾客群2）店铺附近的出入口通畅三、商圈调查的重点1、人口因素2、收入因素3、交通因素4、竞争店因素四、商圈分析1、固定客源营业额估计1）核心商圈2）次商圈3）边缘商圈2、流动客源营业额估计五、商圈调查与分析应注意的问题1、当前资料与未来发展趋势并重2、把握整个区域商业特征3、店铺租金因素对开店后运营成本的影响第三章好店址因素分析[教学目的要求]要求学生掌握影响店址选择的主要因素，掌握因素分析的方式方法。
项目二：商圈调查与店址选择
55％～70％
次级商圈
15％～25％
边缘商圈
5%～10％
例：某大型综合超市商圈的确定
理论商圈—— 同心圆商圈
现实中的同心圆商圈
三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里
现实中的同心多边形商圈
现实中的不规则多边形商圈
真实的商圈
真实的商 圈综合考 虑了消费 者、地理、 交通路网、 公共交通 体系和竞 争对手的 分布等各 因素
5.其它环境分析 (地理因素、区域性质、交通状况、地形特点、 供货来源等 ） 6、自身分析
任务七：选择门店店址
商圈分析
商店具体位置选择
选址的步骤
具体位置分析
商业区或购物区分析
地区分析
地区分析（1）
人口规模： （人口的性别、年龄、收入、家庭规模、 类型）
需求 测算
收入水平： (利用消费价格指数或其它方法计算购买力指数）
任务一：了解商圈
商圈，指以零售商店所在地为中心，沿着一 定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
5%10%
边缘商圈
次要商圈 1525%
主要商圈
557Байду номын сангаас%
三个层次商圈的比较
层次 含义 地理范围 时间范围 顾客比重
核心商圈
最接近店铺的 小0.8公里内 20分钟之内 区域顾客来店 大5公里内 最方便。 核心商圈的外 小1.5公里内 小20分钟内 围区域,顾客 大40分钟内 大8公里内 来店比较方便。 次级商圈以外 小1.5公里之 小20分上 的区域，顾客 外 大40分上 来店不够方便。大8公里外
任务二：分析商圈顾客来源
居住人口
商圈顾客来源
商圈分析与选址决策
雷利法则
Dab = ______d______ 1+(Pb/Pa)1/2
Dab：表示A城镇商圈的限度（中介点到A城镇的 里程数） Pa：表示A城镇人口 Pb：表示B城镇人口 d：表示城镇A和B的里程距离
25%
次要商圈
商圈的影响因素
1.商店业态 一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店 铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超 市，食杂店与便利店最小
2、商店规模 商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利
于扩大其销售范围 当然，商店的规模素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 对店址进行评估，预测未来经营效果
第一节 商圈分析
一、商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围
50-
主要商圈
70%
5%
边缘商圈
15-
第四章 商圈分析与选址决策
在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一
零售业是典型的“地利性”产业
大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
为什么店址选择对零售商来说如此重要？
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策
略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策
略 商圈分析有助于加快资金周转 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提
零售学第四章零售店商圈分析与选址
人口因素
人口数量、收入水平、消费习惯等是影响商圈吸引力的主要因素。人口数量越多，收入水平越高，消费习惯越符合零售店定位，商圈吸引力越大。
竞争状况
商圈内的竞争状况也是影响商圈吸引力的因素之一。同一行业的零售店数量、规模和经营状况等都会对商圈吸引力产生影响。
交通状况
交通状况包括交通便利程度、停车设施等，是影响顾客是否愿意前来购物的关键因素。如果交通便利且停车方便，商圈吸引力会相应增加。
交通便利性
停车设施
交通流量与流向
提供充足的停车设施，方便驾车前来购物的客户停车。
分析周边道路的交通流量与流向，确保店铺位置便于客户进出。
03
02
01
交通因素
了解竞争对手的数量和规模，评估市场竞争程度。
竞争对手数量
分析竞争对手的类型和经营策略，以便制定差异化的竞争策略。
竞争对手类型
了解竞争对手的位置和布局，评估自身选址的优劣。
竞争对手位置
竞争状况
04
零售店选址策略
总结词
抢占市场先机，优先占据有利位置，以获得竞争优势。
详细描述
抢占先机策略是指零售商在选址时，要敏锐地发现市场空白点，快速进入市场并占据有利位置。这种策略需要零售商具备市场洞察力和快速反应能力，以便在竞争对手之前抢占市场份额。
适用条件
适用于市场处于快速发展阶段，有大量潜在客户和商业机会的情况。
注意事项
需要充分考虑市场需求、竞争态势和自身实力等因素，避免盲目跟风和过度扩张。
01
02
03
04
抢占先机策略
总结词：寻找市场空白点，填补市场需求空缺，以获得差异化竞争优势。 详细描述：填补市场空白策略是指零售商在选址时，要寻找市场上的空白点，即未被其他竞争对手充分满足的客户需求或市场机会。通过填补市场空白，零售商可以获得差异化竞争优势，吸引特定客户群体并提高市场份额。 适用条件：适用于市场竞争激烈，但存在特定客户群体或细分市场需求的情�况。 注意事项：需要深入了解市场需求和竞争态势，具备敏锐的市场洞察力和创新能力，同时也需要承担一定的市场风险。
商圈分析与店铺选址
。商店 主要商圈 次要商圈 边际商圈
•
三个层次商圈的比较：
层 含义 次
地理 范围
时间 顾客 范围 比重
核 最接近店
心 铺的区域 商 顾客来店 圈 最方便。
小0.8公里内 大5公里内
20分钟 之内
55％ ～ 70％
第一节 商圈分析
一、商圈构成及影响因素
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的 方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就 是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理 范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
商圈构成：
度。
●实验法
§ 实地调查 § 电话询问 § 邮寄问卷 § 提供服务
三、商圈分析的要点
§ 人口统计分析 § 经济基础和购买力分析
§ 竞争状况分析 § 基础设施状况分析
资料：根据人口数量的网点设置和业态业种选择
按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和 服务网点的配置：
Sj /Tλij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；
∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
• 例：一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知这3 个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如下表所示。
表5-1 三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离
商店
时间距离（分钟）
例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料 计算各地区的零售饱和指数。
项目
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[教学内容] 一、核心商圈目标顾客群 二、固定客源与流动客源比例 三、住宅类型 四、交通设施 五、客流量 六、来回性 七、视野性 八、停车场 九、朝向 十、店铺形状二、课时分配课时计源自分配表章次教学内容
一
店铺开发要义
二
商圈调查与分析
三
好店址因素分析
四
连锁店铺开发的整体布局
五
实习实训
合计
课时
三、授课内容 理论教学：
第一章 店铺开发要义 [教学目的要求]
要求学生明确选址是店铺开发的基础与核心；熟悉店铺开发 流程。
[教学重点]选址的重要性，店铺开发流程。 [教学建议] 投资评估、店铺购租、店铺设计等内容涉及知识面广，要求 学生注意观察，重视相关资料的搜集和自学。 [教学内容] 一、店铺开发流程 1、选址 2、商圈调查与分析 3、投资评估 4、店铺购租 5、店铺设计与施工 6、开业准备与开店 二、选址是店铺开发的基础与核心 1、选址是影响门店销售业绩的首要因素 2、商圈调查与分析是科学选址的依据 3、不同业态有不同的店铺选址标准的特征 １）卖场面积 ２）主要目标顾客群 三、连锁企业店铺选址的两个层次 1、单店选址 2、整体布局
实习训练： 一、实习实训要求 通过实习实训，要求学生结合理论学习，巩固所学知识，进 一步明确选址的重要性，掌握店铺开发的流程，商圈分析的方式 方法。 二、实习实训时间安排 统一安排，时间为 8 周。 三、实习实训地点 校外实训基地及杭州市区部分连锁企业。 四、实习实训方法 1、每位学生要按照实习实训要求，制定实习实训计划，设 置商圈分析调查表； 2、选择实训企业某一店铺开展商圈调查与分析； 3、撰写商圈调查与分析报告。
第四章 连锁店铺开发的整体布局 [教学目的要求] 要求学生掌握店铺开发整体布局的基本战备战术。 [教学重点] 区域集中开店，跨区域开店，整体布局中的制约因素。 [教学建议] 选择不同店铺开发战备的企业对比分析，总结利弊。 [教学内容] 一、区域集中开店 1、区域集中开店的含义 2、区域集中开店的方法与途径 3、区域集中开店的意义 1）提高企业在该地区的知名度 2）降低物流成本 3）便于店铺间调剂余缺 4）减少竞争对手威胁 5）便于总部管理与指导 二、跨区域开店 1、跨区域开店的含义 2、跨区域开店的方法与途径 3、跨区域开店的意义 三、整体布局中的制约因素 1、配送能力 2、管理技术 3、竞争策略
《连锁企业商圈分析与店址选定》教学大纲
一、课程的性质、任务与基本要求 《连锁企业商圈分析与店址选定》是企业经营管理（连锁超 市）专业的专业必修课。连锁企业为实现规模经营，取得规模经 济效益，需要不断建立和发展新的门店，这是连锁企业规模扩张 的必由之路。建设一个新门店，需要作出科学的论证，开展商圈 的分析。该课程的开设，符合连锁超市及相关业态企业经营管理 的实际需要。 根据专业教学计划的要求，《连锁》主要讲授店铺开发流程， 商圈分析的主要内容和商圈分析的方式方法，影响店址选择的主 要因素，连锁店铺开发的整体布局的战略战术。 《连锁企业商圈分析与店址选定》是一门实践性较强的学科， 在教学中必须贯彻理论与实践相结合的原则，注意吸收国内外连 锁企业的实践经验，安排一定的教学时间进行调查研究、实习实 训，并完成实习实训报告。
1）园形 2）方块形 3）阿米巴状 2、商圈划分 1）核心商圈 2）次商圈 3）边缘商圈 二、商圈调查与分析的核心 1、商圈调查与分析的核心：顾客流量与消费水平 1）固定顾客流量与消费水平 2）流动顾客流量与消费水平 2、商圈调查和分析的两个关键因素 1）商圈内存在一定数量的目标顾客群 2）店铺附近的出入口通畅 三、商圈调查的重点 1、人口因素 2、收入因素 3、交通因素 4、竞争店因素 四、商圈分析 1、固定客源营业额估计 1）核心商圈 2）次商圈 3）边缘商圈 2、流动客源营业额估计 五、商圈调查与分析应注意的问题 1、当前资料与未来发展趋势并重 2、把握整个区域商业特征 3、店铺租金因素对开店后运营成本的影响
第二章 商圈调查与分析 [教学目的要求] 要求学生掌握商圈分析的主要内容和商圈分析的方式方法 [教学重点] 商圈分析的基本内容和商圈分析的基本方法。 [教学建议] 在实习实训期间，选择一门店，结合理论知识的学习，开展 商圈的调查与分析。 [教学内容] 一、商圈的含义与划分 1、商圈的含义 1）距离标准 2）时间标准 2、商圈的形状