岳阳房地产市场调研报告及土地投资分析

岳阳土地投资分析

一、城市概况

岳阳是湖南省的政治、经济、文化、交通次中心城市，总面积约15020平方公里，总人口约556万，其中市区面积约平方公里，城市人约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位，是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈湖南唯一成员城市。

整体来看，岳阳区域、交通优势明显，经济发达，人口较多，这对于房地产的长期繁荣起到了巨大的支撑作用。

二、2010房地产市场运行状况

2010年，岳阳房地产市场在经历了短暂的冷淡期后逐步回暖，第四季度市场交易达到前所未有的火热程度。纵观全年，房地产开发投资快速上涨，市场交易活跃，房价平稳增长。市民购房刚性需求依然旺盛，对房价上涨预期较为强烈。

（一）房地产投资大幅增加，房地产开发力度加强

2010年，全市完成房地产投资亿元，同比增长%，全市房屋施工面积万㎡，同比增长%。

（二）新建商品房供应增加，库存逐步减少

全年商品房上市万㎡，10108套，同比分别增长%、%；至2010年12月底，中心城区可面向市场销售的商品住房面积有万㎡，比上年底减少万㎡。

（三）商品商品房销量大增，第四季度市场日趋火爆

全年商品房成交128万㎡，10954套，成交金额亿元，同比分别增长%、%、%；第四季度，月均销售量达万㎡，其中商品住房月均销售量为万㎡。

（四）商品房价格走势平稳，购房能力有所增强

全年商品房成交均价3048元/㎡，同比上涨%；其中住房成交均价2897元/㎡，同比增长%。

（五）供销结构不断优化，市场供需基本合理。

商品房供销比（期间商品房上市面积：期间商品房销售面积）为:1；商品住房供需以90㎡-144㎡为主；商品住房成交价格在3000-4000元/㎡之间的面积占比达41%；2010年高层与多层住房供应面积比为:1，销售面积之比为:1，高层住宅在商品住房市场中逐渐成为主角。

三、房地产调研分析

市场调研楼盘

项目名称位置建筑业态建筑面积销售价格开发商

巴陵壹号巴陵东路华日汽

车城院内

高层万㎡4000元/㎡

财信华日置业

有限公司

巴陵尚都南临巴陵中路、

北林站前路

小高层、

高层

14万㎡4750元/㎡

岳阳福隆置业

有限公司

恒大名都求索西路北、南

湖北

高层24万㎡6500元/㎡恒大地产集团

东郡首府岳阳楼区白石岭

南路79号

高层万㎡4200元/㎡

岳阳华冠置业

有限公司南湖游路1号高层32万㎡5100元/㎡

港岳豪庭

岳阳市巴陵东

路，水果市场旁

高层5万㎡4400元/㎡富华房产

1、房地产发展阶段

目前岳阳的房地产市场已经度过了起步期，正处于快速成长期，房价上涨速度较快；但整体开发理念普遍落后，营销水平低，市场可塑空间大，尤其是高端市场。

2、热点开发区域

城市的主要开发区域有南湖新区、南湖区、中心区、经开区、高铁新区等。

其中南湖区和中心区可供开发土地较少，土地成交价格在300万元/亩左右，销售价格在5000元/平米，处于较高水平。

高铁片区和南湖新区正处于开发前期，可供开发土地较多，是下一步的开发热点。

3、建筑形态及规划

产品规划简单，趋同性强，高品质楼盘较少，规模普遍不大。

别墅项目稀缺，多层基本退出市场，在售主要为板式高层，容积率增长速度很快。

从户型来看，主力产品为120-130平米的经济型三房，且销售状况较好，两房和四房较为滞销。

4、市场供需及销售状况

目前市场供略小于求，住宅市场销售状况较好，市场整体销售速度较快，主要采取期房销售，单个楼盘年销售量在300套左右，销售周期在2年左右。

5、价格走势

全市在售产品价格集中在4000-5000元/㎡，最近2年价格上涨速度较慢，年增长在20%以上。

6、客户来源

由于岳阳商业欠发达，流动人口少，所以目前岳阳房地产市场的消费群体仍以岳阳本地客户为主，投资性需求和享受型需求量较小，具体分类如下：岳阳本地公务员、岳阳籍在外经商及务工人员、大型企业及公司在职人员、岳阳本地私营业主、岳阳周边县乡镇居民。

四、2012年房地产市场展望

1、房价会受到冲击

按2008年楼市趋冷分析，岳阳一般会在一线城市新动作的半年后呈现连锁反应，但力度会明显降低；2012年5月前后会受到降价风波影响，房价涨幅应该有所放缓，市民观望情绪会有所抬升。但是，土地、建安、税费和管理营销费用这些刚性成本

2011年继续明显增加，都对房价构成了相当大的压力。其中土地成本和建安成本同比涨幅更是达50%以上。

2、房企洗牌加剧

宇业集团、中航地产都在岳阳大行土地兼并，估计2012年会有更多的动作，小的公司会被洗牌出局，大公司会越来越多占据市场；县域房地产亦会参与到洗牌之中。

3、刚需仍是绝对主力

按岳阳550万人口每年增加%城镇化率折算，每年至少需要解决8万人的住房需求问题。目前每年120万㎡的体量，只能解决万户、4万人左右的住房需求，刚性需求仍是住房需求的绝对主力。

4、岳阳有可能会限购

2011年初中央2台报道岳阳房价涨幅过快后，岳阳3次站在限购的门槛上。比照2010年的房价和涨幅，岳阳很有可能进入2012的限购城市群体。

五、土地市场

岳阳市大宗住宅用地出让一览表

编号项目位置成交时间

地块面

积（亩）

容积

率

成交总

价（万

元）

每亩单

价（万

元）

竞拍企业

1 巴陵中路与建湘路交

汇处东南角

2011-7-13 23800

岳阳中建信和置

业有限公司

2 烟草物流园以东,云

峰路以南,分水垄路

以西,巴陵东路以北

2011-7-3 8370

岳阳亿达置业有

限公司

3 求索西路以北，金鹗

西路以南，云梦路以

东，香洲路以西

2011-6-16 27450

岳阳金碧置业有

限公司

4 白石岭路以西，黎家

冲路以南，规划中的

后头坡路以北

2011-1-17 5490

岳阳金威房地产

开发有限公司

5 市区花板桥路2011-1-12 6290 岳阳市元亨置业有限公司

1、土地市场供应量不大，且单幅土地面积较小，主要为100亩以下。