物业管理各阶段工作计划

根据XXXXXX项目的建设、销售的具体情况，我们将物业管理分成四个阶段，分别为前期介入接管期、住户入住服务期、住户装修管理期和常规物业管理期。

前期介入接管阶段

前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求。

通过组建前期筹备组实施对项目的前期介入，提前对项目物业进行全面深入地了解，就项目营销工作在物业管理服务方面进行策划，以突出物业管理服务诉求，提升XXXXXX项目在物业管理方面的形象；为即将开始的物业接管验收掌握原始资料，为将来的物业管理服务工作顺利开展打下基础；以专业的物业管理视角和立场，以专业调研人员对周边房地产、物业管理服务等相关市场调研结果，提出一系列给予最大限度发挥XXXXXX项目物业各项配套设施使用功能，满足未来客户群体的使用需求的合理化建议；并力争制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合XXXXXX项目特点的物业管理服务方案，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作：

一、成立前期筹备组

我们将从公司内选派从事管理、技术人员，组成XXXXXX项目前期筹备组，开展前期介入工作。筹备组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对居住项目的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与开发商、承建商协调解决。

二、早期介入的主要工作

（一）会审图纸

从环境布局，管网设置，停车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，居住方便等细节方面考虑。

（二）参与质量管理

对设备选型、分布数量提出建议；加强对隐蔽工程进行验收，使质量隐患消灭在萌芽时，促进物业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行，维修创造条件。

（三）收集技术档案

不断收集积累物业客户档案资料和项目相关资料，为今后维修、改造管理服务等做专业技术准备。

（四）熟悉社区环境

了解业主的情况，服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与社区有关的供电、供水、煤气、市政、等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理顺利运作。

三、配合开发商的市场营销工作

（一）随时回答销售过程中关于后期物业服务相关咨询；

（二）加强自我宣传，利用与开发商之间的股东关系，可以更有效与开发商进行沟通和协调，提高服务效率，确保服务质量；

（三）物业公司长期与当地市政和政府相关部门保持良好的关系，对客户后期相关涉及市政方面的服务要求，可以得到充分的保障和满足。

住户入住服务阶段

接待业主验房接收，办理入住手续，是开发阶段结束和物业管理开始的标志，是贵我双方一项非常重要的工作。准备不足、仓促交楼有可能导致业主的强烈不满，使开发企业陷于非常被动的境地，因此应给予高度重视。

交楼应具备的条件：

1房屋全部建成，通过质量验收；

2房屋各项手续齐全，主要是《房屋实测面积证明》、《房屋竣工备案表》、《住宅使用说明书》、《质量保证书》必须出示；

3必要的文件准备，主要是：《房屋使用管理维修公约》、《前期物业管理服务协议》、《收费清单》、《房屋验收交接表》等；

4组织验收交接工作人员并进行培训。一般应与开发商销售、财务、客务服务人员联合办公；

5接待现场环境布置。

对于新落成的物业而言，交楼是一项繁杂而辛苦的工作。我公司作为专业的物业管理公司在物业正式交付使用之前已做好充分准备，同时本着“对业主负责，对开发商负责”的宗旨，我公司针对XXXXXX制定了严格、细致、全面的接管验收方案。

住户装修管理阶段

装修管理工作的好坏直接影响到物业的出售及今后物业使用和保养；并且随着人们生活水平及素质的日益提高，追求个性意识、超前意识已是业户的普遍要求，体现在装修方面，即是使房屋的美观与实用性更符合个体品位与爱好，所以业主会对房子做进一步的改造，故而如何正确引导和监控家庭装修，避免出现拆除承重墙，改变布线及破坏公寓外观统一完整等声音施工现象，是对XX物业管理综合能力的严峻考验。

一、设计管理

业主装修方案须经XXXXXX项目物业管理中心核准后方可进行施工。

二、合同管理

1．与业主的合同管理

在业主规约中明确装修限制，附楼宇平面图和智能系统布线图、采暖管线图等，并请业主签字确认；以书面的形式与业主订立房屋装修管理合同，就装修宜明确双方责任和义务。

2．与装修队的合同管理

任何装修单位进入XXXXXX项目进行装修，必须与物管中心签订装修管理合同，并上交营业执照复印件及交纳一定数额的装修押金；签订《装修防火、治安安全协议书》，办理施工人员登记和出入证。物管中心将为其提供房屋平面图及布线图等相关资料并对施工单位进行管理，如发生违章施工或侵害公司及其他业户权益等行为，按合同中相关条款执行。

三、装修违章监控

1．常规管理：

物管中心从事前引导、事中控制、事后处理三方面总结出一整套装修管理监控措施，既严格控制违章装修的同时又从小业主的个性出发，在装修设计和建筑材料的选择上积极加以正确引导。利用说服手段、经济手段、行政手段、法律手段，发现问题及时纠正。

2．巡视管理：

物管中心配备一定数量的专业工程技术人员负责业主房屋施工质量监理工作，对发生违章施工的装修单位，出具停工通知单并及时通知物管中心违章处理中心（专设机构，就装修事宜负责协调业主、施工单位与管理公司三者之间关系，以保证装修正常进行）。

四、业主装修技术资料的归集

业主装修方案经XXXXXX项目物管中心核准后，由工程部对业主装修技术资料统一归集、存档。

五、业主装修后验收

业主装修结束后，由专业工程人员参照业主装修方案对装修工程验收，如有违章施工限期更正。验收合格后退还装修押金。

六、工作计划