房地产行业深度研究报告：三大基本面改善

2014年房地产行业预测分析报告

2014年房地产行业预测分析报告2013年12月目录一、行业基本面仍处于下行通道 (3)1、人口结构决定长期需求趋弱 (3)2、楼市长期呈结构分化态势 (5)3、房贷环境长期恶化 (7)二、土地改革和房地产市场供应体系的变化 (8)1、率先释放工业用地资源 (8)（1）深圳经验：城市更新计划突破土地招拍挂限制 (10)（2）深圳政策出台背景：新增土地供应紧张，亟须盘活存量土地资源 (13)2、远期盘活农村土地资源 (16)（1）此次三中全会对农村集体土地改革没有突破 (16)（2）土地市场化流转是大势所趋，但过程漫长 (18)3、提高政策性住房比例，自住型商品房可能推广 (22)4、房产税优化存量资源配置 (25)三、快周转模式遭遇挑战 (28)1、房地产企业趋势性回归一、二线城市 (28)2、市场空间受到挤压 (30)3、取地难度提高 (31)4、销售、资金周转受行政干预 (34)四、关注工业用地升值及模式独特企业的机会 (36)1、2013年回顾：主题类地产股唱主角，主流地产股均重挫 (36)2、重点企业简况 (38)（1）金隅股份：工业用地升值 (39)（2）京投银泰：独特的地铁上盖模式 (40)3、主要风险 (41)一、行业基本面仍处于下行通道1、人口结构决定长期需求趋弱主要城市限购之后，首次置业需求和改善需求主导我国的住宅市场。

世联地产统计数据显示，11 年之后，首次置业和改善需求的占比合计占总需求的93%以上。

驱动我国住宅市场快速发展的长期因素均出现了不同程度的弱化，主要表现在：Ⅰ.首次置业方面，上世纪80年代的“婴儿潮”带来的首次置业需求高峰正逐渐接近尾声。

上世纪80年代近10年间出生率高达21.2‰，此后20年呈逐年下降的趋势，2012年出生率已下滑至12.1‰。

20 岁至35 岁之间的年轻人是首次置业的主力，其占总人口的比重正逐渐下降，2010 年第六次人口普查数据显示，20 岁至35 岁人数占比26.0%，较2000年第五次人口普查的29.3%下降3.3 个百分点。

10月房地产行业月报（第40期）：房产税试点工作开展，政策纠偏下，企业信用或回暖

【关于我们】房产税试点工作开展，政策纠偏下，企业信用或回暖——10月房地产行业月报（第40期）相关研究：投资要点：❑政策速览：房地产税试点即将铺开，金融管理部门进行政策纠偏10月出台的政策主要涉及政策试点、纠偏和监管三方面。

政策试点方面，房地产税试点工作将有序展开，有望打击居民端过度投资行为，并且减轻政府对土地财政的依赖；政策纠偏方面，金融管理部门对金融机构过度紧缩信用的行为进行纠偏，若纠偏能够落实到位，行业融资环境有望小幅改善，整体趋紧的态势仍难以改变；政策监管方面，部分城市结合自身出台供需两端的边际放松政策，但行业整体调控形势保持趋紧，同时，政府也不断加强对开发商销售行为的监管。

❑住宅市场：成交低迷，一二线与三四线分化明显亿翰智库监测的40个城市10月商品住宅销售面积1637.3万平米，同比下降24.1%，环比下降16.4%，共有32个城市成交面积同比为负数，23个城市环比为负数。

按能级来看，一线和普通二线城市同比降幅较9月收窄，核心二线和三四线城市降幅与9月相比扩大。

对于一二线城市，我们认为这类人口量更大，需求基础好，因此市场韧性较强。

对于三四线城市，首先，当环核心三四线变成热点城市后，调控开始收紧，市场大幅降温。

其次，内生型三四线城市主要承接本地购房需求，但是人口外流和省内核心城市的虹吸以及过去本地购房需求的大幅释放会导致需求变得薄弱。

10月内生型三四线城市成交面积同比降幅还在进一步扩大。

❑土地市场：第二轮集中供地结束，市场反响不佳2021年10月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积17658.9万平米，同比下降29%，环比下降22%。

成交总建筑面积为7758.8万平米，同比下降62%，环比下降38%。

10月是第二批集中供地的下半场，仅一线城市供应及成交规模保持同比上升，其他能级城市供应及成交规模同比均下降。

从各能级城市成交规模占成交规模比例来看，总体呈现能级越低成交占比越低的趋势。

总的来说，外部融资监管没有放松的迹象，房企资金压力仍存，且需要保障自身的债务顺利偿还，因此拿地力度会有所下降。

如何进行基本面分析

如何进行基本面分析随着投资者逐渐了解金融市场，基本面分析越来越被投资者所重视。

基本面分析是一种分析股票价格的方法，它主要从公司或国家的宏观和微观经济因素、财务状况、产品市场以及管理层等多个方向进行研究，以帮助投资者更好的作出投资决策。

本文将会介绍如何进行基本面分析的步骤，并提供一些有用的分析工具。

一. 研究公司和行业基本面在进行基本面分析之前，投资者首先需要了解公司和行业的情况。

这包括公司的业务和市场情况、行业的竞争格局和历史以及宏观经济情况等因素。

投资者可以通过查阅公司年报、财报、分析报告以及行业研究报告等信息来了解公司和行业的情况。

二. 分析公司财务状况分析公司财务状况是基本面分析的重要内容。

通过研究公司的财务指标，可以了解公司的盈利能力、偿债能力、短期和长期稳健性以及成长性等方面情况。

常用的财务指标包括：1. 收入和利润：收入和利润是衡量公司经营状况的重要指标。

通常情况下，收入和利润的增长是公司盈利能力的体现。

2. 利润率：利润率反映了公司在营业收入中实现的净利润比例。

投资者可以通过对比同行业公司的平均利润率来评估公司的盈利能力。

3. 负债率：负债率反映了公司资产负债状况。

如果公司的负债率较高，可能会增加公司的风险。

投资者可以通过比较同行业公司的负债率来评估公司的偿债能力。

三. 研究产品和市场情况了解公司的产品和市场情况也是基本面分析的重要组成部分。

投资者需要了解公司的产品竞争力、市场份额以及未来市场趋势等信息。

这可以帮助投资者评估公司在未来的竞争优势和产品增长潜力。

四. 观察管理层行动公司的管理层对公司未来发展计划和目标的决策和执行是影响公司股票价格的关键因素之一。

因此，了解公司管理层的行动和决策是进行基本面分析的重要组成部分。

五. 工具和技术现在市面上有很多工具和技术可以帮助投资者进行基本面分析。

例如，资本市场软件和网站可以提供公司财务数据、研究报告和数据分析工具等。

此外，金融媒体、行业协会和商业出版物也可以提供有用的信息。

2023 年房地产市场展望：以稳为主的供需新平衡

文/唐瑄刘丽杰贝壳研究院高级分析师2022年，在房企风险外溢、疫情频繁扰动等因素影响下，我国房地产市场进入了深度、持续的下调。

这种深度下调，是在一个长期下行的周期里叠加了短期下行力量。

长期下行周期指房地产市场需求中枢水平下降，主要是由城镇化速度放缓、人口出生率下降、老龄化程度上升的基本面所致。

需求下降、疫情扰动放大了房企风险的外溢性，加重了居民购房的观望情绪，使得短期市场修复艰难。

长短期因素叠加给市场运行带来诸多不确定因素，不利于市场平稳健康发展。

因此，房地产调控政策和金融政策在防风险、保交楼和稳需求等方面给予了更多支持，为接下来的市场运行注入了更强的托底力量。

供给侧出清过程中是否面临库存缺货局面？住房需求释放有何新的特点？明年市场量价会不会再现大幅下降？带着这些疑问，本文将从影响供给侧和需求侧的关键变量展开分析，以期找到市场新平衡的答案。

一、供给侧：从积库存到去库存影响供给侧的关键变量为供给量和价格的变化。

拿地减少不会导致短期缺货。

截至2022年10月，全国新建住宅销售面积累计同比下降约26%，住宅新开工面积累计降幅约39%，住宅用地成交规划建面累计降幅超40%。

拿地和新开工降幅明显大于销售，拿地和新2023年房地产市场展望：以稳为主的供需新平衡供给侧出清过程中是否面临库存缺货局面？住房需求释放有何新的特点？明年市场量价会不会再现大幅下降？房地产调控政策和金融政策在防风险、保交楼和稳需求等方面给予了更多支持，为接下来的市场运行注入了更强的托底力量。

]的潜在供应量，这是否意味着2023年会出现新房整体供应紧缺的局面？我们认为不会。

2023年市场供应端主基调以盘活存量去库存为主。

当前新房库存仍然处于高位。

我国房地产行业的PEST模型分析

我国房地产行业的PEST模型分析班级：工商管理151、152班成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双目录一、PEST分析简介 (3)二、我国房地产概况 (3)三、我国房地产的PEST模型分析 (5)（一）政治环境分析 (5)（二）经济环境分析 (10)（三）社会环境分析 (11)（四）技术环境分析 (11)四、总结 (13)一、PEST分析简介PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。

对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。

政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。

不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。

即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。

经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。

宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。

微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。

这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。

社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。

文化水平会影响居民的需求层次；宗教信仰和风俗习惯会禁止或抵制某些活动的进行；价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本身的认可与否；审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。

技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点；⑵该领域技术发展动态和研究开发费用总额；⑶技术转移和技术商品化速度；⑷专利及其保护情况，等等。

房地产行业的现状和改进方向

房地产行业的现状和改进方向一、房地产行业的现状近年来，中国的房地产行业发展迅猛，成为国民经济的重要支柱之一。

然而，随着时间的推移，这个行业也出现了一些问题和挑战。

首先，过度投资导致了房地产市场泡沫化问题。

许多城市出现了大量闲置的楼盘和无人购买的商业空间，给整个行业带来了巨大风险。

其次，在城市扩张过程中，土地资源严重浪费，土地供应和规划管理不到位。

此外，在购房过程中存在房屋质量不合格、价格过高、交易流程复杂等问题，消费者权益受到侵害。

二、房地产行业改进方向为了解决当前房地产行业所面临的问题，并推动其可持续发展，需要从以下几个方面进行改进：1. 加强土地供应管控：要推动土地供应规模与需求匹配，避免过度投资和泡沫化风险。

同时，加强土地使用规划管理，提高土地利用效率和资源节约利用水平。

2. 引导合理调整住宅结构：根据不同地区和消费群体的需求情况，引导开发商合理调整住宅结构，供应多样化的住房类型，满足不同人群的居住需求。

3. 提高购房流程透明度和便利性：通过简化购房手续、提高交易流程透明度，减少购房过程中的隐性成本和信息不对称问题。

同时，建立健全房屋质量监管机制，确保购房者权益得到有效保护。

4. 推动产业升级和创新发展：鼓励房地产企业加大科技创新投入，推动绿色建筑发展，提高建筑能源效率，降低建筑对环境的影响。

此外，还可以积极推动与其他相关产业的融合发展，促进城市经济的可持续增长。

5. 加强监管和执法力度：加大对开发商、中介机构等行业从业者的监管力度，并依法执行惩处措施。

加强市场监管部门的执法能力培养，并完善相关法规和政策体系。

三、结语当前中国房地产行业面临着诸多挑战，但也蕴含着巨大的发展潜力。

通过加强对土地供应的管控、引导合理调整住宅结构、提高购房流程透明度和便利性、推动产业升级和创新发展以及加强监管和执法力度，可以促进房地产行业在健康有序中实现长远发展。

政府、企业和消费者共同努力，积极参与改进房地产行业的方向，将为人们提供更好的居住环境，推动城市经济的持续繁荣。

房地产市场状况调研分析报告PPT

2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents

刚改领衔楼市三大趋势

独家策划Exclusive３０２０２４　｜　１刚改领衔楼市三大趋势“有利因素”正在不断增加，２０２４年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。

2023年12月21日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议明确了住房和房地产板块的两大方向——“稳定房地产市场”“构建房地产发展新模式”，各项支持政策有望继续发力，为2024年能够稳中求进，打下了坚实的基础。

政策助力2023年在希望中跨越2023年刚刚掀过令人感慨的一页。

2023年7月24日，中央政治局经济工作会议首次提出房地产市场发生了供求关系重大变化。

这个判断是划时代的，对2023年明确房地产市场的历史阶段性位置具有非常大的定性作用，也对后续调整优化房地产政策的一系列动作产生了重大影响。

在供需转换的市场环境之下，房地产市场调整压力不断加大。

多地新房、二手房价格在第二季度需求性降温后，均处于持续下跌通道。

自二季度起，受全国房地产市场明显降温带动，青岛住宅市场交易陷入整体低迷。

市场表现方面，从国家统计局、中指研究院、克而瑞、诸葛找房等机构的数据可以明确判断：2023年总体上表现出“先高、后低、再稳”的走势。

值得注意的是，2022年8月末一系列政策持续发力，购房方面落实了金融、财政和行政方面的各类宽松政策，尤其是一线城市认房不认贷政策出台，市场预期非常好。

同时在存量房贷降低利率方面也取得了积极的成果。

利好政策对于房地产市场的企稳和消费者购房情绪的提振等有积极的作用。

当然，供需转换这个过程是复杂而又艰难的，市场距离完成转变，有较长的路要走。

在开发方面，2023年，新开工面积、开发投资、到位资金、销售面积降幅均呈现收窄局面。

但保交楼工作取得了积极的进展、房企债务问题得到较好地化解。

开发领域逐渐企稳给转换中的市场带来了更多的调整空间。

“稳中求进、以进促稳、先立后破”，2023年12月11日至12日在北京举行的中央经济工作会议上再度释放出积极信号。

其中，“先立后破”要求适应新的供求关系，加快构建新发展模式。