最新度估价师继续教育地方课时——房地产批量评估技术与应用2012426汇总

后果：(1)大大提高地价，导致房价大幅上涨；(2)影 响地方政府财政收入的稳定性；(3)“寅吃卯粮”必然导 致对土地资源的滥用，不利于城市的可持续发展。
因此，我国的房地产税收体制必须进行改革！ ※
2020/8/8
6
3.房地产税制改革
(1)税制改革目标：增加保有环节的税种，扩大税基。 (2)税制改革方向：简税制；宽税基；低税率；严征管。 (3)收税征管特征：税收征管的法制化(提高房地产税收 的立法层次)；征管手段的现代化(税收征管通过计算机软 件和程序进行)；征管服务的社会化(税务代理)。
2012年度估价师继续教育地方 课时——房地产批量评估技术
与应用2012426
一、批量评估技术产生的背景
批量评估是最早基于房地产税基评估(但并不局限于税 基评估)的需要而开发的房地产评估新技术。
1.我国当前的房地产税收ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ系
(1)专门税种：房产税、城市房地产税、城镇土地使用 税、耕地占用税、土地增值税、契税等。
2020/8/8
10
①2009年07月，财政部、国家税务总局发布《关于开展 应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》， 要求各省区市及计划单列市财税部门“选定城市开展应用 评税技术核定交易环节计税价格工作”。
②2010年11月，财政部、国家税务总局发布《关于推进 应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通 知》，要求各级财税征收机关“自2012年7月1日起，全面 推行应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作”。
后果：(1)增加了房地产开发成本；(2)使地方政府的 收入缺少监管；(3)容易引发政府腐败行为。 ※
2020/8/8
4
(3)流通环节税费重，保有环节税费轻
流通环节的税种有耕地占用税、土地增值税、契税、 “两税一费”、所得税、印花税等，保有环节的税种有房 产税、城镇土地使用税和城市房地产税(2008年与房产税 合并)。后者不仅项目少，而且税额低，免征范围大。
试点时间：2003—2009年，先后分3批次在10个省区市 和计划单列市的32个县市区进行试点；2010年后全国试点。
试点效果：效果不理想，试点工作陷入困境。
原因分析：在体制(涉及地方财税体制改革和各级政府 利益分配)、技术(征收范围、税基和税率等)、人才(评估 人员)以及认识(会否增加税负)等方面存在问题。 ※
2020/8/8
11
二、批量评估的概念及其特点
1.批量评估的概念
批量评估指在给定时间，使用标准方法，采用共同的 数据，并考虑统计检验的对一系列房地产进行评估的过 程。——国际估税官协会(International Association of Assessing Office，IAAO)
在给定的时间，使用系统、统一、并考虑对结果进行 统计检验与分析的评估技术与方法，对多种类型的财产进 行评估的过程。——国际评估准则(International Valuation Standard，IVS) ※
(2)相关税种：营业税、城市维护建设税、教育费附 加、企业所得税、个人所得税、印花税等。
上述税种可按发生环节(取得/转让/保有)和计税依据 (原值/交易价格/租金/增值额/单位定额)进行分类。※
2020/8/8
2
2.当前房地产税收体系存在的问题
(1)房地产税收收入占政府财政收入的比例偏低 我国房地产税收增速长期落后于房地产开发投资的增 速。2007年，房地产相关税收占全国财政收入的比例仅为 3.5%。2008年，房地产相关税收占全国地方税收收入的 15.72%，房地产税收未成为地方政府的主体税种。
③2011年07月，财政部、国家税务总局发布《关于推广 应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通 知》，要求“自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房 交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳 税人申报的交易价格征税”，“要应用房地产批量估价技 术确定存量房交易价格估值”。 ※※
2020/8/8
8
②房产税试点——不同于房产税的恢复征收
试点时间：2011.1—
试点地区：上海、重庆
存在问题：在免征范围与额度、征收主体(财政、税务、 房管或土管部门) 、征收方式(直接征收或代征) 、税基类 型(原值或评估值) 、税率大小、征收管理(自行申报缴纳 或发单通知自行缴纳) 、评估主体(政府内设评估机构还是 中介机构)、价格争议机制等方面存在问题。
与之形成鲜明对比的是，发达国家的房地产税收是地 方政府提供公共服务的主要资金来源。比如，英国、澳大 利亚等国家的房地产税收占地方政府财政收入的25%以上， 加拿大占35-40%，美国则占70%。
后果：地方政府具有增加房地产收费项目的冲动。※
2020/8/8
3
(2)房地产税费不分、税轻费重
除了12项税收之外，房地产业还存在名目繁多的收费 项目。据统计，房地产开发从征地拆迁、前期准备、勘察 设计、施工建设、竣工验收等环节共有上百个收费项目， 其中很大一部分属于不合理甚至不合法的收费项目，收费 项目金额远远超过房地产税收整体规模。
(4)税制改革试点：物业税模拟评税和房产税试点。※
2020/8/8
7
①物业税模拟评税试点——物业税“空转”
物业税“空转”是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有 实际征收物业税，但征收试点的一切步骤与真实征收物业 税流程相同，由财税部门和房产部门以及土地管理部门共 同参与，统计物业数量，并进行评估和计税。
后果：①推高房价；②影响房地产正常交易流通，助 长其隐性流动；③国家无法参与房地产保有期间的增值收 益分配；④导致房地产资源的闲置和低效利用，造成资源 浪费；⑤加剧房地产投资、投机、炒作等行为。 ※
2020/8/8
5
(4)地方政府过度依赖土地出让金收入
2010年全国土地出让金收入2.9万亿，占地方财政收入 比重高达48.8%，其中四川省最高达67%。
房地产税制改革要求进行大规模的税基评估。※
2020/8/8
9
4.房地产批量评估的必要性
(1)保有环节税基评估的需要
保有阶段的税基评估对象数量庞大，加上房地产税基需 要定期评估，采用传统的单宗评估技术根本无法满足税基 评估在时间和效率上的要求，必须引入批量评估技术。
(2)交易环节税基评估的需要
以成交价格为计税依据的传统税基评估方法存在评估成 本高、评估结果的规范性和一致性差等问题。因此，房地 产交易环节也需要运用批量评估技术。 ※