沈阳昱宽地产长白地块可研分析上

昱宽地产长白地块前期可研分析报告时间Date/ 2010/10/20服务客户Client/ 昱宽房地产开发有限公司服务公司Service Company/ 沈阳朗奇传播机构 22566812/7注/请确认方案后签字传回Notice: Please confirm and signature ,then fax to (024)22566915目录第一章宏观投资环境和宏观市场研究1.1、国内经济发展态势研究1.2、国内地产政策态势研究1.3、国内房地产市场运行态势研究1.4、国内经济、地产政策和房地产市场的总体风险度评估第二章沈阳市投资环境和宏观房地产市场研究2.1、沈阳市城市概况2.2、沈阳市经济运行态势研究2.3、沈阳市房地产市场运行态势研究2.4、沈阳市城市规划研究第三章沈阳市各区房地产市场运行研究3.1、沈阳市各区土地市场运行态势研究3.2、沈阳市各区商品住宅市场运行态势研究3.3、沈阳市各区商业用房市场运行态势研究第四章重点区域研究（浑南新区）4.11、区域概述4.12、区域规划及利好政策研究4.13、浑南房地产市场运行态势研究4.14、浑南奥体板块重点竞品数据与分析4.15、浑南奥体板块重点竞品数据汇总分析4.16、浑南奥体板块的客群分析4.17、浑南区域对长白区域的竞争分析（长白区域）4.21、区域概述4.22、长白区域规划研究4.23、长白地区政府未来的工作重点4.24、长白区域房地产市场运行态势研究4.25、长白重点竞品数据与分析4.26、长白重点竞品的数据汇总分析4.27、长白客群分析第五章项目综合研究5.1、地块主要规划技术指标5.2、项目SWOT分析5.3、项目开发及规划建议5.4、项目定位5.5、项目客群定位5.4、针对整体项目和住宅部分的营销推广（竞争）策略建议5.5、针对底商的营销推广（竞争）策略建议第六章可行性研究结论与风险防范建议6.1、可行性研究结论6.2、风险防范建议一、宏观投资环境和宏观市场研究（国内经济、地产政策和房地产市场）本节中，重点从国内经济、地产政策和房地产市场运行状况这三个方面对国内宏观形势进行解析，并在此基础上作出相应预测，为本项目的开发决策提供宏观参考依据。

1.1国内经济发展态势研究预测：中短期内国内经济大势趋稳，但仍存在反复的可能。

从外部环境看，目前世界经济（以美欧日为代表）已经企稳回升，未来我国经济发展的外部环境将进一步改善，拉动经济增长三驾马车之一的净出口增长也将得以恢复。

从国内经济增长趋势看，在度过2008年-2009年的经济低谷后，国内消费、投资增速趋于平稳(见CPI、PPI走势图及相关数据)，消费者信心显著回升（见消费者信心指数走势图及相关数据），据此分析，国内经济增速很可能将步入一个短期回升中期趋稳的阶段，据相关预测，未来两年我国经济增长率仍将维持在9%左右的较高水平。

（图1.2008年1月-2010年8月全国、城市和农村CPI走势图）全国城市农村（图2.2008年1月-2010年9月全国PPI走势图）月份当月同比增长累计（图3.2007年1月-2010年7月国内消费者信心指数走势图）月份消费者信心指数消费者预期指数消费者满意指数但另一方面，出于对通胀问题的担忧（CPI超过3%即可认为呈现通胀），未来，政府投资和流动性货币的扩张力度很可能将呈现收缩态势(见国内新增信贷指数走势图)，从而对国内投资和消费产生紧缩效应。

同时历史数据也反映出一定的隐忧（见历年GDP及增长率走势图），自改革开放以来，我国经济增长经历了三大周期，第一个经济周期(1979-1990年)的高峰出现在1984年(GDP增长15.2%)，低谷出现在1990年(GDP增长3.8%)。

第二个经济周期(1991-2001年)的高峰出现在1992年(GDP增长14.2)，低谷出现在1999年(GDP增长 7.1%)。

第三个周期从2002年开始，2007年达到了高点(GDP增长11.9%)，低谷出现在2008年和2009年。

参考历史规律，历次高峰之后必将经历5-6年的经济增速回调期，也就是说，未来2-3年内，不排除国内经济增速出现反复的可能。

（2009年GDP增长在7.7%，2008年在GDP增长在9%）（图4.2008年1月-2010年9月国内新增信贷指数走势图）月份当月(亿元)同比增长环比增长累计(亿元)同比增长从1979年-2010年历年国内生产总值及年增长率走势图可以看出，整个阶段共经历三次波峰和波谷，其中第三次波峰受世界经济危机的影响而提前截止于2007年，而第三次波谷则因政府强力宏观政策的干预而提前截止于2009年（见图5），这一反常规的经济表现似乎蕴含着一定的不确定性。

（图5.1979年-2010年历年国内生产总值及年增长率走势图）1.2国内地产政策态势研究预测：短期内政策收紧，中期内政策博弈，长期内经济结构和房地产行业调整大势所趋。

随着2010年国内房地产销售高峰期的逐渐淡去，政府再次“及时”祭起政策收紧的达摩利斯之剑，上调利率、上调存款准备金率、上调交易契税、三套房贷款停贷、限购令、以及呼之欲出的房地产持有税等（见2010年调控政策一览），一方面反映出政府对通胀问题、房价过度反弹、民生民怨和政府公信力的隐忧，另一方面，政府在政策出台时机的把握上仍值得思考，似乎“旺季放任自流，淡季宏观调控”的政策手法仍没有根本性的改变。

从总体趋势看，在经历2008年-2009年的政策宽松期（见存款准备金率和存贷款利率调整走势图）和2010年房地产市场的“逆政策”高涨之后，加上宏观通胀问题日益严峻，短期内宏观政策收紧是势在必行。

2010年10月20日，央行在时隔近三年之后，出人意料的首度加息，即可以看做这一政策前景的显著信号。

但另一方面，由于宏观经济仍未完全脱离经济危机的影响，加上“以经济增长为纲”和“土地财政”的政府体制非短期内可改变，中期内宏观政策很可能经历摇摆不定的博弈期。

当然，政府不会坐视房地产长期绑架国民经济，而行业周期、人口老龄化、乃至因房价问题导致的社会矛盾的激化，都决定了在长期内经济结构和房地产行业的调整是大势所趋。

（图1.2002年至今历年存贷款利率调整走势图）消息公布次日指数涨（图2.2007年至今历年存款准备金率调整走势图）大型金融机构中小金融机构（数据3.2010年房地产市场调控政策一览）1.3国内房地产市场运行态势研究预测：短期内（2011年1季度前）宏观政策收紧推动房地产销售和价格增速放缓，中期内（2013年之前）后续供给压力并不显著，保证房地产市场持稳运行。

经历了2009年和2010年房地产销售和价格的高速增长之后（特别是二线城市），在近期宏观政策和市场回调压力的作用下，短期内（2011年1季度之前）整体销售和价格增速将呈现回调的趋势。

然而，由于市场后续供给压力并不显著（由土地开发走势可以判断出），加上政府出于经济增长的考虑也不可能过度打压房地产市场，2011年如果国际经济平稳，国内宏观政策无过度紧缩之势，则国内房地产市场仍将保持平稳运行的态势。

（图1.2009年1月-2010年9月国内房地产指数走势图）国房景气指数土地开发面积指数销售价格指数总体看，中期内市场持稳面偏大，投资的宏观风险度较小。

二、沈阳市投资环境和宏观房地产市场研究2.1沈阳市城市概况2.11地理位置、气候沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。

属于温带半湿润大陆性气候，全年气温变化范围在-29℃-36℃之间，年平均气温6.7-8.4℃，极端气温最高34.6℃，最低-30.6℃。

全年降水量600-800毫米，1951年至2007年市区年平均降水量711.6mm, 全年无霜期150-170天。

受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。

冬寒时间较长，少雪；夏季时间较短，多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。

【沈阳城市区位图】2.12城市面积、行政区划沈阳市东西宽115公里，南北长205公里，辖区总面积1.3万平方公里，其中市区面积3495平方公里。

现管辖10区、1市、3县及113个行政街道、85个乡和55个镇。

2.13城市战略地位沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。

以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。

【辽宁省各城市区位图】2．2沈阳市经济运行态势研究预测：2011年-2012年沈阳市仍将保持平稳、乐观的经济增速。

从地区生产总值的同比增长速度看（参见后续图表），沈阳经济增速在2009年达到最低点，2010年则呈现出整体回调的态势。

2010年1-9月份，沈阳实现地区生产总值3642.4亿元，增长14.4%，同比加快0.3个百分点。

而拉动经济增长的投资、消费、出口俱实现不同程度的增长，其中全社会固定投资3820亿元，增长38.5%，同比加快9.4个百分点；社会消费品零售总额1500.5亿元，增长18%，同比加快2.8个百分点；实现出口总额31.1亿元，增长27.7%，同比回升49.1个百分点。

同时居民收入也实现了稳定提升，城市居民人均可支配收入同比增长11.2%，同比加快0.9个百分点；农民人均现金收入同比增长13.2%，同比加快1.8个百分点。

2010年，沈阳市将力争实现“双五千亿”目标。

总体来看，2010年沈阳市的经济增长更多呈现出“投资拉动型”的特征。

与此相似，考虑到沈阳经济区已经获批国家新型工业化综合配套改革试点区（上升到国家战略层面），同时沈阳经济区的扩城运动已经全面展开（沈阳19个新城、新市镇规划建设全面启动），以及围绕2013年全运会的投资推动，2011年和2012年沈阳市仍能保持较高的投资增长速度，如果宏观经济环境和政策环境不发展大的改变，沈阳市至少能在2011年和2012年保持平稳、乐观的经济增速。

从社会固定资产投资额和增长速度可以看出，投资在拉动沈阳经济增长的因素中占有显著的地位。

对比一线城市，沈阳市经济增长较为健康，在保持了较高的经济增长速度的同时，居民消费价格指数(CPI)则控制在较为合理的水平，这也为未来的平稳增长奠定了良好的基础。

作为省会城市，近几年沈阳市保持了0.6%-1%的市区人口增长速度，新增的外来人口不仅为社会消费和房地产业注入了资源和活力，更代表着沈阳市在辽宁城市群中的城市地位。

2．3沈阳市房地产市场运行态势研究通过对沈阳房地产市场的投资完成情况、商品房、商品住宅、商业和底商、办公用房等各类市场运行情况的综合分析，深入了解各类市场的运行态势，并为未来的投资决策提供宏观市场依据。