区域开发模式专题研究以固安开发模式研究为例
固安县调查研究报告2017年0630
固安调研工作汇报一、调研基本结论综合宏观经济发展、京津翼协同发展规划纲要、城区商贸、等调研结果，进驻固安机会大于风险。
建议首选区域为固安县北开发区，次选区域为固安县以东空港物流产业园区。
1.机会点：◆京津冀规划纲要中，固安县地处中部核心功能区，位于京津发展轴、“京-保-石”发展轴、“保定-天津”发展联络线叠加区域，距离北京第二机场16公里，极具空港经济发展优势；◆固安县区位交通优势明显，地处北京7环内、距北京约50公里；其中地铁4号延长线（西单—固安）在建设中，固保城际和廊涿城际铁路年底动工；◆固安县房地产发展迅速，超70%的购房者来自北京，目前已经限购销售，商品房均价突破11000元/㎡，环比上涨约37.5%，涨幅较大；◆固安县商贸业发展不成熟，存在市场机会。
其中专业市场经营面积约4.18万㎡，以零售为主，消费者大多前往北京购买商品；商业经营面积约18万㎡，无奥特莱斯项目，无法满足中高端消费群体的需求；◆固安城区发展方向：向北和南发展，东西轴线“T”字型发展；◆固安北部开发区可获取土地，工业地价49万/亩。
2.风险点：◆京津冀一体化发展带动固安整体经济发展，其中房地产发展迅速，但固安大部分土地被华夏幸福和金海集团影响（根据土地成交情况显示，华夏幸福和金海集团获取最近一年50%土地）；◆作为空港经济区的固安，已规划占地28平方公里、总建面1260万㎡的京津翼（固安）国际物流商贸产业园，规模巨大，以承接北京市场外迁、疏解非首都功能，以服装、小商品等涵盖全业态。
目前已规划，土地在获取中，等待开发建设。
◆位于固安城南的京南服装产业基地，规划总建筑面积200万㎡，一期17.08万㎡厂房将于2017年底建成，以承接北京大兴服装加工企业的转移，二期规划建设服装原辅料、仓储物流等，土地在获取中，等待开发建设。
二、固安县宏观经济情况（一）城市概况1.城市基本情况中心城区2.城市交通情况固安交通便捷发达；固安周边100公里的范围内，铁路和等级公路的密集程度在国内同类地区极为少有。
固安市场分析
固安市场分析引言概述：固安市位于中国河北省廊坊市，是一个经济发展迅速的城市。
本文将对固安市场进行分析，探讨其经济状况、行业发展、市场竞争以及未来趋势等方面的内容。
正文内容：1. 经济状况1.1 固安市的地理位置和交通优势是其经济发展的重要基础。
地处京津冀地区，与北京、天津相邻，交通便利，为企业提供了良好的发展环境。
1.2 固安市的经济结构以制造业为主导，特别是钢铁、化工、机械等行业。
这些行业的发展为固安市带来了巨大的经济效益，也为市场提供了丰富的产品和服务。
2. 行业发展2.1 钢铁行业是固安市的支柱产业之一。
固安市拥有多家大型钢铁企业，年产量居全国前列。
这些企业的发展为固安市提供了大量的就业机会，也推动了相关产业链的发展。
2.2 化工行业也是固安市的重要产业之一。
固安市拥有多家化工企业，涵盖了石油化工、化学制品等领域。
这些企业的发展为固安市带来了丰富的经济效益，同时也带来了环境保护的压力。
2.3 机械制造业是固安市的另一个重要行业。
固安市的机械制造业涵盖了各个领域，包括机床、汽车零部件、电子设备等。
这些企业的发展为固安市提供了技术支持和产品供应，也为市场带来了更多的选择。
3. 市场竞争3.1 固安市的市场竞争主要集中在制造业领域。
由于固安市制造业企业众多，市场竞争激烈。
企业需要通过提高产品质量、降低成本、加强研发创新等方式来提升竞争力。
3.2 在钢铁行业中，固安市的企业需要面对国内外市场的竞争。
企业需要加强技术研发，提高产品质量，拓展海外市场，以应对竞争压力。
3.3 在化工行业中，固安市的企业需要面对环境保护的压力和市场需求的变化。
企业需要加强环保设施建设，提高产品的环保性能，同时关注市场需求的变化，进行产品结构调整。
4. 未来趋势4.1 随着京津冀协同发展战略的实施，固安市将进一步加强与周边城市的合作，形成更加完善的产业链。
这将为固安市的经济发展带来新的机遇。
4.2 在行业发展方面，固安市将加大对高新技术产业的扶持力度，推动产业升级和转型发展。
固安工业园区新型城镇化PPP项目案例解析
PPP代表案例解析：固安工业园区新型城镇化项目在发改委近日举行的新闻发布会上，国家发改委投资司副司长罗国三表示，发改委率先建立了国家部委层面PPP项目库，发布了1043个项目，总投资19700亿元。
针对各地普遍反映的推进PPP项目缺少操作经验、缺乏案例指导等问题，7月27日，发改委选取公布了13个具有一定代表性、示范性的PPP项目案例。
这些PPP项目案例涉及水利设施、市政设施、交通设施、公共服务、资源环境等多个领域，涵盖BOT、TOT、BOO等多种操作模式，阿信特整理部分案例以飨读者。
案例固安工业园区新型城镇化项目一、项目概况(一)项目背景固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定河相望，距天安门正南50 公里，园区总面积34.68 平方公里，是经国家公告(2006 年)的省级工业园区。
2002 年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。
同年 6 月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司(简称“华夏幸福公司”)签订协议，正式确立了政府和社会资本(PPP)合作模式。
按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。
目前，双方合作范围已拓展至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。
(二)建设内容与规模固安工业园区PPP 新型城镇化项目，是固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供设计、投资、建设、运营一体化服务。
1.土地整理服务。
配合以政府有关部门为主体进行的集体土地征转以及形成建设用地的相关工作。
2008-2013 年，华夏幸福累计完成土地整理29047.6 亩，累计投资103.8 亿元。
2.基础设施建设。
包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。
截至2014 年已完成全长170 公里新城路网、4座供水厂、3 座热源厂、6 座变电站、1 座污水处理厂等相关配套设施建设。
固安市场分析
固安市场分析引言概述：固安市位于中国河北省廊坊市，是一个经济发展迅速的城市。
本文将对固安市的市场进行分析，从经济发展、行业结构、消费市场、竞争对手和市场前景等五个方面进行详细阐述。
一、经济发展1.1 GDP增长：固安市的GDP增长率保持稳定，过去几年一直保持在6%以上。
1.2 产业结构：固安市的产业结构以制造业为主，其次是服务业和农业。
1.3 投资环境：固安市的投资环境良好，政府鼓励外商投资，并提供一系列优惠政策。
二、行业结构2.1 制造业：固安市的制造业占据了市场的重要地位，主要涵盖汽车制造、电子设备制造和纺织业等。
2.2 服务业：固安市的服务业也在快速发展，包括金融、教育、医疗和旅游等领域。
2.3 农业：固安市的农业以粮食种植为主，同时也发展了水果种植和畜牧业等。
三、消费市场3.1 居民消费：固安市的居民消费水平逐年提高，人们对于生活品质的要求也越来越高。
3.2 电子商务：随着互联网的普及，固安市的电子商务市场迅速崛起，成为了人们购物的重要渠道。
3.3 旅游消费：固安市拥有丰富的旅游资源，吸引了大量游客前来消费，旅游业成为了一个重要的经济支柱。
四、竞争对手4.1 国内竞争对手：固安市的市场竞争主要来自于廊坊市及周边地区的企业，如廊坊市汽车制造厂和廊坊市服装厂等。
4.2 外国竞争对手：随着开放政策的实施，固安市也面临着来自国外企业的竞争，如国际知名汽车制造商和电子设备制造商等。
4.3 技术竞争：固安市的企业需要不断提升技术水平，以在竞争中保持竞争优势。
五、市场前景5.1 城市发展规划：固安市政府已经制定了一系列城市发展规划，致力于推动经济结构调整和产业升级。
5.2 人口增长：固安市的人口增长速度较快，预计未来几年将继续保持增长趋势，为市场提供了更大的消费潜力。
5.3 政府支持：固安市政府将继续提供优惠政策和支持，鼓励企业创新发展，为市场提供更好的发展环境。
结论：通过对固安市的市场分析，我们可以看到固安市经济发展迅速，拥有良好的投资环境和消费市场。
固安新城介绍及案例研究
案例介绍固安产业新城在中国社会科学院发布的国内首份《中国县域经济发展报告（2015）》中，固安凭借突出的创新能力，在“中国县域经济创新力50强”榜单中排在第三位，同时位列“全国县域经济发展潜力百强县”的第十，并成功跻身“全国县域经济竞争力百强县”。
结合北部清华、北大、中关村的人才技术优势，和南部永清、霸州的发展空间优势，固安如今正在如火如荼地打造京南创新中心，向着“全球技术商业化中心”（GTC）的目标大步迈进。
由于引入了华夏幸福这一市场力量，固安拉开了快速发展的序幕。
从2002年，全县年财政收入不足亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名，到2014年全县财政收入突破40亿元大关，公共预算收入完成25.4亿元，居全省第五位。
十余年间，固安这个曾经的传统农业县，被打造成为智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城。
固安产业新城位于北京天安门正南50公里，地处大北京核心位置。
十多年前，固安是一个典型的农业县，钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”。
2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。
华夏幸福集聚全球智慧，通过产业升级促进固安城市跃进，带动高端产业入驻，推动经济总量实现几何级增长。
在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。
在“产城融合”发展的格局下，固安产业新城以国际化的视野，以国家新一轮经济结构调整和产业升级为契机，致力推动城市一二三产协同发展，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、生物医药、产学研、电子商务、生产型服务业”五大优势产业集群，同步推进现代农业发展，推动区域经济全面腾飞。
固安产业新城以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、BPO产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体，促进产业集群发展。
固安市场分析
固安市场分析标题：固安市场分析引言概述：固安市场是一个具有潜力的市场，随着城市化进程的加快和经济发展的不断壮大，固安市场的潜力逐渐被挖掘出来。
本文将对固安市场进行深入分析，探讨市场现状、发展趋势和潜在机会，为投资者和企业提供参考。
一、市场现状：1.1 固安市场的地理位置优势：固安市位于北京、天津、保定三大城市的交汇处，交通便利，区位优势明显。
1.2 固安市场的产业结构：固安市以制造业为主，涵盖了汽车、电子、食品等多个行业，产业结构较为完善。
1.3 固安市场的市场规模：固安市场的市场规模较大，拥有庞大的消费群体和潜在的消费需求。
二、发展趋势：2.1 固安市场的城市化进程：固安市正处于城市化进程加快的阶段，城市规划和基础设施建设不断完善。
2.2 固安市场的产业升级：固安市正逐步实现产业升级，向高端制造业、科技创新等领域转型升级。
2.3 固安市场的消费升级：随着经济水平的提高，固安市民的消费观念逐渐发生变化，消费升级趋势明显。
三、潜在机会：3.1 产业转型升级带来的机遇：固安市产业转型升级将带来新的市场机遇，为投资者和企业提供更多发展空间。
3.2 政策支持带来的机遇：固安市政府出台了一系列支持企业发展的政策措施，为企业创新和发展提供了有力支持。
3.3 消费升级带来的机遇：固安市民的消费观念不断提升，消费需求逐渐向高品质、高端产品转移，为企业提供了更多商机。
四、市场挑战：4.1 产业结构调整带来的挑战：固安市产业结构调整将带来一定的挑战，企业需要适应市场变化，调整经营策略。
4.2 市场竞争加剧带来的挑战：固安市市场竞争激烈，企业需要提升自身竞争力，加强产品创新和品牌建设。
4.3 经济波动带来的挑战：固安市受宏观经济波动的影响较大，企业需要做好风险防范，保持稳健经营。
五、发展建议：5.1 加强市场调研和分析：企业应加强对固安市场的调研和分析，了解市场需求和竞争情况，制定更科学的发展战略。
5.2 提升产品品质和服务水平：企业应不断提升产品品质和服务水平，满足消费者不断提升的消费需求。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告.doc
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。
截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
河北固安房地产市场调研报告课件
天成佳园价值体系 天成佳园
昆城之心 地段价值
上层建筑 产品价值
典藏级大宅 环境价值
河北固安房地产市场调研报告
交通闭塞
生活配套不完善
明确尚未定义主 题的产品价值
环境价值
比较分析
碧
产品价值
景
苑
未来增值性的挖掘
地段价值
河北固安房地产市场调研报告
总之：只有产品、策划、广告、销售说同一句话才能取得最佳的销 售业绩。
page20精选ppt20天成佳园昆城之心地段价值典藏级大宅环境价值上层建筑产品价值天成佳园价值体系page21精选ppt21比较分析环境价值交通闭塞生活配套不完善产品价值地段价值明确尚未定义主题的产品价值未来增值性的挖掘page22精选ppt22总之
地产经纪顾问有限公司市场报告
宏观政策 碧景苑微观环境分析 区域竞争个案分析 比较分析 结论
昆山市场成交状况
河北固安房地产市场调研报告
表一、昆山市主要楼盘近期成交状况
分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。 2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。 3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。 4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。 5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半 年，昆山楼市将持续放缓。
河北固安房地产市场调研报告
区域特点：1、交通不便、 市场不丰富、 生活配套设施不完善
2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及 距离市政府仅1700m
结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何 扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。
河北固安房地产市场调研报告
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利益点
低成本获取土地 与ZF分配土地增值收益 一级开发的利润
二级开发利润回报
代理、经纪和中介
营销、宣传和吸引驻商 招商佣金，服务佣金
运营管理、物业管理 持续经营
运营现金流
3
根据对盈利模式的分析，我们将把分析的主线放在对“如何获 取土地增值收益”的研究上
根据我们对盈利 模式的分析，土 地增值收益的实 现是HX利益实现 的重要保证
在挂牌出让过程中，HX与ZF共同协商地价与土地摘牌的准入门槛设置
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本项目规划中的综合用地，通过进行二级开发、依法转让等方
式，分块间接获取土地增值收益
HX可以采取自主开发 和联合开发进行二级 开发。
对于联合开发，HX可 以与投资人签订投资 开发协议，减轻自身 资金压力，共同分享 土地增值
通过二级 开发获得
通过摘牌获取土地， 是实践中证明市场风 险小、便于操作的获 地方式
与 ZF 在 挂 牌 前 达 成 默契，对土地竞争者 设置门槛，是摘牌成 功的关键
成立和运行关联公司，按地块分别获得土地的使用权。 每个公司作为法人实体，在土地一级交易市场上获得土地使用权、 开发经营土地、依法转让土地。各个项目地块分别获取，降低了HX 的交易风险。
招标和拍卖的方式，具有更大的市场风险和不可预测性。摘牌获
建议采取摘牌方式取获土得地土的方地式使，用更权有利于HX关联公司成功获取土地。
案例：4月15日成都地王拍卖，土地以低于竞标人心理防线2亿元的价格仓 促落锤成交，引起纠纷。
在土地挂牌前，HX应与ZF达成协议和默契，在挂牌同时增加摘牌 的附加要求。 其他开发商无法满足ZF的附属要求，HX即获得土地的使用权。
国家禁止经营性用地 的协议出让及私营机构 拥有土地出让权。但我 们仍将在现有政策框架 下，试图探索HX在直接 获得土地收益上的空间。
获得土地 增值收益
间接获 得收益
二级开发 股权转让 公开转让 招商
直接获 得收益
进行土地一级 开发，出让后 直接获得收益
常规的间接 获取收益途 径
探索直接获 取收益途径
2 工业用地采用协议出让的方式低价获得， 并通过招商来获取招商佣金和转租租金
HX关联公司通过协 议方式获得工业用 地
按照国土资源部11号令，工业用地可以采用协议的方式出让。
考虑到固安工业园区现有规划工业用地的供求情况和三浦威特的 自身优势，通过协议出让的方式是可行的。
协议地价应低于土 地评估价格
8
对于综合用地和工业用地，分别探索获取土地和实现土地收益的路径
项目地块按 照功能，主 要划分为工 业用地和综 合用地。
获得土地 增值收益
间接获 得收益
工业 用地
综合用地 工业用地
工业 用地
9
政策背景
1 基于此策略，本项目规划中的综合用地 主要采用摘牌的方式获得土地使用权
国土资源部11号令(2002年7月起实施)： 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、 拍卖或者挂牌的方式出让。
5
方案一 间接获取土地收益 ——常规操作的路径分析
6
对国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴
CASE
ZF与开发商之间
西安某产业基地土地开发模式 达成地价协议
操作过程图
挂牌前双方确定摘牌具 体附属要求,设置好门槛
市场挂牌
开发商获得 土地使用权
7
间接获取土地的操作关键策略
成立若干关联公司， 是成功获得所需地块 的前提
获得土地使用权后，若不改பைடு நூலகம்土地用途，HX房地产及其关联公 司可通过招商引资，获得招商佣金和土地转租的租金。
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个别工业用地，可以尝试改变土地用途，作为综合用地来获取 土地增值收益
根据《河北省城镇国有土地使提用出用权途变出更申让请 和转让实施办法》 规定，国有土地出让期间，受让人需要改变出让合同规定 的土地用途和规划建筑要求的专，家委必员会须论证事先向出让方（ZF） 提出申请，经过土地管理部门和城市规划部门核准后变更， 并重新签订合同获补充合同土部，地门管批按理准 照规城部市门定规核划准调整土地使用权出 让金，办理变更登记，换领土地使用证。
房地产开发商 房地产代理商/中介机构
在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商
宣传，吸引 驻商
宣传、营销，吸 引驻商和消费者
运营管理/物业管理
日常运营、维修 和其他管理
2
固安项目的盈利模式——依靠对土地资源的获取和价 值挖掘，实现土地增值收益
核心盈利点
角色 土地开发商
房地产项目开发商
权力 参与规划 土地一级开发
招商收益和开发 收益的研究纳入 到对“土地增值 收益研究”的主 线中去。
利润从哪 里实现？
获得土地 增值收益
招商佣金 和租金
开发收益
自营开发 联合开发
4
对获得土地增值收益的分析，以现有法律和政策为基
础，分直接获取和间接获取两种模式来研究
在现有政策条件下， 在土地一级市场获 得土地使用权，对 土地进行项目开发、 招商和合法转让， 是常规的获得收益 途径。
区域开发模式专题研究 ——以固安开发模式研究为例
2020
2020/11/5
从价值链的分析出发，开发商参与区域开发项目建设， 通常承担四种角色
商业角色
土地开发
项目开发
管理运营
土地运营商
土地规划/土地融资/土 项目规划/项目设计/ 销售营销/运营管理 地一级开发/开发招商 项目建造/销售营销
参与土地规划、一级开 发和运营
自主开发 联合开发
关联公司通过股权转 让，将土地作为股份 转让给其他机构，获 取增值收益
综合用地如 何实现土地 增值收益？
股权转让
《河北省土地出让和 转让实施办法》中规 定，只有在地块累积 投入超过25％之后， 才可以进行使用权转 让。因此公开转让的 可操作性较差。
通过依法 转让获得
公开转让
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获地后招商，获得 招商佣金和租金
根据我们对廊坊市土地局的访谈，土地出让时的出让价格与实际 的土地评估价格之间的差额由合同双方协商确定。 由于HX房地产参与了相关地块的整体区域规划、功能定位设计、 策划定位、部分道路修建、招商引资和拆迁补偿，所以HX房地产 有资格与ZF达成协议，以较低价格获得工业用地使用权。
土地公开出让的方式有三种：招标、拍卖、挂牌。 ►招标有利于发展商进行理性决策，对于竞争者是一种水平上的考 验。 ►拍卖容易操作，透明度高，公平竞争，但易受房地产气候的影响。 ►挂牌可以给予开发商和ZF充分的考虑时间，实际上是延长期限的 拍卖。挂牌交易可以通过附属条件设置门槛。
开发商与ZF之间达成协议，以开发商与ZF的双赢为前提。开发商 在摘牌前一般对区域开发已有一定投入，或者允诺满足ZF在区域开 发中的特殊要求。