商业房地产开发
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。
这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。
本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。
一、主要风险1.市场风险。
房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。
2.借款人信用风险。
房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。
借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。
3.监管风险。
相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。
4.项目开发风险。
房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。
5.市场流动性风险。
房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。
二、防范措施2.审慎贷款。
商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。
3.多元化风险。
商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。
4.加强内部控制。
商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。
5.积极应对市场风险。
商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。
商业房地产项目的开发前期的市场调查
商业房地产项目的开发前期的市场调查1. 引言商业房地产项目的开发前期市场调查是确保项目成功的关键步骤之一。
通过市场调查，可以评估项目的可行性和潜在投资回报率，了解市场需求和竞争状况，为项目的规划和开发提供有力的依据。
本文将详细介绍商业房地产项目的开发前期市场调查的重要性、调查方法和步骤。
2. 重要性商业房地产项目的开发前期市场调查对项目成功至关重要。
市场调查可以帮助项目开发者了解项目所在区域的市场需求和潜在客户群体的特点，确定适宜的项目类型和规模。
通过市场调查，项目开发者可以更好地把握市场趋势，避免投资盲目和风险。
具体而言，市场调查的重要性表现在以下几个方面：2.1 评估项目可行性市场调查可以评估项目的可行性，包括市场需求、竞争状况和资金回报率等方面。
通过对市场需求的调查分析，可以确定项目类型和规模，并预测项目的出租率和销售率。
同时，对竞争状况的了解可以帮助项目开发者制定有效的竞争策略，提高项目的竞争力。
2.2 了解市场需求市场调查可以帮助项目开发者了解市场需求，包括消费者的需求变化、消费习惯和购物习惯等方面。
通过对市场需求的了解，可以确定项目的定位和特色，满足消费者的需求，提升项目的吸引力和竞争力。
2.3 预测经济环境市场调查可以帮助项目开发者预测项目的盈利能力和投资回报率。
通过对经济环境的调查分析，可以了解宏观经济的变化趋势和影响因素，预测未来的市场走势，为项目的规划和决策提供有力的依据。
3. 调查方法和步骤商业房地产项目的开发前期市场调查可以采用多种方法和步骤。
下面将介绍常用的方法和步骤。
3.1 市场调研市场调研是商业房地产项目开发前期市场调查的重要方法之一。
市场调研可以通过问卷调查、访谈和观察等方式收集市场信息，了解消费者的需求和购买意愿，评估竞争状况和市场容量。
通过市场调研，可以获取大量的市场数据，为项目开发提供参考。
3.2 竞争分析竞争分析是商业房地产项目开发前期市场调查的重要步骤之一。
商业地产开发流程和关注要点
商业地产开发流程和关注要点商业地产开发是指将商业房地产用地通过规划、设计、投资、建设等各项活动，将其转化为商业建筑物，最终达到商品流通和服务消费的目的。
商业地产开发是一个综合性、复杂性强的项目，涉及到多个环节和要素。
在进行商业地产开发时，需要遵循一定的流程并关注一些重要的要点。
1.市场调研阶段：在这个阶段，开发商需要进行市场调研，了解市场需求、竞争情况、消费者群体等，以确定商业地产项目的定位和规模。
2.地产选址阶段：在确定商业地产项目的定位后，开发商需要选址。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保商业地产项目的发展潜力和回报率。
3.资金筹措阶段：在选址确定后，开发商需要进行资金筹措。
资金筹措方式可以包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
4.项目设计阶段：在资金筹措完成后，开发商需要进行项目设计。
项目设计包括总体规划、建筑设计、装修设计等，以满足商业地产项目的功能和美观要求。
5.施工建设阶段：在项目设计完成后，开发商需要进行施工建设。
施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。
6.运营管理阶段：在商业地产项目建设完成后，开发商需要进行运营管理。
运营管理包括商户招募、租金收取、设施维护、服务管理等，以保证商业地产项目的正常运营。
1.市场定位：开发商需要对市场进行准确的定位，确定商业地产项目的类型、规模和目标消费人群。
市场定位不准确会导致项目无法吸引足够的消费者，造成投资回报率低。
2.地产选址：选址是商业地产开发成功的关键。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保项目有足够的流量和盈利能力。
3.资金筹措：资金筹措是商业地产开发的基础。
开发商需要合理选择资金筹措方式，确保项目能够按计划进行。
4.项目设计：项目设计需要满足商业地产项目的功能和美观要求。
开发商需要与专业设计团队合作，制定合适的设计方案。
5.施工建设：施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。
商业房地产项目开发流程
商业房地产项目开发流程概述商业房地产项目开发是一个复杂、多层次的过程，需要经过前期准备、选址、规划设计、融资、建设与销售等多个环节。
本文将对商业房地产项目开发的流程进行具体说明，以便项目开发者和投资者了解其中的步骤和注意事项。
前期准备商业房地产项目开发前期准备包括市场调研、项目可行性研究、企业资质审批、土地取得等多个环节。
市场调研市场调研是项目开发的必要工作，这一阶段需要进行市场需求调研、市场价格分析、市场竞争状况分析等。
通过市场调研，可以明确目标客户、市场规模和市场价格敏感度等，进而确定项目规模和产品定位等。
项目可行性研究项目可行性研究是商业房地产项目开发的关键环节，该研究涵盖了经济、金融、技术、法律等多个方面，它可以全面评估项目是否符合市场需求，是否具有商业价值，并对项目的盈利能力进行预测。
企业资质审批为了规范开发流程，这一阶段需要考虑企业资质条件，如开发经营资质、土地使用证等，确保企业在法律上符合要求。
土地取得在确定项目可行性并具备相应资质后，需要通过多种途径取得土地，如拍卖、竞价、招拍挂等。
选址选址是项目经理和投资者需要考虑的下一个重要阶段。
仔细选择正确的位置是开发成功的关键，这一阶段需要考虑城市规划、交通、基础设施等因素，以及项目的市场定位和投资回报率等。
规划设计规划设计是商业房地产项目开发的必要工作，它涉及到建筑外观、功能布局、环境美化、供水供电等多个方面。
建筑外观建筑外观是项目未来对公众留下的第一印象，这一环节需要商业房地产设计团队考虑以吸引人的方式呈现出项目独特的风格和特色。
功能布局功能布局是确保项目顺利运营的重要环节，考虑能从客户、商家和维护管理等不同角度制定完善的功能布局计划。
环境美化环境美化是项目吸引客户和提高收益的重要环节，这需要设计团队考虑细节，如植树、花坛、公园、广场等。
供水供电项目的供水供电配置是决定项目运营的关键因素，需要确定用水、用电、空调、通风、排气等不同需求，以及对应的机房和维护人员等。
商业房地产开发流程
商业房地产开发流程
一、策划阶段
1.市场调研和项目定位
分析目标市场，确定项目类型和定位
2.可行性研究和项目立项
进行项目可行性研究，评估项目投资回报率
3.规划设计
委托设计公司进行规划设计，确定项目规划方案
二、立项阶段
1.土地获取
通过拍卖、协议等方式取得土地使用权
2.立项报批
提交项目可行性报告和规划设计方案，申请立项批复
三、设计阶段
1.方案设计
完善项目规划设计，编制详细的建筑设计方案
2.审图和审批
提交建筑设计图纸，获得相关部门的审图和审批
四、施工阶段
1.招投标
进行工程招标，确定施工单位
2.施工实施
施工单位按照设计图纸和合同要求进行施工
3.施工监管
监理单位对施工过程进行监督和管理
五、营销阶段
1.市场推广
制定营销策略，开展项目宣传和销售活动
2.销售和签约
签订购房合同，销售房产单位
六、交付阶段
1.竣工验收
完成建设工程后，进行竣工验收
2.交付物业
将房产交付给购房者，办理产权过户手续
以上为商业房地产开发的详细流程。
开发商需按照流程逐步完成各项工作，确保项目顺利推进并达到预期目标。
房地产开发公司经营范围
房地产开发公司经营范围
房地产开发公司是一种专门从事房地产开发和销售的企业，其主要经营范围包括以下几个方面：
1. 土地开发与利用
房地产开发公司可以通过购买土地、租赁土地或参与土地开发项目，进行土地利用和开发。
这包括对土地的规划、设计、开发和建设，并最终形成房地产项目。
2. 房屋建设与销售
房地产开发公司可以承担房屋建设的任务，包括房屋设计、施工和装修等。
他们还负责房屋销售和分配，将建成的房屋出售给购房者，并提供相关的售后服务。
3. 商业地产开发与运营
房地产开发公司可以开发商业地产项目，如商业综合体、购物中心、写字楼等。
他们负责项目的规划、设计、建设和运营，包括租赁、物业管理和运营商的招商等。
4. 物业管理与维护
房地产开发公司还可以提供物业管理和维护服务。
他们负责管理和维护开发的房地产项目，包括安保、环境清洁、设施维护和维修等。
5. 房地产投资与融资
房地产开发公司可以进行房地产投资与融资活动。
他们可以通过向投资者、金融机构等筹集资金来支持项目的开发，也可以将自己的资金投资于其他房地产项目。
6. 房地产咨询与评估
房地产开发公司可以提供房地产咨询和评估服务。
他们可以为客户提供有关房地产市场状况、投资分析、项目可行性评估等方面的专业意见和报告。
，房地产开发公司的经营范围涉及土地开发与利用、房屋建设与销售、商业地产开发与运营、物业管理与维护、房地产投资与融资以及房地产咨询与评估等多个方面，他们在房地产行业中扮演着重要的角色。
商业房地产开发计划书
商业房地产开发计划书商业房地产开发计划书一、项目背景随着城市化进程的不断推进和经济水平的不断提高，商业房地产市场的发展也在逐步壮大。
本项目的背景是在城市中心区域找到一个合适的地块，打造一座高品质的商业综合体，以满足人们对商业需求的追求，提高城市的商业文化品质和竞争力。
二、市场分析1. 市场需求随着人们消费水平和消费观念的不断提高，商业市场呈现出多样化、个性化和高品质的趋势。
人们不再仅仅满足于消费一些基本物品，而是更加追求有价值、有质感、有品位的购物体验和服务。
同时，受到互联网和电商的冲击，线上、线下融合的模式也在逐渐兴起。
因此，商业房地产项目需要足够的品质感、文化感和服务体验来满足日益增长的市场需求。
2. 竞争对手分析在该城市中心区域，已经存在了一些商业综合体，包括购物中心、商业广场、高端商业街等。
我们对这些竞争对手进行了深入的调研和比较。
经过分析发现，这些商业综合体普遍面积较小、服务体验、文化品位和产品差异性不够明显，缺乏个性化、专业化、经营管理和文化氛围等方面的优势。
因此，我们要通过打造一个品质感极强、文化氛围高、服务体验好、产品差异明显的商业综合体，来吸引更多的消费者。
三、项目规划1. 地块选址项目选址位于城市中心区域，紧邻主干道，交通便捷，周边有大型商场、市场、酒店等配套设施，人流量大，商业氛围浓厚，具有较高的投资和发展价值。
2. 总体布局本项目建筑面积30万平方米，主要包括商业和办公两个功能区域。
商业区包括品牌店、餐饮、影院、休闲娱乐、亲子乐园等多种类型，优质品牌云集，为消费者提供全方位、多元化的购物和服务体验。
办公区包括高端写字楼和会议中心，为企业提供高品位、高效率的工作场所。
3. 设计理念本项目以高品质、高文化、高服务体验为设计理念。
整个商业综合体建筑风格简约时尚，内部环境舒适温馨。
我们将引入国内外先进的经营模式和管理体系，为城市商业文化发展做出更加积极的贡献。
四、市场营销策略1. 宣传推广本项目将通过多种渠道进行市场宣传和推广，包括广告、模型展、推介会等方式。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式房地产行业是一个多元化的行业，涉及到不同的开发模式。
以下是房地产十大开发模式：1.住宅小区开发：这是最常见的房地产开发模式，通过规划和建设住宅小区来满足人们的居住需求。
这种开发模式通常包括住宅楼、别墅、公寓等。
开发商通常会提供设施和服务，如公园、游泳池、社区中心等。
2.商业地产开发：商业地产包括购物中心、零售店和办公楼等商业用途的地产项目。
开发商会根据市场需求和商业区域的发展潜力来确定开发商业地产的地点。
3.酒店和度假村开发：这种开发模式涉及到开发酒店和度假村，以满足旅游和休闲需求。
开发商会根据旅游目的地的景点和需求来设计和建设酒店和度假村。
4.工业地产开发：工业地产是为工业制造和仓储服务设计的地产项目。
通常包括工厂、仓库和物流中心等设施。
5.高科技园区开发：随着科技行业的发展，高科技园区成为越来越重要的开发模式。
这种开发模式通常包括研发中心、孵化器、办公楼和实验室等。
6.文化旅游地产开发：文化旅游地产开发是一种结合文化和旅游元素的地产项目。
例如，文化遗址和古迹的保护和开发，以及旅游景点的规划和建设等。
7.养老地产开发：随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产开发变得越来越重要。
这种开发模式通常包括养老院、医疗设施和社区服务等。
8.旧改开发：旧改开发是指对旧城区进行整体改造和开发的过程。
这种开发模式旨在提升城市的品质和功能，改善居民的生活条件。
9.特色小镇开发：特色小镇开发是一种以特色为基础，通过规划和建设小镇来促进经济和社会发展的模式。
这种开发模式通常包括特色景点、文化活动和创意产业等。
10.产业园区开发：产业园区开发是一种以其中一行业或产业为主题，通过规划和建设园区来促进产业发展的模式。
这种开发模式通常包括工厂、研发中心和配套设施等。
这些房地产开发模式通常是根据市场需求和地方情况来确定的。
每种模式都有自己的特点和挑战，开发商需要根据具体情况选择适合的开发模式，并考虑到市场的需求和发展趋势。
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商业房地产开发项目的主要特征研究伴随着我国社会经济的迅速发展,商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类,近年来正日益受到人们的关注。
不少房地产开发企业由传统的住宅项目开发转向商业房地产项目开发,以期获得相对较高的投资收益,商业房地产开发项目之间的竞争日显激烈。
政府部门也认识到商业设施对城市发展的辐射带动作用,不断采取措施推动商贸流通基础设施的建设。
首先概述房地产开发项目的一般特点,在此基础上从多个角度对商业房地产开发项目具有的主要特征进行阐述,力求进行一定深度的探讨。
一、房地产开发项目的一般特点房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。
作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:1、地理位置的固定性土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。
2、建设投资大房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。
3、开发周期长土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。
另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。
完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。
4、受国家法规政策严格约束和调控房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。
从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。
如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。
5、建设环节多这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。
从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。
一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。
6、多源资金筹措由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。
7、资金周转慢从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。
房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。
8、项目投资即为项目成本费用房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。
因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。
房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。
9、人员要求高一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。
10、风险较大由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。
如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
11、开发项目的差异性房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。
即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。
这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。
12、项目决策的多专业协同正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。
在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。
一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。
如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提供产品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。
二、商业房地产开发项目主要特征目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。
在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。
鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。
除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。
1、顾客构成的双重性商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。
在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。
这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。
这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。
对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。
此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。
2、选址分析的渐进性所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。
对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。
商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。
不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。
根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。
项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。
一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。
顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。
同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。
商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。
优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。
3、定位规划的多方需求与整体性对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。
各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。
同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。
因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。
另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。
考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。
4、经营方式的多样性不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。
实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。
此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。
经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。
是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。
此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。
5、资产经营的长效性商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。
对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。
商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。