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绝对成交的12大销售技巧秘诀

绝对成交的12大销售技巧秘诀绝对成交01：下定大决心是做好销售的最大前提条件！1．一个人的成就85%取决于人际（关系）沟通，15%取决于专业技术。

2．成就与学历无关，成就与性格有关！3．不断问自已大问题：怎么才能赚大钱？不断激励自已！这也是自我沟通！4．为什么别人能赚到钱？我赚不到钱？不断给自已动力和决心！只有下定大决心才能成功，否则即使有销售技术也无用！5．不断问自已：我怎么样才能增加收入？我怎么样下个月才能增加收入？不断提问，只要坚持10天，就会有想法和点子！6．赚钱一定有方法！7．做对事情才能赚到钱，事情做对赚不到钱。

8．销售是所有富人的基本功！9．同样的方法被拒绝只有修正！突破被拒绝的心理！10．同样的公司，同样的产品，同样的培训，为什么别人能卖好？11．只有创出保底业绩才能拿到保底工资，每个人的底薪都在领提成！销售的高手都靠利润的提成赚大钱的，而不是靠领底薪赚大钱的！12．底薪就是底下的人领的薪水，公司无法保障你，父母也无法保障你，世界上只有顾客才能保障你！13．宁可做错也不可不做！14．赚小钱靠个人，赚大钱靠（销售）团队！15．跟对人赚大钱，跟错人赚不到钱！16．成交人才比成交客户还更有价值！17．人要找到自已的平台，找到自已最热爱、最投入的事情来做，一生只做一件事情！杜老师就是做培训！人摆对位置是人才，摆错位置是庸才！18．大量向成功人学习，才能不断累积成功人的经验和方法！缩短自已成功的时间！19．能把东西卖出去就是一个做企业家的基本功！20．成交不是知识，是技术，要不断去炼，不去炼就没有用！绝对成交02：为什么要学销售？记住推销你自已！一、销售的重要性：销售等于收入！销售的目的是成交！销售是把话说出去把钱收回来！1．一旦你学会了销售你就学会了世界最难的两件事情了：一是把我的思想放进别人脑袋里；把别人的钱放进我的口袋里！2．不会成交的人永远为能成交的人工作！3．天王巨星刘德华也最擅长成交！开演唱会卖正版本唱片！4．比尔盖茨也最擅长销售，在第一现场卖软件！5．领导人要会成交，帮底下人赚钱，底下的人才会紧跟你，你才会吸引到人才！6．只有卖得出去才是好产品，只有卖得出去才能赚到钱！二、如何成交你自已？——你就是最重要的顾客！1．如果你不会成交你自已，你就不能成交客户！如果所销售的产品自是变通人能买得起的，先成交自已是成交客户的前提！2．列名单中第一位客户就是你自已！找到自已要买的障碍，解决障碍就是说服力！3．训练成交你自已的信心和能力！你只要能搞定你自已，你就能搞定任何人！4．世界上最重要的两个产品是：（1）先把推销这份工作推销给自已！（2）销售是世界上最有保障的工作！做销售永远不下岗！经济景气的时候需要销售人员；经济不景气的时候更需要销售人员！5．拒绝=成功！拒绝越多，成就越大！销售只有先量变才会质变！6．勇敢站出去推销你自已！拒绝总有收获，只不过收获是后来的回报！7．做销售是贡献价值给别人，而不是求别人！8．真正的销售不是买主给自已机会，而是自已在给别人机会！世界及国家的经济都是销售员推动起来的！销售就是世界上最伟大、最光荣的工作！9．不愿意做销售的原因：（1）认为没保障？（2）怕拒绝？（3）认为自已不会推销？10．每个行业都有销售技巧！你没有钱，如果你有销售技巧有人会赞助你，你没有能力，如果你有销售技巧，有能力的人会帮助你！11．销售就是世界上最伟大的行业！把最难卖的产品销售给最难搞定的顾客！12．第一把推销推销给你自已！第二把自已推销给你自已！13．顾客给你买东西是顾客的幸运！对自已有信心，把自已推销给自已，把自已卖给你自已！让别人信你，要别人信你，首先自已要相信自已（自信）！14．自已爱自已才能有人爱自已！你是独一无二的，你有独特的才华和独特的能力，我是独特的，我是昂贵的！15．分手就是少了一个不爱你的人而已！有人不买你的产品是对方的错，是对方没这个福气！关键字：发问、模仿、肢体动作一、其实真正世界一流的销售技巧，不是用讲的，而是用问的。

销售的操作规程是什么

销售的操作规程是什么
《销售的操作规程》
销售是一个复杂而重要的工作环节，对于一个公司来说，销售的成功与否直接关系到公司的盈利能力和发展前景。

因此，制定一个科学合理的销售操作规程显得至关重要。

销售操作规程是一套标准化的工作程序、流程和规范，其目的是规范销售人员的行为，提高销售效率，确保销售业绩的稳步增长。

下面是一些关于销售操作规程的要点：
1. 目标明确：销售操作规程必须明确规定销售目标和销售计划，包括销售额、市场份额、新客户开发、旧客户维护等指标，要求销售人员根据目标制定实际的销售计划，并对计划进行跟踪和评估。

2. 流程规范：销售操作规程要求明确规定销售流程，包括客户拜访、产品介绍、洽谈谈判、合同签订等环节，规范销售人员的工作流程，确保每一个环节都得到有效控制和跟踪。

3. 销售技巧培训：销售操作规程要求定期组织销售技巧培训，提高销售人员的专业素质和销售技能，包括客户沟通技巧、销售谈判技巧、心理学和营销策略等方面的培训。

4. 信息收集和分析：销售操作规程要求销售人员定期收集市场信息和竞争对手信息，分析市场变化和客户需求，及时调整销售策略和方案。

5. 绩效考核和奖惩制度：销售操作规程要求建立科学合理的绩效考核机制，对销售人员的工作成果进行评估，对表现优异的销售人员给予奖励，对业绩不达标的销售人员给予相应的处罚。

通过制定和实施销售操作规程，可以引导销售人员树立正确的工作态度和工作方法，提高销售效率，确保销售目标的达成，实现公司的长期发展目标。

SP配合销售技巧

S P配合销售促进（Sales Promotion）：包括各种多数属于短期性的刺激工具，用以刺激消费者和贸易商较迅速或较多地购买某一特定产品或服务。

如果广告提供了购买的理由，而销售促进则提供了购买的刺激。

销售促进的工具有：1、消费者促销包括：样品、优惠券、现金返回、价格减价、赠品、奖金、光顾奖励、免费使用、产品保证、产品陈列和示范；2、交易促销包括：（购买折让，广告和展示折让，免费产品）；3、以及业务和销售人员促销：（贸易展览会，销售员竞赛和特定广告）。

今天我们共同研究一下房地产销售中的SP配合。

SP按英文字母含义讲就是促销活动，与中国国情相结合的话就是叫“托”。

SP配合的目的是有效营造热销气氛，使比较有购买意向的客户加快成交速度。

我们都是专业卖房子的，一个月卖10套和三个月卖10套对我们来说其经济效益肯定是不一样的，因此我们要加快意向客户的购买速度。

而营造热销气氛会促使客户产生购买欲望或加快成交速度，这在心理学上叫“马太”效应(马太效应（Matthew Effect），是指好的愈好，坏的愈坏，多的愈多，少的愈少的一种现象。

名字来自于《圣经·马太福音》中的一句话。

在《圣经·新约》的“马太福音”第二十五章中有这么说道：“凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。

”社会学家从中引申出了“马太效应”这一概念，用以描述社会生活领域中普遍存在的两极分化现象)就像我们去餐馆饭店吃饭一样，若是吃客来来往往，找个坐位都很难，我们就会判断这家的饭做得肯定有特色，若是冷冷清清，我们就会觉得这家饭店有问题，不敢进了。

人言可畏，一旦让客户觉得楼盘销势不好，形成谣传，就会产生恶性循环，影响楼盘销售。

大家一起来讨论一下，SP配合有哪些方式？范围：销控、喊柜、假电话、同事之间配合，上下级间的配合，假客户。

1、销控：即控制房源，过去我们买房子时对客户就说只剩一套了，有时越这样说，客户还越买，一是破釜沉舟，二是让客户觉得卖得快，说“你别不相信，只要你不买今天下午就有客户看房”另外，通过销控表或电脑做销控。

销售话术：如何驾驭关键时机赢得商机

销售话术：如何驾驭关键时机赢得商机在竞争日益激烈的商业环境中，采取正确的销售话术并抓住关键时机是每个销售人员都需要掌握的重要技能。

无论是与潜在客户之间的第一次电话沟通，还是与现有客户进行续约谈判，都需要我们善于运用话术，在关键时刻赢得商机。

本文将探讨一些有效的销售话术和技巧，帮助您在关键时机脱颖而出。

首先，与潜在客户进行初次电话沟通时，一个成功的销售话术是关键。

在这种情况下，您需要给对方留下深刻的印象，引起他们的兴趣并展示您的专业知识。

在进行自我介绍时，不要简单地说出公司名称和职位，而是要强调您的经验和成就，以建立信任。

例如，您可以说：“我在销售行业已经有十年的经验，帮助客户提升销售额，实现业绩增长。

”这样的自我介绍可以让潜在客户更加愿意与您合作。

在沟通的过程中，了解对方的需求和痛点是至关重要的。

通过提问，您可以收集到对方的信息，并找到合适的解决方案。

然而，不要使用太过直接和尖锐的问题，这可能让对方感到困扰。

相反，可以使用开放性的问题，引导对方详细描述他们的问题和需求。

例如，您可以问：“您最大的挑战是什么？您期望我们如何协助您解决这个问题？”这样的问题可以帮助您获取更多对方的信息。

除了了解客户的需求，了解竞争对手的情况也是赢得商机的关键。

通过清楚地了解对手的优势和劣势，您可以开发出更有竞争力的解决方案。

在销售话术中，可以通过直接提问或暗示方式获取这些信息。

例如，您可以问：“您之前有尝试过其他类似产品吗？您认为它们的优势和劣势是什么？”这样的问题可以让客户主动分享他们对竞争对手的看法，为您的销售策略提供参考。

在商业谈判中，抓住关键时机非常重要。

销售人员应该学会在恰当的时机提出关键问题，推动谈判进程。

然而，在关键时刻，要保持冷静和自信。

不要急于达成交易，而是倾听对方的需求和意见。

通过与对方保持良好的沟通，您可以建立强大的信任和合作关系。

有效的销售话术也需要关注身体语言和声音语调的运用。

在与客户进行面对面的谈话时，保持良好的姿势和眼神接触，展示自信和专业。

营销代理公司服务模式

营销代理公司服务流程一、全程代理、策划工作流程二、销售代理服务内容三、前期策划1、前期策划---市场调研1.1文献调查●城市整体研究，主要通过地图、历史文献和城市规划了解城市政治、经济、文化、交通情况，了解整体布局；●城市历史资料研究和居民访谈，分析城市文化、风土、人情变迁沿承，了解城市居民的观念与行为习惯；●地方政策、城市规划、住宅建筑等研究，分析城市发展变化趋势；《统计年签》研究，研究城市经济、人口、产业结构的过去、现状及发展变化趋势。

调查目的分析居民的消费习惯、消费能力，城市发展与居民对未来居住要求趋势。

1.2房地产市场调查●调查城市房地产消费市场容量、房地产供应量及价格走势；●产品调研，研究城市房地产产品形式、物业类别；●房地产创新市场研究，研究房地产产品创新速度与吸纳速度；●竞争项目研究，研究分析竞争项目的发展商情况、产品形式、销售手段。

市场研究的目的了解和分析项目面临的市场优势、劣势、竞争与机会。

1.3客户市场调查研究目标客户共同特征，主要对职业、年龄、家庭收入状况，家庭人口结构、来源区域等进行调查分析。

了解客户对价格、面积、户型及其它方面的要求。

目标客户研究的目的了解客户需求特征消费习俗，针对性提出项目定位体系及销售手段、销售方案。

2、前期策划---定位策划2.1项目解析一、项目经济技术指标二、地块解析三、地块发展前景简析四、竞争项目比较分析2.2项目战略与定位一、项目SWOT分析二、项目综合评价三、项目定位（物业、形象、档次）四、客户定位五、价格定位六、项目名称建议七、营销策略总纲八、入市时机及销售前提条件2.3物业发展要点建议一、总体规划建议１、总体规划布局２、社区服务配套建议３、分期开发建议二、建筑设计要点建议１、户型面积、比例建议２、户型布局建议３、智能化建议三、建筑风格及材料建议四、环境景观设计要点建议五、物业管理建议3、执行策划3.1销售策略设计一、销售总体策略二、入市时机及销售前提三、销售阶段及进度安排四、销售前期准备工作五、销售阶段工作安排六、销售管理3.2价格策略及定价一、拟定价格的相关因素二、定价原则三、价格定位四、价格策略五、价格体系六、付款方式及折扣控制七、回款测算八、价格表制定3.3推广策略一、广告目标二、推广策略三、广告风格四、媒体组合五、推广安排六、费用预估3.4包装策略一、包装策略二、基础形象设计建议三、营销通路的包装四、宣传物料设计五、工地包装六、样板房建议4.4广告设计一、项目整体VI系统二、项目销售物料三、项目广告推广系统四、项目内部包装设计五、项目平面表现设计4.5 促销策略一、销售政策制定二、促销活动策略制定三、销售渠道推进活动制定四、公关活动制定五、客户推广活动制定四、销售代理1、服务内容一、销售培训、演练及考核二、营销策略调整三、营销活动方案、组织实施四、项目营销执行跟进五、成交客户分析六、总结2、销售人员培训一、发展商简介二、房地产市场分析三、项目解剖四、行销理念与技巧五、目标客户与价格六、准客户资料搜集七、电话接待及跟踪计划八、现场接待及诱导计划九、客户心理障碍排除十、自我促销与组合促销十一、相关法律问题解答十二、仪态、仪表十三、基本知识考试十四、现场接待演练2、现场销售内容一、项目现场销售执行二、销售培训及演练三、营销策略调整四、营销活动方案、组织实施五、项目营销执行跟进及进度考核六、协助项目销售收款七、协助办理合约签订八、协助办理相关按揭手续九、协助客户入伙及客户关系维系十、客户跟进调查十一、销售总结及阶段总结3、销售管理制度制定一、销售主任岗位职责二、销售组长岗位职责三、售楼处管理制度出勤制度纪律管理制度客户接待制度客户登记制度销控管理制度轮休与轮值制度工资及绩效考核4、现场管理、接待、销售、洽谈、跟踪一、工作日志二、周销售总结三、月度销售总结四、客户资料分析五、工作移交六、各项资料及文件建档5、项目销售体系的建立及阶段销售的检查和纠偏6、结案总结二、公司内部项目顾问服务内容1、营销顾问主要服务内容2、整合传播推广服务内容一、广告策划类：（一）、广告市场调查与分析：1、竞争对手广告资料收集整理与判断。

卖场销售话术：争取机会与建立关系

卖场销售话术：争取机会与建立关系销售作为商业中不可或缺的一环，对于卖场工作人员来说是一项必备技能。

在面对众多消费者时，如何争取机会与建立良好的关系，成为了销售人员所面临的一个重要问题。

本文将探讨一些卖场销售话术，帮助销售人员获得更多销售机会并与客户建立良好的关系。

首先，争取机会是销售成功的关键。

在卖场中，消费者常常被各种产品和促销信息所困扰，所以销售人员需要找到方法争取到消费者的关注。

一种常用的方法是使用开场白，以吸引消费者的注意。

例如，可以向消费者介绍一款新产品或者询问对产品的需求与喜好。

此外，体现个人特色和创造话题也是争取机会的有效方式。

例如，销售人员可以通过与消费者的闲聊，如问候客人的家人和一些有趣的话题，来建立情感联系，从而赢得顾客的好感和信任。

其次，建立关系是销售成功的基础。

与消费者建立良好的关系可以帮助销售人员更好地了解消费者的需求和心理，从而提供更贴合客户需求的产品和服务。

在建立关系的过程中，对消费者的喜好和需求进行调研是非常重要的。

销售人员可以通过询问问题、聆听客户的需求和关注点，了解客户的真正需求。

同时，不断提供帮助和专业的建议也能增强与客户之间的关系。

在推销产品的过程中，销售人员可以根据客户的需求，提供适当的建议和解决方案，展示自己的专业性和能力，以建立客户的信任和依赖感。

此外，建立关系还需要注重细节和沟通技巧。

销售人员可以通过注意消费者的细微动作和表情来了解他们对产品的反应和兴趣。

同时，积极适应消费者的节奏和口气，提供更加贴合消费者需求的服务。

此外，在沟通中要注意非语言交流，如面部表情、姿态和语气等，传递积极的态度和尊重客户的信息，以增强与客户的亲和力和联系。

除了争取机会和建立关系，销售人员还需要具备良好的销售技巧和专业知识。

他们应该对卖场内的产品和促销信息有充分的了解，并能够根据消费者的需求进行产品介绍和销售。

在销售过程中，要注重使用有效的销售技巧，如提问技巧、倾听技巧和建议技巧等，以提高销售效果。

房地产项目案例

房地产项目分析案例作为淄博市的中心城市,张店区被人们寄予了厚望。

随着近年来经济的飞速发展，越来越多的商家在这片土地上成长起来。

另外，许多外地的企业纷纷登陆，力求把握商机，开拓市场.这些外地驻淄的办事处、分公司和本地中小企业的发展壮大,如春风拂地,激活了张店区的商务写字楼市场.一些面对中小企业的商务写字楼开始热销，定位准确并致力写字楼创新的张店区新一代商务写字楼项目呈现出良好的发展空间和发展潜力。

一、市场调查分析：淄博市近年来中小企业的发展已明显呈上升势头,并逐渐成为本市经济发展的一股生力军.这些中小企业对办公物业的需求一般有以下几个特点：一是性价比高，朴素简约中透露出适合这些人群的人文气氛就可以；二是全天候办公条件,有专业的现代办公条件，有餐饮，有健身场所，适合24小时办公；三是多功能，反用SOHO的概念，在办公的物业中加上居家的概念，既能办公，也能休闲娱乐;四是现房。

而目前，根据我们对写字楼市场的调查，除了过去已有的与大宾馆酒店结合的写字楼外，从近两年开始，为吸引高科技公司及跨地市、跨国大公司进驻淄博，近几年新建的写字楼多趋于高档.各写字楼大都集中在人流较大、商业繁华地段，出租条件也基本相同(水、电、暖、网配套齐全）,租金一般一年结算一次，每平方米每天2—2。

5元，也有按月交租的情况。

未来淄博市对商务写字楼的主流需求市场是外地驻淄办事处、分公司和本地成长中的中小企业。

商住两用公寓会在一定的时期内成为商务楼市场的宠儿，但根据北京、上海等大城市商务写字楼的发展情况和现状分析，性价比高、功能设计出新、体现淄博本地文化的新型商务楼将会成为成熟企业最终的选择。

二、竞争对手调查分析:目前与本项目邻近的较有规模的写字楼有“园林大厦”、已经开盘的“钻石大厦”、即将开盘的“荣宝斋"、天乐园集团兴建的商务大厦和齐赛电脑城二期工程以及中关村科技电脑城。

其中园林大厦由于开发早，入住率较高，经营稳定。

但其由于兴建较早，配套设施不完善，越来越不能够满足现代商家多方面、高水平、全方位的办公要求，对新客户吸引力相对不足；钻石大厦与容宝斋隔路相望，位置与价格相差无几，同质化现象比较严重。

销售过程中成交的5个最佳时机

一对一落地孵化教育基地打造微营销快速盈利系统销售过程中成交的5个最佳时机有时，并不是我们对产品介绍得不够仔细，也并不是客户完全没有购买意愿，而是销售没有把握好成交的最佳时机，让整个销售过程回到了原点毫无收获。

那么客户的哪些表现，是我们在销售过程中不容错过的最佳时机呢?面对这些时机，销售员采取什么样的成交方法最有效呢？时机一：认真杀价当客户开始认真杀价时，证明客户已经有了一定的的购买欲望，这时销售一定要把握时机，引导客户的价格思考逻辑。

策略：对比成交法在这个时候，销售可以运用对比成效法。

就是把两个不同时间、不同地点、不同前提条件下的事物同时列举出来，进行对比，最后选择一个对对方更加有利的条件进行促成。

“胡经理，我们这次公开课收费标准是这样的：在本月15号之前，并同时有超过5人一起报名的，可以享受八折优惠，即每人只需1600元；15号之后报名没有优惠，即每人2000元。

今天是13号，您现在就报名的话，还可以享受优惠。

请问贵公司派几位过来？我马上给您登记。

”有一个卖土豆的人，自己满车的土豆一直卖不出去，他也正在为此事发愁。

有个朋友给他出了一个点子，让他把土豆分为两个摊位一前一后，相隔10米左右。

售价一高一低，两堆土豆要保证一样品质。

然后用大字标出价格，让价高的一摊放在行人先经过的地方，然后高声叫卖；另一摊当然也高声叫卖，形成竞争的态势。

结果这个方法使价低摊位的很快就卖完了，然后他接下来会怎么做你是知道的。

这也是一种对比促成客户成交的案例。

一对一落地孵化教育基地打造微营销快速盈利系统时机二：显得愉快当销售过程中，客户已经表现出很愉快的状态时，证明客户对销售的产品价值和销售人员已经非常认可了。

策略：典型故事成交法在愉快的气氛下，一个好的故事是成交最好的催化剂！先讲个故事，在故事结尾时，巧妙进行促成。

日本保险业有一个叫柴田和子的家庭主妇，从1978年第一次登上日本保险业“冠军”宝座后，连续16年蝉联“日本第一”，她之所以能取得如此好的业绩，与她会讲故事的本领分不开。

现场sp逼定技巧

现场SP配合及逼定技巧分析下定的过程如果客户没有下定，很少有再回头（除非特别喜欢，因为目前市场上可选择的余地太大）他会在看过几家房地产公司的其它楼盘之后，完全把你忘掉，但客户下定后，设想他去看其他的楼盘。

1、楼盘一个比一个差，他在下定之后，会和我们的楼盘做比较，结果一定是我们的楼盘胜出。

2、楼盘一个比一个好，他在看到好的时候会犹豫，想定但又舍不得我们的定金。

会想我们的好处来弥补我们的不足，结果很可能会倾向我们这一边。

二、现场SP配合SP——销售推广注意：SP要给客户真实感，一定要把握分寸（SP解释：把将要发生的事情提前化，把想象中的事情现实化）现场SP（1）自己ＳP（有客户刚走，昨天帮朋友定了一套，今天又为自己定了一套）（2）自己SP（那边客户也在看这套房，您如果喜欢就赶紧定，房源不多了，这套是其中最好的一套了）（3）自己SP（有客户在谈整层购买，如果您确实要，我们要和领导汇报，尽量给您留一套，但一定要先交定金。

）（4）自己和同事SP（我的客户来电话了，一小时后要来下定这套房，你是不是可以推荐另外一套）（5）自己和同事SP（A:你怎么介绍这套房啊，昨天的客户让我保留的，说今天一定会来交钱！B：哦，不好意思，那先生我们是否可以看另一套同类型的房子，不过您要是现在就交定，我可以和经理私下商量房子还是给您！（6）自己和同事SP（A：王总打电话来说108M2的全部保留一下，有团购客户来定。

B：我这儿一套不要算进去，这位客户要的！先生，您看，这房子真的好卖，您别犹豫了，不然我也没法帮你保留了）（7）自己和经理SP（A：客户问能不能再便宜些/能不能晚两天签约B：您今天交定金吗？如果您确定现在下定，我可以向公司申请）（8）自己和客户和经理SP（同时两组或两组以上的客户看房，同时看中某套房，需要经理协调）二、逼定技巧的运用1、逼定即逼迫对方下定，其目的是在客户对产品有明确认识的基础上，用委婉的方法逼迫对方下定。