房地产土地一级开发工作流程
土地开发项目工作流程
土地开发项目工作流程1.项目调研阶段在土地开发项目的初期阶段，开发商需要进行详细的项目调研和市场分析。
这包括评估土地的地理位置、规划情况、环境条件以及潜在的市场需求。
此外，开发商还需要了解相关政府规定和法律法规，以及融资、销售和市场推广方面的情况。
2.土地获取阶段在确定了项目的可行性后，开发商需要通过合法手段获得土地，这可以通过与土地所有者进行谈判达成协议，或通过拍卖、招标等方式获取到合适的土地。
3.规划设计阶段一旦获得土地，开发商需要聘请专业的规划和设计团队对土地进行详细的规划和设计。
这包括确定项目的建筑风格、功能布局、设施配套等，同时确保规划符合相关的市政规划和法律法规。
4.审批手续阶段规划设计完成后，开发商需要向相关政府部门提交土地开发项目的审批申请。
这通常包括环境影响评价、土地使用权申请、建设工程规划许可证等。
5.工程建设阶段审批手续获得后，开发商可以开始进行土地开发项目的实际建设。
这包括土地平整、道路铺设、基础设施建设以及各种建筑物的建设。
在此过程中，开发商需与建设施工单位进行合作，保证项目质量和进度的控制。
6.销售和运营阶段建设完成后，土地开发项目需要进行销售和运营。
开发商需要制定切实可行的销售策略，推广项目并与潜在购房者进行协商和交易。
一旦销售完成，开发商需要确保项目的良好运营，维护和更新项目的各项设施。
7.后期管理阶段综上所述，土地开发项目的工作流程涵盖了项目调研、土地获取、规划设计、审批手续、工程建设、销售和运营以及后期管理等多个关键阶段。
每个阶段都需要开发商与相关方进行紧密合作，并确保符合相关的法规和规定。
同时，开发商还需要关注市场需求和风险管理等方面，以确保项目的可持续发展。
土地一级开发流程及收益模式
土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。
地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。
它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。
目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。
二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发实施流程具体如下：㈠策划及前期准备阶段⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。
⒉城市专项规划与土地一级开发计划城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。
包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当 的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建 设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或 工程总包模式，指土地一级 开发企业接受土地储备中心 的委托，按照土地利用总体 规划、城市总体规划等，对 确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织 进行征地、农转用、拆迁和 市政道路等基础设施的建设， 土地储备中心按照总建设成 本的一定百分比作为经营加 成。
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托， 市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施开发的， 其为主体。通过招标方式选择开 发企业负责整理的，开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成 本的2%，并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开发管理委 托协议。
2018
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
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流程and融资渠道
目录
土地一级开发整理流程
• 土地一级开发的概念 • 土地一级开发整理流程 • 土地一级开发主要内容 • 土地一级开发整理费用 • 土地一级开发成本 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发盈利模式总括 • 土地一级开发整理模式对比
房地产开发全套流程简洁范本
房地产开发全套流程简洁范本一、前期准备阶段1.1项目规划与选址-分析市场需求与供应关系，确定开发项目的类型、规模和定位；-研究市场潜力，选择合适的地块进行投资；-考虑土地价格、周边环境、交通便利程度等因素进行选址。
1.2市场调研-对目标群体的消费习惯、购房偏好等进行调查研究；-分析竞争对手的产品定位、价格策略等信息；-评估项目的市场可行性。
1.3立项与策划-完成项目的市场定位、建设规模、设计风格等规划工作；-编制项目的投资与回报方案；-确定项目的开发阶段和时间计划。
二、开发筹备阶段2.1土地收购与权属整理-与土地所有者协商，确定土地收购方式和价格；-办理土地使用权或房屋产权证办理手续。
2.2环境评估与审批-编制环境影响评价报告，获得相关部门的审批证书；-办理建设项目用地规划许可证和用地出让合同。
2.3方案设计与审批-组织设计师编制建筑方案、景观设计方案等；-提交设计方案给相关部门进行审批。
2.4融资与签订合作协议-根据项目需要，寻找合适的金融机构进行融资；-与建筑公司、物业管理公司等签订合作协议。
三、开发建设阶段3.1建设准备-开工仪式和现场布置；-确定施工方案和施工人员。
3.2施工-进行土地平整、地基建设等初步工作；-各项施工工程按照计划进行。
3.3检验与验收-定期检查施工进度和质量；-提前做好竣工验收准备工作。
四、销售与运营阶段4.1市场推广与销售-准备相关宣传资料；-通过各种渠道进行市场推广和销售。
4.2签订购房合同与交房-签署购房合同；-进行房屋的交付和交房礼仪等。
4.3物业运营与管理-成立物业管理公司并进行运营和管理；-提供物业管理、维修等服务。
4.4售后服务与客户回访-提供售后服务，解答客户问题；-定期回访客户，了解满意度。
五、项目总结与评估阶段5.1项目总结-对整个开发过程进行总结和评估；-分析项目的成功与失败因素。
5.2报送相关部门-编制项目的结算报告和总结报告，报送相关部门。
5.3经验总结与改进-总结项目管理中的经验与教训；-提出改进措施和建议。
北京房地产开发流程图(含土地一级开发)-密保-m2
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过程要点梳理
审批附件 项目立项报告 项目初步定位 项目规划草案和项目计划 项目成本信息估算表
营销初步计划 项目经济测算表 项目可行性研究报告 项目获取策略及预案 土地权属文件扫描 会议纪要
审批附件 项目里程碑节点计划 产品定位策划工作计划 市调报告 项目初步定位报告 产品策划方案 预设成本目标 产品建议书（初步） 产品需求清单 项目设计计划 概念设计任务书 概念设计方案成果 概念设营销计划评估 投资估算、风险评估 项目可研论证 项目投资决策 项目获取 项目交接
营销部 财务部 投资部 投资部 投资部 投资部
第二阶段：项目策划阶段
序号 1 2 3 阶段成果 编制项目里程碑节 点计划 编制产品定位策划 工作计划 市场调研深化 编制项目初步定位 报告 概念设计前期准备 成本敏感性分析 形成产品建议书并 形成初稿 确定产品需求清单 编制项目设计计划 编制概念设计任务 书 概念设计方案招标 概念审计方案深化 及评审 编制项目整体控制 计划 负责部门 运营部 营销部 营销部 营销部 设计部 成本部 营销部 营销部 设计部 设计部 设计部 设计部 前置条件 根据公司的战略和经营目 标 获取项目基础资料 产品定位策划工作计划 市调报告 项目初步定位报告 项目估算成本报告 项目初步定位报告 产品建议书（初步） 获取项目基础资料 产品建议书（初步） 概念设计任务书
房地产项目从拿地到交付的全过程要点梳理
第一阶段：项目发展及取得阶段
序号 1 2 3 4 阶段成果 项目内部立项 初步市调及定位 概念规划设计草案 成本估算 负责部门 投资部 投资部 设计部 成本部 前置条件 在实地勘察后 在实地勘察后 在项目初步定位通过后 在项目规划草案通过后 在概念规划设计草案、项 目计划和项目成本信息估 算表通过后 在项目初步规划和成本信 息估算通过后 项目经济测算通过后 在可行性研究报告通过后 在项目获取策略及预案通 过后 在获取土地权属文件后
土地一级开发实务指南
土地一级开发实务指南目录[隐藏] 编辑推荐目录本书对于广大的房地产开发企业、土地开发与管理企业从业人员，与土地开发和管理相关的各级政府部门工作人员，土地一级开发研究人员都具有重要的参考意义。
此外。
本书还可作为大专院校土地资源管理学，房地产等相关专业师生的参考教材。
[]目录第一章绪论第一节土地一级开发第二节土地一级开发权第三节土地一级开发流程第四节城市土地一级开发模式创新的意义第五节北京市土地一级开发实践规划篇第二章土地一级开发计划第一节编制意义第二节编制依据第三节编制原则第四节编制流程第五节主要内容第三章城市专项规划与土地一级开发第一节城市总体规划第二节控制性详细规划第三节修建性详细规划第四节城市道路与交通规划第五节城市景观与环境规划第六节城市给水与排水规划第七节城市能源与通讯规划第四章土地一级开发实施方案第一节编制依据第二节编制原则第三节编制程序第四节主要内容实施篇第五章土地一级开发主体第一节主体类型第二节土地一级开发主体的权责分配第三节土地一级开发主体的组织建设第六章土地一级开发招投标第一节招投标原则第二节招投标流程第七章土地一级开发操作性实施方案第一节依据与原则第二节主要内容第三节相关附件第八章土地一级开发行政审批第一节规划部门行政审批第二节国土部门行政审批第三节发展与改革部门行政核准第四节交通部门意见评价第五节园林部门意见评价第六节文物部门意见评价第七节环保部门意见评价第八节市政部门意见评价第九章征地与补偿第一节征地的含义第二节征地的对象、审批机关和权限第三节通用征地流程第四节北京市征地流程第五节征地补偿与安置第六节北京市征地补偿与安置第十章拆迁与安置第一节拆迁工作的特点与形式第二节拆迁的原则与流程第三节拆迁公示办理第四节确定拆迁、评估单位第五节入户调查与测量第六节拆迁评估第七节拆迁计划与方案第八节拆迁许可第九节拆迁实施第十节拆迁补偿第十一节拆迁安置第十二节拆迁争议处理第十三节强制拆迁第十一章土地一级开发基本建设第一节道路管线工程第二节给水排水工程第三节电力热力工程第四节通讯通气工程第五节场地平整工程第十二章土地一级开发竣工与入市交易第一节竣工验收的依据、流程与组织第二节竣工与验收第三节竣工决算第四节项目后评价第五节入市准备第六节熟地交易法规篇,土地管理,中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城市房地产管理法国务院关于深化改革严格土地管理的决定建设项目用地预审管理办法闲置土地处理办法,土地利用规划,土地利用总体规划编制审批规定省级土地利用总体规划审查办法土地利用年度计划管理办法,储备、开发与招投标,土地开发整理规划管理若干意见北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法关于印发北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图的通知关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知北京市《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见》关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见关于北京市土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工(试行)的通知,征地与补偿,基本农田保护条例关于完善征地补偿安置制度的指导意见,拆迁与安置,城市房屋拆迁管理条例关于印发《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的通知,竣工验收与入市交易,国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知北京市国土资源和房屋管理局关于印发北京市土地交易市场管理暂行办法的通知参考文献后记甲方:永清台湾工业新城管理委员会乙方:浙江万邦置业有限公司基于乙方具备相应的开发资质，且具有丰富地产开发经验和众多成功开发案例，为促进甲方地区的区域经济增长，以共同发展，互利互赢为目的双方就甲方东至南至所属用地范围西至北至四至坐标为: 什么是土地一级开发模式附地形图，最终以国土部门审定为准)2 项目用地面积: 项目占地 20000 亩，其中，商业用地亩，工业用地亩，其他亩。
房地产公司土地一级开发培训
□ 国有土地上房屋征收与补偿 ■ 征收决定 ➢ 主体：市、县级人民政府，“确需征收房屋的，由市、县级人民政府作 出房屋征收决定”。 ➢ 具体实施主体：房屋征收部门，“房屋征收部门拟定征收补偿方案， 报市、县级人民政府”。 ➢ 前提：公共利益需要（包括六种情况——国防和外交、基础设施建设、 公共事业、保障性安居工程、旧城区改造、其他情况）、符合各级规划 ➢ 不当增加补偿费用的限制：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范 围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的 行为；违反规定实施的，不予补偿。”
□ 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础 设施建设；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆 迁和市政基础设施建设等。
□ 关键概念解读： ■ 土地利用规划亦称土地规划。是指在土地利用的过程中，为达到 一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计 划。
□ 保底收益： ■ 在一些土地一级开发的收益分成案例中，开发企业能得到一些地 方政府的保底收益承诺。如云南城投与昆明市政府约定的保底条 款，规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成 本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云 南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。
《土地储备管理办法》16条规定土地收储机构可以作为一级开发主体。 2010年5月份，国务院发布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》“积极引导民间资本通过招标投标形式参与土 地整理、复垦等工程建设”。
三、土地一级开发模式
□ 土地一级开发的模式，实际上就是政府和企业在一级开发中各自处于 什么位置，即一级开发主体是谁的问题。
■ 企业主导模式，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、 征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，选择企业的方式上包 括政府直接确定委托与招投标选择企业。
土地一级开发工作流程
土地一级开发工作流程1.规划设计阶段在土地一级开发之前，需要进行规划设计工作。
这一阶段的主要任务是确定土地开发的目标、方向和规模。
具体工作包括编制土地利用总体规划、确定土地使用方式和区域规模，确定市政基础设施的布局及其空间范围，以及其他相关规划设计工作。
2.土地征收阶段土地征收是指政府通过法律手段将农用地或未利用地从原有农民手中征用，并进行补偿和迁移。
土地征收的过程需要遵循相关的法律法规，并依法履行土地征收程序。
征收程序包括土地规划条件的审查、土地征收通知和征收决定的公告、协商补偿等环节。
3.土地平整阶段土地平整是指对土地进行整理和平坦处理，以适应后续开发的需要。
土地平整的工作包括打浆、填平、刨整、水平调整等工序，使土地表面平坦且具备良好的水土保持性。
同时，还需要在平整过程中进行水土保持设施的建设，保护土壤和水资源。
4.基础设施建设阶段基础设施建设是指对土地进行供水、供电、供气、供热、排水、道路等基础设施的建设。
基础设施建设可以根据规划设计阶段确定的要求进行，包括各类管网、道路、公园、绿化等设施的建设。
5.楼宇、房屋建设阶段楼宇、房屋建设是指对土地进行住宅、商业综合体、办公楼等建设工作。
这一阶段的工作包括施工图设计、招投标、施工等过程，需要遵循相关的建筑法律法规和建设标准。
6.园林绿化阶段园林绿化是对土地进行绿化设计和植被的种植等工作，使开发区域更具美观和生态价值。
园林绿化工作包括绿化带的布置、树木的选择和种植、草坪的种植、景观效果的设计等。
7.竣工验收阶段竣工验收阶段是对土地开发项目的各项工程进行验收和评估，确保开发项目符合规划设计要求和相关建设标准。
竣工验收的内容主要包括工程质量检查、项目功能及使用效果的评估、工程竣工验收合格证等相关文件的颁发。
8.运营管理阶段。
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土地一级开发工作流程
一、土地一级开发概念：
是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。
二、土地储备开发项目的要求
土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
三、土地一级开发的程序
（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用地手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。
危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
（九）组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费、管理费
4、纳入市土地储备库
四、土地一级开发注意事项
1、一级开发委托协议签订。
2、设定该宗土地二级挂牌条件。
3、明确二级挂牌后超额部分的分成比例。
4、锁定土地迁改范围，并且列入授权范围。
5、批准目前新的“总规、控规”。
6、保证该宗土地规划指标的具体落实。
7、锁定一级开发验收标准及免责声明。
8、土地附着物迁改难度对验收时限、成本追加的影响要做出正确评估。
9、该宗土地与城市道路管网的适应性。
五、土地一级开发实施流程。