上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行

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上海市标准建筑物、构筑物拆除技术规程(试行)(DBJ08―70―98)

上海市标准建筑物、构筑物拆除技术规程(试行)(DBJ08―70―98)

上海市标准建筑物、构筑物拆除技术规程(试行)(DBJ08―70―98)文章属性•【制定机关】•【公布日期】1995.11.02•【字号】•【施行日期】1995.11.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文上海市标准建筑物、构筑物拆除技术规程(试行)(DBJ08-70-98)(1995年11月2日)1 总则1.0.1 为了规范建筑物、构筑物拆除的技术要求,明确拆除施工中应遵守的事项,特制定本规定。

1.0.2 本规程适用本市拆除工业与民用建筑物、构筑物及其附属设施的工程(以下统称拆除工程)。

对长期受到有毒有害的介质影响的建筑物、构筑物及其附属设施,尚需按有关规定,消除其危害后,按本规程进行拆除。

1.0.3 从事拆除施工的企业必须持有政府主管部门核发的资质证书,并按相应等级规程承接工程作业,严格杜绝越级承包施工和转包工程。

拆除作业必须严格贯彻安全、文明、经济的指导原则,做打工期短、扰民少。

1.0.4 拆除工程以及工程所使用的电气装置、机械设备、爆破器材、登高设施及其安装、保养除应符合本规程外,尚应符合国家、行业和地方有关标准(规范)的规定。

1.0.5 从事拆除施工的企业,应根据本规程和承接工程的特点,制定必要的拆除施工技术操作规定,有针对性地指导施工。

1.0.6 拆除工程如采用新技术、新工艺和新设备,需提出拆除施工技术操作规程,并附技术资料,经企业的上级主管技术部门批准,报市或区(县)拆除施工管理机构备案后施工。

2 一般规定2.0.1 拆除工程的施工方法,可包括人工拆除、机械拆除、爆破拆除三种,其适用范围应符合下列要求:2.0.1.1 人工拆除。

可适用于木结构、砖木结构、混合结构的民用建筑物。

2.0.1.2 机械拆除。

可适用于混合结构、框架结构、排架结构、钢结构、各类基础和地下构筑物。

2.0.1.3 爆破拆除。

可适用于混合结构、框架结构、排架结构、各类基础。

上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范

上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范

上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范(试行)【实施时间】2002/07/02【颁布单位】沪房地资市[2002]308号上海市房屋土地资源管理局关于印发《上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范(试行)》的通知市房地产评估中心、市房地产估价师协会、各房地产估价机构:现将《上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范(试行)》印发给你们,请遵照执行,并将执行中遇到的问题及时反馈我局。

二00二年七月二日上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范(试行)第一章总则第一条(制定依据)为了规范征用集体所有土地房屋拆迁补偿估价行为,维护当事人合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》和中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的有关规定,结合本市的实际情况,制定本技术规范。

第二条(适用范围)本市征用集体所有土地上的房屋拆迁评估适用本技术规范。

在《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》实施前已办理征地手续但尚未进行房屋拆迁的房屋评估,也适用本技术规范。

第三条(估价目的)采用本技术规范的估价目的为"征地房屋拆迁补偿估价"。

第四条(价值定义)征地房屋拆迁补偿建安重置价评估的价值定义,是指采用现有建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。

若评估对象为居住房屋的,还应结合成新。

相应的土地使用权取得费用,是指土地使用权人在估价时点,在估价对象所在地取得相同性质、同等数量的土地使用权按现行政策法规应当支付的有关费用之总和。

第五条(估价时点)房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

第六条(拆迁房屋用途、建筑面积、土地面积)拆迁房屋的用途、建筑面积、土地面积应以委托人书面提供并确定的为准。

第七条(估价结果)居住房屋只评估房屋单价;非居住房屋,评估房屋和相应的土地使用权取得费用总价。

上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范

上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范

上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范(试行)第一章总则第一条(制定依据)为了规范征用集体所有土地房屋拆迁补偿估价行为,维护当事人合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》和中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的有关规定,结合本市的实际情况,制定本技术规范。

第二条(适用范围)本市征用集体所有土地上的房屋拆迁评估适用本技术规范。

在《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》实施前已办理征地手续但尚未进行房屋拆迁的房屋评估,也适用本技术规范。

第三条(估价目的)采用本技术规范的估价目的为"征地房屋拆迁补偿估价"。

第四条(价值定义)征地房屋拆迁补偿建安重置价评估的价值定义,是指采用现有建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。

若评估对象为居住房屋的,还应结合成新。

相应的土地使用权取得费用,是指土地使用权人在估价时点,在估价对象所在地取得相同性质、同等数量的土地使用权按现行政策法规应当支付的有关费用之总和。

第五条(估价时点)房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

第六条(拆迁房屋用途、建筑面积、土地面积)拆迁房屋的用途、建筑面积、土地面积应以委托人书面提供并确定的为准。

第七条(估价结果)居住房屋只评估房屋单价;非居住房屋,评估房屋和相应的土地使用权取得费用总价。

第八条(评估报告)估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告。

居住房屋还应出具分户报告。

评估报告应由注册房地产估价师签名,经估价机构审核并加盖机构公章。

房屋拆迁评估的货币单位应当精确到元。

第九条(评估资料存档)估价机构应当将下列资料整理存档:(一)评估报告(含技术报告);(二)评估委托合同;(三)房屋拆迁许可证、建设用地规划许可证或者有关批准文件;(四)评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料;(五)评估对象的实地查勘记录、照片等资料;(六)确定评估结果的有关系数、参数等证明资料;(七)其他涉及评估项目的一切必要资料。

上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》的通知

上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》的通知

上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》的通知文章属性•【制定机关】上海市规划和国土资源管理局•【公布日期】2012.05.10•【字号】沪规土资征[2012]379号•【施行日期】2012.05.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》的通知(沪规土资征〔2012〕379号)各区县规土局、市建设用地和土地整理事务中心、各有关单位:现将《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》印发给你们,请遵照执行。

特此通知。

二○一二年五月十日上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定第一章总则第一条(目的和依据)为规范本市征收集体土地房屋补偿(以下简称征地房屋补偿)评估活动,维护征地范围内房屋权利人的合法权益,保证征地房屋补偿评估结果客观公平,根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的有关规定,结合本市实际情况,制定本规定。

第二条(适用范围)在本市行政区域范围内征地房屋补偿评估活动,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本规定。

第三条(评估独立)估价机构、估价师、估价专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展征地房屋补偿评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责;与当事人有利害关系的,应当回避。

任何单位和个人不得干预征地房屋补偿评估、鉴定活动。

第四条(评估技术标准)估价机构应当按照《上海市征收集体土地房屋补偿评估技术规范》及征地房屋补偿法律、法规、规章等的有关规定进行评估。

第五条(管理部门)市土地行政管理部门负责本市征地房屋补偿评估活动的监督管理。

区(县)土地行政管理部门负责所辖区域范围内征地房屋补偿评估活动的监督管理。

第六条(机构资格条件)同时具有房地产估价和土地估价资质的估价机构可以从事征地房屋补偿评估,但资质处于暂定期的除外。

估价机构应当具有与征地房屋补偿评估项目工作量相适应的足够数量的估价师和辅助人员开展评估工作。

上海市房产管理局关于颁发《上海市房屋拆除工程施工安全管理规定实施细则(试行)》的通知

上海市房产管理局关于颁发《上海市房屋拆除工程施工安全管理规定实施细则(试行)》的通知

上海市房产管理局关于颁发《上海市房屋拆除工程施工安全管理规定实施细则(试行)》的通知文章属性•【制定机关】上海市房产管理局•【公布日期】1994.01.18•【字号】沪房[1994]修字发第292号、沪房地法[1996]933号•【施行日期】1994.01.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城乡建设综合规定正文上海市房产管理局关于颁发《上海市房屋拆除工程施工安全管理规定实施细则(试行)》的通知(沪房[1994]修字发第292号、沪房地法[1996]933号一九九四年一月十八日)各区、县房产管理局、市区各有关建设、施工单位:根据上海市建设委员会颁发的《上海市房屋拆除工程施工安全管理规定(试行)》,我局制定了《上海市房屋拆除工程施工安全管理规定实施细则(试行)》,现印发给你们,请认真贯彻执行。

在实施中有什么问题,请及时告上海市房屋拆除工程安全管理办公室(四川南路29号504室,邮编200002)。

上海市房屋拆除工程施工安全管理规定实施细则(试行)第一章总则第一条为了加强对房屋拆除工程(以下简称拆除工程)的施工安全管理,保障人民生命和国家财产的安全,根据《上海市房屋拆除工程施工安全管理规定(试行)》,特制定本实施细则。

第二条本规定适用于本市国有土地上的工业建筑、民用建筑、构筑物、基础工程、房屋附属设施以及其它需要拆除的工程。

第三条本细则所称委托单位是指已取得房屋拆迁许可证的单位(或个人);本细则所称承包单位是指已取得房屋拆除工程施工安全资格认可证,可承担房屋拆除施工任务的单位和个体工商户。

第四条拆除工程实行施工单位安全资格审查年检制度。

对拆除工程施工项目实行安全核准制度,并向拆除工程的建设单位(或委托单位)收取房屋拆除工程管理费,收费标准另行制定。

第五条拆除工程施工实行项目经理负责制。

项目经理(负责人)、技术、安全管理负责人必须由承包单位人员出任。

禁止将工程转包。

第六条上海市房产管理局受上海市建设委员会委托主管全市拆除工程施工安全管理工作,局内设上海市房屋拆除工程施工安全管理办公室,实施对拆除工程施工安全的监督管理。

上海房屋拆迁适用法律规定汇总

上海房屋拆迁适用法律规定汇总

遇到征地拆迁问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>上海房屋拆迁适用法律规定汇总(1)《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号文,由国务院于2001年6月13日公布,自2001年11月1日起施行);(2)关于印发《城市房屋拆迁工作规程》的通知(建住房200号,由建设部于2005年10月31日发布,自2005年12月1日起施行);(3)《城市房屋拆迁评估指导意见》(建住房234号,由建设部于2003年12月1日公布,自2004年1月1日起施行);(4)《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号,由建设部于2005年9月27日发布,自2005年12月1日起施行);(5)《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(上海市人民政府令第111号,由上海市人民政府于2001年10月29日公布,自2001年11月1日起施行);(6)关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知(沪房地资673号,由上海市房屋土地资源管理局于2001年12月10日公布,自2001年11月1日起适用)(7)《关于建立房屋拆迁工作有关制度的通知》(沪房地资拆297号,由上海市房屋土地资源管理局于2003年8月13日公布,自公布之日起施行);(8)《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》(沪房地资市67号,由上海市土地资源管理局于2004年3月29日以沪房地资权114号文修改,自2004年4月1日起施行);(9)《上海市房屋拆迁评估鉴定暂行规则》(由上海市房地产估价师协会于2002年4月16日公布,自公布之日起施行);(10)关于印发《上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)》的通知(沪房地资市66号,由上海市房屋土地资源管理局于2002年2月5日公布,自公布之日起施行)。

(11)《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第六十二号,由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行);(12)《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房74号,由建设部于2002年3月27日公布,自2002年5月1日起施行);(13)关于印发《关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》的通知(沪房地资拆260号,由上海市房屋土地资源管理局于2005年5月9日公布,自公布之日起施行);(14)《关于上海城市房屋拆迁货币补偿安置资金交付和使用有关事项通知》(沪房地资拆289号,由上海市房屋土地资源管理局、中国人民银行上海分行于2002年6月17日公布,自公布之日起施行);(15)《关于发布本市城市居住房屋拆迁补助费标准的通知》(沪价商(2002)10号,由上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局于2002年2月29日发布,自2001年11月1日起适用);(16)《关于本市城市居住房屋拆迁市场价补偿安置中价格补贴标准的通知》(沪价商51号,由上海市物价局、上海市建设和管理委员会、上海市房屋土地资源管理局于2001年12月27日公布,自2001年11月1日起适用)。

上海市房屋土地管理局关于贯彻实施《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》若干意见的通知

上海市房屋土地管理局关于贯彻实施《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》若干意见的通知

上海市房屋土地管理局关于贯彻实施《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》若干意见的通知文章属性•【制定机关】上海市房屋土地管理局•【公布日期】1997.12.31•【字号】沪房地拆[1997]第1233号•【施行日期】1997.12.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市房屋土地管理局关于贯彻实施《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》若干意见的通知(沪房地拆(1997)第1233号1997年12月31日)浦东新区规土局,各区、县房地局、房管局,崇明县建委:为贯彻执行《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》(以下简称《试行办法》),现就有关问题提出如下实施意见:一、关于适用范围:《试行办法》第二条关于“经市建设委员会核定的危棚简屋改造地块”是指1996年4月22日后由市房地局具体确认的危棚简屋改造地块。

二、关于指定银行:《试行办法》第十二条中指定的银行,是指中国建设银行上海市分行。

三、关于房屋拆迁许可证申请事项:凡属危棚简屋改造地块的拆迁基地,拆迁人应在拆迁计划和拆迁方案中具体明确货币化安置方案,并将不低于拆迁安置总费用的10%的资金存入拆迁基地所在区、县的建设银行支行和建设银行浦东分行,以确保拆迁货币化安置的实施。

非危棚简屋地块的拆迁基地,拆迁人参照本《试行办法》的,也应按本条上款规定执行。

上述资金经银行验资证明后方可抵冲相应现房数量。

四、关于私房补偿标准:《试行办法》第三条规定的补偿标准,是指市政府(93)38号令第39条规定。

私房所有人选择不保留私房产权,用公房安置或货币化安置的,其私房补偿款按估价标准的60%计算。

五、关于安置人口的计算:《试行办法》中凡涉及人口计算的,仍按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条、第四十五条核定。

六、关于安置地段划分:《试行办法》第六条中的安置房屋地段,按沪房地拆(1997)第489号文执行。

上海市杨浦区人民政府印发关于贯彻《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》试行意见的通知

上海市杨浦区人民政府印发关于贯彻《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》试行意见的通知

上海市杨浦区人民政府印发关于贯彻《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》试行意见的通知文章属性•【制定机关】上海市杨浦区人民政府及其他机构•【公布日期】2001.12.13•【字号】杨府发[2001]20号•【施行日期】2001.12.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市杨浦区人民政府印发关于贯彻《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》试行意见的通知(杨府发[2001]20号)区政府各委、办、局,各街道办事处、五角场镇政府:现将《关于贯彻<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>的试行意见》印发给你们,请按照执行。

二○○一年十二月十三日关于贯彻《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的试行意见《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称《细则》)已于2001年10月29日上海市人民政府令第111号发布,并于2001年11月1日起施行。

现根据《细则》第三章第三十三条“拆迁居住房屋,货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定”,“最低补偿单价标准为被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价”,“本条所称的单价是指每平方米建筑面积的价格”,“已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价,由各区、县政府按其划定的区域范围定期公布”的要求,提出如下贯彻《细则》的试行意见。

一、区域划分及最低补偿单价标准1、宁国路、黄兴路以西,中山北二路以南地段为三类A级区域,简称“3A区域”,最低补偿单价为3150元/平方米;2、隆昌路以西,松花江路以南,宁国路、黄兴路以东地段为三类B级区域,简称“3B区域”,最低补偿单价为2950元/平方米;3、四平路以西,邯郸路以南,国权路以东、以北地段及营口路以西、翔殷路以南,四平路以东,国顺路、国顺东路以北地段为四类A级区域,简称“4A区域”,最低补偿单价为2950元/平方米;4、除上述地段以外的其余四类地段均为四类B级区域,简称“4B区域”,最低补偿单价为2700元/平方米。

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遇到征地拆迁问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)第一章总则第一条(制定依据)为维护房屋拆迁当事人的合法权益,规范房屋拆迁评估行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定,结合本市实际情况,制定本技术规范。

第二条(适用范围)本市国有土地上的房屋拆迁评估适用本技术规范。

第三条(估价目的和价格定义)采用本技术规范的估价目的统一称为\"房屋拆迁补偿估价\"。

房屋拆迁评估的价值定义是被拆除房屋无权利负担的房地产公开市场价值。

房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。

第四条(估价时点)房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

第五条(评估方法与可比实例选取)各类房屋拆迁评估应采用本技术规范规定的评估方法。

在运用市场比较法时,应在拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例,包括房屋拆迁范围内的交易实例。

在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的3个以上可比实例,并制作《可比实例调查表》。

采用基准价格修正法确定基准价格的,应选取4个以上可比实例。

可比实例的成交单价一般相差不应超过30%。

第六条(拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积)拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积应以委托人书面确定的为准。

第七条(房屋装饰评估)拆迁房屋的评估价格中不包括房屋的装饰价值。

委托人书面要求评估房屋装饰价值的,应按照本市房屋装饰工程定额标准,单独评定其装饰的重置价格和成新程度。

房屋装饰应单独出具评估报告。

第八条(房屋拆迁评估的质量控制)房屋拆迁评估的货币单位应当精确到元。

房屋拆迁评估报告(以下简称评估报告)应经估价机构内部审核批准。

第九条(评估报告)估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告。

其中居住房屋的,估价机构还应按房地产权证、租用公房凭证或房屋租赁合同出具分户评估报告。

评估报告和分户评估报告应经注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章。

采用基准价格修正法评估时应提供估价结果汇总表。

估价结果汇总表应包含分户估价对象座落、产权人、建筑面积、基准价格、修正系数、评估单价等内容。

第十条(评估资料存档)估价机构应当将下列资料与评估报告(含技术报告)共同整理存档:(一)评估委托合同;(二)拆迁许可证、或者建设用地规划许可证、或者有关批准文件;(三)评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料;(四)评估对象的实地查勘记录、照片等资料;(五)可比实例的实地查勘记录、照片等资料;(六)确定评估结果的有关系数、参数等证明资料;(七)其它涉及评估项目的一切必要资料。

评估报告及有关资料至少应保留十年。

第十一条(证据保全)评估依法代管的房屋、产权不明确的房屋,估价机构应将评估报告(含技术报告)及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托人,由委托人一并办理证据保全手续。

第二章居住房屋的评估第十二条(居住房屋分类)本市国有土地上的居住房屋按建筑类型分为公寓、花园住宅、职工住宅(新工房)、新式里弄、旧式里弄、简屋六类。

第十三条(评估方法)居住房屋应采用市场比较法评估。

第十四条(可比实例的比较修正)可比实例比较修正时,应建立价格可比基础后进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。

每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过10%,综合调整不得超过15%。

第十五条(基准价格修正法)(一)基准价格修正法与适用条件对于房屋建筑类型相同、功能完整性相同或相似的同一拆迁地块的成片居住房屋,可采用市场比较法确定典型房屋的市场价格,作为该拆迁范围同类房屋的基准价格。

然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风等因素,对该基准价格进行适当的调整、修正,确定其它被拆除房屋的评估价格。

整幢花园住宅和整幢新式里弄一般不宜采用基准价格修正法。

(二)运作程序1、按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性等因素划分房屋类别;2、在同一房屋类别内确定典型房屋;3、运用市场比较法对典型房屋进行评估,经核验后确定典型房屋的价格作为基准价格;4、确定层次、朝向等其他因素修正系数;5、运用本规范的计算公式确定房屋的市场价格。

(三)计算公式估价对象价格=类别基准价格×(1+朝向修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+其他因素修正系数)本计算公式中的修正系数可参照下列系数确定。

修正系数绝对值大于或等于5%的,调整幅度一般控制在±2%以内;修正系数绝对值小于5%的,调整幅度一般控制在±1%以内:1、朝向系数主卧朝向北西东一间朝南两间朝南三间朝南修正系数-8%-3%-2% 0% 1% 2%朝向以住宅主卧室为准2、层次修正系数表层次/总层数一二三四五六七高层1 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -3%2 4% 4% 2% 2% 2% 2% -2%3 2% 6% 5% 5% 6% -1%4 -4% 4% 4% 5% 0%5 -8% 2% 3% 0%6 -8% 1% 1%7 -10% 1%8~11 2%12~(顶层-1) 4%顶层 -4%顶层修正一般为90年代中期以前顶层普通防水等处理的建筑,不包括复式结构或特殊防水处理的顶层房屋。

3、计算公式中的其他修正因素是指采光、通风等在基准价格中未进行修正的其他影响估价对象价格的个别因素。

修正范围根据具体情况在±5%范围内综合确定。

第十六条(评估结果)居住房屋只评估房地产市场单价,以房屋的建筑面积为计价单位。

第三章非居住房屋的评估第十七条(经营性房屋的分类)非居住房屋包括商场、店铺、旅馆、办公、金融、娱乐、餐饮、服务业和工厂、站场码头、仓库堆栈、学校、文化馆、影剧院、福利院、医院、公共设施用房等经营性和非经营性房屋。

第十八条(评估方法)能搜集充分成交案例并有符合规定要求可比实例的非居住房屋,应采用市场比较法进行评估。

不能适用市场比较法的,可采用收益法进行评估。

房屋收益应按照房屋的租金收益确定。

难以确定房屋租金收益的,采用成本法等其他方法进行评估。

房屋的租金收益按照其同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。

第十九条(收益法)采用收益法评估时,应选择二种以上评估方法进行评估。

评估结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。

第二十条(成本法)采用成本法进行评估的,应当采取房地分别评估的方式,评估出房地产市场价格。

房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正法等方法求取。

建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。

建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。

房屋折旧以直线折旧法计算。

不适用的,可以使用成新折扣法计算。

房屋建筑设备应单独计算折旧。

第四章附则第二十一条(在建工程评估)在建工程应采用成本法进行评估。

在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据,工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

第二十二条(临时建筑)未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。

第二十三条(安置房屋的评估技术规范)安置房屋应按照本技术规范的相关规定进行评估。

第二十四条(其他)凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的,估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

本技术规范未作规定的,应按照国家和本市其他房地产评估技术规范的有关规定执行。

第二十五条(解释部门)本技术规范由上海市房屋土地资源管理局负责解释。

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