城市综合体开发的法律风险分析及防范对策—
城市综合开发项目投资风险及防范
城市综合开发项目投资风险及防范随着城市化进程的不断加快，城市综合开发项目成为了各大地产开发商和投资机构的热门选择。
投资于城市综合开发项目并非没有风险，在项目的规划、设计、建设和运营过程中均存在着一定的风险因素。
本文将重点分析城市综合开发项目投资所面临的风险，并提出相应的防范措施，以期为投资者提供参考和借鉴。
1. 市场风险城市综合开发项目需要针对市场需求进行规划，一旦市场需求发生变化，项目的价值和盈利能力也会受到影响。
市场风险主要包括市场需求不足、市场竞争激烈等因素。
2. 技术风险城市综合开发项目涉及到多个领域的技术，包括建筑设计、工程施工、设备采购等，一旦技术标准不达标或者技术方案不合理，项目就会面临巨大的技术风险。
3. 政策风险城市综合开发项目需要遵守众多的政策法规，一旦政策环境发生变化或政府政策调整，项目就会受到政策风险的影响。
4. 资金风险建设城市综合开发项目需要大量的资金投入，一旦项目建设周期延长或资金链出现问题，就会面临资金风险。
5. 管理风险城市综合开发项目需要进行跨部门、跨行业的协调管理，管理风险主要表现为管理层能力不足、组织结构不合理、管理体系不完善等问题。
在规划阶段就要进行充分的市场调研，了解市场需求和竞争情况，避免因市场不足或竞争过于激烈而导致项目盈利能力不足的问题。
选择具有丰富经验和良好信誉的设计、施工和设备供应商，严格把关项目的技术标准和品质要求，为项目的长期稳定发展提供保障。
持续关注政策法规的变化，与相关部门保持密切联系，及时了解政策调整的动向，并对项目进行政策风险的评估和预案的制定。
合理安排项目的资金投入和使用计划，进行严格的项目资金监管，维护项目资金的安全运作，以保障项目的顺利进行。
建立完善的组织架构和管理体系，确保项目的各项管理工作有序进行，定期进行管理层的能力培训和评估，提升管理层的管理能力。
城市综合开发项目的投资风险是多方面的，投资者需要在投资前对项目的各项风险进行综合评估，并制定相应的防范措施，确保项目能够稳健、持续地发展。
城市综合体项目风险识别及防范
１ ． ２城 市 综 合 体 的 主 要 风 险
有几种情况存在于我国的大部分城市综合体项 目中 ： １ ．２ ．１ 项 目财务与融资风险。耗 费大量 的土地资源 是现在 项 目财 务与融资风险综合体项 目中最重要的问题 ，写字楼和公寓等产 品售价相 对不高形成 的投资收益风险 ，不合理 的估摸安排 ，开发周期长 带来的投 融资管理复杂 、国家金融法律政策变化等因素 ，造成项 目 融 资不足 、资 金运营失利 、项 目 资金链断裂等现金流风险 。 １ ．２ ．２ 项 目规划 业 态设 计风 险。有 时候 没有 进 行前 期 的市 场调 查 ，就会找到不合适 的经济 和人 文环境 ，项 目的规 划不 根据 市场 方 向 走 ，在产 晶的设计方面又有颇多问题 。对于北京和上海等一 线城市 ，综 合体与 区域及产业之 间的关系不能忽视 ，要保证交通便捷 ，同时产业引 入是否符合政府 区域发展战略等 。 １ ．２ ．３ 市场竞争风险。时常的竞争风 险多种 多样 ，有来 自对手 的 竞争 ，也有建筑承包商 、各类合作机 构 （ 包括政府 部 门） 以及 购房者 、 租户等 的竞争博弈 。 １ ．２ ．４ 招商和运 营风险 。综合 体项 目的主要收 益来 自两个 方 面， 分别是商业物业 的租赁 和长期经营积 累的滚动收益 ，现在 的城 市综合体 开发企业 面临的一个相 当严 峻的风 险就是招商 过程 中容易遇 到瓶颈期 、 商业地产专业运 营能力 的局 限性 。 ２ ．城 市综合体项 目的风险评估方法及选用 风险； 平 估是在定性识别风险因素的基础上，对项 目 管理过程中存在 的风 险进行量化 ， 得到更准确的判断，以便对风险进行决策 ， 正确防范风险。风 险评估的方法多种多样，有敏感性分析法、项 目 风险概率估算方法 、 项目 风 险损失估算方法、项目风险模拟仿真法 、 层次分析法 （ Ａ Ｍ Ｐ ）等。 对 于城市综合体项 目 来说 ， 有大量 的不确切 因素 ，一 般情况下决 策 树 、专 家决策法及层次 分析法是现在 多数企业 的不二之选 。 ３ ．对 于城市综合体 防范风 险分析
城市商业综合体项目开发中的风险管理策略
城市商业综合体项目开发中的风险管理策略随着城市化的发展，城市中心的商业综合体项目越来越得到了广大消费者的喜爱。
而商业综合体项目的开发过程中，也同样存在着诸多的风险。
因此，开发商需要采取一定的风险管理策略，以最大限度地降低项目开发风险，确保投资回报率。
一、市场风险市场风险是商业综合体项目开发中最为重要且最为复杂的风险。
开发商在项目开发之前需要进行大量的市场调查，以了解当地市场的需求、商业综合体类型和模式、市场的供求状况、竞争对手等相关信息。
同时，开发商还需要根据市场需求进行开发规划，确定商业综合体的功能定位、业态搭配、营销策略等，以确保项目在市场中具有竞争力。
二、设计和施工风险商业综合体项目的设计和施工过程中也存在着风险。
从设计的角度来看，商业综合体项目需要综合考虑业态、功能、建筑造型等多个方面的因素，确保设计方案满足市场需求和消费者的审美要求。
从施工的角度来看，商业综合体项目需要注意材料质量、施工工艺、安全管理等方面的问题，以确保项目的质量和安全。
三、人事风险人事风险主要指商业综合体项目中的人员管理问题。
商业综合体项目中需要涉及到不同领域的专业人才，例如建筑师、设计师、工程师等，同时还需要考虑到商业综合体的运营管理人员。
因此，开发商需要制定和实施科学的人事管理制度，招聘和培训专业人才，建立有效的激励机制，以确保人力资源的稳定和可持续发展。
四、政策风险政策风险是商业综合体项目开发中的一种重要风险。
政策执行的不确定性会对商业综合体项目的开发和运营产生不利影响。
因此，开发商需要积极了解当地政策、规划和市场动态，从中掌握商机并将其纳入项目规划中，同时，还需要进行政策风险的评估，并制定出相应的应对措施。
五、竞争风险商业综合体项目的运营需要面对激烈的市场竞争。
业内竞争已经很激烈，新进入者也不断涌现。
不同地域、不同人群的消费习惯、经济水平、文化背景都不同，因此，开发商需要在项目开发之前进行充分的市场调研和评估，制定出相应的市场竞争和营销策略，并在运营过程中及时调整策略，以确保项目在市场竞争中具备优势。
城市综合体的风险防范-正略咨询
城市综合体的风险防范-正略咨询城市综合体往往能反映出一个城市的发展水平，随着中国城市化的推进，城市能级的提升，社会消费水平随之提高，城市综合体有着持续广阔的成长空间。
去年年底以来，政府宏观调控政策频出，直指住宅市场，商业地产及城市综合体的开发似乎成了许多开发商规避风险的重要方向。
然而城市综合体开发要综合考虑多个方面，否则极易给企业带来巨大风险。
下面以成都熊猫城为例，看一看城市综合体开发中应当注意的几个问题。
一、对一级开发与二级开发嫁接的混合型开发模式的风险要有充分预估。
熊猫城之前运作失败的原因是多方面的。
其中最重要的是对混合型开发模式的风险预估不够，缺乏运作经验。
熊猫城的用地在1993年取得时并非可直接用于二级开发的熟地，而是尚未完成一级开发的生地。
仅项目的拆迁就旷日持久的拖了八年，直到2002年才完毕。
这直接导致了在这八年期间，由于土地权属不明确无法获取融资，致使熊猫城陷入资金不足的漩涡。
此外，对市场反映迟缓，不能做出适宜的规划调整也是熊猫城之前运作失败的重要原因。
像熊猫身上黑白分明的两种颜色一样，其早期的开发者陈宇光固守着“大型MALL”的开发初衷，未能充分审视项目重启八年间的市场变化并做出应对。
领导者的执着与固守本是赞美词，但缺乏战略眼光的执着一不小心就会变成偏执，将企业带入万劫不复的深渊。
二、要对城市及区域的发展进行科学的研判，审慎做出前期的区位选择，这是都市综合体成功的前提和关键。
首先要认识到，商业地产并非政策打压的避风港。
商业地产及综合体项目是否值得做，仍需以市场需求为导向，而商业的市场需求依托于区位，区位选择不合理，市场需求就无从谈起。
可以前瞻性的预判需求，但不能脱离这个需求。
否则，容易引起两类风险。
一类风险是对不同的开发模式没有清晰的利弊观念，开发经验不足，导致被动开发，使项目陷入资金困局；另一类风险是对城市的发展前景不能做出正确的判断，从而不能合理地规划业态，导致项目无法成功运营，甚至成为商业空巷。
房地产开发商的法律风险解析与应对策略
房地产开发商的法律风险解析与应对策略作为一个投资巨大、利润丰厚的行业，房地产开发商在追求利益最大化的同时也面临着众多的法律风险。
本文将对房地产开发商常见的法律风险进行分析，并提出应对策略，以帮助开发商降低法律风险，确保业务的顺利进行。
一、土地法律风险土地是房地产开发商的核心资源，而在土地开发过程中，开发商常常面临土地产权争议、不合规建设等法律风险。
首先，土地产权的不明确性可能导致纠纷和争议。
在购买土地时，房地产开发商需要确保土地权属清晰，无二次出让等纠纷，以免面临未来被侵权的风险。
其次，土地开发需遵守国家规划和法律法规。
若开发商未能获得合法的土地使用权或违反规划、环保等要求进行建设，可能面临政府处罚、违约赔偿等法律风险。
针对以上风险，房地产开发商应在土地交易前进行充分的尽职调查，确保土地产权清晰，与政府建立良好的合作关系，并严格按照国家规划和法律法规进行土地开发与建设。
二、合同法律风险在房地产开发过程中，开发商与购房者、供应商、承包商等多方签订合同，但由于合同的复杂性和争议性，常常存在法律风险。
首先，购房合同方面，开发商需明确约定房屋质量、竣工时间、交付标准等关键条款，避免后续纠纷。
此外，应合理配置软硬件设施，提供规范的物业管理服务，以保证购房者的权益。
其次，供应商和承包商合同方面，房地产开发商应确保合同条款清晰明确，防范供应商和承包商的违约行为，确保工程质量和进度。
针对合同风险，开发商应严格履行合同义务，确保与各方达成的协议得到合理执行。
在签订合同前，可以寻求专业法律意见，以确保合同的合法性。
三、销售合规风险随着房地产市场的规范化，房地产开发商必须遵守严格的销售合规要求，而不合规销售可能带来巨大的法律风险。
首先，开发商需确保取得预售许可证且合法销售。
违反预售规定，或未取得预售许可证即开始销售，可能面临政府处罚、购房者索赔等法律后果。
其次，广告宣传必须真实准确。
开发商不得使用虚假宣传手段误导购房者，并应在广告中明确告知购房者所购房屋的实际情况、质量和用途限制。
城市综合开发项目风险及防范措施
城市综合开发项目风险及防范措施随着国家城镇化步伐的战略推进，我国提高对城市综合开发的重视度。
城市综合开发企业在开发过程中面临较大的投资风险，为保障城市综合开发的高效进行，企业需加强投资风险的防范力度，规避开发中的投资风险，提升城市综合开发的经济水平。
据此，通过对城市综合开发企业的投资风险进行研究，分析主要的防范措施。
标签：城市综合开发；诚信；政策；融资；风险防范1 项目投资风险1.1 政府诚信风险由于当前我国相关法律并没有对企业参与城市开发的相关问题加以规定，也没有向配套的法律和行政规范等对各个开发主体之间的权力和义务关系进行明确，因此在单纯依靠政府规定的情况下，政府的诚信问题对于企业参与来说存在巨大的风险，也就是说在企业参与城市综合开发的过程中政策风险将伴随始终。
一旦政府对相关政策进行适当的调整，就可能对企业在开发过程中的综合利益产生一定的影响。
在城市综合开发的各个相关参与方中，地方政府具有绝对的强势地位，并且虽然相关企业已经通过使用利益分成等方式对企业和政府的利益关系进行捆绑，但是仍然无法有效制止政府出于某种目的强制性违约，存在相应的诚信风险。
1.2 政策风险由于城市开发工程的周期相对较长，需要政府相关部门进行政策审批的程序也相对较多，因此，一些政策的调整必然会对城市综合开发工作的发展以及企业在这一阶段内的融资能力产生一定的影响。
因此，城市综合开发过程中所涉及到的土地一定要经过极其严格的审批，并且在这一过程中需要注意如果政策的调整导致标的土地无法通过审批，就必然会影响整体开发进度，企业与政府相关部门签订的合同也无法顺利履行，所以应该加强对政策风险的重视。
与较为成熟的房地产开发和二级市场土地”招拍挂”方面的政策法规相比，城市政策开发的政策明晰性相对较差，存在一定数量的不规范操作，并且各地政府受到本地区实际情况影响而制定的政策和操作流程一般存在一定的差异性，因此导致企业参与城市综合开发的过程中容易遇到信息瓶颈和操作不确定性问题。
城市综合开发项目操作模式分析及法律风险防范
城市综合开发项目操作模式分析及法律风险防范法律事务部二〇一六年一月目录一、城市综合开发项目概述 (1)（一）城市综合开发 (1)1. 城市综合开发的概念 (1)2. 城市综合开发的实施要素 (2)3. 城市综合开发的项目特点 (3)（二）城市综合开发的项目盈利来源 (6)1. 一级开发收益 (6)2. 施工总承包利润 (8)3. 二级开发收益 (9)二、城市综合开发政策介绍 (10)（一）国家层面的土地规范性文件 (10)1. 规范性文件 (10)2. 重点制度 (11)（二）各地政策 (14)1. 土地出让金分成政策 (14)2. 旧改政策 (15)三、城市综合开发的项目操作模式 (18)（一）常规城市综合开发项目模式 (18)（二）城市综合开发的项目实践模式 (20)1. 长沙土地溢价分成模式 (20)2. 济南“土地熟化人”模式 (21)3. 上海城中村旧改项目模式 (22)4. “园区+地产”的华夏幸福基业模式 (23)5. PPP模式 (25)四、城市综合开发项目法律风险及防范 (27)（一）政策变化风险及防范 (27)（二）征地拆迁风险及防范 (29)（三）土地出让金溢价分成风险及防范 (31)（四）无法获取目标地块的风险及防范 (32)（五）被动拿地风险及防范 (34)（六）配套工程投资收益回收风险及防范 (35)（七）融资风险及防范 (37)（八）退出机制风险及防范 (38)一、城市综合开发项目概述城市综合开发项目又可称为城市运营项目、新型城镇化项目、成片开发项目等。
目前，国内还没有对城市综合开发项目的权威定义。
通常意义来说，城市综合开发项目主要是指以土地资源为核心，跨越土地一级开发、二级房地产开发及三级产业联动的全生命周期的综合性开发项目，包含规划设计、土地整理、基础设施及公用设施建设、房地产开发、产业导入等多项建设内容。
随着城市人口的不断增多及城市化进程的不断深入，城市综合开发项目正在被越来越多的政府和企业接受，已逐渐发展成为新型城镇化的重要发展方式之一。
城市综合开发项目投资风险及防范
城市综合开发项目投资风险及防范摘要：城市综合开发都是以大规模的土地规划作为基本的投资对象，以一级土地开发为基本的切入点，以基础设施建设作为根本出发点，进行大规模的城市投资建设。
这一类型的项目投资额度大、覆盖范围广，对城市发展的推动作用比较大。
城市土地的功能效应发挥受不同位交通、环境、文化等因素的影响较大，政府调控对城市综合开发强度的空间格局影响也逐渐加强，需要坚持以开发控制为目标，针对不同功能用地，应采取更加合理的城市土地利用开发，进而达到削弱或消除城市空间结构与城市功能形态不平衡的目的。
关键词：城市综合开发；项目投资；风险；防范引言社会不断发展中，城市发展创新壮大的进程也在不断推进，智慧化、科技化、综合化的城市综合开发项目越来越受到各类投资企业的关注。
城市综合开发项目都很复杂，对投资管理能力要求很高。
城市综合开发研究应该重视理论体系和框架的创新，重视开发动态演化路径研究，深入剖析开发的作用机制及影响机理，加强对开发多重效应的系统分析，建立助推城市更新的开发管控方法体系。
1城市综合开发现状随着智慧化、综合化的城镇化发展战略不断更新，社会资本都在积极与各级政府合作发展城市综合开发业务，实现产业规划和资源整合的融合升级，实现价值共享的模式。
在城市综合开发产业发展升级路线中，初级模式的特点是投资型企业，主要根据政府制定的城市规划投资基础设施建设。
投资回报的主要来源是土地产出，政府信贷是投资回收的基本保障。
与初级模式相比，中级模式开始从投资公司的角度参与域发展规划的优化。
在投资模式中，以基本收入和浮动收入为结算依据，强调项目本身的平衡，但仍离不开政府。
它以信用为后盾，因此从债务管理的角度来看，它仍然具有政府或有债务的特征。
初级模式在整个城市价值链上的合作内容仅限于工程建设投资，相当于基本建设。
通过对土地再开发实践观察，发现受到宏观政策及底层更新动力双重因素影响，地方政府通过调整角色定位和行动路径，影响原土地权属人与市场的参与路径，推行不同的土地再开发模式，以更好地策划整合资源和推动再开发进程。
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随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强，使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移，其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。
一、城市综合体及其特点所谓城市综合体，还有许多别的称呼，如：商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。
目前，并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。
根据目前房地产开发企业的一般理解，城市综合体简称HOPSCA，即将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心/会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。
一般情况下，一个城市综合体至少组合了上述功能中三种，并且以一种功能为主，多种功能配套的形式存在。
城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间互相联系，互为补充，在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。
形成了以下特点：（1）容量巨大性。
（2）规划设计复杂性。
（3）物业形态众多。
（4）投资资金大且收益回收周期长。
（5）建设周期长。
（6）运营管理复杂。
（7）涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。
二、我国2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研，指出了我国城市综合体的开发情况如下：1. 大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型房地产开发企业。
其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。
2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。
其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。
他们一般都属于连锁开发企业，很多本土房产商也进入外地连锁开发行业。
业态主要以住宅和购物中心为主。
3. 面积在50万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。
4. 外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。
主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。
其项目主要以商业为主，零星配套写字楼和住宅。
5. 目前我国城市综合体主要集中在华东地区、华北地区的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。
还有一个主要的特点，除了华东地区江苏的苏州和无锡外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。
6. 我国城市综合体的开发基本成为众多品牌实力房产商的主流开发模式。
除了一直以房产商业地产闻名的万达，近来，保利、万科、金地等知名房产商均高调宣布进军城市综合体的开发。
三、城市综合体开发过程中易产生的法律风险类型1. 宏观调控政策的风险。
宏观调控政策是指国家行政机关利用行政或经济政策对某些过热的市场进行干涉的方法从而使这类市场内的投资风险增加。
比较常见的行政调控手段有交易限制和行业准入。
比如，国家各机关及各地政府最近针对住宅类房屋的买卖采取的各种限制性措施和手段。
由于城市综合体物业形态众多的特点，决定了无论投资、住宅、商业地产、商业运营、物业管理等各方面的宏观调控措施，均可能引发城市综合体项目的风险。
2. 资金风险。
城市综合体体量大、规模大的特点，决定其从一“出生”就是一个耗费资金的项目，无论是拿地的成本还是建设成本都比单一做一个种类的地产项目耗费的资金要多。
而且，资金的回收周期也要长，一般的住宅项目从前期拿地到开始预售，一般为1年左右。
而一个完整的城市综合体项目的开发周期为5-7年，资金回收周期为7-10年左右。
这对房产商的资金链来说，是一个严峻的考验。
3. 规划设计风险。
城市综合体的多业态性，要求了房产商在开发前期必须做好调研、考察、规划和设计的工作，否则会存在项目烂尾或者失去地块价值的风险。
4. 建筑施工风险。
由于城市综合体施工周期长，而且整个工程中专业项目繁杂，与单一种类的地产项目相比，不可预见的风险更多。
5. 经营模式风险。
对于建成的城市综合体中的采取何种模式经营，以及可能产生的风险将在本文中其他部分具体进行阐述。
四、城市综合体开发过程中1. 宏观调控。
由于城市综合体规模大的特性，一般情况下国家、地方政府制定或调整相关宏观调控政策时，均会采取一个充分调查论证的过程。
所以，作为房产商应该充分、及时的关注涉及行业（如住宅、酒店、商业、旅游等）的政策制定过程，必要时主动搜集相关政策背景资料，积极地参与政府的调研、论证、听证等活动。
如果宏观调控政策已经形成，应当与利益相关方重新商定发展计划等文件或者达成补充文件，做好利益、风险分担和均衡的工作。
2. 资金。
正如前文所述，城市综合体开发需要的资金巨大且资金回收周期长，使房产商面对巨大的资金压力。
除了通常采用的银行贷款、住宅先行开发销售带动后期开发建设的方式外，房产商还可以采取以下方式，缓解开发资金的压力和风险。
（1）采取“订单式”开发。
城市综合体中的酒店、购物中心、会展中心/会议中心因其后期运营的特殊性，宜采取“订单式”，即在项目进行规划设计的时候，就进行招商，根据入驻商家的要求进行定制规划设计，进行“订单式”开发。
一方面，可以通过订单式开发向入驻商家收取定制定金，缓解开发资金压力。
另一方面，由于前期已经确定入驻商家，解决了后期招商和空置的问题。
（2）房产商之间合作或者引进资金进行开发。
在城市综合体开发过程中，出现开发资金上的风险时，而且投资人不想或无法追加投资的情况下，可以与资金实力雄厚的房产商合作或者引进其他资金进行开发，方式可以采取项目公司的增资扩股形式，也可以采取合作开发的形式。
（3）善用各类融资渠道。
随着国内资本市场的成熟，各类融资渠道也在逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，城市综合体开发的资金瓶颈会得以解决。
目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在城市综合体的开发上也取得了可资借鉴的成功经验。
3. 规划设计。
此种风险的防范最有效的方法就是完成好前期的项目调研和定位，解读项目土地、合理规划，完成土地价值的最大化。
如果房产商并非成熟的、有经验的城市综合体房产商，或者内部缺少相关专业人员，那么最为有效的方式则是聘请专业的团队进行相关工作，如香港信地集团开发的信地城市广场就是由万象城设计团队负责前期策划的。
此外，前文所述的“订单式”开发也是规避规划设计风险很好的一种方式，根据入驻商家的要求进行定制规划设计，减少了房产商的前期规划设计成本，也有效保证了价值实现。
4. 建筑施工。
首先，城市综合体这样大规模的建筑工程，应当加强对施工单位的遴选工作，应当选择有经验、资质高的施工单位进行施工。
其次，加强项目的施工管理工作，合理确定发包模式。
最后，由于项目建设周期长，针对施工过程中可能发生的钢筋、混凝土等主要材料以及人工费因市场因素导致的大幅度涨跌风险，需要系统防范，最有效的方式是在施工合同中采取适当的价格约定，比如约定固定单价或者固定总价的计价方式。
五、城市综合体运营模式风险分析与防范对策目前国内的城市综合体运营主要为商业部分的运营，大体为三大类：第一种为出售产权的运营模式；第二种为不出售产权的运营模式；第三种为混合模式。
（一）出售产权的运营模式。
将城市综合体商业部分进行产权分零出售，以快速收回投资。
一般为中小型房产商在开发城市综合体的低层商业部分采用的比较多，操作方式为将商业部分的房屋分割成10—50平方的独立商铺，将商铺的产权直接出售给小业主。
这种模式的优点是，房产商处于有利地位，可以通过销售的方式迅速收回资金，能够在项目清盘后全身而退。
但是，作为城市综合体这种大规模的房地产项目，具有诸多的风险和不利影响。
1. 产权分别由各个小业主所有，很难对项目进行整体控制，并且由于小业主自身能力、资金等原因，使得项目的持续经营面临很大的风险。
2. 由于城市综合体是多个业态发挥集中优势的项目，并且商业部分占据的比重比较大，一旦商业部分经营不善，则势必造成其他业态的项目出售或出租受到影响。
3. 上述情况如果均出现，则从一定程度上意味着这个城市综合体项目的失败。
进而，使房产商的品牌受损。
如果房产商在开发过程中，由于资金等原因不得不采取产权分零出售的方式来经营的，应当采取以下方式规避风险：1. 将前期的规划设计与商业策划方案紧密衔接。
房产商若需要将城市综合体的商业部分分隔成商铺出售，则需要根据这个定位进行商业调研和策划，制定满足分隔商铺出售的商业策划方案。
并且，根据确定的商业策划方案，在前期规划设计上将分隔商铺出售的策划方案予以体现。
例如，在商业策划方案中，确定有的部分只能做餐饮，则在规划设计时要考虑到餐饮对水、管道、明火等特殊要求。
2. 在出售意向书、预售/出售合同中，对于商业策划方案中明确的经营业态要做约定，并且设置相应的违约责任。
正如前文所述，商业策划方案中已经对于每个分隔商铺的经营业态进行了确定，而且前期规划设计也体现了相应因素。
为了在产权出售后，项目仍然有序、合理的发展下去，必须将小业主购买的分隔商铺应当经营的业态进行明确，如果有完全不能够经营的业态，也需要在合同条款中明确制止。
为了督促小业主按照合同约定的业态经营，还需约定相应的违约责任。
3. 在出售前需要寻找具有经验和能力的商业经营公司进行统一运营管理，并且在签署预售/出售合同时要求小业主一并签署运营管理合同，以便在小业主购买分隔商铺后即要遵守商业经营公司的管理，一定程度上规避了项目经营不善的风险。
（二）不出售产权的模式。
即房产商自己拥有所开发城市综合体的商业部分，采取“只租不售”的方式，依靠商业部分的后期经营来获取利润。
具体来分，可分为：整体出租、分零租赁。
下文分别进行讨论。
1. 整体出租。
即将所有的商业部分整体出租给一家商业企业。
一般这种情况均是为了吸引知名的百货经营商或者大型超市，而且房产商要具备相当的资金实力。
采取这种模式的房产商往往比较保守，把核心竞争力集中在房地产开发方面，对于商业经营不愿意过多的涉及。
其优势是：（1）产权关系、租赁关系明晰、简单。
（2）无违规之嫌，实际操作简单安全。
与售后返租方式相比，整体租赁无打擦边球的违规之嫌，而且双方只要按照一般的房屋租赁进行操作即可。
（3）无需进行大规模的招商，花销推广费用。
整体租赁的对象比较确定，房产商均会采用一对一的商业谈判寻找合适的租赁方，不会像产权分零出售或分零租赁采取大规模的广告宣传，花费大量的推广费用。