商品房销售遇到“赠送面积”,6个典范标准规定样式分析看各地区法院如何判
对于赠送面积如何识别合法还是非法
对于赠送⾯积如何识别合法还是⾮法
送⼤阳台、送⼤露台、赠送花园、买⼀层送⼀层，这样的便宜谁不想捡呢？但是，捡了便宜后，偶尔会遇到意想不到的⿇烦事。
今天店铺⼩编就带您来看看有关赠送⾯积的那些事情，为置业者提个醒，明明⽩⽩消费。
对于赠送⾯积如何识别合法还是⾮法
赠送⾯积通常分成2类，⼀类是合法的，也就是能够⼊房产证的⾯积。
如果这些部位出现了质量问题，开发商理所当然的应履⾏保修义务。
另⼀类是没有写⼊房产证的赠送⾯积。
对该类赠送，律师认为，没有写⼊房产证的赠送⾯积其实是违法的，这些⾯积应该属于⼩区所有业主共有，开发商⽆权将这些⾯积赠送给私⼈使⽤。
如果这些业主共有的地⽅出现了质量问题，开发商也应该根据保修合同履⾏保修义务。
《民法典》第⼆百零九条【不动产物权登记的效⼒】不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。
第⼆百⼀⼗条【不动产登记机构和不动产统⼀登记】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实⾏统⼀登记制度。
统⼀登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、⾏政法规规定。
如果以上⽂章⽆法全⾯的解决你的问题，⾯对这个情况怎么解决，可以找店铺在线律师咨询解决，专业的律师团队会为你解答这个问题。
销售面积与实测面积不符的维权方法有哪些
导读：销售面积与实测面积不符的维权方法为可依据购房合同中的条款处理；其次，若合同无约定或不明确，可依据《消费者权益保护法》等法规维权；最后，也可选择诉讼等法律途径，收集相关证据，确保维权合法有效。
一、销售面积与实测面积不符的维权方法有哪些在购房过程中，当发现销售面积与实测面积存在不符时，购房者有多种维权方法。
1.购房者可以依据购房合同中的相关条款进行维权。
合同是双方约定的法律依据，对于面积误差的处理，合同中应明确约定处理方式。
2.如果合同中没有明确约定或约定不明确，购房者可以依据相关法律法规进行维权，如《消费者权益保护法》等。
3.购房者还可以选择通过诉讼等法律途径解决争议，维护自身合法权益。
4.在维权过程中，购房者需要注意收集相关证据，如购房合同、实测面积报告等，以便证明自己的主张。
二、期房预售面积有误差如何解决1.购房者应认真阅读购房合同中的相关条款，了解双方对于面积误差的约定。
2.如果合同中有明确的约定，则按照约定执行；如果合同中没有约定或约定不明确，则可以根据相关法律法规进行处理。
3.在解决期房预售面积误差问题时，购房者可以与开发商进行协商，要求开发商按照约定或法律法规进行处理。
4.如果协商无果，购房者可以选择通过诉讼等法律途径解决争议。
在诉讼过程中，购房者需要收集相关证据，如购房合同、实测面积报告等，以证明自己的主张。
三、房屋面积误差的合同约定方式为了避免房屋面积误差引起的纠纷，购房者和开发商在签订购房合同时应明确约定面积误差的处理方式。
通常的约定方式包括：1.确定一个较小的误差范围内（如正负1%以内），在这个范围内的误差忽略不计，视为实测面积与暂测面积相符，买卖双方不再对有关差价进行结算；2.协商确定在一个合理的、买方能接受的范围内（如正负3%以内），买卖双方按合同约定的房屋单价就误差部分进行重新结算，多退少补；3.超过以上合理范围的误差（如正负误差超过3%），视为卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。
住宅商品房赠送面积分析探讨
住宅商品房赠送面积分析探讨经实地调研，呼和浩特中海、恒大、绿地等地产公司各项目目前赠送面积类型有：首层赠送负一层面积和开敞阳台赠送一半面积。
本文分两个部分，分别对首层赠送负一层和阳台赠送进行分析。
第一部分通过分析建议保留首层赠送负一层这种方式。
第二部分是本文的重点，从设计、营销、成本、工程、验收角度对赠送面积进行初步分析，初步评估了取消赠送面积后对设计、销售、成本、工程、验收的带来各种影响，文章抛砖引玉，为房地产开发决策提供参考。
标签：住宅商品房；赠送面积；分析探讨1、首层赠送负一层分析根据结构设计，建筑地下埋深为该栋建筑高度的1/10～1/15，因此，一般住宅一类高层必须做两层地下室，小高层（11层）只需做一层地下室；地下车库一般与住宅地下室相连，保证住户停车后直接通过电梯入户。
住宅地下负一层一般作为首层赠送，赠送的地下负一层面积有潜在商业价值。
以中海紫御东郡为例：一类高层6#楼东户（此户首层赠送私家小院）首层售价8425元/㎡、二层售价6884元/㎡，差价1541元/㎡，即私家小院价值1541元/㎡。
小高层11#一单元东户（此户型首层即赠送私家小院也赠送负一层）首层单方售价12589元/㎡，二层售价7425元/㎡，差价5164元/㎡，此差价包含首层私家小院和负一层的商业价值。
通过上面得出住宅负一层的潜在商业价值为3623元/㎡。
从成本角度，住宅负一层单方成本2355元/㎡（此数据来源于中海凯旋门小高层成本统计表），通过上面计算得出的负一层商业价值，作為首层赠送的负一层单方潜在售价超过单方造价，属于可盈利的子项。
因此从售价及成本角度考虑，负一层作为赠送面积是属于盈利的一项，建议保留。
2、开敞阳台增送面积分析呼市几个地产公司目前一般生活阳台、服务阳台赠送一半面积，验收后封闭。
赠送面积是营销的一个好卖点，客户只需支付房间阳台一半面积的金额，得到了实惠。
以中海凯旋门为例，假如阳台不赠送面积，对设计、营销、成本、工程质量、验收产生以下影响：2.1 对设计的影响（1）规划设计“拔掉”一栋小高层经统计中海凯旋门项目共赠送面积4691.82㎡（共1112户，户均4.22㎡）。
商品房买卖中送面积引起的民事法律风险分析
商品房买卖中送面积引起的民事法律风险分析摘要：文章首先阐述商品房买卖中送面积的基本概念和本质内涵，之后分析商品房赠送面积民事法律风险，发现：商品房买卖送面积，由于虚假宣传可能引发房屋买卖合同纠纷，开发商可能存在涉嫌擅改规划的风险，同时或被认定为违建而冻结购房者产权。
故在今后工作中，相关部门应该规避不真实广告宣传，维护整个房地产市场健康运作，建立完整统一的面积测量政策法规，引导消费者关注赠送面积的实用性和产权正当性，最终降低民事法律风险。
关键字：商品房买卖；面积赠送；民事法律；房屋产权为提高商品房市场关注度和购买率，部分房地产开发商采用“买房送面积”模式，吸引消费者眼球，可能存在通过“变相提高容积率”来降低房屋成本的问题，不能够给购房者带来真正的实惠。
故文章展开以下分析，总结商品房买卖中送面积而引发的法律风险，并基于民事法律风险规避角度，给出具体监管和防控措施，旨在进一步遏制“蚀得面积”而引发的一系列问题，维护房地产行业持续稳定发展。
1.商品房买卖中送面积通常情况下，商品房买卖送面积指随买卖合同生效，买受人和开发商约定赠予的车库、阁楼、花园（室外）、露台（室外）等，均属于赠送面积范畴。
依据《消费者权益保护法》相关规定，商品房买卖本质属于“商品买卖”范畴，标的物为房屋赠送面积，因此如果标的物产生合同纠纷，可以通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来解释，故自然适用民法领域法律。
2.商品房买卖送面积民事法律风险商品房买卖送面积与容积率R（总建筑面积A/地块面积B，即：建筑面积密度）有直接关系[1]。
通常情况下，计算容积率时不应采用“扩大的”容积率，如果单位土地出让价不变固定时，容积率与楼面地价为成反比例关系比，此时对建筑商和开发开发商有利，如果楼面地价一定固定，容积率与楼面地价成正比，有利于出让土地者，但“免费赠送”的这些空间，将一些不计入销售面积的空间做大，可能导致变相提升容积率的问题，侵蚀建筑面积的套内平面面积，开发商可以通过该种手段绕开政策监管，以偷逃税费降低成本，只需支付建安费，规避土地成本和报建等费用，因此商品房买卖送面积成为“蚀得”面积，为开发商迎合消费者需求而谋取利益提供便利条件。
开发商卖房“送面积”的法律问题分析
拆除整个小 区几乎 整齐划一 的 搭建 都缺乏可操作
性 。而开发商附送此类面积 一般都在进行售楼宣传的时 候为广大业主所共知 ．也就是该情况 的限制性条款即 通 过广告宣传 、购房合同与所有购房者约定将其归属于特定 购房者。 由此 ，几乎不存在其他业主 以此为 由要求权利
救 济的情况。
二、开发商如何对待和把握 “ 送面积”的问题
目前 ，开发商对于 送面积 行为的总体态度是打法
律的 擦边球 ，但笔者认为 ．开发商 应当正确认识 它的
法律风险 。
测绘机构承担 而作为 被测绘”的房地产开发企业 ，在
目前我国法律规定 中还尚未有测绘不实的责任 ，但不排除 今后法律会有这方面 的规定 。 送面积 ”除 了有以上法律风 险外 在实践操作 中也 并不完善。比如 在业主入住后 ，该部分在物业管理上属 于公 用面积 ，自用面积 ，还是 真空面积 ７由于该部分 面积不体现在房屋产权证上 ，在房屋产权变更时 该部分
从实践 中看 ， 开发商 送面积 的情况分为以下几种 ： 第一 ，根据 ２０ 年 出台的国家标准 《 ００ 房产测量规范》 ，入
户花园 、挑高阳台、露台 、飘 窗等面积本身只能算 一半面
积或不算面积 。入 户花 园、挑高 阳台是近年从国外传到国 内的一 种建筑设 计 ，目前 已被 开发商运 用到商 品房开 发 中。根据 《 房产测量规范》 ．这些面积在测量时 ，并非全 部按照物理上的面积计入 房屋 面积 ，购房人购买房屋后可 以 自行通过改造扩充实际居住面积 ． 故将这些面积作为 送 面积 ，对于开发商来说 并不违规 。 第二 ，在结构 与使 用上 ，将房屋空间设计为具有独立 性， 其赠送 的面积就是独立的封 闭空间 ， 完全符合 房间
购房合同里赠送面积的条款
一、定义及范围1. 本合同中“赠送面积”指房屋的建筑面积之外，由出卖人额外赠送给买受人的非产权面积。
2. 赠送面积包括但不限于以下部分：（1）未计入建筑面积的露台、阳台、飘窗等空间；（2）建筑物内部平台、设备平台、技术层等非产权空间；（3）法律法规允许的其他赠送面积。
二、赠送面积的具体内容1. 本合同约定的赠送面积，出卖人保证在房屋交付时真实存在，并符合相关法律法规的规定。
2. 赠送面积的具体范围、面积及使用方式，双方在本合同附件中约定。
三、赠送面积的法律效力1. 赠送面积不纳入房屋产权登记范围，买受人不得以此作为产权依据。
2. 赠送面积不计入房屋的建筑面积，买受人不得以此要求增加购房款或享受购房优惠政策。
3. 赠送面积不计入房屋的折旧价值，买受人不得以此要求赔偿。
四、赠送面积的使用及维护1. 买受人有权使用赠送面积，但不得擅自改变其用途、结构或功能。
2. 买受人应当合理使用赠送面积，不得影响他人正常使用。
3. 买受人应当负责赠送面积的使用和维护，确保其安全、卫生。
五、赠送面积的变更及违约责任1. 双方如需变更赠送面积，应协商一致，并签订补充协议。
2. 如因出卖人原因导致赠送面积减少或无法交付，出卖人应承担以下违约责任：（1）退还买受人因赠送面积减少而产生的购房款差额；（2）承担因赠送面积无法交付而产生的其他损失。
3. 如因买受人原因导致赠送面积损坏，买受人应承担相应的赔偿责任。
六、争议解决1. 本合同履行过程中，如发生争议，双方应友好协商解决。
2. 协商不成的，任何一方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
七、其他1. 本合同未尽事宜，双方可另行协商解决。
2. 本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字（或盖章）之日起生效。
买受人（签字/盖章）：________出卖人（签字/盖章）：________签订日期：____年____月____日。
买房赠送面积的法律规定(3篇)
第1篇随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场日益繁荣。
购房者在购房时，常常会关注到开发商宣传的“赠送面积”这一卖点。
然而，赠送面积在法律上存在一定的争议和不确定性。
本文将就买房赠送面积的法律规定进行详细阐述。
一、赠送面积的定义赠送面积，是指开发商在销售房屋时，向购房者额外无偿提供的一定面积的空间。
赠送面积可以是房屋内的阳台、飘窗、露台等，也可以是公共区域的面积。
赠送面积通常在购房合同中予以明确约定。
二、赠送面积的法律性质1. 赠送面积的性质赠送面积的性质，在法律上存在争议。
一种观点认为，赠送面积属于开发商的赠与行为，即开发商将房屋的一部分无偿赠与购房者。
另一种观点认为，赠送面积属于房屋的附属设施，与房屋本身不可分割，应计入房屋的总面积。
2. 赠送面积的法律效力关于赠送面积的法律效力，目前尚无明确规定。
但在实际操作中，以下几种情况可以参考：（1）若赠送面积在购房合同中明确约定，且双方当事人均认可，则赠送面积具有法律效力。
（2）若赠送面积在购房合同中未明确约定，但购房者与开发商在购房过程中达成口头协议，双方当事人均认可，则赠送面积亦具有法律效力。
（3）若赠送面积在购房合同中未明确约定，也未达成口头协议，开发商单方面声称赠送面积，购房者对此表示异议，则赠送面积的法律效力存在争议。
三、赠送面积的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定赠与，赠与的财产应当是合法的，不得违反法律、行政法规的强制性规定。
”2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第三十二条规定：“物权变动，应当依照法律规定登记。
未登记的，不得对抗善意第三人。
”3. 《商品房销售管理办法》《商品房销售管理办法》第二十三条规定：“商品房销售广告和说明书应当真实、准确、完整，不得含有虚假内容或者误导消费者的信息。
”四、赠送面积的法律风险1. 法律风险（1）赠送面积的法律效力存在争议，可能引发合同纠纷。
漫谈商品房买卖合同面积误差纠纷之处理
漫谈商品房买卖合同面积误差纠纷之处理来源：：日期：2009-11-08陈万金山东泰中律师事务所主任法学硕士在商品房销售中，购房者和开发商就暂测面积与实测面积的差异发生纠纷时有发生，商品房的销售包括现售和预售，在预售情形中，合同中约定的面积不会是产权登记面积，即使在现售情形中，绝大多数待销房屋的面积也都是暂测面积，其产权登记面积依据《房产测绘管理办法》的规定，应当由房地产开发企业在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记，故而因面积误差引发的纠纷不胜枚举。
而法规对于该问题的处理规定也不够具体、明确，导致相同的案情，各地处理的结果却不同。
一、相关概念暂测面积是指房屋未竣工前，测量机构或其他单位依施工图及规定的计算办法测算的面积。
而实测面积，是指房屋竣工后，经测量机构实地丈量出具的《建筑面积测算表》上认定的面积。
由于房屋预售是房产商将尚未建成的房屋向社会销售，所以在预售合同中，双方当事人约定的建筑面积只能是暂测面积。
由于施工图纸与实际完工的建筑之间会存在差异，暂测面积与实测面积发生误差就在所难免。
商品房销售面积还有套内建筑面积与共用分摊建筑面积之分，即商品房的销售面积是套内建筑面积与共用分摊建筑面积之和。
套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积。
套内使用面积是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和，包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、户内楼梯等。
套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体，包括共用墙和非共用墙。
对于封闭的阳台和不封闭的阳台，其建筑面积的计算方式并不相同。
共用分摊建筑面积是以幢为单位的，本幢内的共用建筑面积可以分摊至每套住宅，其面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积以及各套住宅公共建筑空间之间的分隔、外墙墙体。
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赢在二审：商品房销售遇到“赠送面积”，6个经典案例看各省法院怎么判文／观策民商团队原云鹏编者按商品房买卖中充斥着开发商为了促销而在宣传广告中“大送特送”，但实际签订合同时却不一定如此大方，那么出现纠纷时究竟如何处理？笔者收集了以下六个精选案例，一起来看看各地法院对于此种促销“赠送面积”的观点和认识（文末两个截然相反的改判案例，值得细品，建议感兴趣的读者检索原案例细读）。
相关法律规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
相关案例精选1.浙江省高院（2015）浙民申字第2344号：陆庭锋与浙江建投发展房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审案裁判规则：商品房销售赠送面积并非一般法律意义上的赠予，除非双方明确约定，否则买受人不得以赠送面积未计入产权证或系违建、公摊等理由主张开发商构成欺诈承担违约责任。
法院认为：本案陆庭锋是以建投公司在商品房买卖过程中存在欺诈，未实际兑现承诺赠送的9平方米为由，要求建投公司承担违约责任。
从本案现有证据来看，建投公司对于9平方米在宣传过程中虽然使用了“赠送”字眼，但是双方签订的商品房买卖合同及其附件对陆庭锋所购买的商品房具体户型结构，以及陆庭锋可享有所有权的面积均有明确约定、标示，建投公司在楼书当中对于所谓“赠送”的9平方米具体位置也有明确的标示，补充协议更是明确约定，陆庭锋委托建投公司对商品房室外空间予以封闭，但所购商品房面积仍以补充协议约定的户型变更前的房屋实测面积为准，并且陆庭锋在购房之前也实地查看了样板房，并就补充协议签订等事项向销售人员进行了询问，故陆庭锋对于建投公司是否确有赠送面积、所谓“赠送”的9平方米的具体坐落位置、其对“赠送”面积是否享有所有权，以及“赠送”的面积是否属于法律意义上的赠与等皆属于明知。
陆庭锋主张购房时其不知晓9平方米赠送面积的真实来源，也不知晓其对赠送的9平方米没有所有权以及补充协议系受蒙骗所签，其不清楚补充协议的真实含义等，与事实不符。
原审所作事实认定与实体处理并无不2.云南省高院（2016）云民终412号：任军、张莹等与金茂（丽江）置业有限公司商品房销售合同纠纷二审案裁判观点：开发商对外宣传资料未对涉案房屋面积做出具体而确定的赠送面积允诺的，宣传资料不应视为合同内容。
买受人以开发商交付面积未达到其允诺的赠送面积构成欺诈为由主张撤销合同、退还房款的，不应支持。
本院认为：首先，任军、张莹（买受人）提交的金茂公司对涉案房屋的数次宣传资料，关于庭院面积的内容分别为：“最多可享50%的赠送空间，包括极品景观露台，奢阔花园等”，“赠送面积约达建筑面积的40%”，“赠送约70㎡精装庭院”。
从上述宣传内容来看，金茂公司对涉案房屋庭院面积并未做出具体而确定的允诺，故上述宣传资料不应视为合同内容。
据此，任军、张莹提出金茂公司交付的房屋庭院面积未达到其允诺的70平方米，构成欺诈的诉讼主张不能成立。
对于任军、张莹提出应当依照《合同法》第五十二条“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”之规定确认涉案合同无效的主张，因本案中金茂公司的行为不构成欺诈，也未损害国家利益，故其该项上诉主张亦不能成立。
其次，涉案《商品房购销合同》对庭院面积未作约定，《商品房购销合同》附件五《补充协议》第十条约定：“该商品房随房配备专有花园及／或专有露台，具体以甲方（金茂公司）实际交付为准；使用期限与该商品房土地出让期限相同，乙方（任军、张莹）对此不持任何疑义。
”据此，庭院面积应以金茂公司实际交付为准。
金茂公司已于2014年9月27日向任军、张莹交付了涉案房屋及庭院，任军、张莹已接收并使用至今。
故金茂公司已按约履行义务，不存在欺诈行为，任军、张莹要求撤销合同、退还购房款并赔偿损失的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
3.天津市第二中院（2016）津02民终756号：杨国鑫与天津生态城阿亚拉置地开发有限公司商品房销售合同纠纷二审案裁判规则：宣传画册未明确约定赠送面积、使用期限等具体内容的，应当认定开发商允诺不具体确定，不适用《解释》第三条规定，不属于合同的一部分。
但开发商明确承诺买受人对赠与面积享有使用权的，应当按约履行，否则应承担违约责任。
法院认为：关于被告发布宣传画册、台历的性质问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告下发的宣传画册及台历（载明“户户均赠地下室”、“赠送地下空间≈省6万元”等广告词语）未明确约定地下储藏室的面积、使用期限等具体内容，被告出具的宣传材料、台历中关于地下储藏室的允诺并非具体确定，且原、被告双方签订的商品房买卖合同的补充合同第十七条已经明确约定被告发布的宣传材料不作为商品房买卖合同的部分，故被告出具的宣传画册、台历性质原审法院认定为要约邀请。
合同履行中，双方签署确认函，确认杨国鑫享有地下一层储藏室的使用权，鉴于阿亚拉公司用于售房的宣传画册及台历中，均包含赠多功能地下室的内容，杨国鑫必然将地下室作为购买房屋的考虑因素之一，况且阿亚拉公司在确认函中亦承诺向杨国鑫分配地下储藏室使用权，现因不具备相关审批手续致确认函无法履行，不能分配地下储藏室使用权，势必对杨国鑫取得储藏室使用权的可信赖利益造成了损害，应承担相应的赔偿责任。
对于赔偿标准，根据常理，因地下储藏室与精装修房屋在功能、位置、装修标准、配套设施等因素的存在较大差距，其价值势必远低于精装修房屋。
4.沈阳市中院（2015）沈中民二终字第2944号：上诉人戚普军、王君与被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司商品房销售合同纠纷二审案裁判规则：实际赠送面积与宣传赠送面积不一致，但与商品房买卖合同附件户型图一致的，可以推定买受人对于赠送面积变更明知。
法院认为：对于戚普军、王君提出景观露台面积减少的问题。
涉案房屋实际赠送露台面积与商品房买卖合同附件户型图一致，虽然比之前的广告宣传资料户型图中标注面积小了一倍，但戚普军、王君与奥园公司签订商品房买卖合同时，应当知道赠送露台减少这一情况，仍选择与奥园公司签订合同，故不应构成解除合同的法定理由。
5.【改判案例】亳州市中院（2016）皖16民终567号：葛蕴慧与安徽蒙城鸿业地产有限公司商品房销售合同纠纷二审案裁判规则：开发商在宣传单中对其所售房屋的面积作出了详细说明及允诺，并对赠送面积进行了详细标注的，即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在买受人承诺后，应为合同内容。
一审法院认为：（1）虽然被告在商品房销售过程中，以宣传单的形式广告宣传买房即赠送相应房屋面积，但双方签订的商品房买卖合同中没有关于被告赠送原告相应面积的约定，（2）且有条款专门约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”，故原告主张被告返还未赠送9.5平方米房屋面积房款的诉讼请求，该院不予支持。
二审法院改判认为：（1）被上诉人在宣传单中对其所售房屋的面积作出了详细说明及允诺，并对赠送面积进行了详细标注。
这些宣传足以让上诉人信任，并对双方订立房屋买卖合同以及房屋价格的确定产生重大影响。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，此宣传单的内容即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在上诉人承诺后，应为合同内容。
（2）补充协议约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”，该条约定系格式条款，是被上诉人利用其优势地位预先拟定，对购房者明显不公，且该条款排除了被上诉人所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。
故被上诉人未按约定赠送其承诺的房屋面积，上诉人要求其承担违约责任，本院予以支持。
（3）上诉人所购房屋的建筑面积为125.67平方米，被上诉人承诺赠送21.21平方米，总房价为485359元，被上诉人少赠送了9.5平方米，上诉人的该项损失本院核定为：485359÷(125.67+21.21)×9.5=31392元。
6.【部分改判】江苏省高院（2014）苏审二民申字第0887号：苏州市报关有限公司与苏州润建置业有限公司商品房销售合同纠纷再审案裁判规则：（1）买受人应当举证证明开发商在销售广告中承诺但未计入商品房买卖合同的对合同订立及房屋价格确有重大影响的允诺具体明确，否则不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的销售广告中承诺视为合同的规定；（2）合同磋商过程中当事人的承诺与合同内容不一致的，应当以合同约定为准。
原审法院认为：（1）报关公司（买受人）所提供的价格表属于开发商内部资料并不具有对外承诺的性质；（2）实际履行价格与买受人提供价格表不符而与销售合同一致，故价格表因其所载的价格与销售合同有冲突，不能成为具有合同补充条款性质的合同附件；（3）即使将价格表中标注的“赠送实用面积78.78”字样理解为承诺，亦无法认定润建公司（开发商）承诺赠送给原告能够载入房地产权属证书的合法使用面积。
但从另一方面来看，根据报关公司所提供的价格表结合销售合同的实际履行情况，有理由认定双方对于在合同约定的销售面积之外买受人可以额外使用601与602室之间的78.78平米毗邻公共空间达成过默契。
综上，鉴于现有证据不足以表明润建公司承诺赠送报关公司合法使用面积且报关公司亦实际利用了毗邻公共空间，故报关公司要求润建公司交付赠送面积或赔偿相应损失的诉讼请求不能成立。
但现有证据表明润建公司在销售过程中存在不当的宣传、引导行为，有悖诚实信用，故导致纠纷的过错起因主要在润建公司，故案件受理费由润建公司负担。
二审法院部分改判：（1）虽然买受人提供的价格表确系润建公司内部资料，然现报关公司持有加盖润建公司销售专用章的原件,在润建公司未有效证明报关公司之于该表来源不符合法律规定的情形下,不能排除润建公司将其内部资料用作缔约过程中的销售广告的可能。
（2）但是，价格表中对于涉案的601、602室房屋销售面积、价款信息被斜划这一事实，使判断彼时在售中的601、602室房屋所附“赠送实用面积78.78”优惠条件存在与否成为不可能，进言之，即使涉案的601、602室房屋销售面积、价款信息未被斜划，价格表之后签订的房屋认购书中亦无赠送之相关事项确定，在此后签订的合同单价与总价均较之下调的情形下，该表所载信息更自证其中间文件之属性。