房地产、无形资产评估练习题培训教材

无形资产评估
1．甲企业以一项先进的技术向乙企业投资，该技术 的重置成本为200万元，乙企业拟投入的资产的重置 成本为4000万元，甲企业无形资产成本利润率为 500%，乙企业拟合作的资产利润率为25%，求无 形资产投资的利润分成率。
房地产评估
4.某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进 行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500 万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对 3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为 180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元； 同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重 置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为 120万元；求该企业被评估建筑物及设备的重置成本。
4．被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、 辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币， 其中主机占70％，辅助装置占20％，工艺管道占 10％。至评估基准日，机组主机价格下降2％，辅助 装置价格上升1％，工艺管道价格上升了5％。求该 机组评估基准日的重置成本。
机器设备评估
5．某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某 类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估 人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评 估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之 各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多 少？
6．现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设 备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动 力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为 8％，该企业的所得税税率为33％，求A设备的超额 运营成本。
房地产评估
1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应 使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土 地资本化率为7%，求通过年限修正该宗土地的价格。
房地产评估
5.被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成， 要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得 知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数 从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、 3%、2%，求该建筑物的重置成本。
6.有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计 为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收 益将在上一年的基础上增长1%，求该宗房地产的在 永续使用的前提下评估价值。
2．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年 12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次 技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若 定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20， 1995年为1.32，求该设备的重置成本。
机器设备评估
3．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。 经调查，市场上8， 求该资产的重置全价。
9．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资 本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，求 该宗地的评估价值。
房地产评估
10.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高 年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年， 按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年 租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增 比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假 定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同 条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多 少？
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
房地产评估
12宏大公司欲购买一块土地。评估基准日为2005年 1月1日。通过调查得知这块土地最佳的开发利用方式 为：用途为商业居住混合；建筑容积率为6；建筑覆 盖率50%；建筑总面积60000平方米；建筑物层数 为12层；各层建筑面积均为5000平方米；地上一至 二层为商店，三至十二层为住宅。预计建设期2年。 建筑费用为5000万元。专业费为建筑费的8%；销售 费用为楼价的3%；税费为楼价的6%，投资利润率 为25%。建设期内，第一年投入60%的建筑费及专 业费，第二年投入40%的建筑费及专业费。估计商 业楼和住宅楼在建造完成后即可售出。预计商业楼出 售当时的平均售价为每建筑平方米5000元，住宅楼 出售当时的平均售价为每建筑平方米2500元。
房地产评估
7.某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面 积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%， 取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用 市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元， 求建筑物的年纯收益。
8．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一 幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土 地单价为3000元/平方米，求楼面地价。
机器设备评估
1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无 替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价 为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料） 为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的 现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别 比3年前上涨了40％、30％、20％。求该设备的重 置成本。
房地产评估
11.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面 积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设 写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米， 专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期 内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售 税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%， 开发商要求的投资利润率为10%。
2.如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价 格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观 收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，求土 地的资本化率。
3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评 估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到 127万元、142万元、151万元三个评估结果。根 据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分 析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%， 求被评估房产的评估值。