刘某商品房买卖合同纠纷上诉案

刘某商品房买卖合同纠纷上诉案广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2003）佛中法民一终字第1426号上诉人（原审被告）顺德市海骏达房产有限公司,住宅：佛山市顺德区容桂街道办事处青华路南1号。

法定代表人曾伟和,董事长。

托付代理人翁春辉,广东红棉律师事务所律师。

托付代理人黄胜,广东海迪森律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）刘红英,女,1967年7月16日出生,汉族,住宅：佛山市顺德区容桂街道办事处幸福豪苑海幸阁501号。

托付代理人周端平、陈祯辉,广东仲马律师事务所律师。

上诉人顺德市海骏达房产有限公司因商品房买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市顺德区人民法院（2003）顺法民一初字1071号民事判决,向本院提起上诉。

本院受理后,依法组成合议庭,于2003年7月22日公开开庭审理。

本案开庭时,上诉人的托付代理人黄胜、翁春辉,被上诉人的托付代理人周端平、陈祯辉到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原审判决认定：被告是依法被核准,自1999年4月21日进行房产经营的有限责任公司。

被告在原顺德市容桂区开发的幸福豪苑A座,于2002年10月8日取得了广东省顺德市商品房预售许可证,有效期自2000年8月31日至2002年8月31日；幸福豪苑B、C座,于2001年9月19日取得了广东省顺德市商品房预售许可证, 有效期自2001年6月1日至2003年6月1日。

原告与被告于2000年8月8日签订《商品房购销确认书》,向被告购买座落于原顺德市容桂区幸福豪苑A 座501号商品房一间,双方约定房屋总金额为215452元,并约定了付款时刻,原告并于当日向被告支付定金20000元。

之后,在2000年9月25日原、被告签订了《商品房购销合同》一份,对商品房的位置、面积、商品房的价格、付款时刻及付款金额、商品房交付期限、违约责任等作出了明确规定。

该合同的第五条对费用与费用调整的约定咨询题作了具体讲明：该商品房预售价不含政府规定缴交的有关税费。

乙方（原告）同意甲方（被告）依据有关规定暂代政府收取税费。

该合同的第十四条反映甲方（被告）承诺与该商品房正常使用直截了当关联的路、生活用水、电、排水、路灯及规划所确定的绿化基础设施等公共配套建筑按约定日期投入正常运行。

该《商品房购销合同》中对设施费没有约定。

2001年6月11日,被告收取了原告设施费人民币13800元,并开出收据。

现被告已将原告购买的商品房交付原告使用。

原审判决认为：被告依法取得了商品房预售许可证,原告与被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人在公平自愿、等价有偿的原则下签订的,没有违反法律、行政法规的禁止性规定,是合法有效的合同。

本案中,双方当事人争议的是被告向原告收取的13800元设施费是否合法的咨询题。

被告认为该设施费用属于商品房的直截了当成本,只是分开列明收取而已。

但被告在向原告预售商品房时,在《商品房购销合同》中已明确约定了商品房的预售价款,该价款已包含商品房成本,应当是被告唯一能够合法收取的价款,而被告以设施费的名义再向原告收取13800元,是在商品房价款之外的收费。

《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定：经营者不得在标价之外加价出售商品,不得收取任何未予标明的费用。

该法第十四条第一款第（四）项规定：经营者不得利用虚假或者使人误解的价格手段,诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易。

被告的行为明显违反了上述有关禁止性规定,是无效的民事行为,被告对无效行为应负全部责任。

依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项、第六十一条第一款等对无效民事行为的有关规定,被告应返还原告13800元及支付款项占用期间的利息,利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。

被告认为其他购买人签署了《商住楼计价表》,本案原告也应持有该《商住楼计价表》,该设施费已明示原告,而且原告已实际支付相关费用,是原、被告双方意思自治的结果。

被告的上述推定不成立,被告没有证据证明原告持有《商住楼计价表》,而且原告交纳设施费,并不等于被告有合法的依据收取该费用。

故被告的抗辩理由不成立,不予支持。

综上,判决如下：被告应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘红英返还13800元,并支付利息（计算方法为：从2001年6月11日起至实际还清之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。

本案一审受理费590元,由被告负担。

宣判后,顺德市海骏达房产有限公司不服,向本院提出上诉称：一、原审判决依照《价格法》第十三条第二款,第十四条第一款第（四）项的规定,认定上诉人收取设施费的行为无效,没有事实依据。

1、上诉人在售房过程中不存在标价外加价的行为。

上诉人在《价目表》、《付款方式》等售房资料中,已清楚地对楼价和设施费的具体数额分不进行了标价。

原审法院忽略公开标价当中除了楼价之外,还有设施费标价的事实,是导致其作出错误认定的要紧缘故。

上述两种款项赫然出现在上诉人的售楼资料即要约当中,这不能讲是标价外加价的行为。

2、上诉人在售房过程中也不存在利用虚假的或使人误解的手段,诱骗购房者进行交易的行为。

上诉人的售楼过程是十分公开和透明的,除了公开明示房屋的装修标准、售价、付款方式等事项外,在洽谈过程中又作了详细解释,还专门制作了《计价表》,具体讲明购房者应支付的各类款项及具体数额。

假如有虚假手段和诱骗行为,购房者完全可向物价部门举报和投诉,但上诉人至今没有收到物价部门反馈的任何信息,而且上诉人也派专人咨询了物价部门,均答复上诉人的标价材料（价目表）比较完善、清楚,没有不当之处。

更为关键的是,《价格法》第十三条、第十四条均适用于经营者一方,约束的是经营者单独作出,且事先未告知对方的行为。

但本案当中,上诉人对设施费的咨询题,差不多事先通过各种资料公示,构成要约告知被上诉人。

被上诉人若实际支付,则表明被上诉人通过行为的形式对此作了承诺,依合同法关于要约与承诺的法律规定,如今双方已实际成立了一个关于设施费的合同。

换言之,上诉人收取设施费,被上诉人交设施费,均以该合同为基础。

有约在先的合同是缘故,收费和交费是履约的结果。

交费和收费是双方合意的行为,二者构成一个整体,相互关联,不可分割,并非上诉人的单方行为。

因此上述两条法律均不能适用于本案。

二、设施费是房屋买卖双方自愿达成的并有不于《商品房购销合同》的专门约定,合法有效,双方均应严格遵守。

1、原审判决认定《商品房购销合同》第四条约定的款项是上诉人唯一能够收取的价款没有依据,该条约定并不包含能够另行约定收取的设施费。

上诉人依法取得了商品房预售许可证后即组织销售,制作了预售房屋的《参考资料》、《价目表》、《商品房认购指南》、《付款方式》等售楼资料,并将上述资料陈列在售楼部显眼的地点公开明示,供任何一个购房者在购房前查阅。

其中《价目表》对房屋售价作了清楚的公示,又在A座的《付款方式》中讲明实收设施费13800元正,还专门加注讲明：设施费包含水、电分摊、电话无线管网费、防盗、消防管网、安全网等,在B、C座的《付款方式》中也专门加注讲明：以上折头只限在楼价内计算,不包杂费,杂费另收13800元正。

可见,上诉人在售房要约中,楼价与设施费是两个相互并列和相互独立的不同项目,楼价和设施费显属两个不同的要约内容。

被上诉人对楼价的承诺以和上诉人签订《商品房购销合同》的书面形式形成,而对设施费的承诺则是通过口头的形式、在《计价表》上签名确认、通过实际履行的形式作出,对两个要约均作了承诺,且已实际履行。

由此可见,设施费是房屋买卖双方的专门约定,那个专门约定也构成一个合同,而且是独立于《商品房购销合同》,并与之相互并列的合同。

该合同是双方的真实意思表示,自愿订立,且没有违反任何的法律法规。

因此那个专门约定的合同无疑也是合法有效的,双方均应严格遵守和履行。

2、《商品房购销合同》第四条约定的价款是否包含商品房成本与本案无关。

原审判决认定该条约定的价款已包含商品房的成本,没有任何事实依据,而且这也与本案无关。

即使该条约定的价款已包含了商品房的成本,也不排除双方还能够就其他费用进行约定,意思自治原则是民法的基石,越来越被重视,并被我国合同法采纳并严格贯彻。

本案双方按照《价目表》的公开标价确定楼价,签订了《商品房购销合同》,又在该合同之外另行对设施费进行约定,显然是法律所同意的。

原审判决主观推断《商品房购销合同》约定的价款包含了成本,并以此为理由认定上诉人只可唯一地收取该条约定的款项,排除双方的另行约定,显然于法无据。

对其他费用的收取,关键不在于该费用是否已包含于商品房成本,而在于双方是否另有约定,也不管其约定是书面的、口头的、或是其他任何形式的。

本案当中,上诉人在售房资料中标明楼价,也标明了设施费的具体数额。

被上诉人除依书面合同的约定支付楼价外,还主动按上诉人书面要约的规定支付了设施费,两者均属依约履行的行为。

三、原审判决适用《民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项、第六十一条第一款也明显不当。

1、原审判决适用法律认定上诉人收取设施费属无效的行为及如何承担责任逻辑紊乱。

原审判决适用《价格法》,认定上诉人的行为明显违反了该法的禁止性规定,接着即直截了当认定上诉人的行为属无效的民事行为。

然而依照一审所引用《价格法》的具体条款,却并没有直截了当认定无效的规定,要认定上诉人的行为无效,只能以此为事实缘故,再引用其他法律作出认定,本案当中,若《价格法》所指的事实缘故确实存在,则应依照《民法通则》第五十八条第（五）项或者《合同法》第五十二条第（五）项的规定,认定上诉人的行为无效。

但原审判决在没有适用法律的情况下想当然地直截了当认定无效,然后再依照《民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项,第六十一条第一款的规定,确定上诉人如何承担民事行为无效的责任,这显属适用法律逻辑错乱。

因为《民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项是认定民事行为无效的法律依据,而原审判决把该条同样作为如何承担责任的依据,显然适用法律不当。

应当注意的是,上诉人的行为全然上就不是标价外加价和利用虚假或者使人误解的手段,诱骗交易的行为。

换言之,即认定无效的事实缘故全然不存在,因此也就不存在适用什么法律认定无效的咨询题,2、上诉人收取设施费的行为效力若有争议,只能是相对有效（即可撤销或可变更）和绝对有效的争议。

依照前述,上诉人的行为不属违反法律法规的禁止性行为。

依据原审判决适用《民法通则》第五十八条第（三）项的规定,可确信原审法院是认为上诉人的行为属于以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而作出的。

依照《民法通则》的规定,这种行为是无效的。

但这一规定显然过于笼统,没有区分不同的情况,在立法上存在一定的缺陷。

因为有些当事人在事后尽管明白自己所为的行为是受欺诈、胁迫等缘故不得已而作出的,但考虑到并可不能使自己损失,或损失非常小,或甘愿受损,从而确认行为效力,这是典型自由处分个人权利的行为。