农村集体建设用地建设租赁性住房问题研究
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案在国家大力倡导优化住房供给结构、稳定房地产市场的背景下，利用集体建设用地建设租赁住房试点正成为一个备受关注的话题。
为了更好地推动这一试点工作的开展，进行规范统一，制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。
该方案在区域、使用范围等方面做出明确规定，以期能有效解决人们住房问题，推动城市经济发展。
一、试点范围该试点方案适用于中央预算内的重点支持城市以及符合条件的其他城市。
试点城市要结合实际情况，合理确定试点范围，积极引导各类房地产企业参与其中。
同时，试点项目的选址应当考虑城市发展规划，合理布局，确保租赁住房的供需平衡。
二、土地供应试点城市应当根据租赁住房发展需求，合理划定用地范围。
在土地供应方面，可以通过土地流转、政府购买、合作开发等方式进行，鼓励和支持各类房地产企业积极参与租赁住房项目的建设。
土地使用权出让金可以根据实际情况，减免或分期支付。
三、租赁住房建设试点城市应当按照规划和设计标准，积极推进租赁住房项目的建设。
租赁住房的布局应当满足不同人群的需求，包括但不限于青年人才、外来务工人员、毕业生等。
在建设中，要注重配套设施的完善，例如公共交通、商业设施、医疗教育等，以提高租赁住房的居住舒适度。
四、租赁管理租赁住房的管理应当按照相关法律法规进行规范。
试点城市要建立健全租赁住房的登记制度，确保租赁关系的合法性和稳定性。
同时，要建立有效的租金监测和调控机制，合理确定租金水平，并在租赁合同中做出明确规定。
对于违反租赁合同的行为，应当及时采取相应的法律措施进行处理。
五、资金支持中央财政将通过各类资金渠道，向试点城市提供资金支持，以保证租赁住房项目的顺利进行。
同时，各级政府还可以通过优惠政策、税收减免等方式，鼓励社会资本的参与。
试点城市要建立资金使用的审计监督制度，确保资金使用的透明和规范。
六、试点评估试点城市应当定期进行绩效评估，总结经验，发现问题，并及时进行调整和改进。
集体用地建设租赁住房项目的开发运营模式比较
C o n s t r u c t i o n S t a n d a r d i z a t i o n/建设标准化集体用地建设租赁住房项目的幵发运营模式比较宋羽，黄新晖(福建农林大学，福建福州350002)摘要：本文考察了福州、厦门两个集体用地建设租赁住房试点城市的三个典型案例，对集体用地公开拍卖、村企合作、村集体自建等三种开发模式进行了梳理和比较，对比分析了项目资金来源、运营以及收益分配方式，从而对试点方案的优化提出建议。
关键词：集体用地；租赁住房；建设；运营模式2017年，原国土资源部、住房和城乡建设部联 合颁布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，到2019年先后确定了北京、上海、厦门、福州等18 个试点城市。
目前，多个地区集体用地建设租赁住房 试点方案已启动实施，相关政策也逐步在实践中落地。
通过建设租赁住房推动集体建设用地入市，既有利于 解决当前城市人口住房紧张问题，又可实现农村土地 资产价值和农民增收，是推动城乡融合发展的重要举 措。
现有试点方案主要通过村级自主开发、村企合作 开发和政府主导开发等模式推动集体土地入市，而租 赁住房项目的运营模式也可细分为政府主导、企业承 租以及B0T模式等。
结合地方经济水平、集体经济 组织能力和市场发展程度的差异，集体用地建设租赁 住房需要因地制宜地选择匹配的幵发和运营模式。
现 有研究中集体用地建设租赁住房的各方主体、幵发运 营模式和收益分配方面的研究尚有不足。
本文通过试 点项目实地调研和集体走访调查，考察了福州、厦门 两个试点城市的3个典型案例，分析并比较各试点在 集体用地入市模式、项目建设、资金筹集、项目运营 和收益分配方面的具体做法，针对集体用地建设租赁 住房存在的问题，提出政策建议，以期推动相关政策 进一步完善，对试点方案的优化和模式推广提供借鉴。
1福州市仓山区联建村项目1.1项目概况福州市仓山区联建村项目面积1.58 hm2,原为 用于出租经营村集体自建厂房。
关于农村乱占耕地建房问题的探讨
关于农村乱占耕地建房问题的探讨发布时间：2022-08-05T05:50:42.795Z 来源：《城镇建设》2022年第3月第6期作者：覃永祥[导读] 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，党中央、国务院高度重视耕地保护工作，２０２０年７月，自然资源部、农业农村部发布《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》覃永祥陆川县马坡镇乡村建设综合服务中心广西玉林 537000摘要：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，党中央、国务院高度重视耕地保护工作，２０２０年７月，自然资源部、农业农村部发布《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》，要求各地深刻认识耕地保护的极端重要性，要完善土地执法监管体制机制，务必坚决遏制新增农村乱占耕地建房行为。
２０２０年底，总书记在中央农村工作会议上强调，要严防死守１８亿亩耕地红线，采取长牙齿的硬措施，落实最严格的耕地保护制度。
从全国国土空间规划工作布局来看，按照永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界的优先顺序划定三条控制线，做到现状耕地应保尽保、应划尽划，进一步凸显耕地保护的国策地位。
关键词：农村；乱占耕地；建房问题；引言整治乱占耕地建房工作主要是为了提高土地使用效率，改善人居生态环境，提高人们的生活水平，实现土地资源有效利用，实现经济效益和社会效益共同提升。
1乱占耕地建房特点乱占耕地建房现状以住宅类为主，多为村民未经审批，擅自占用耕地建造住宅或附属建筑，普遍存在超过宅基地面积标准建房的情况，且因点多面广、分布零散，造成道路交通等基础设施投入多，该类图斑面积占比79.3%;公共管理服务类是村集体占用耕地建造文化广场（礼堂）、办公用房等公共建筑，面积占比8.9%;产业类为企业以租代征违法占用耕地，违规建盖厂房及配套设施从事生产经营活动，多数属招商引资项目，面积占比11.8%。
应强调的是，农村乱占耕地建房属于违法行为，《土地管理法》对此类违法行为作出责令退还、限期拆除的规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施方案
利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施方案为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建租购并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，依据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号），结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想和基本原则指导思想（一）根据党的十九大会议精神，深化农村集体产权制度改革，保障农民财产权益，壮大集体经济，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，准确把握住房的居住属性，以构建城乡统一的建设用地市场为主要目标，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，健全房地产市场平稳健康发展长效机制，让全体人民住有所居。
（二）基本原则尊重农民意愿，维护农民权益。
利用集体建设用地建设租赁住房（以下简称“集体租赁住房”），要切实尊重农民意愿，确保集体经济组织自愿实施、自主运作，使农民和农村集体通过出租房屋获得长期稳定收益，分享城乡统筹发展成果。
把握改革方向，提高服务效能。
坚持市场经济方向，发挥市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”要求，优化审批流程，提高办事效率。
规范有序，审慎稳妥,封闭运行。
严格区别于小产权房，集体租赁住房从源头开始符合规划、完备各项手续、受不动产登记保护。
审慎稳妥推进试点，保持平稳有序，封闭运行，风险可控。
强化部门协作，形成改革合力。
注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场等改革协同，加强部门协作，形成合力全面推进改革。
二、工作目标通过集体租赁住房项目，增加住房的有效供应，缓解住房供求矛盾。
以项目为抓手，边试点，边总结，边提升，探索集体租赁住房建设和运营规则，形成可复制、可推广的经验和做法。
三、试点范围在AA市行政范围内选择试点项目分批开展，地块从小到大，从易到难，循序渐进，逐步开展，首期试点拟选择1-2个地块。
重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，有较大人口住宿需求的区域。
北京市规划和国土资源管理委员会关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见
北京市规划和国土资源管理委员会关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见文章属性•【制定机关】北京市规划和国土资源管理委员会•【公布日期】2017.10.31•【字号】市规划国土发〔2017〕376号•【施行日期】2017.10.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】住房保障正文北京市规划和国土资源管理委员会关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见市规划国土发〔2017〕376号各区人民政府、各有关单位：为推进我市土地供给侧结构性改革，进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作，落实我市2017-2021年集体土地供应任务，拓宽租赁住房建设渠道，建立租购并举的住房体系，努力建设国际一流的和谐宜居之都，经市政府批准，就进一步加强我市利用集体土地建设租赁住房工作提出如下意见。
一、指导思想和基本原则（一）指导思想。
全面贯彻落实习近平总书记两次视察北京重要讲话精神，进一步落实“四个中心”的首都城市战略定位，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，推进我市土地供给侧结构性改革，集约节约利用集体土地资源，加大租赁住房用地供应，加强本市住房保障和房地产调控工作，建立租购并举的住房体系，努力建设国际一流的和谐宜居之都。
（二）基本原则。
1.符合规划，用途管制。
集体租赁住房用地应符合国民经济和社会发展纲要、土地利用总体规划、城乡规划，且权属清晰。
土地用途管制，不得违规占用农用地。
2.市场对接，规范有序。
坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，租户选择、租金水平、户型设计对接市场需求，并按照有关租赁管理政策进行管理和规范。
3.注重监管，只租不售。
集体租赁住房建设，应依法履行相关报批手续，不得违法出租和转让建设用地使用权，房屋建成后只进行出租使用，不得出售或以租代售。
4.自主运作，维护农民权益。
尊重农民集体意愿，切实履行民主程序，统筹考虑农民集体经济实力，合理确定项目运作模式，维护农民权益，使农民和农村集体通过出租房屋获得长期稳定收益，分享城乡统筹发展成果。
保障性租赁住房建设面临的挑战及对策研究
保障性租赁住房建设面临的挑战及对策研究发布时间：2023-02-20T06:40:11.317Z 来源：《城镇建设》2022年第19期第10月作者：傅俊勇[导读] 我国的住房保障在实现基本保障应保尽保以后傅俊勇天津市房地产市场服务中心、摘要：我国的住房保障在实现基本保障应保尽保以后，进入了以保障性租赁住房为重点的发展阶段。
本文在对保障性租赁住房供需两端的新特点、新变化进行分析的基础上，研究这些变化给发展保障性租赁住房带来的挑战，并就如何化解这些挑战提出对策建议。
关键词：保障性租赁住房；新保障群体；对策建议 1 引言到“十三五”末，我国已经建成世界最大的城镇住房保障体系。
2021年7月2日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，取消了政策性租赁住房的概念，明确我国未来的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房（2014年提出）等三种类型为主。
其中，公租房主要面向城镇户籍、住房和收入“双困”家庭，实行实物保障和货币补贴并举；共有产权房供应范围以城镇户籍人口为主，目前处于试点状态；保障性租赁住房面向符合条件的城镇新市民、新就业青年等住房困难群体，鼓励多主体投资、多渠道供给，实行政府指导价。
本文把符合条件的城镇新市民、新就业青年（具体条件由各省市自主确定，例如山东省提出重点保障在城区工作生活、正常缴纳养老保险和住房公积金、在当地无自有住房的新市民、青年人等群体，不设收入限定条件，优先保障新就业、从事基本公共服务的新市民）等住房困难群体称为新保障群体。
在实现基本保障应保尽保以后，我国新保障群体住房困难问题仍然比较突出，在中央提出加快发展保障性租赁住房的背景下，有必要对当前保障性租赁住房在供需端出现的新特点、发展中面临的新挑战、具体的发展路径等问题进行系统、深入探讨。
2 城镇保障性租赁住房的新特点2.1 城镇保障性租赁住房需求端的新特点（1）量大面宽特点。
我国新保障群体每年的数量超过两亿人次，期中2020年外出务工人员为16959万人（2020年《农民工监测调查报告》，其中65.2%的进城农民工依靠租赁城中村），2020年新就业大学生为874万人。
国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知
国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销),住房和城乡建设部•【公布日期】2017.08.21•【文号】国土资发〔2017〕100号•【施行日期】2017.08.21•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知国土资发〔2017〕100号北京、辽宁、上海、江苏、浙江、安徽、福建、河南、湖北、广东、四川省（市）国土资源主管部门、住房城乡建设主管部门：为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等，制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，现印发给你们，请指导、督促各有关城市认真执行。
国土资源部住房城乡建设部2017年8月21日利用集体建设用地建设租赁住房试点方案利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。
按照中央有关精神，结合当前管理工作实际，制定本试点方案。
一、总体要求（一）指导思想。
全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建购租并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案1. 引言租赁住房问题一直是城市发展中的热点问题之一。
为了解决居民的住房需求，提高城市土地利用效率，国家开始试点利用集体建设用地建设租赁住房。
本文将介绍利用集体建设用地建设租赁住房的试点方案。
2. 方案概述利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的目标是提供质量优良、价格合理的租赁住房，改善城市居民的住房条件。
3. 方案内容试点方案的具体内容包括以下几个方面：3.1 集体建设用地划拨针对特定区域，政府可以从集体建设用地中划拨一部分用地作为租赁住房建设用地。
划拨的用地面积、位置和使用方向将根据城市的住房需求和规划来确定。
3.2 开发建设政府可以通过招标或委托方式选择特定的开发商来负责租赁住房的开发建设工作。
开发商应符合相关要求，如有一定的建设经验和资金实力，能够按照规划和设计要求，按时按质完成租赁住房的建设。
3.3 租赁管理租赁住房的管理主要包括租赁申请、租金收取、租赁合同管理等方面。
政府可以设立专门的租赁管理机构，负责租赁住房的申请受理、租金收取、维修管理等工作。
同时，租赁住房的租金应根据市场情况和居民收入水平合理确定，确保租赁住房的价格合理。
3.4 增值服务为了提高租赁住房的吸引力，政府可以提供一些增值服务，比如配套设施建设、公共交通优化、社区服务设施提升等。
这些服务将提高租赁住房的居住质量，吸引更多的居民选择租赁住房。
4. 实施措施为了确保试点方案的顺利实施，需要采取以下措施：4.1 法律法规的制定政府应制定相应的法律法规，明确集体建设用地建设租赁住房的具体管理办法和规定，包括划拨程序、开发建设要求、租赁管理机构的设置等。
4.2 资金保障政府应建立租赁住房建设的资金保障机制，包括通过政府投资、金融机构支持、社会资本参与等方式，为租赁住房的建设提供稳定的资金来源。
4.3 宣传推广政府应积极宣传推广集体建设用地建设租赁住房的试点方案，向居民宣传租赁住房的优势和政策支持。
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农村集体建设用地建设租赁性住房问题研究
发表时间：2019-11-06T16:03:25.120Z 来源：《基层建设》2019年第22期作者：胡慧卿[导读] 摘要：在经济发展进程中，农村土地不断市地化，导致土地资源稀缺，集体建设用地对于经济发展与人民福祉都有很大推动作用。
山西太原山西财经大学 030006 摘要：在经济发展进程中，农村土地不断市地化，导致土地资源稀缺，集体建设用地对于经济发展与人民福祉都有很大推动作用。
2017年8月28日，随着国土资源部同住房和城乡建设部合并出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》这一举措，集体建设用地建租赁房这一议题也成为当前学术界所讨论的新议题。
虽然利用集体建设用地建设租赁性住房属于一项尚处于试点阶段的新政策，但是一些学者已开始围绕这一问题开展了一定程度的研究。
基于此，本文主要针对北京、上海等13所城市出台的试点方案及相关具体情况进行分
析，从而发现其相关问题所在，并提出相应的对策与建议，以期对我国农村集体建设用地建租赁房的进一步研究有所裨益。
关键词：集体建设用地；租赁性住房；土地供应； 2017 年 8 月，原国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
2018 年，部有关部门组成联合调研组，对北京、杭州、厦门、郑州、武汉、广州等试点城市进行了专项调研，了解掌握了各试点城市工作进展情况。
以此为基础，笔者对当前利用集体建设用地建设租赁住房情况进行了思考和分析。
一、集体建设用地建设租赁性住房试点进展情况
对于集体建设用地建租赁房试点的进展情况，从相关资料可知，“到2018年7月，全国13个试点地区在集体土地用于租赁住房的供应面积已经达到330公顷”，目前看来，各个试点地区正在审慎有序地推进试点工作的进程，总体来看，目前大部分试点项目还处于初期选址立项阶段，对于已将开展的城市，其项目主要集中在权属无争议、周边有相关配套设施或有产业园区的区域；而对于那些因地块条件等不具备的城市，选址较为困难，进度会较慢一些。
总体看来，在这些试点城市中，一线城市的进展优于二三线城市的进展，这归根于一线城市租赁住房需求量较大、社会资金来源渠道多、政府监管与服务能力强。
譬如：早在2011年就开始利用集体建设用地建设租赁住房试点的北京地区和上海地区，两个地区目前已有一些项目已建成并投入使用，这两个地区相较于其他试点地区已有了试点基础和经验；另外，北京已供应集体土地204公顷，占全部13个试点地区已供应土地面积的62%；对于人口净流出城市——肇庆市来说，因其租赁需求较弱，市场主体参与度弱，试点工作的开展难度较大。
二、各个试点城市的主要做法
本文针对13所城市的试点方案进行比较分析后得出以下结论： 1. 选址方面
为科学选址，各试点地区都出台了较为详细的立项条件。
如：北京地区在布局上提出坚持毗邻产业园区、交通枢纽、新城；合肥、成都、广州、武汉、杭州、沈阳等要求选址应考虑区位条件较好、基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套较齐全的城乡结合部、产业园区、大学园等区域；厦门、郑州要求选址以存量土地为主，不得占用耕地，且符合“净地”条件；佛山、肇庆要求在选址上优先在工业园区、产业集聚区等产业比较完善且住房配套相对不足的区域布局。
2.项目运营单位方面
对各试点地区其试点项目运营单位进行整理归纳后发现：郑州市主要以村集体名义与国有控股公司（郑东新区国有平台公司）成立租赁租房平台公司来建设运营集体租赁住房，具体负责项目建设和管理；厦门市其项目已严格规定该项目仅能由集体经济组织与市、区属国有企业合作开发建设。
而对于佛山和肇庆两个地区来说，在组建于建设运营单位层面，其做法是相一致的，鼓励多主体参与建设，鼓励多种运营模式并存。
合肥、郑州与南京则探索集体经济组织自主运营、委托专业机构运营等运营模式参与建设；成都、沈阳则提出村镇集体经济组织可以自主开发运营，也可通过联营、入股等方式参与，开展利用集体建设用地建设租赁住房项目；沈阳在此基础上更加放宽了范围，允许国有企业或民间资本均可以与集体经济组织以入股、联营方式建设运营，以国有企业投资为主。
整体来说，由于集体经济组织的自有资金很难独立完成项目，前期的建设又急需大量资金支持，大部分地区还是偏向集体经济组织和企业合作的方式，并且合作的企业大部分为市属或区属国有企业。
3.基本公共服务方面
南京、沈阳、合肥、佛山在此方面的政策大多都是要建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制，保障承租人在义务教育、医疗、基本养老、社会保险、就业服务、住房公积金、户籍准入、民主政治权利、临时救助等基本公共服务的权益；郑州与广州则对于承租人来说还有一个明确的规定即承租人的租赁期限不得低于三年。
而武汉、厦门、杭州则尚未在基本公共服务方面做出相关规定。
4.相关优惠政策方面
总体上讲，沈阳、南京、合肥、广州、佛山等地都在财税金融等方面制定了相关政策。
譬如：沈阳在简化流程方面、财税金融支持方面、公积金提取方面都做了相关规定，尤其引导金融机构加大对建设租赁住房的贷款支持力度，鼓励金融机构为符合条件的集体经济组织提供信贷支持。
南京在金融、财税政策方面的做法与沈阳市不谋而合，同样也是要加强与国家开发银行等政策性银行合作，加强对贷款力度的支持；另外，适当提供税收优惠支持并给予一定的财政补贴。
三、存在的主要问题
1.利益分配平衡难
村集体经济组织多通过入股、联营的方式与其他类型经济组织联合实施，而投资回收周期较长，收益分配没有固定模式，且与合作企业的利益关系复杂、收益分配政策不明晰，易造成利益分配不均或冲突。
同时，承租人本应属于受益群体，但目前的政策并不能完全保障其权益，其往往不能享有与拥有住房产权人同等的权利。
2.缺少市场化的资源配置
集体租赁住房建成后，由于集体经济组织缺乏相关运营经验，难以实现市场化、规模化、专业化的运营，资源利用效率和运营水平较低。
有些地方缺乏市场化租赁平台建设，任由村集体经济组织自主运营，不仅不利于租赁市场稳定，更不利于政府监管，易形成新的类似“小产权房”的问题。
3.集体租赁住房的监管问题
在颁布的试点方案中明确规定：“集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。
承租的集体租赁住房，不得转租”。
《方案》中明确规定了只租不售，但是对于租赁期限没有做出明确的规定，在实际交易中，对于是“长租”亦或是“以租代售”该如何进行界定与辨别，亟待进一步明确。
国有土地出让是有明确的使用年限的，集体土地的权属隶属于村集体，如果无限期租赁农村集体土地上的租赁住房，从使用角度上来说与出售没有差别，这时可能会产生一些负面效应。
四、相关思考与建议
总而言之，集体建设用地建租赁住房，是土地制度改革和住房制度改革的交汇点，该《方案》的施行对于土地制度改革和住房制度改革来说都迈出了较为关键的一步。
但也应该明白，集体建设用地建租赁住房一旦开始操作，政府部门必须给予严格管理。
规划先行是第一要素，要有规划许可，实施用途管制。
其次在市场方面，工商、税务、环保、卫生等各个方面都有应该及时跟进。
首先，在实际操作中，集体建设用地建租赁住房还需解决两大难题：其一，“钱从哪里来”的问题。
所以在融资方面，我国学者谭荣提出“可以考虑农民“牺牲”最初的宅基地发展权，将发展权提供给其他的建设用地使用者，满足土地利用价值上的优化，并通过特殊的机制来转移一部分增值收益给村集体用于租赁住房建设”。
其二，“地从哪里来”的问题。
在土地供应上，既要符合节约集约利用集体建设用地的要求，又能满足城市的住宅租赁需要。
其次，《方案》试点的推行中，应该进一步明确规定农村集体建设用地用于租赁住房建设的出租年限，另一方面应加强对于土地用途的管理，避免出现负面效应。
最后，为推动当前农村土地制度改革的深入与完善，应以统筹土地增值收益分配平衡为目标，建立完善的利益分配机制，确保政府、企业以及集体经济组织等主体的收益平衡，尽可能避免“食利阶层”的出现；同时尽可能保障承租人在享受义务教务、医疗服务及养老服务等公共服务保障机制上尽可能全面与平等。