房地产提报的技巧.
2011年05月北京远洋·天著年度总结及策略提报
中远酒店物业高端别墅服务体系 6大会所/3大中心 世界城市价值高 地 世界经济驱动枢 世界500强/ 60% 绿化率 东五环/南五环 京津塘/京开高速
物业 会所 CBD BDA
服 务 价 值
品 牌 价 值
远洋地产 1.1容积率别墅社区/联排和小高层/ 人车分流/主街生活商业配套
规划
建筑 第二机场临空经济 带和城市快速轨道 交通网络
特别说明：绿色是最初指定的VI色设计方向。
LOGO及VI演变展示
6 月LOGO创 意 展 示
7 月 LOGO创 意 展 示
当前使用LOGO的演变过程
1.2
项目SLOGAN的演变
我们从案名关联、建筑高度、精工性、定制标准、客群方向、
传承性、精神引领等方面进行了广泛的发散。力图对本案进行准确的表达。
我们已经充分意识到远洋·天著项目单线作战的高难度，并且敏锐的捕捉 到远洋地产品牌战略所带来的新的契机。因此，我们对远洋品牌价值及品牌战略 进行了深度的分析和解读。提出了“以人为本，突出伙伴关系，突出
价值创造”
的品牌推广核心。并从“价值、规范、习惯、身份、情
感”五方面构建了完整的品牌推广体系及相应方案。
【传播出口】
尊重层峰者的生活方式
【文案调性】
MR.CLASS离不开城市，就像城市离不开MR.CLASS一样。
MR.CLASS的别墅应该有两个客厅，一个接待朋友，一个接待对手。 MR.CLASS既是PARTY的常客，也是PARTY的主人。 MR.CLASS熟知每一瓶红酒的好年份，他最得意的收藏是：一座私人酒窖。
技承中西 大艺天著
定制标准方向
品质之上 品质之上
少数人的居住标准 私藏一城繁华
构建上层居住标准
郑州市房地产项目开发报批报建节点流程(超详细)
D
46
支行递交省分行上会审批（低密度项目需增加递交总行审批）
财务中心
D
47
签定借款合同，办理土地抵押登记
财务中心
D
48
下贷
财务中心
D
二、项目启动
49
编制《项目运营目标书》
运营办公室
B
（一）、构建项目团队
50
召开项目启动会
运营办公室
B
51
构建项目团队
运营办公室
B
52
确定项目管理架构
运营办公室
B
外联
编制控规
外联
控规上会（专家评审会、规划局业务会、市长联审联批会）
外联
取得控规批复文件
外联
规划用地测量出具定界图
外联
取得建设用地规划设计条件
外联
土地确权
外联
1.测量定界
外联
2.地籍调查、四邻盖章确认
外联
3.出具地类分析
外联
4.报市政府审批
外联
5.办理村委会权属的土地证
外联
办理土地使用权注销
外联
不能办理确权的应办理土地收储
外联
组织召开修规方案专家评审会并取得会议纪要
外联
报市规划部门局长业务会审核通过并取得会议纪要
外联
由区或市规划部门出具修规审查批复
外联
80
修详规报审表申领、表单填写（准备修详规报审资料）
发展中心/城市公司
C
81
修详规报审
发展中心/城市公司
C
82
与政府规划部门沟通（规划科）
发展中心/城市公司
C
83
修详规审批
技术中心
房地产住宅项目营销提报方案
房地产住宅项目营销提报方案Ⅰ. 概述随着人口的增长与城市的发展，房地产住宅项目的竞争日益激烈。
本文将提出一份全面且可行的房地产住宅项目营销提报方案，旨在为房地产开发商制定切实可行的市场推广策略，以提高项目的知名度和销售业绩。
Ⅱ. 市场调研在进行房地产住宅项目的市场推广前，我们首先需要进行一系列的市场调研活动，包括但不限于以下几个方面：1. 市场需求分析：通过搜集市场数据、调查问卷和专家访谈等方式，深入了解目标客户群体的需求，确定购房者的喜好和关注点。
2. 竞争对手分析：研究本地区的其他房地产住宅项目，分析其销售策略、定价模型以及市场占有率，为制定差异化的营销策略提供参考。
3. 地理环境评估：综合考虑区域的可达性、交通条件、生态环境等因素，评估目标项目的地理位置优势，从而凸显其独特性与吸引力。
Ⅲ. 品牌建设在市场调研的基础上，我们将着重进行品牌建设工作，以增强项目的知名度和美誉度：1. 品牌定位：根据调研结果，明确目标客户群体，并制定相应的品牌定位策略，以满足他们的购房需求和价值追求。
2. 品牌形象设计：创造独特且具有辨识度的品牌形象，包括但不限于公司标识、口号、宣传物料和网站设计等，以增强品牌的视觉冲击力。
3. 媒体宣传：通过多种传媒渠道，如报纸媒体、电视广告、户外广告等，展示项目的卖点和优势，提高项目的曝光度和品牌知名度。
Ⅳ. 销售策略为了提高项目的销售业绩，我们将制定以下销售策略：1. 价格策略：根据市场对房地产住宅的需求和购买能力，合理定价并提供相应的购房金融支持，以吸引潜在购房者。
2. 营销渠道：建立多元化的销售渠道，包括自有销售团队、经纪人合作和网络平台销售等，以扩大项目的销售范围。
3. 售后服务：提供优质的售后服务，建立客户关系管理系统，及时响应客户的需求和反馈，以增加客户的满意度和信任度。
Ⅴ. 营销活动为了进一步提高项目的知名度和销售业绩，我们将开展一系列有针对性的营销活动：1. 开放日活动：邀请潜在购房者免费参观项目，了解房屋样板间，聆听项目的亮点和特色，以及提供购房咨询和解答。
房地产销售部门晋升管理制度
销售主管、销售副经理岗位晋升标准规范为了规范业务部的人员晋升，确保人员的晋升有据可依，同时也确保晋升人员的业务能力、管理能力、培训能力等各方面能力都胜任岗位，公司特制定此规范。
一、置业顾问晋升销售主管1、晋升标准置业顾问入职转正后工作满一年的公司视为资深置业顾问，之后才有晋升销售主管的资格，同时符合如下条件者其销售经理可以提报晋升申请。
●入职转正后一年内得3次以上销冠；●精细化管理表格中各项目数据能在置业顾问中排前三名；●能将新人培训类的课程完整的进行培训的；●销售经理、营销总监书面对拟晋升者在团队贡献、日常工作态度表现、发挥积极作用、企业文化传承等方面给予评价。
2、晋升操作方法●提报晋升前将得销冠月份、精细化管理表格数据上报人力资源部核查，符合条件者公司安排新员工培训试讲；●每年1、4、7、10月固定组织拟晋升人员培训试讲工作，通过试讲者按公司晋升流程给予晋升；●如果第一次试讲没通过，公司接受员工申请再进行试讲一次，再次时间安排在30天之后，通过者也可于当季度晋升。
但是如果还没通过则半年内不再给予晋升机会。
二、销售主管晋升副销售经理1、晋升标准晋升销售主管后带组工作满一年后公司视为资深销售主管，之后才有晋升副销售经理的资格，同时符合如下条件者其销售经理可以提报晋升申请。
◆做销售主管的一年内要取得2次以上销冠；◆精细化管理中各项数据在案场能排名前五名；◆个人业绩目标和小组整体业绩目标达成率90%以上；◆新人培训类课程中业务技能部分至少三门课程试讲通过，销售主管培训类课程全部试讲通过；销售经理营销总监书面对拟晋升者在团队贡献、日常工作态度表现、发挥积极作用、企业文化传承等方面给予评价。
2、晋升操作方法同销售主管晋升操作方法一致，同期同步进行。
三、副销售经理以上职级晋升标准副销售经理以上职级晋升需要区域总经理吕飞总面谈考核，具体相关办法待发。
四、此规范之前已经晋升人员公司安排培训方面相关标准的补试。
房地产项目立项审批流程及表格
房地产项目立项审批流程及表格1. 引言房地产项目的立项审批是一个复杂的过程，涉及到了多个部门和环节。
本文将介绍房地产项目立项审批的流程，并提供相关的表格以辅助理解和整理。
2. 房地产项目立项审批流程房地产项目立项审批流程包括以下几个主要环节：2.1 需求梳理与调研在房地产项目立项之前，需要对市场需求进行梳理和调研。
这包括对目标客户群体的需求、市场供需状况、竞争对手情况等的调研与评估。
2.2 项目方案编制根据需求调研结果，开发商需要对项目的方案进行编制。
方案编制包括项目规划、设计、区域评估等内容。
2.3 内部审批项目方案编制完成后，开发商需要进行内部审批程序。
内部审批主要包括项目审议、投资评审、风险评估等环节，确保项目的可行性和经济效益。
2.4 政府审批经过内部审批后，开发商需要将项目提报给相关政府部门进行审批。
政府审批流程因地区和具体项目而异，一般包括土地使用审批、规划审批、环保审批等环节。
2.5 市场调试项目获得政府审批后，需要进行市场调试。
市场调试一般包括项目推广、销售预售等环节，以验证项目的市场竞争力与受欢迎程度。
2.6 最终审批与签约市场调试结束后，开发商需要进行最终审批与签约程序。
最终审批涉及到项目的最后一道程序，主要是确认项目的可行性和经济效益。
签约程序包括买卖合同签订、资金支付等环节。
3. 房地产项目立项审批流程表以下是一个简化的房地产项目立项审批流程表，用于辅助整理和记录。
环节主要工作需求梳理对市场需求进行梳理和调研与调研项目方案编制编制项目的规划、设计和区域评估内部审批进行项目审议、投资评审和风险评估政府审批提报项目给相关政府部门进行土地使用审批、规划审批和环保审批等市场调试进行项目推广和销售预售最终审批与签约进行最终审批，确认项目的可行性和经济效益，并签订买卖合同以及支付相关资金等4. 总结房地产项目立项审批是一个复杂而重要的过程，涉及到多个部门和环节。
本文介绍了房地产项目立项审批的流程，并提供了相关的表格以辅助整理和记录。
易居房产·南昌路25亩地块产品定位研究提报
05
预期效益与风险评估
预期效益分析
销售收入
根据市场调查和预测，该地块开发后可实现较高的销售收入，为 开发商带来可观的利润。
品牌提升
通过该项目的开发，可以提高开发商的品牌知名度和美誉度，增加 市场竞争力。
社会效益
项目建成后将增加就业机会，促进当地经济发展，提升城市形象。
风险评估与应对措施
市场风险
06
结论与建议
结论总结
目标客群
中高端改善型购房者，年龄在30-50岁之间，家庭月收入 在20,000-50,000元之间，注重居住品质和交通便利性。
价格策略
根据市场调研和产品定位，建议采取中高端定价策略，均 价在12,000-15,000元/平方米之间。
产品定位
打造高品质、舒适型住宅小区，以改善型住宅为主，面积 段在90-150平方米之间，注重室内空间布局和居住环境 品质。
发布项目信息，吸引潜在客户。
线下渠道
02
通过传统广告、户外广告、房产展会等形式，扩大项目知名度，
吸引目标客户。
内部渠道
03
利用企业自身资源，如员工推荐、合作伙伴等，进行项目推广。
品牌推广策略
品牌定位
根据项目特点和市场需求，明确品牌定位，塑造独特 的品牌形象。
品牌传播
通过广告、公关活动、媒体报道等方式，将品牌信息 传递给目标客户，提高品牌知名度和美誉度。
02
产品定位研究
市场分析
宏观环境分析
对国家政策、经济形势、社会文 化等因素进行综合分析，以了解 市场整体趋势和机会。
区域市场分析
深入研究项目所在区域的市场状 况，包括供求关系、竞争态势、 价格水平等。
目标市场细分
房地产项目报建报批流程标准(精版)
房地产项目报建报批流程一、土地手续办理1、土地出让合同；通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同；2、土地用地勘测图。
3、建设用地批准书4、土地契税、地税完税证明(财政局、地税局)5、土地登记申请，审核发土地使用权证.二、规划手续1、项目总平面规划，规划设计方案申报经规委会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划许可证。
2、建设工程规划许可证，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可证。
3、交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案馆移交合约。
三、项目发改立项1、项目申请报告2、项目规划批文、总平面规划图3、环境影响评价4、抗震设防5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。
四、工程施工手续1、场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。
2、工程勘察，设计。
根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图.3、图纸设计审查；工程施工图审查(建委审图中心）、消防设计审图（消防局）、防雷设计审核（气象局）、人防手续(人防办）.4、工程报建，勘察现场.5、办理工程施工、监理招标,确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工。
监理合同。
6、前期绿化设计，办理绿化审批手续。
7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。
8、建筑垃圾处置、商混供应合同。
9、交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等.10、申办建筑工程施工许可证.五、工程建设阶段1、临时设施规划办理，规划放线验收工作。
2、开工建设,进行工程质量控制、成本控制、进度控制.3、配套工程施工建设。
4、房屋面积测绘，办理房屋预售手续（房管局）。
5、签订销售合同。
六、工程项目竣工验收交付使用1、建设项目单体工程验收。
2、建设项目竣工综合验收.3、办理建设项目竣工验收备案手续。
4、物业服务公司进驻管理、服务.5、业主交接装修入住。
6、办理建设项目产权登记备案手续,业主办理房产权证。
某地产公司营销策略提报
合规培训
定期组织员工进行合规培训，提高全员合规意识，确 保业务操作符合法律法规要求。
合规审计
定期开展合规审计，检查公司业务操作是否符合法律 法规要求，及时发现和纠正违规行为。
危机事件处理预案设计
危机事件识别
识别可能对公司业务产生重大影响的危机事 件，如政策调整、市场变动、舆论危机等。
制定详细的执行方案和时间表，保证活动的顺利进行。
效果评估与总结
03
对活动的效果进行评估和总结，包括参与人数、互动次数、曝
光量等指标，以便优化后续活动伙伴选择
挑选与公司业务相关且具有互补优势的合作伙伴，如金融机构、 设计公司、施工单位等，共同开展项目合作。
资源整合与共享
设计与创新
注重产品设计和创新，打造具有独特风格和个性 化需求的地产项目。
服务体系
构建完善的售后服务体系，提供物业服务、社区 活动等增值服务，提升品牌口碑。
品牌形象塑造与传播途径
品牌定位
明确品牌定位和核心价值观，传递企业使命和愿景，树立品牌形 象。
广告宣传
通过主流媒体、网络平台等多渠道进行广告宣传，提高品牌知名度 。
02
产品定位与核心竞争 力打造
产品类型及特点介绍
住宅地产
提供高品质的住宅产品，包括公 寓、别墅等，注重居住体验和舒
适度。
商业地产
开发商业综合体、写字楼等，满 足企业和商家的办公和商业需求
。
产业地产
打造产业园区、科技创新园区等 ，聚焦特定产业，提供全产业链
服务。
差异化竞争优势挖掘
地理位置优势
选择交通便利、配套设施完善的区域进行项目开 发，提升产品附加值。
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面对一份长达300页的报告，我该如何准备？
步骤一：提炼少于50个字的提纲，脱 稿情况下1分钟内说完。
步骤二：一页一页看，做到每看一页 都能在2秒钟内做出反应，一句话概括这 一页要表达的内容。
步骤三：如果不能，就用笔记下来这
一页的中心思想，记到本子上，不超过 20个字。
举个例子
以下四点能概括所有长达300页以上的报告的所有内 容
动摇期 成交量下挫，整体 价格未见松动
成交量冲高后回落， 后劲不足；供应持续 增加，库存高位运行； 价格依然高昂，但局
速冻期 量价齐跌，楼市拐 点确立
市场成交量大幅度 萎缩，交易价格出现 大幅度松动，房价甚 至与地价倒挂； 开发商“资金荒”， 引发全面降价促销， 对土地市场期望值降 低。 购房者恐慌情绪蔓 延，集体观望传播市 场不利信息。
•市场 •竞争 •客户 •策略
理性认识，快速回笼资金 针对竞争对手，提升产品力，理性定价 核心客户是首改首置群体 针对上述三点的应对策略
？ ？
•市场 •竞争 •客户 •策略
对高端产品有限购风险 产品力是制胜关键 多次置业，专业投资 针对上述三点的应对策略
如果你足够熟悉你即 将讲的内容，你可以 在提报的前一秒大脑 神游，魂不守舍。
So
怎样改善提升技巧？
提报中……
礼节：问候大家，坐姿挺拔
表情：始终保持真诚淡定的微笑 眼神：适当的与与会人的交流 逻辑：提报中逻辑关系的平顺是一个需要长期 训练的过程，需要你头脑清晰，思维敏锐。 语调：语言流畅，重点突出，辅助点一语带过。 NG：不要紧张，微笑重述。 都要基于提报前充分的准备工作！
策试点区域将增大，调控基调从严，调控时间持久，优先保刚需。 2、未来市场U型底，底部周期调整取决于多方力量参与力度，市场仍将持续一段时间，价格调 整仍将继续。 3、开发商需要清醒认识市场环境，合理定价，理性制定营销策略，快市场一步提前备战，而不 是被市场牵着走。 4、市场以价换量已凸显成效，市场开始回暖，价格下调步伐趋缓，看准市场需求合理定价依然 是热销不二法。
不一定每个人都有好口才，但是让听者明白你想表达的内容的能力，每个人都有。
提报时候的窘态，在跟妈妈打电 话时不会出现。因为我们面对一个熟 悉的人，一个友善的倾听者。 更重要的是，我们沟通时的心态： •放松的心态 •想说明白一件事 •想表达一种情绪 •自信满满
So
怎样改善提升技巧？
提报前的准备
着装：穿一套让自己感觉舒服、自然的衣服， 是日常正式的着装，而不是刻意去打扮。 心态：不是去经受考验，也不是等待检阅，更 不是去上课，而是用诚意去跟他人沟通一件事。 熟悉：你知道你要讲什么吧。不管报告是别人 写的还是自己写的，你的熟练程度怎么样？不 想照着念，越念越晕，必须熟悉，无比熟悉你 要讲的内容。
冰冻期 量价低位徘徊，进入紧急救 市状态
■ 市场处于低迷态势，成交量降 到历史低位，价格大幅度回落， 并在一个周期内保持较为稳定的 低位； ■ 开发商处于被动等待居面，开 始从企业战略层面思考生存问题， 不考虑单项目盈利 ■ 大部分消费者处于消极观望， 少量投资者开始择机入市 ■ 地方政府维稳市场信心，多方 力量以图主动引领市场。
开发商小步快跑紧
凑开盘，主推刚需产 品，抢攻楼市契机； 刚需群体理性置业，
部试探性降价出现；
媒体舆论鼓吹“降 价”，部分购房者进 入观望；
购房需求有节奏释放。
开发商放慢推盘节奏，
对降价仍有疑虑，推 迟入市；
练习一下
这一页我主要要讲什么内容，亮明什么观点？
市场总结：
1、经过一年的楼市宏观调控，初显成效，政府调控决心坚定，短期内行政手段难淡出，财税政
以下三种状态哪种更接近提报？
心态
不是去经受考验，也不是等待检阅，更不是去给人上课
提报是一场沟通——用眼神、语言、语调去完成传达。所以，我们要用沟通交流的心态去完成讲述。 •过程是真诚与耐心
•绝不是秀能力和争辩坚持
•我们的目的是让对方感到我们用心去完成了对一件事情的思考，我们用简洁、有力、观点明确的语言去 传达我们的思想。
径。除了面对真相之外，没有任何通往实相的路。所有的权威，尤其是思想及领悟方面的权威，可能
是最具毁灭性、最邪恶的。领导者会糟蹋了追随者，追随者也会毁了领导者。你必须成为自己的导师 和自己的徒弟。凡是人们视为必然而重要的事，你都该提出质疑。 如果你不打算跟随任何导师，你会感到孤独，那么就让自己孤独吧！你为什么害怕孤单呢？只因为 你必须面对自己的真相，而你会发现自己竟是如此空虚、迟钝、愚蠢、丑陋、内疚和焦虑不安，一个
眼神交流
•诚恳友善微笑的眼神 •看到对方的回应后缓慢移开 •即便对方没有回应，也请缓慢移开，注视一个地方 不要超过5秒钟
提报≠演讲
×
不要一句一句去设计语言，去背诵，尝试用让自己理解的语言说出来。
熟悉你的报告！
由繁入简，由简入繁
•由繁入简 用50个字总结你的300页里的所有内容，不看稿
•由简入繁 熟悉你300页内容中每一页在说什么，不看稿
练一下
小学语文
如果你认为认识自己是很重要的事，理由是因为我或某人如此告诉你，那么我们之间的沟通就到此 结束了。如果我们彼此都同意——彻底认识自己是生死攸关的事，那么我们之间的关系就截然不同了。 然后我们就能喜悦地、谨慎而明智地一块儿从事生命的探索。 我不要求你对我有信心，也不会自命权威，更无意传授给你任何通往实相的新哲学、新理念或新途
微不足道的“二手货”。就面对这个真相吧!注视着它，不要逃避，你一想逃避，恐惧就趁虚而入了。
练习一下
用一句话或几个字来总结这段话的意思
认识自己，不是听信权威，不是人云亦云。而是要发自内心的敢于认识自己。
练习一下
这一页我主要要讲什么内容，亮明什么观点？
稳定期 量价维稳，需求 有节奏释放
深度调控期，新盘 集中上市，带动成交 量上扬，短期内呈现 楼市小高峰；
如何提升提报技巧
分享&探讨
语言简洁 观点有力 形象养眼 声音养耳
提报中，你曾经遇到的问题有哪些？
1、紧张，手足无措，大脑空白。
2、照着念，念了前一页，不知 道下一页是什么内容。 3、越讲越乱，声音越来越小。 4、觉得会场没有任何互动，与 会人员都心不在焉。 5、讲的还行，讲完了，听的人 却没懂你的主题是什么。 ……