选址

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例：近期内是否有道路拓宽计划或掩埋管线计划，各 项开挖马路工程都会影响顾客上门意愿
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邻
居
指预定点两侧行业种类的特点，及不宜为邻的行业种类
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如果是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同业竞争；
如果是属于异种行业的专业街，则要考虑是否能构成旺市效应
低估消费惯性对购买的影响力 缺乏借势意识 行业偏离商圈定位 盲目进入竞争饱和区 不顾形象，徒求销量 忽视顾客消费便利性
不考察商业环境的未来变迁
迷惑于客流量的表象 广告空间考虑不足
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自助售货机
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方便支付
方便购买
满足各人群 成本不高 利润丰厚
商圈调查
在确定了商圈的基本位置后，选址者应对预选地址的商 圈进行详细的调查，包括商圈的总体要素和竞争店的情 况。 固定人口数 -是指居住在商圈内的住户数量
人口密度 日夜人口数 -人口密度越高越适合开设店铺 -白天和晚上人流数量
交通
消费习性 大楼种类
-公交站点，是否便捷
-消费习性与生活习惯
-办公大楼百货公司及休闲娱乐场
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富人区 ,高端住宅区 优点：生活品质相对较高，对成人用品的接受 度高且消费能力强 缺点：房租成本会较高而且房屋装修的投入会较高
建议：在店铺店铺定位方面，应当是高档的成人用 品店；装修方面则应当匹配店铺的定位，适应 所属区域的消费水平；在店面设计方面应当充 分考虑怎么样保障消费者的隐私，且在店面选 址时应当与小区保持一定的距离
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一般来说，好的店址都有一些共同的特点
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人口密度高的地区 客流量多的街道 交通便利的地区
商业活动频率高的地区
人们聚集或聚会的场所
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选址十大误区
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混合区 --混合区分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合 区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有 多种商圈类型，属多元化的消
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工业区 --工业区的消费者多为工厂管理者及打工一族，消费水 平较低，但消费总量较大
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客流类型 自身客流：指那些专门为购买某商品的来店顾客所 形成的客流。这是店铺客流的基础，是店铺销售收 入的主要来源，因此，新设店铺在选址时，应着眼 评估自身客流的大小及发展规模。
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客流类型
分享客流：指一家店铺从邻近店铺形成的客流中获 得的客流。这种分享客流往往产生于经营相互补充 商品种类的店铺之间，或大店铺与小店铺之间
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街道两侧的客流规模 同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于 光照条件、公共场所、交通条件、设施等影响而有所 差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行， 往往习惯光顾行驶方向右侧的商店。鉴于此，开设地 点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。
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建议：在产品选择方面可以适当选择价格偏中低档 的产品，店面位置选择在工业区中住宅区或者工 人租房较集中的区域
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居民区 优点：消费水平较工业区为高，且对此类产品 接受度会高
缺点：人员居住较为稳定，消费群体之间的熟 悉度较高，会导致客户的购买欲望降低
建议：不能离居住区太近，在选址时应当注意店面 周围环境是否会对店铺经营造成干扰、居民区的 入住率的高低（建议选择比较成熟的社区）、界 定消费群体是注意住居群体是否以老年人居多， 如果老年人偏多则尽量不予考虑
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教育区 优点：人流量大，而且消费群体不担心自身消 费能力的高低、好奇心强且勇于探索， 容易冲动消费
缺点：高中及其以下学校附近不予考虑，且每 年有3个月左右的低潮期（寒暑假）
建议：选址尽量选址在大学、中专的生活区附 近或者每天外出活动必经的路段，距离 学校大门最好在200米以外
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开店选址与开店
在进行店铺选址时，要注意把握“客流”就是 “钱流”的原则，即以适应流向人口分布，吸 引广大顾客购物为原则。 1.选址原则 2.区域位置选择 3.客流规律分析 4.立地点周围设施评估
5.店铺预定点的实地考察
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选址原则
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选
放肆的PPT
址
Address
selection
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华商巨子李嘉诚所言 开店第一是地段，第二是地段，第 三还是地段。
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找到一个理想的店面，开 店创业就等于成功了一半。
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开店不同于办厂开公司，以零售为主的经营模式决定了 店面的选择至关重要，它往往直接决定着店铺的成败。
商圈类型
商业区
住宅区
办公区
文教区
混合区
工业区
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商业区
---商业行为集中的地区，其特色为商圈大、流动人口 多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、 流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。
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住宅区 --该区住户数量至少须有1000户以上。住宅区的消费习 性为消费者群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购 买率较高。
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例：预定店铺前道路的宽度：路越宽不仅行驶车流越多， 且可增加停车的便利性
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例：是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离100 米内，关系来往人流数量的多少。
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例：临近100米内是否有红绿灯：红绿灯是增加店 铺曝光率，增加消费认知的捷径
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良好的道路与交通条件
只有在交通方便的地方设立店铺，才能给消费者提供方便 吸引更多的顾客。因此，必须调查城市内区域间的交通条 件及区域内的交通条件，对商圈的交通网络进行分析
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网店面积的合理确定
地区的经济发展水平、居民的收入与消费水平；网店所处 的具体商业地段的优劣；营业场所的租金高低；平均单位 面积所能接待的平均顾客量；销售额和利润额的大小等。 要在综合考虑以上各因素的前提下，合理确定网店面积。
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开店选址包括商圈调查、商圈 评估、店铺签约三个主要的部 分。
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商圈
所谓商圈，指以店铺坐落点为圆心，向外延伸一定距离， 以此距离为半径构成的一个圆形消费圈，即吸引消费者 前来购物或接受服务的有效范围。
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餐饮区,高端餐饮、大众餐饮
优点：人流多、消费能力强且在餐饮区消费 完后，购买欲望会较强 缺点：房租成本会较高，且位置选择范围较小 建议：高档餐饮区域店铺定位，产品结构应当选在在中高档
层次；大众餐饮区域，选址不能再餐饮店铺中间（第一、 人流量多导致消费者购买欲望降低；第二、在店铺中间店 铺的装修效果以及灯光不能得到很好的体现）。所以选址 店面是尽量在店铺周围不能有太多的干扰成份，选择位置 时尽量选择在道路的下行方向或者后续有酒店宾馆的方向
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娱乐区（包含红灯区） 优点：宾馆、洗浴等娱乐场所较多，第三服务 行业的女士较多，消费群体比较集中而 且意向较大，消费能力强 缺点：传统的成人用品点会较多，竞争压力会 较大，且相对区域的房租开支会较大 建议：因为消费群体多为第三产业的服务人员，产 品结构的选择应当在中低档，适当的与传统成 人保持一定的距离，如果有可能的话可以与宾 馆等场所进行一定程度的合作
连接主要商业 区与住宅区， 供居民上下班 来往，是公车 站牌、交通工 具转运站林立 处
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接近度
接近度是测量立地点是否符合顾客容易接近店铺的准则 通常接近度愈高是愈好的立地点
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例：在预定点200米内是否有公车站牌或巴士转运站 此转运站最好是位于下班路线，以增加购物的时间性
Add人口数的支持
良好的道路与交通条件
卖场面积的合理确定
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足量户数和人口数的支持
目标人群的数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好 ，以及到一般购物商业体购买商品的附近消费地区顾客数 量和收入水平，通过对这些情况的了解，可以对顾客的数 量和质量有个较为准确的认识。
缺点：人流量大但是流动性也大且人多的时 候，消费者进店是也会有顾虑 建议：在店面装修方面，进行一定的遮掩措施， 保证消费者进去的时候隐私能得到很好的保护
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工业区
优点：人流量多，且客户资源稳定，会有稳定 的消费人群；而且工业区附近单身人群 以及18~25岁人群相对较多，冲动型消 费人群会较多 缺点：消费能力可能不高，且相对消费人群熟 人相对较多，消费者进店会有顾虑
经营时间长 隐蔽性好
线上线下
品牌扶持
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成人用品无人售货机在运营点位的选址选择上，首 要原则就是便捷，要尽可能的贴近消费者