第一章房地产投资分析中的基本问题
2024年房地产估价师职业资格全国统一考试大纲—终稿(2021版)-房地产估价基础与实务要点提炼
（大纲2021）《房地产估价基础与实务》科目《房地产估价基础与实务》科目题型《房地产估价基础与实务》科目卷面满分 100 分，题型包含不定项选择题、综合分析题、计算题、问答题、指错题五种。
1. 不定项选择题（每题的多个备选答案中有 1 个或 1 个以上正确答案）；2. 综合分析题（每大题由若干个小题组成，其中的小题既有单选题，也有多选题）；3. 计算题（根据所给的材料内容，分步列出算式、计算过程）；4. 问答题（根据所给的材料内容，简明扼要回答相应问题）；5. 指错题（指出所给的估价报告中存在的错误）。
第一编房地产估价专业基础第一章房屋建筑知识相关考试要求1. 熟悉建筑分类；2. 熟悉建筑识图基础；3. 掌握房屋构造组成；4. 掌握房屋结构类型；11. 熟悉建筑材料；12. 熟悉建筑装饰装修的含义；13. 了解建筑装饰装修的风格和流派；14. 熟悉室外装饰装修；15. 熟悉室内装饰装修；16. 熟悉装饰装修防火设计技术；17. 掌握房屋面积种类；18. 掌握房地产图； 19. 掌握房屋面积测算。
第二章房地产开发经营过程考试要求 1. 熟悉房地产开发的基本概念；2. 熟悉房地产开发的一般程序；4. 熟悉投资机会选择；5. 熟悉投资决策分析；6. 掌握获取土地；8. 熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；9. 熟悉工程建设招标；10. 熟悉开工申请与审批；12. 掌握质量管理； 13. 掌握进度管理； 14. 掌握成本管理；15. 熟悉合同管理；16. 熟悉安全管理；17. 熟悉竣工验收；22. 熟悉物业管理的内容；23. 熟悉收益性物业的运营费用与财务报告。
第三章房地产市场调查与分析考试要求 2. 熟悉房地产市场的含义；4. 熟悉房地产市场的要素；5. 掌握房地产市场的特点；6. 掌握房地产市场的分类；7. 熟悉房地产市场的结构；8. 掌握房地产市场的供给指标；9. 掌握房地产市场的需求指标；10. 掌握房地产市场的交易指标； 11. 熟悉房地产市场的监测与预警指标；13. 掌握市场调查的步骤；14. 熟悉对市场调查的分析与评估；15. 熟悉房地产市场分析的概念与作用；16. 掌握房地产市场分析的内容；17. 熟悉市场分析的手段与方法；18. 熟悉房地产市场分析报告。
房地产风险分析的一般过程和方法
房地产风险分析的一般过程和方法房地产风险分析的一般过程和方法对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段，那么房地产风险分析的方法又有哪些呢？(一)风险辨识由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。
风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
在众多的影响中抓住主要因素，并且分析它们引起投资效果变化的严重程度。
常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。
如本书第一章所述，在房地产开发投资过程中所面临的风险，包括系统风险和非系统风险两类。
房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。
这些风险因素通过直接影响项目的成本和收入，对项目的财务评价结果产生影响。
(二)风险估计与评价常用方法风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。
常用的风险评价的方法有以下几种。
1.调查和专家打分法该方法主要适用于项目决策前期，这个时期往往缺乏具体的数据资料，主要依据资深专家的经验和决策者的意向，得出的结论也只是一种大致的程度值，它只能作为进一步分析参考的基础。
2.解析方法解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的各种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。
3.蒙特卡洛模拟法它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。
2024年房地产学习心得体会范文(三篇)
2024年房地产学习心得体会范文自从大学时代学习房地产专业以来，我一直对这个领域充满了激情和兴趣。
通过四年的学习和实践，我对房地产的认识逐渐加深，对该行业的未来也有了一定的见解和想法。
在这篇文章中，我将分享我对房地产学习心得的体会和一些自己的看法。
首先，房地产学习不仅仅是学习建筑和土地的知识，更是学习经济、金融、法律等多个领域的知识。
在房地产市场中，经济和金融是起到决定性作用的因素。
只有通过深入了解宏观经济形势、金融政策和市场动态，才能更好地把握市场走势和投资机会。
同时，房地产涉及到土地使用权、国有土地出让、房屋产权等法律问题，必须具备相应的法律知识和能力，才能在房地产交易中做出明智的决策。
其次，房地产学习需要结合实践和观察。
在校期间，我积极参与了房地产实训、实习和参观等活动。
通过实际操作和亲身经历，我更加深入地了解了房地产这个行业。
我参与了一项房地产项目的规划和设计，这个过程让我明白了房地产项目从规划到最终建成需要经历的各个环节，并且需要多个专业人才的协同合作。
同时，我还参观了一些房地产企业和房地产展览，对市场上的各种产品和销售手法有了更直观的了解。
通过实践和观察，我不仅了解到了房地产行业的发展趋势，还积累了一定的实践经验。
再次，房地产学习需要跟上时代的潮流和科技的发展。
随着科技的进步和社会的发展，房地产行业也在不断变化和创新。
例如，新兴的互联网和大数据技术正在改变房地产市场的运作方式和商业模式，虚拟现实技术正在改变房地产项目的展示和体验方式。
学习房地产的人必须密切关注行业的新动态和新技术，积极学习和应用相关知识和技能。
只有紧跟时代的步伐，才能在激烈的竞争中立于不败之地。
最后，房地产学习需要具备良好的沟通和团队合作能力。
在房地产行业中，不仅需要具备专业知识和技能，还需要与不同领域和专业的人合作。
在房地产项目的开发中，必须与设计师、建筑师、工程师、销售人员等多个专业进行良好的沟通和协作，才能保证项目的顺利进行和推进。
房地产金融知识
房地产金融知识2——对当前宏观经济几个问题的认识中国银行业监督管理委员会副主席蒋定之刚刚结束的中央经济工作会议，全面分析了当前的国内经济形势和国际经济环境，明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，深刻阐述了做好明年经济工作需要把握的原则和主要任务，对当前经济发展中的一些重大问题作出了全面的安排部署。
学习领会和贯彻落实中央经济工作会议精神，扎扎实实做好明年经济工作，推动经济社会转入科学发展轨道，实现又好又快发展，我感到，有这样几个问题需要很好研究和把握。
关于固定资产投资问题2006年上半年固定资产投资增速是比较高的。
全社会固定资产投资同比增长29.8%，增速比上年同期加快4.4个百分点。
由此带动第二季度国内生产总值增速达到11.3%。
进入第三季度，新开工项目增长势头放缓，固定资产投资过快增长的势头有所遏制，同比增长27.3%，新开工项目计划总投资同比增长7.5%。
在此影响下，第三季度国内生产总值增长10.4%, 比第二季度回落了1.9个百分点。
当前固定资产投资究竟是过热了还是处在正常区间？是暂时走低还是趋势性回落？对此，各界的看法不尽相同。
判断固定资产投资是否过热，除了看投资速度本身以外，还要观察这样四方面的指标：一是投资是否导致了供需失衡，最终带来比较严重的通货膨胀；二是投资收益是否不断下降，造成产能过剩，结果投资无法收回；三是投资的质量如何，能否在投资和经济不断增长的同时，做到与资源、能源、环境的协调匹配；四是固定资产调控的收益，是否持续大于调控成本。
如果大体符合上面这四条，再加上投资速度很高，我们就可以基本判定当前的投资是过热了。
由此分析审示当前的投资情况，尽管投资拉动物价上涨的势头还不明显，投资收益包括前三个季度的财政收入、规模以上企业实现的利润、居民的收入增长都还不错，但也要看到，2006年年初以来，之所以一些原来担心可能过剩亏损的生产资料价格会出现回升，企业总体赢利状况向好，实际是与年初固定资产投资急剧增长相关联的。
中评协关于印发《投资性房地产评估指导意见》的通知（2017修订）
中评协关于印发《投资性房地产评估指导意见》的通知(2017修订)⽂号：中评协[2017]53号颁布⽇期：2017-09-08执⾏⽇期：2017-10-01时效性：现⾏有效效⼒级别：部门规章⽬录第⼀章总则第⼆章基本遵循第三章评估对象第四章评估⽅法第五章披露要求第六章附则各省、⾃治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业⾏为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事⼈合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《投资性房地产评估指导意见（试⾏）》进⾏了修订，制定了《投资性房地产评估指导意见》，现予印发，⾃2017年10⽉1⽇起施⾏。
请各地⽅协会将《投资性房地产评估指导意见》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业⼈员进⾏学习和培训，并将执⾏过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。
附件：《投资性房地产评估指导意见》中国资产评估协会2017年9⽉8⽇附件：投资性房地产评估指导意见第⼀章总则第⼀条为规范投资性房地产评估⾏为，保护资产评估当事⼈合法权益和公共利益，根据《以财务报告为⽬的的评估指南》制定本指导意见。
第⼆条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3号--投资性房地产》及其应⽤指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租⾦或者资本增值，或者两者兼有⽽持有的房地产。
第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业⼈员遵守法律、⾏政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为⽬的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准⽇的公允价值进⾏评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务⾏为。
第四条执⾏投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。
第⼆章基本遵循第五条执⾏投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执⾏的投资性房地产评估业务。
执⾏某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利⽤专家⼯作及相关报告等。
浅析房地产公司中财务管理的问题及解决措施
３ 经 费 使 用 缺 乏 计 划 性 、 房 地 产 的财 务 管 理 和 一 般 行 政 、非 行 政 部 门 的 财 务 管 理 相 同 ． 主 要 体 现 在 对 日常 开 销 和 收 入 的 控 制 上 ， 过 它 主 要 针 对将 钱投 入 到房 不 地 产 的 开 发 和合 作 上 去 。 但 是 在 不 同 的 管 理 者 操 作 下 ， 房 地 产 财 务 对 预 算 的控 制往 往 决 定 于 投 资 项 目 的 多少 、 贱 ， 开 发 中使 用 财 务管 贵 在 理 时 ． 容 易 出现 剑 走 偏 锋 ， 捏 不 稳 的 情 况 ． 中 体 现 在 预算 编 制 不 也 拿 集 完善 ． 预算 执 行 不 规 范 ． 费使 用缺 乏 计 划 性 上 。 处 理 项 目时 不 能细 经 在 化 到 控 制 财 务 的 各个 细 节 ， 会 带 来 不 小 的 负 面 经 济 效 果 ， 也 是 财 将 这 务 管 理 中 容易 出现 的 问 题 之 一
参考 文献 ：
『１ 万 贵． ｌ苏 关于 财 务 管 理 专 业建 设 的若 干 问题【］ 校 财 务，０ ０ Ｄ． 高 ２ １ ｆ１ 文 萍 ． 于 加 强 行 政 事 业 单 位 财 务 管 理 的 思 考【】生 产 力 研 ２王 关 Ｄ． 究，０ ９ ２０
测 和 事 中 控 制 ，单 位 对 经 费 的 收 支 仅 停 留 在 核 算 和 账 面 平 衡 上 的 考 核 ， 少 对 资 金 使用 效 能 、 途 的 必 要 性 进 行 考 核 ， 直 接 导 致 单 位 一 很 用 这 方面 经 费 紧 缺 ， 一方 面却 是 资 金 的使 用 效率 低 下 。 另
直 接 交 流 ，通 过 对 财 政 预算 的 把 握 制 定 新 的 发 展 计 划 和财 务 管 理 方 案 。 这 里 我 们 就 看 到 ， 财 务 管 理 的 设计 部 门其 实 是 会 计 院 。 是 这 在 对 但
房地产金融讲义完整
房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。
⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。
⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。
基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。
房地产与房地产业第一章
随着社会的发展，随着改革开放的推进，我们生活的城市日新月异，房地产已成为耳熟能详的名词。
一座座高楼拔地而起，旧城焕发新颜，郊区成为新城。
住宅小区、写字楼、商场、步行街。
房地产产品正在改变着我们的生活。
那么，什么是房地产？如何通过规范流程进行房地产开发？如何运用现代的管理思想进行房地产经营？我们将通过《房地产开发与经营》这一门课程进行系统地阐述。
说到房地产，大家会联想到什么呢？房子、土地、钱、地段、风险？这些都是房地产所包涵的内容。
房地产指的是土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产可拆为房、地、产三个字，即房屋建筑、土地这两个实体部分以及权益这个非实体部分。
实体部分可直接感知，而非实体部分则包括所有权、使用权、抵押权、留置权等，在流通、消费环节中展示出来。
作为与民生息息相关的产品，房地产具有三个层面的特征。
从自然属性来看，土地的固定性与稀缺性决定了房地产的不可移动性与数量有限性，建筑与地段的独特决定了房地产的独一无二性；百年建筑千年城，多少历史建筑凝聚数百年的时光，这就是房地产的寿命长久性。
当房地产产品进入流通环节，成为商品，其经济特征便显现出来。
由经济学的稀缺性原理分析，数量有限、独一无二且寿命长久的产品，其价值必然是高大的，一线城市交通便利地段，一套住宅一般都在百万以上；正常的市场条件下，房地产产品，尤其是住宅具有保值增值性，这也使得房地产产品成为投资者青睐的对象；但同时也必须看到，其价值高大性使得房地产产品在交易过程中变现较为困难；不可移动性决定了房地产产品的交易只能是权属关系的变化，可租、可售、可抵押、可典当、可转让、可赠予，其经济用途是多样的；房地产的易受限制性体现在哪里？其一，政府保障性住房对于购房者资格有严格的审查制度，其二，使用用途一经载明，不得更改，住宅不可用于商业经营，商铺亦不能用作办公场所，其三，购房者作为房屋所有人，在使用过程中也必须遵守物业管理相关规定或某些限定条件，不得随意破坏或改变房屋结构。
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对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的 是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销 售利润。
1．1房地产投资概述
对于房地产置业投资者来说，投资的主要目的是 为了获取现金流量收益，也就是将投资购入的物业 出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。 这种投资具有的另一个特点是，在投资者不愿意继 续持有该项置业投资时，可以将其转售给另外的置 业投资者，转售价格扣除相应的销售税和交易成本 后就是销售收益。
1．1房地产投资概述
2．避税收入 拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折
旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房 地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有 关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收 好处的基本途径之一。
1．1房地产投资概述
3．销售收益 在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。
1．1房地产投资概述
2）出租型房地产项目 这类房地产项目以预租或开发完成后出租
的方式得到收入、回收开发资金、获取开发 收益，以达到盈利的目的。
1．1房地产投资概述
3）混合型房地产项目 这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、
出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资 金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
1．1房地产投资概述
在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是 狭义的。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标， 直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务 和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领 域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经 营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金 （没有包括其他资源）。
第1章 房地产投资分析中的基本问题
❖ 房地产投资概述 ❖ 房地产投资分析概述 ❖ 房地产投资概述
1．1．1房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所
期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是 土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以 “投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金， 又用来指特定的经济活动。
即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进 行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。
1．1房地产投资概述
2）住宅房地产投资 住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓
和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既 可直接出售，也可进行租赁经营。
1．1房地产投资概述
3）商业房地产投资 这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店
1．1房地产投资概述
（2）房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居
住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以 获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可 以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产）， 也可以是房地产市场上的二手货。
置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保 值、增值、收益和消费四个方面的利益。
本书在讲述房地产投资分析时，经常会使用到上 述各类划分。具体使用哪一种划分方法，要看研究 内容的需要。
1．1房地产投资概述
1．1．3房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是为了通过开发和
经营等过程获取未来收益。这些未来的收益 具体包括：现金流量收益、避税收入、销售 收益等。
1．1房地产投资概述
1．现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营 房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后 的余额。 房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三 个因素。 其一，房地产租金总额。 其二，房地产的总营运费用。 其三，投资借款的偿还方式和数额。
过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品， 然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转 让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。
房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市 场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风 险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房 地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营 （如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业 投资。
两种情况下的销售收益都是卖掉房地产所获得的 收入，减除纳税和有关成本后的余额。
1．1房地产投资概述
1．1．4房地产投资的特性 房地产投资，由于其商品的特殊性，存在
着不同于其它投资类型的特点。认识和掌握 这些特点，对我们进行房地产投资决策分析 是十分重要的。
1．1房地产投资概述
1．位置的固定性 房地产的位置固定性也叫不可移动性。这一点决
1．1房地产投资概述
2）间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相
关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直 接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购 买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产 投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。
1．1房地产投资概述
2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地 产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业 房地产投资等。 1）地产投资
1．1房地产投资概述
1．1．2房地产投资的类型 1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投 资和间接投资两类。 1）直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发 或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括 从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两 种形式。
1．1房地产投资概述
（1）房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经
和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为 主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管 理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险 的主要手段。 4）工业房地产投资
我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设 中，其他都是随一般工业投资进行的。
1．1房地产投资概述
3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售 型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合 型房地产项目投资。 1）出售型房地产项目投资 这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式 得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到 盈利的目的。