房地产投资分析基础知识
房地产投资分析 第五章 房地产投资项目基础数据的分析估算
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
表5-3 序 号 1 2 3 4 5 6
土地费用估 项 目 土地出让金折价 合 计 金 额
单位：万元 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项 目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
表5-1
序 号 1 1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12 2 项
项目总投资估算表
目 总 投 资 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金
开发产品 成本12867 万元
房地产开发项目总投资构成图示
学习投资房地产的基本知识
学习投资房地产的基本知识房地产投资是一种广泛关注的投资方式，在当今社会中广为人知。
尽管如此，很多人仍然对投资房地产所需的基本知识了解甚少。
本文将介绍学习投资房地产的基本知识及相关要点。
一、房地产市场概述房地产市场是指以房屋及土地等不动产为投资标的的市场，其中包括住宅、商业地产、工业地产等。
投资房地产有很多优势，如稳定的回报、资产增值潜力和资金保值的特点。
然而，房地产市场也存在风险，包括市场波动、政策变化和回报周期等。
因此，了解房地产市场的运行机制和投资环境对投资者非常重要。
二、投资房地产的重要因素1. 概念和术语：了解房地产投资中常见的一些术语和概念，如租金回报率、净回报率和资本增值等，有助于正确理解和评估投资机会。
2. 投资目标：明确投资房地产的目标是什么，是为了长期持有并获得稳定的现金流，还是为了短期投机性交易获取快速回报。
根据不同的目标，制定相应的投资策略。
3. 风险与回报：了解投资房地产所面临的风险，并能够合理评估预期回报。
房地产投资风险包括市场风险、租户风险和资金流动性风险等。
4. 地理位置：选择适合投资的地理位置是投资决策中关键的因素。
应综合考虑地方经济发展、基础设施建设、交通便利性和未来发展潜力等。
5. 资金计划：在投资房地产之前，制定合理的资金计划是非常重要的。
这包括确定投资金额、借贷需求和投资回收期等。
6. 税务规划：了解投资房地产所涉及的税务规定和优惠政策，可以在一定程度上减少投资的税务负担，提高回报率。
三、投资房地产的方式1. 直接投资：直接购买房产并进行运营管理，这种方式需要投资者具备相关的房地产知识和管理能力。
2. 间接投资：通过房地产基金、房地产信托和房地产资产证券化等方式间接投资房地产市场。
这种方式相对简单，同时也分散了风险。
3. 合作投资：与他人（合作伙伴或开发商）合作投资房地产项目，一起分享风险和回报。
这种方式可以分享人力资源和资金，并减少个人承担的风险。
四、相关要点1. 市场研究：在进行房地产投资之前，必须进行充分的市场研究。
房地产投资的专业知识和技能
房地产投资的专业知识和技能房地产投资是一个复杂而庞大的领域，需要一定的专业知识和技能来获得成功。
在这篇文章中，我们将探讨房地产投资所涉及的一些专业知识和需要掌握的技能。
一、市场调研与趋势分析在进行房地产投资之前，市场调研和趋势分析是至关重要的。
这包括对当地房产市场的了解，了解房价趋势、供需情况、政策变化等因素。
投资者需要通过研究市场数据、与专业人士交流以及参观房产项目现场，来判断市场的潜力和可行性。
二、财务分析和风险评估财务分析和风险评估是进行房地产投资前必不可少的环节。
投资者需要分析投资项目的盈利能力、现金流和回报率等关键指标。
同时，风险评估也是至关重要的，要考虑到市场变化、政策风险、设计与施工风险等因素，并制定相应的风险控制措施。
三、投资战略与项目选择拥有合适的投资战略和正确的项目选择是房地产投资中的关键。
投资者需要明确自己的投资目标和风险承受能力，以及长期规划。
在选择投资项目时，要考虑到项目的地理位置、市场需求、项目规模和预期回报等因素，并综合考虑投资周期和投资收益。
四、法律及合规问题房地产投资涉及众多的法律和合规问题，投资者需要熟悉相关的法律法规，并遵守当地的法律条文。
这包括土地使用权、产权转移手续、开发许可证等合规问题。
投资者应寻求专业法律意见，并确保自己的投资行为符合法律规定。
五、管理与运营能力房地产投资不只是购买和持有物业，还需要对物业进行管理与运营。
这包括租金收益的管理、物业维护与保养、与租户的协商与沟通等。
投资者需要具备一定的管理和运营能力，或者委托专业的房地产管理公司进行运营。
六、人际关系与沟通技巧在房地产投资中，人际关系和沟通技巧也是不可忽视的。
投资者需要与开发商、承包商、金融机构、政府等多方面合作，并进行有效的沟通与协商。
良好的人际关系和沟通技巧可以为投资者提供更多的机会和资源。
七、持续学习与更新知识房地产市场是一个不断变化的领域，投资者需要保持持续学习和不断更新自己的知识。
房地产投资分析
小结
❖ 现值P：资金在某一特定时间序列旳初始值； ❖ 终值F：资金在某一特定时间序列旳终点值。 ❖ 年值A：表达发生在某一特定时间序列各计算期
末旳等额资金系列旳价值。 ❖ 第一种A与P隔一期，最终一种A与F在同一时点
❖ 现金流量图旳作图措施和规则如下：
(1)以横轴为时间轴，向右延伸表达时间旳延续， 轴上每一刻度表达一种时间单位；时间轴上旳点称 为时点，一般表达旳是该时间单位末旳时点；零表 达时间序列旳起点。
(2) 横轴上方旳箭线表达现金流入，即收益；在 横轴下方旳箭线表达现金流出，即费用。
(3)在现金流量图中，箭线长短与现金流量数值 大小本应成百分比，各箭线上方（或下方）注明其 现金流量旳数值。
❖ 6.某人购置商品房，从银行按揭贷款10万元， 贷款时间为23年，每月月底等额还本付息， 年利率为5.04%，问每月要还多少元？
❖ 措施三：先求出递延年金旳终值，再将其折 算为现值。
P=A×（F/A，i,n）(P/F, i, n+m）
【例题2.9】某人现存入一笔资金准备从第 23年末开始连续取5期，每期取出10000元， 折现率为10％，求P？
6.永续年金：是无限期定额支付旳年金。 永续年金现值=A/ i=年金/利率
6.永续年金：是无限期定额支付旳年金。
第二章 货币旳时间价值
第一节 现金流量旳概念及构成
一、现金流量 ▲现金流出:在某一时点上流出项目旳资金，记 为CO； ▲现金流入:流入项目旳资金，记为CI。 ▲现金流量:现金流入和现金流出。 ▲净现金流量:同一时点上旳现金流入与现金流 出量旳代数和(CI-CO) ，作NCF。
房地产投资知识掌握房地产投资的资金流动分析
房地产投资知识掌握房地产投资的资金流动分析房地产投资知识：掌握房地产投资的资金流动分析房地产投资是一项复杂而高风险的行业，要想在这个领域取得成功，需要全面了解投资过程中资金流动的分析方法和技巧。
本文将深入探讨房地产投资中的资金流动分析，以帮助读者掌握相关知识。
一、资金流动的意义资金流动是指投资者在房地产项目中的资金进出情况。
在房地产投资中，资金流动的良好管理对项目的成功与否至关重要。
准确而及时的资金流动分析可以帮助投资者评估项目的盈利潜力，合理规划资金的使用和投入，降低投资风险。
资金流动分析主要涉及以下几个方面的内容：1. 投资阶段的资金流入和流出：包括资金的来源，如投资者自有资金、贷款、股权融资等；以及资金的流向，如购买土地、建设房屋、支付施工费用、销售收入等。
2. 固定资产投资和流动资金的支出：固定资产投资主要包括土地购置费、建设费用、装修费用等；流动资金则是指项目的日常运营费用，包括人员工资、物业费、管理费等。
3. 收入和回报的实现：投资项目的收入主要来自于出售物业、租金收入、资产增值等，回报则是指投资者根据投资收益率或其他评估指标，从房地产项目获得的经济回报。
二、资金流动分析的重要指标在进行资金流动分析时，投资者需要关注一些重要的指标，这些指标可以帮助投资者评估项目的财务状况和盈利能力。
下面是几个常用的指标：1. 净现值（NPV）：净现值是指投资项目预期现金流入和现金流出的差额，即项目所产生的净收益。
投资者可以通过净现值来判断项目是否值得投资。
如果净现值为正，则说明项目具有盈利能力。
2. 内部回报率（IRR）：内部回报率是指投资者在投资项目中的预期回报率。
IRR通常与市场报酬率进行比较，如果IRR大于市场报酬率，则说明项目具有吸引力。
3. 投资回收期（PIR）：投资回收期是指投资者从投资项目中获得全部投资的时间。
PIR越短，说明投资者的资金回笼速度越快。
4. 资金利用率：资金利用率是指投资项目中投资者实际使用的资金占总投资额的比例。
(完整word版)房地产投资分析复习资料
第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。
它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。
房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。
4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。
房地产基础知识汇总
房地产基础知识1、房地产:指土地、建筑物及附属在土地和建筑物上的定着物。
2、房地产业:从事房地产投资开发、经营、管理和服务的行业.属于第三产业，具有基础性、先导性、支柱性和风险性的行业.它分为一级、二级、三级市场.3、房地产一级市场;又称土地市场,是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的动作过程。
房地产一级市场实行国家垄断。
政府通过对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用(土地不能买卖）4、房地产二级市场：又称增量市场,是指新建商品房的买卖市场。
房地产二级市场的主体是发展商,建造商和购房者。
5、房地产三级市场:又称存量市场，一般指旧房租赁和二手房买卖，统称中介。
6、框架结构:框架结构住宅,是指以钢筋混凝土浇注成的承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好，坚固、耐久、防火。
缺点，自重大。
电梯公寓一般用框架结构，对高层来说是最好的选择。
7、砖混结构：是指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构.由于抗震要求，砖混结构住宅一般在五至六层以下。
8、楼间距：两相邻楼的外墙面距离.楼间距的控制是为了保障人们的工作、生活的质量与安全，满足必需的日照、采光、通风等要求。
9、容积率：总建筑面积与总占地面积之比，反映的是土地的利用情况的经济指标，容积率直接涉及到居住的舒适度。
10、建筑密度,是指建筑物基底总面积与总占地面积之比。
11、绿化率：规划用地范围绿化面积与规划用地面积之比（国家标准30%）12、绿地率：是指小区范围内各类绿地的总和与小区总占地面积之比。
13、得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。
14、套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台的建筑面积15、楼花:又称期楼、未完成的商品房。
16、层高：每一层的高度称为层高。
具体来说，就是指本层地表面到上一层地表面的垂直距离(地到地)。
房地产投资分析的基本知识
二、投资回收与投资回报
投资回收：投资者对其所投入资本的回收 房地产投资收益 投资回报： 投资回报：投资者所投入资本在使用中所获得的
报酬 例如： 例如：
贷款对于金融机构来说， 贷款对于金融机构来说，借款人还本的部分是投资回 收部分；借款人所支付的利息，是投资回报。 收部分；借款人所支付的利息，是投资回报。 房地产开发投资中， 房地产开发投资中，投资回收是指开发商所投入的 总开发成本的回收，投资回报表现为开发商的利润。 总开发成本的回收，投资回报表现为开发商的利润。
二、利息与利率
利息的计算有单利计算和复利计算两种
单利计算公式
Fn = P (1 + i • n )
F n = P (1 + i )
n
复利计算公式
三、名义利率和实际利率
当利率标明的时间单位与计息周期 不一致 就出现了名义利率和实际利率的区别。 时，就出现了名义利率和实际利率的区别。 例如： 例如： 某笔住房抵押贷款按月还本付息， 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利 率为0.5%，通常称为“年利率 ，每月计息 率为 ，通常称为“年利率6%， 一次” 一次”。 按单利计算利息时， 按单利计算利息时， 名义利率=实际利率 名义利率 实际利率
把某一项投资活动作为一个独立的系统， 把某一项投资活动作为一个独立的系统， 流出系统的资金叫现金流出 现金流出， 流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金 现金流入。 叫现金流入。实际发生的这种资金流出或流入 叫做现金流量 现金流出与现金流入之差， 现金流量， 叫做现金流量，现金流出与现金流入之差，称 净现金流量。 为净现金流量。 投资、成本、销售收入、出租收入、税金、 投资、成本、销售收入、出租收入、税金、 利润等经济量，是房地产开发投资项目现金流 利润等经济量， 量的基本要素，也是投资分析最重要的基础数 量的基本要素， 据。
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第二节 房地产投资的含义和特征
（三）房地产投资的质量 １、 房地产本身质量的影响因素分析 （１） 用户的质量要求。 （２） 周围房地产的质量 。 （３） 房地产类型。
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第二节 房地产投资的含义和特征
２、 房地产管理质量的影响因素分析 （１） 投资者的经营方针。 （２） 购房者的支付能力 。 （３） 房地产本身的质量要求 。 （４） 管理的效益大小。
部分所共同形成的物质实体 ， 以及依托于 物质实体上的权益。 ３、 房地产的概念
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第一节 房地产的含义和特征
（二）房地产存在的形态 １、 土地 土地是指地球表层的陆地部分及其以上
或以下一定幅度空间范围内的全部环境要 素 ， 以及人类社会生产、生活和活动作用 于空间的某些结果所组成的自然经济综合 体。
（二）土地的经济属性 １、 土地所有权的垄断性 ２、 土地的可改良性 ３、 土地利用的多方向性 ４、 效益级差性
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第一节 房地产的含义和特征
（一）位置的固定性 （二）效用的长期性 （三）价值的保值增值性 １、 有效需求增加 ２、 通货膨胀的影响 ３、 外部经济环境的改善
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知识应用
一、知识训练题 １、 简述房地产投资的概念 。 ２、 简述房地产投资的特征 。 ３、 简述房地产投资的优缺点 。 二、技能训练题 １、 讨论 ：将房地产 、股票、债券、黄金、外
汇、艺术品 、期货等投资品的收益与风险进行排 序 ， 并说出各自的优缺点。
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美林被迅速收购等一系列危机爆发 ， 直接导致了
全球市场产生恐慌情绪 ， 国际商品价格波动加
大 ， 在原油、黄金大幅下挫的带动下 ， 国际大
地产是一种特殊商品 。
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第一节 房地产的含义和特征
（一）房地产的含义
１、 房产的概念
房产是指个人或者团体保有所有权的房 屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋 、 地基物质实体上的权益 。
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第一节 房地产的含义和特征
２、 地产的概念 地产是指土地和固着在其上不可分割的
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第一节 房地产的含义和特征
２、 建筑物
建筑物是指直接供人们进行生产 、生活 或其他活动的场所 ， 是经人工建造而成 ， 由
建筑材料、构配件和设备（如给排水、采暖、 燃气、照明、空调、消防 、电梯 、通信等设 施）组成的整体物 ， 是建筑施工生产活动的 最终成果 ， 包括房屋和构筑物两大类。
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第二节 房地产投资的含义和特征
（一）房地产投资的优点 １、 通货膨胀中的保值手段 ２、 价值升值 ３、 房地产投资具有易于融资性 ４、 现金流和税收 ５、 使用财务杠杆（leverage） ６、 可以获得多重非经济收益
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第二节 房地产投资的含义和特征
（二）房地产投资的缺点 １、 流动性差 ２、 投资金额比较大 ３、 政策风险 ４、 道德风险
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第一节 房地产的含义和特征
４、 对建筑物本身进行的投资改造 （四）权利的可分割性 （五）权益的流动性 （六）需求的普遍性
（一）按房地产用途分类 （二）按房地产实物分类
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第一节 房地产的含义和特征
（三）按房地产开发程度分类 （四）按房地产的权属关系分类 （五）按房地产开发经营内容分类
（一）投资额巨大 、回收周期长 （二）风险较高
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第二节 房地产投资的含义和特征
（三）对金融的依赖性较强 （四）受城市规划与环境制约较大 （五）受宏观经济和政策影响较大 （六）房地产流动性差 （七）具有保值增值性
ppt课件16ຫໍສະໝຸດ 第二节 房地产投资的含义和特征
（一）房地产投资时机 （二）房地产投资地段 １、 掌握并应用地段选择的理论和经验 ２、 选择最有升值潜力的土地进行投资 ３、 从城市规划的角度选择投资地段
知识应用
２、 项目 ：实地考察你周围的居住房地产项目 、 写字楼项目、商业项目、工业项目各一个 ， 并作 好相关信息记录 ， 同时分析讨论是否符合投资三 要素 ， 写出分析报告。
３、 分析 ：进入 2008 年下半年 ， 由于美国
“次贷危机”所引发的连锁反应再次袭击全球金
融市场 ， “两房”被政府接管、雷曼兄弟破产、
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第二节 房地产投资的含义和特征
【学习目标】 １、 理解房地产投资的概念 ； ２、 熟悉房地产投资的特征 ； ３、 熟悉房地产投资的优缺点 ； ４、 熟悉房地产投资三要素并能利用这三
要素对房地产进行投资 。
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第二节 房地产投资的含义和特征
１、 投资主体 ２、 投资领域 ３、 投资目的
３、 房地
房地是土地与建筑物这两种实物形态合为 一体的统称 ， 体现了房地产的完整实物形态。
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第一节 房地产的含义和特征
（一）土地的自然属性 １、 土地资源的稀缺性 ２、 土地效用的永续性 ３、 土地不可再生性 ４、 土地资源的不可移动性
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第一节 房地产的含义和特征
房地产投资分析基础 知识
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第一节 第二节 第三节
房地产的含义和特征 房地产投资的含义和特征 房地产投资分析的目标和任务
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第一节 房地产的含义和特征
【学习目标】 １、 理解房地产、土地、 建筑物的概念 ； ２、 熟悉土地的属性、 房地产的特征 ； ３、 熟悉房地产的分类 ； ４、 能够准确地对某一具体的房地产进行归类 ； ５、 能根据土地的属性 、 房地产的特征解析房
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知识应用
一、知识训练题 １、 简述房地产概念。 ２、 简述土地的自然属性和社会属性 。 ３、 简述房地产的特征 。 二、技能训练题 １、 讨论 ：为什么说房地产是一种特殊的商品 。 ２、 项目 ：请找出你周围的10处不同房地产 ，
并用不同的标准对其进行分类。
３、 项目 ：通过市场调查说明住宅、工业用房、 商业用房在投资决策、规划设计、工程建设、产 品功能、面向客户的类型等方面存在的差异。