美国旧城更新和改建的案例分析

美国旧城更新和改建的案例分析随着全球经济一体化进程加快和中国经济持续增长，中国城市化进入了关键时期。

一方面，随着城市产业结构调整、农业人口大规模迁移、城际间人口流动加剧，城市基础设施已经不能满足需求。

大中城市力图通过发展副中心与卫星城来适应不断增长的需要；另一方面，众多城市的旧城区必须进行市政、交通与居住条件的更新（改造），城市面临保护与更新（改造）的现实难题。

2006年12月16日-18日，有关专家在北京新大都饭店国际会议中心举办的全国旧城保护与城市更新高级论坛就此问题展开探讨。

【主持人】：各位领导，各位来宾，我们今天上午的论坛正式开始。

今天是全国旧城保护与城市更新（改造）高级论坛暨招商项目对接洽谈会，我们今天有重量级的嘉宾给我们做主题报告。

昨天我们从很多国外的经验以及案例来做相关方面的剖析，尤其是重点介绍了欧洲的很多经验，今天我们在旧城保护和更新做得非常好的另外一个国家，就是美国。

非常性我们介绍今天上午第一位主讲的嘉宾就是原美国纽约市规划局局长、美国龙安建筑规划设计顾问公司总裁饶及人先生。

我们今天第一场主讲就是美国及中国大陆之城市更新与旧城改建。

饶先生是原美国纽约市规划局局长、美国龙安建筑规划设计顾问公司总裁，目前是美国纽约市曼哈顿区驻中国地区的商务代表，负责美国引进中国的投资，以及美国到纽约的投资，他拥有中国一级建筑师资格。

美国龙安集团被推举为20大规划设计事务所之一，2005年9月他获得建设金奖，我们非常荣幸请到饶先生，也非常感谢他在百忙之中给我们做主题报告，今天对他的演讲我们也很期待。

【饶及人】：感谢各位这么早来做报告，一般来讲礼拜天在被窝里面比较好，领导也在被窝里面，所以今天我给大家做这个报告，跟你们昨天听的不太一样，昨天是针对欧洲几国案例的分析，今天是对美国的案例分析。

我将会给大家带来两个旧城改建的案例，还有在天津我们刚刚完成的一个案例。

我的图片量很大，希望大家从案例上面看得出来是怎么样的规划，手法是什么样子的。

我的这个报告先从美国的城市的发展概况介绍起，到美国几个公司更新的案例，海外叫做旧城更新，我们叫做城市改建，所以我们从城市建设和城市发展存在的问题的案例的探讨。

在规划中，或者是计划中，中国叫做城市规划里面其实这个城市更新是最难做的。

而且越是民主的国家，城市更新越难做。

为什么呢？因为老百姓都是比较贪心的，而且只有有钱的政府才做得起城市更新，一般没有钱的政府是做不了这个工作了。

所以我们看一下美国最近的一些资料，美国建筑业只GDP8.3％，而且美国在商业上的消费是240亿美元。

所以美元能源是建筑办公楼里面最能控制的运转费在花费的1/3，如果30％的人员消费可以省下72亿美元的运转费用。

为什么这么说呢？因为我正在帮美国的环保署推广一个环保法规，中国是一个资源贫穷的国家。

我们先看一下我们城市规划的目的是什么？因为城市更新也是我们规划的目的之一。

这里我给大家介绍一下纽约四大规划的目的。

第一个是提升全体居民居住的环境质量。

我们规划不管你是城市更新等等都是要提升老百姓的居住质量。

第二个就是有次序地发展。

不能说我们今年是1千万还是2千万或者是800万，都必须有条理和次序地发展。

第三就是要创造有鲜明特色的城市形象。

另外要保持稳定的城市用地价值，城市用地也不是随随便便就可以做的。

美国城市化的发展是在二次世界大战之后由城市化到城郊化，第一阶段是二战以后随着有轨交通的发展，许多的居民由城市逐渐迁到郊区。

第二阶段是城镇在城郊区建设大型的商业网点，以及将工厂搬到城市郊区，从而使城市功能发生巨大的变化。

第三个阶段是在周边郊区基础上建设了具备居住、购物、娱乐等功能的城镇。

所以交通的条件你从图片可以看得到，交通方面从图片上看到慢慢地有有轨交通。

包括我们北京地区将来在奥运之后的有轨交通一样，所以造成了就业方式的改变，国际化的大都市也向郊区转移。

我们看得出来在美国1950年是很多的建筑都盖高楼，是往市区里面集中。

但是随着时间和就业环境，老百姓越来越生活得希望更舒适和方便，是逐渐向郊区外移。

当初的趋势是认为在城市中心不会再多很多大规模的办公楼，而是把办公楼慢慢地往郊区转移。

我们这个城市中心区域也有一个模式，是CBD比较高密度的区域。

第一环就是高密度的住宅区，跟我们北京的环线道路的发展是一样的。

慢慢地往郊区是一个低密度，最后有一个高潮就是我们所谓的新的城镇的发展。

这个是从1950年到现在，经过了将近60年的改变，实际上没有脱离这个模式上面的发展模式。

所以这里面从CBD的模型和低密度的住宅模型实际上有三种不同的类型的差别。

这里面有一个同心环，从CBD然后一环、二环、三环，这是最不好的方式。

在1994年我来北京的时候我建议北京的政府这样做会造成很大的交通负担，所以北京的领导意识不是很强，所以我基本上说不上话，所以北京造成了交通很难沟通的城市。

第三种方式就是最好的方式，是其他的新城市里面有多重核心，第二种叫做分域型，基本上就是不同城市的中心搁在市政中心的里面，交叉使用。

这种使用造成不会老化，否则一个中心城市很容易老化，另外新城市开发的时候可以在土地上面做成多土地中心的城市。

一般的城市达到CBD之前一般要有商务中心，或者是比较集中人气的中心。

所以很多的中国城市老觉得自己城市中心要有一个CBD，实际上不是这样的，中国的CBD里面没有城市规模的话，是没有需要到CBD这个规模的。

二次世界大战之后中产阶级的住宅越来越多，主要是希望有阳光和空气而且有城市增长的空间。

所以基本上城市往外面移，所以我们从1970年开始美国郊区的人口已经超过了城市中心的人口区。

逐步形成了多中心的大都市，而且城市不断地发展和蔓延使城市之间的联系更加密切。

许多市中心区因此变得箫条，老城区破旧，城市得不到更新，休闲娱乐的优势得不到很好地发挥。

必须使用私家车，加大了成本。

生活很不方便，另外低密度的住宅向城区之外蔓延，大量的森林、农田被占用，既浪费了土地又危害了环境。

美国的土地都使用了16层以上的住宅，到了中高层的住宅都到了15层以上，两家庭到四家庭都是相连的住宅，到其他的独立住宅以及别墅住宅，还有混合使用的住宅，以及中间带花园内庭院的住宅和外庭院的住宅。

美国脱离不了这样模式的住宅，所以在50年代美国有很多这样的房子，这个是连在一起的房子，车库从前面有一个地方是访客的车子，自己有一个车库，面积大概在200平米左右。

到这种独门独院的，大概在300平米左右，是楼上住一路，楼下住一户，或者是母亲住在上面，女儿住在下面。

这在纽约叫做母女屋，这基本上是中产阶级的追求，前面有院子、花园，旁边或者是后面有车库，就是独门独院的，他们认为这是非常好的生活方式。

当然在城郊的住宅还是车库放在后面，前面基本上一个花园，基本上4个睡房，面积一般在180平米到250平米。

所以我们城市更新有几个案例，一个是纽约的曼哈顿旧金山城市历史街区不断地保护修缮，另外就是保护优秀的建筑。

另外就是文化特色，纽约因为历史和民族特色，既有墨西哥特色又有宫廷特色。

还有就是保护自然环境。

所以我们下面给大家介绍6个美国政府的案例。

从波斯顿到费城等等。

历史上来讲，美国的发展是为了改善城市中心的贫民区，他们往郊区转移之后这个地方的房子慢慢老化，所以基本上城市里面会保留下来做成重新的发展，而且1960年开始是城市规划的之一。

这些项目基本上都是为了造成一个鲜明的城市形象，就是我们城市里面形象到底怎么样？不能到城市里面看到破破烂烂的老房子。

所以波斯顿里面很有名气的案子，就是在1950年提出来的方案，就是广场，基本上重新激发一些当地的老年人和城市的规划。

所以1961年提出来重建规划，把这个计划就是把老的城区变成新的市政中心。

基本上受欧洲移民的影响，老城区里面很多的街道和房子。

所以提出来市政府的官员希望这地方能够解决失业率和经济缺乏开发的不利，就是把这一块做成比较大的投资。

这看得出来，这是原来的老街区，这是整理过的大街块，包括这几个广场。

所以基本上就是建立了一个心的波斯顿的行政中心，包括联邦洲政府还有市政府，这基本上都是在1968年完成的。

而且在波斯顿下城里面有一个都市更新。

我们在图片上面可以看得出来，波斯顿市政府都是有一个中标的方案。

广场就是联邦洲政府的大场，其实跟我们中国的目前的规划都是类似的，都是形象式的规划。

但是规划之后发现这个地方并不成功，为什么呢？因为它基本上把这个空间做得太工业化而且太机械化了，并没有考虑到老百姓使用的亲切性。

基本上面把所有的老的房子大面积地破坏以后，并不是在都市更新好的答案，因为这些人来了以后找不到过去的影子了，所以大家认为最后还不如留下来一些比较值得保留的房子，加上新房子，这样混合使用把原来的街区保留下来了，还把原来的观念保持下来了。

我们看一下费城，很有名的富兰克林大道，这个大道是在1907年开始设计的，最后在1917年把这个规划圈定下来。

在1926年完成了这个规划，这个规划从市政府一直延伸，经过中间的一个广场，然后到它的像凯旋门一样的自由图书馆，为什么这么叫呢？因为它是美国第一个图书馆而且是不要钱的，中间有很多的文化设施包括罗丹博物馆。

这里面还有老教堂等等。

在这个中间又沿着这个大道上面规划了很多小的公园和广场。

当初费城是希望模仿巴黎的香谢姆大道，所以找了两个法国人来做。

很多的城市更新领导很重要，并不是设计师，基本上政府官员是很重要的指导思想。

所以当时的市政府领导认为可以变成像巴黎一样的非常迷人的大道，所以基本上当初在做的时候，也是从一个老区里面重新搬过去，这是历史上的照片。

而且是一边盖一边修改的，到目前为止还没有完全地完成他要做的计划。

但是这个计划到今天的随着有机形式的发展，不叫机械形式的发展，反而让费城变成了非常迷人的城市，而且费城旁边的街型也非常好。

所以报纸访问我你认为哪个城市规划得最好？我说是费城。

如果大家有机会可以到那里去，可以看一下非常地人性化，可以感受到不同的文化设施，而且街上有大家互相打招呼的情况。

而且建设得非常想走走路，而不像北京，出门就想打车。

从上面来讲，费城你也知道，是原来根据从英国过来的一个人无中生有的在平地上面建立了一个城市，基本上也是仿照这么一个城市的发展。

他认为这个城市应该分期形成，另外这里面大的规划，需要一个大的改变。

而且将来会变成一个城市的象征，就是中心区的象征。

这边讲的越大的城市改造需要更大的大手笔，你想到费城就想到了这个大道。

所以这里面的东西的使用，必须包括政府的使用和公共空间，这里面做的时候一定要有政府的使用跟公共空间。

而且这里面的做法绝对不能是为了市场的需要而做这个开发，必须提供刺激性促进再次的开发，所以在这个层面来讲，我们在美国的评价是有人批评它把街道的整齐性破坏掉了，所以有人说这里面有破坏性，但是可以看得到，任何的城市开发和规划基本上是有破坏的。