某房地产开发项目
工程经济学课程设计(某房地产项目)
《工程经济》课程设计设计题目：某房地产项目财务评价姓名：温晓专业：建筑经济管理学号：42指导教师：金玮佳2020年12月4日目录1.课程设计任务书12.建小高层商品房住宅楼财务评价62.1项目概况62.2投资估算62.3资金筹措计划72.4项目经济效益评价92.5不确定性分析123.建高层商业写字楼财务评价133.1项目概况133.2投资估算133.3资金筹措计划143.4项目经济效益评价163.5不确定性分析214.方案比选结论221．设计题目(自选其一)1.1 工程项目资金筹措计划1.2 工程项目经济评价（财务评价）1.3 工程项目多方案比选1.4 工程项目不确定性分析及风险分析1.5 工程项目设备更新方案的经济分析1.6 工程项目国民经济评价1.7 工程项目环境影响评价2．设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。
本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。
3．任务3.1 任务要求：充分利用所学知识独立完成项目，内容全面合理。
每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。
3.2设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目或工业开发项目的经济评价。
※建筑物地点：浙江省范围内；※房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；4．时间安排本次课程设计安排在18周进行。
5．设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个工程项目的经济评价。
根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。
※如果方案比选，至少设计2种开发方案进行比选；※各种方案应包括以下内容：投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；资金筹措计划；项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；结论：※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(五)_真题-无答案
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(五)(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率______。
A.小于20% B.满足目标收益率要求 C.大于20% D.不满足目标收益率要求2. 某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为______。
A.7.1B.12.0%C.13.1%D.19.1%3. 城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按______征收。
A.土地出让金 B.占用面积 C.经营收入 D.销售收入4. ______指标属短期偿债能力指标。
A.流动比率 B.速动比率 C.利息备付率 D.资产负债率5. 关于利息的计算，下列说法不正确的是______。
A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B.还款当年按年末偿还，按全年计息 C.每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率 D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息6. 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与______的比率。
A.总开发成本 B.项目投资的资本价值 C.项目总投资 D.总开发价值7. ______指标属长期偿债能力指标。
A.流动比率 B.速动比率 C.利息备付率 D.资产负债率8. 对于一般的房地产投资项目，______指标值应该大于2。
A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率9. ______是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率10. 下列不属于清偿能力指标的是______。
房地产开发项目环境影响评价报告
房地产开发项目环境影响评价报告（请注意，这是一个格式化的环境影响评价报告，具体格式可能因实际要求而有所不同）评价对象：房地产开发项目评价内容：环境影响评价报告一、背景介绍根据相关法律法规和政府要求，我研究小组对某房地产开发项目进行了环境影响评价。
该项目位于XX省XX市XX区，总占地面积约XXX平方米。
本报告旨在对项目施工与运营过程中的环境影响进行评价，并提出相应的环境管理措施，以确保该项目的可持续发展和环境友好型。
二、项目概况1. 项目概述该房地产开发项目是由XX公司负责规划和实施的综合性开发项目。
项目涉及商业、住宅等多个功能区域，并包括地下车库、道路、绿化等配套设施。
预计项目施工周期为两年，运营周期为长期。
2. 项目区域环境该项目区域属于XX自然生态区，具有较好的生态环境特点。
周边地区主要为农田和独立住宅区，交通便利度较高，居民生活配套设施完善。
在项目实施过程中，需要考虑该区域的自然生态和社会环境的保护。
三、环境影响评价1. 收集数据和信息我们对项目所在地区的自然环境、社会经济状况和生态现状等进行了详细的调查和研究，收集了相关数据和信息。
通过实地考察、问卷调查等方法，对项目的各个环节进行了综合评估。
2. 环境影响评估基于收集到的数据和信息，我们对项目施工和运营过程中可能产生的环境影响进行了评估。
主要涉及土地资源利用、水资源利用、大气环境、噪声污染、生态系统破坏等方面。
评估结果显示，该项目可能对周边环境产生一定程度的影响。
3. 环境影响预测根据环境影响评估的结果，我们对项目未来可能的环境影响进行了预测。
预测结果表明，项目施工和运营过程中可能产生的噪声、粉尘、废水等对周边环境会有一定的负面影响。
四、环境管理与保护措施为减少和控制项目对环境的影响，我们提出以下环境管理与保护措施：1. 施工期措施（1）严格按照环保法律法规进行施工，减少噪音、扬尘等污染物排放；（2）合理安排施工工期，减少对周边居民生活的干扰；（3）定期清理施工现场，确保施工区域的清洁和整洁。
某房地产项目投资计划书
1.某项目概况某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。
某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。
此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。
其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。
绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。
2.投资环境分析某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。
学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。
3.实施进度该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。
根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。
表一 销售进度计划表单位：万元时间 第一年 第二年多层5% 10% 10% 15% 12% 15%小高层3% 8% 12% 10% 15% 15%车位 3% 8% 15% 15% 10% 12%续表一 销售进度计划表单位：万元时间 第三年 第四年 合计多层10% 8% 5% 5% 5% 100% 小高层10% 15% 5% 3% 2% 2% 100%车位 10% 8% 5% 5% 5% 4% 100%4.建设投资估算土地开发成本序号 项目名称 土地价格（元） 建筑面积（㎡） 单方成本（元/㎡1 住宅用地 10922 368544 0.029635539建安工程费项目名称 建筑面积（㎡） 平均单方成本（元/平米）金额（元）直接费 368544 1260 464365440间接费 368544 189 ********利润 368544 151.2 55723852.8税金 368544 93.13164 34323107.13 总计 368544 1693.33164 624067215.9前期开发费用估算表序号 项目 金额（元） 取费标准(元/m2) 1.1 规划费 7370880 201.2 设计费 9213600 251.3 可研费 737088 22 水文、地质勘察费 1289904 3.52.1 测绘费 552816 1.52.2 勘探费 737088 2合计 19901376基础设施建设费序号 项目 单方造价(元/m2) 总造价(元)1 基础设施 160 58967040开发期税费估算表序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)1 配套费 29483520 802 质检费 1105632 33 建筑管理费 442252.8 1.24 卫评费 515961.6 1.45 环评费 442252.8 1.26 墙改基金 4422528 127 绿化费 36854.4 0.18 白蚁防治费 847651.2 2.39 土地使用费 1474176 410 再就业基金 3685440 1011 教育专项基金 3685440 1012 编标费 737088 213 招标费 368544 114 规划许可工本费 184272 0.515 土地证工本费 184272 0.516 施工许可证 184272 0.5合计 47800156.8 0不可预见费序号 占总费用费比例 金额（元） 单方成本（元/㎡） 1 3% 24364668.96 66.11061084管理销售费用序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)1 广告 533725420.8 1448.22 售楼处 738750 2.0045096383 售楼许可 20000 0.0542676046 监理费 15601680.4 42.3332917 物业管理基金 405398.4 1.18 公用设施维修基金 533725420.8 1448.29 管理费 6240672.159 16.933316410 合计 1090457343 2958.825385投资与成本费用估算汇总表项目 单方成本(元/m2) 金额(元) 占总投资比例(%) 土地费用 296.3553877 109220000 5.530748826 前期费用 54 19901376 1.007777989 建安费用 1693.33164 624067215.9 31.60189546 基础设施费160 58967040 2.986008856 开发间税费129.7 47800156.8 2.420533429 不可预见费66.11061084 24364668.96 1.233792934 管理销售费2958.825385 1090457343 55.21924251 合计 5358.323023 1974777800 1005.投资使用计划与资金来源建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:投资计划表季度投资1 2 3 4第一年 470266855.8 614979372.5 354067196.7208573505.8第二年 113270256 166975980.8 3710577.3513710577.351第三年 3710577.351 4101164.44 4491751.532734109.627第四年 1562348.358 781174.1791 合计第一年 1647886931第二年 287667391.4第三年 15037602.95第四年 2343522.537本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
工程经济学课程设计(某房地产项目)
在课程设计过程中，大量收集、整理、分析相关数据，有效提升了 数据处理和分析能力。
团队协作与沟通
课程设计以小组形式进行，促进了团队成员之间的协作与沟通能力 ，培养了团队协作精神。
存在问题和挑战剖析
数据获取困难
在收集项目相关数据时，遇到数据来源有限、数据质量不高等问题 ，对数据分析和结论产生了一定影响。
01
类似工程比较法
参考类似工程的造价资料，结合本项目 的特点和实际情况，进行必要的调整， 得出投资估算。
02
03
概算法
根据初步设计概算指标和扩大综合单 价，计算出单位工程或单项工程的造 价，进而汇总得出总投资。
资金筹措途径和策略
自有资金
投资者自有的现金、存款和其 他可变现资产，是项目资金筹
措的基本来源。
当投资回报率变化±5%时，方案一的经济效益变化范围为9.5%-14.5%，方案二的经济效益变化范围为14%19%，方案三的经济效益变化范围为7.5%-12.5%。
建设周期敏感性分析
当建设周期变化±10%时，方案一的经济效益变化范围为11%-13%，方案二的经济效益变化范围为16%-18%， 方案三的经济效益变化范围为9%-11%。
在项目规划、建设、销售等各个环节，加强合规 性审查，确保项目符合政策法规要求。
政策变化应对
针对可能出现的政策变化，提前制定应对策略和 调整方案，降低政策风险对项目的影响。
07
总结与展望
课程设计成果回顾
理论与实践结合
通过课程设计，成功将工程经济学的理论知识应用于实际房地产 项目中，实现了理论与实践的有效结合。
要求
学生需独立完成课程设计的各个环节，包括数据收集、模型 构建、计算分析、报告撰写等，并提交一份完整的课程设计 报告。同时，要求学生积极参与课堂讨论和小组交流，提高 团队协作和沟通能力。
房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析
2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析（一）单项选择题1．某商铺的租赁期为15年,租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为（ )万元.（2009年试题)A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49答案：C解析：2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为（）年.(2009年试题)A．37B．40C．43D．50答案：B3．某房地产开发项目,当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15％时,净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2%，基准收益率为l0％.该项目的财务内部收益率为( ）。
(2009年试题）A．13．20％B．14．31％C．14．69%D．14．80%答案：C解析：4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。
（2009年试题）A．5．00％B．7．50％C．18．36％D．28．85％答案：C解析:根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／［1一(1+7％）-10]万元=8．54万元（8．54-60×7％）万元=4．3万元。
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值）／资本金（权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％.5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款.该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ )。
(2009年试题）A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10%)-10万元=26．95万元, 偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。
房地产开发建设项目合作协议书7篇
房地产开发建设项目合作协议书7篇篇1甲方：__________乙方：__________根据有关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的原则基础上，为共同进行某房地产开发建设项目，经友好协商，达成如下合作协议：一、项目概述本次合作的项目为__________房地产开发建设项目。
项目位于__________，占地面积__________平方米，规划用途为__________。
二、合作宗旨甲乙双方通过合作，共同实现项目的规划、开发、建设及销售，共同分享项目利润，实现共赢。
三、合作模式1. 甲乙双方共同出资，成立项目公司，负责项目开发。
2. 出资比例：甲方出资______%，乙方出资______%。
3. 双方按照出资比例，共享项目利润，共担项目风险。
四、项目责任分工1. 甲方负责项目的土地购置、拆迁及前期手续办理。
2. 乙方负责项目的规划、设计、施工及销售工作。
3. 双方共同负责项目的财务管理及资金监管。
五、合作期限本次合作期限为自项目启动起至项目结束止。
合作期限届满后，双方可协商续签或终止合作。
六、利益分配与风险承担1. 利益分配：项目利润按照双方出资比例进行分配。
2. 风险承担：项目风险由双方按照出资比例共同承担。
3. 设立项目专用账户，确保资金专款专用。
七、保密条款1. 双方应对涉及合作的商业机密、技术资料等信息予以保密。
2. 未经对方同意，任何一方不得向第三方泄露合作相关信息。
八、违约责任1. 任何一方未按照本协议约定履行义务的，视为违约，应承担违约责任。
2. 违约方应赔偿守约方因此遭受的实际损失。
九、争议解决如双方在合作过程中发生争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，可以向合同签订地人民法院提起诉讼。
十、其他事项1. 本协议自双方签字（盖章）之日起生效。
2. 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
3. 未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
甲方（盖章）：__________ 乙方（盖章）：__________日期：___________ 年_____ 月_____ 日日期：___________ 年_____ 月_____ 日附表一：甲乙双方出资明细表附表二：项目利润分配表附表三：项目风险承担明细表（以下空白）（此合同文末留有部分空白以便填写具体的投资金额计算书或额外要求等重要内容。
2023年房地产经纪人之业务操作模考模拟试题(全优)
2023年房地产经纪人之业务操作模考模拟试题(全优)单选题（共50题）1、住宅按（）来分类，可以分成住宅类房源、非住宅类房源两种。
A.产品性质B.产权性质C.使用类别D.使用期限【答案】 A2、房源信息由接受业主委托的房地产经纪人录入，其他经纪人只能看到房源的基本情况，业主的联络方式只有该接受委托的经纪人拥有的房源信息共享形式称为( )。
A.公盘制B.分区公盘制C.私盘制D.相对公盘制【答案】 C3、讲解片区的规划、项目规划、项目定位、小区配套、主力户型、交楼标准说明、物业管理、楼盘相关合作公司介绍等，主要结合的是（）。
A.项目楼书B.户型手册C.销售文件D.宣传展板4、王先生有一套房屋，2016年可以售出价格为145万元，2018年可以售出价格为160万元。
2013年5月王先生急需一笔资金，只得以142万元成交。
引起该套房屋价格最终变化的是（）。
A.市场信息B.出售心态C.新旧程度D.市场供求【答案】 B5、下列描述中，不符合继发性肺结核的是A.以内源性再感染为主B.以淋巴道和血道播散为主C.以气道播散为主D.多从肺尖开始【答案】 B6、进行房地产市场调查时，调查人员要比较在不同报纸杂志上刊登广告的效果，可在广告下面附一个条子，请客户剪下来回寄，根据这些回条，便可以知道在哪一家报纸杂志上刊登广告的效果较好。
这采用的是( )。
A.行为记录法B.实验法C.实际痕迹测量法D.抽样调查法7、通过（）可以推动销售人员学习项目相关知识，同时通过这种方式还能保证项目销售人员尽快进入工作状态。
A.调查培训B.目标客户分析C.上岗考核D.专题培训【答案】 C8、膜增生性肾小球肾炎时，肾小球有如下改变（）。
A.脏层上皮细胞足突融合B.嗜银染色基底膜呈梳状C.肾小球小叶中心硬化D.血管间质细胞增生【答案】 C9、某房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式。
2018年5月，与6家房地产开发公司签订了合同，以某房地产经纪公司的名义负责销售商品房，并承担风险。
某房地产公司项目开发可行性研究报告
某房地产公司项目开发可行性研究报告某房地产公司项目开发可行性研究报告一、项目背景随着中国经济的不断发展，房地产行业也得到了极其迅猛的发展。
在这个行业中，房地产开发是其中最核心、最重要的一环，而本公司正是致力于房地产开发的公司之一。
本次报告中，我们将详细介绍某房地产公司的一个项目开发可行性研究报告。
该项目所处地区属于繁华、发达的城市，其规划用地面积为1000亩，地理位置优越，周边各类基础设施完备，交通便利，是一个非常适宜开发的区域。
二、市场分析1、需求分析房地产市场需求主要来自于购房者的需求，我们通过市场调研了解到，该地区市场缺口较大，且有较强的购房需求，市场前景广阔。
2、竞争分析该区域目前有一些房地产开发项目正在进行中，但综合来看，该地区仍存在较大的开发空间。
此外，本公司本着创新开发的理念，将通过开发新颖、高品质、高附加值的房产产品，以期赢得市场的认可和青睐。
三、技术分析本项目主要涉及到土地使用、房屋建设、基础设施建设等多项技术问题。
1、土地选址：本项目选址必须符合国家有关规定，且地理环境独特、交通便利、地形平坦。
2、房屋建设：采用绿色、环保材料进行建设，以保证房屋舒适、安全和环保。
3、基础设施建设：要做到高效、智能、安全和绿色。
其中包括给排水、电力、通信、公共设施等。
四、经济分析1、投资分析根据市场调研和技术分析，本项目的总投资额为30亿人民币。
其中，基础建设投资10亿人民币，房屋建设投资20亿人民币。
我们通过各种渠道进行资金筹措，并将与多家金融机构进行合作，以确保投资资金充足。
2、回报分析通过分析市场前景和技术要求，我们认为本项目预计在3年内回本，并有较高的收益率。
回报率主要来自于房屋销售，其中预售收益为10%左右，卖房收益为30%左右。
五、风险分析参考往年经验和市场现状，我们认为本项目主要风险包括市场风险、技术风险、政策风险、管理风险、自然灾害风险等。
在风险预测方面，项目负责人将建立完善的风险管理和应急预案，以降低风险并提高应对风险的能力。
房地产开发建设项目合作协议6篇
房地产开发建设项目合作协议6篇篇1甲方：____________________（以下简称“甲方”）乙方：____________________（以下简称“乙方”）鉴于甲乙双方共同关注并有意合作参与某房地产开发建设项目，在平等、自愿、互利的基础上，经充分协商，达成如下合作协议：一、项目概述1. 项目名称：____________________。
2. 项目地点：____________________。
3. 项目规模：包括建筑面积、投资金额等具体内容需明确界定。
二、合作宗旨及目标双方本着互惠互利、共担风险的原则，通过合作实现优势互补，共同拓展房地产市场，实现双赢。
三、合作模式1. 甲乙双方共同出资，成立项目公司，共同开展项目开发建设。
2. 出资比例及方式：甲方出资______%，乙方出资______%，具体出资时间、方式等细节问题需明确约定。
四、职责分工1. 甲方职责：负责土地获取、项目报批、施工监管等。
2. 乙方职责：负责项目建设资金筹措、市场营销、项目运营等。
五、合作期限1. 本协议自双方签字盖章之日起生效，合作期限暂定为______年。
2. 协议期满后，经双方协商一致，可续签合作协议。
六、利益分配与风险承担1. 利润分配：项目盈利部分按照出资比例分配。
2. 风险承担：双方按照出资比例共担风险，具体风险承担机制需详细约定。
七、保密条款1. 双方应对本协议内容、合作过程中的商业秘密等事项进行严格保密，不得泄露给第三方。
2. 保密责任期限为合作期间及合作结束后______年。
八、违约责任1. 任何一方未能履行本协议约定的义务，均应承担违约责任，并赔偿对方因此造成的损失。
2. 违约金的计算方式、支付时间等具体事项需明确约定。
九、解决争议的方式及法律适用1. 双方在履行本协议过程中发生争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，可提交至______（约定的仲裁机构或法院）解决。
2. 本协议适用中华人民共和国法律。
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某房地产开发项目可行性研究报告某市某房地产有限公司XX年XX月可行性研究报告某市某房地产有限公司二OO五年八月某某房地产有限公司法定代表人：地址：电话：传真：邮编：项目负责人：报告编写人员：目录总论 (4)一、项目基本情况 (4)二、开发单位基本情况 (4)三、可行性研究报告编制的依据 (5)四、研究的结论 (6)五、营销竞争力 (9)六、项目建设条件 (10)七、项目设计方案 (10)八、物业管理 (11)九、投资估算与资金筹措 (12)十、财务评价 (13)十一、国民经济评价 (14)总论概述项目名称：“某”房地产开发项目开发单位：某某房地产有限公司法定代表人：项目负责人：建设地点：某某区电话：邮编：一、项目基本情况某位于某市某区某，项目用地某园大街西侧，钢铁路北侧。
项目占地135.7亩（90552平方米），规划容积率为1.48，建筑密度24.3%；总建筑面积133887平方米，其中别墅8100平方米，小高层17986平方米，多层103014平方米，沿街商业用房3380平方米及会所幼儿园1780平方米，小区正门为12000平方米的绿化广场。
一期已开发面积及正在开发面积为65128平方米，2004年6月2日取得预销售许可证20143.31平方米（136套），其中非住宅建筑面积1497.82平方米，可销售面积18645.49平方米，已销售134套计18238.98平方米；2005年5月25日取得预销售许可证24165.62平方米（189套），其中非住宅建筑面积1479.42平方米，可销售面积22686.2平方米，已销售121套计14894.2平方米；销售金额6744万元，现平均价为2350元/平方米。
现全面进入一期小高层及二期的开发。
根据地块条件、开发商实力、拥有资源以及对某市场状况的评估，某的开发定位为“某最适宜居住社区”，将建成某环境最好、档次最高、物业最完善的新型社区。
二、开发单位基本情况某某房地产有限公司成立于2001年，属合作制企业，具有房地产二级开发资质。
是近年来某房地产行业的新锐。
总公司目前下设二个分公司，集团公司主要业务涉及房地产经营开发、物业管理、商品混凝土、外贸商贸等，在某市房地产行业中名列前茅。
公司现有职工60多人，其中技术人员占75%，董事长从事房地产工作十余年，对房地产行业相当熟悉。
几年来，公司总计综合开发面积达50万平方米以上，为某市及周边城市的经济发展和城市建设作出了贡献。
公司在某先后开发了锦明南苑、溪南新村、某、长江大厦、新联家园等一大批商品住宅和别墅群，销售率在同期市场均名列前茅；2002年及2003年公司在市六合区成功开发百合园一、二期，现均已销售完毕，并创下当地同期住宅销售量、销售单价、销售率多项最高指标。
公司在某开发的某别墅区，已于2002年4月份全面竣工交付，并创下100%销售率，成为某近年来别墅开发中的一个奇迹，也是本地业界评价最高的别墅项目：环境最好、物业管理服务最好、售价最高、房产增值最快最明显。
而公司于2003年度在某市开发的莱茵半岛项目也取得了巨大成功，现已销售93%。
莱茵半岛的开发定位为“某市市顶级居住社区”，拥有全市唯一水主题环境，是某市目前环境最好、档次最高的别墅区。
集团公司下属的某某及某两家物业管理公司自成立来也均成为当地知名的品牌物业管理公司。
现成功管理某某别墅区、某太湖花园小区、莲蓉园小区、百合苑小区。
为房产公司做好品牌提升工作。
据统计2004年12月末公司总资产16668万元，较2003年增加4349万元，；所有者权益6649万元，比2003年增加1079万元。
资产负债率为60%，流动比率为162%，速动比率为109%，净利润1078万元。
目前公司基本帐户在滨湖区信用社，近几年被工行评为A+级企业，甲类客户。
到2005年8月公司共有借款4650万元，滨湖区信用社3000万元用于新联花园的开发，工行1650万元用于某开发，至今公司未发生逾期及欠息现象，信誉良好。
三、可行性研究报告编制的依据（一）、本可行性研究报告的编制依据1、某区计立项报告。
2、国有土地使用证。
3、项目规划红线图。
4、某南海建筑设计院设计“某”总体户型设计。
（国家计划委员会计资〔1993〕530号《关于印发建设项目经济评估方法与参数的通知》及《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。
）5、《投资项目可行性研究指南》。
6、《中华人民共和国建设部房地产开发项目经济评价方法》。
（二）、某的区域政策环境是建立在新的行政中心及居住中心的基础上，项目的实施，是打造企业品牌，增强企业综合实力的需要。
某某房地产公司作为本次项目的开发企业。
将会通过本次项目的开发，创建标志性工程，对提升企业在某当地房地产业的知名度，打造“某”品牌，具有重大意义。
项目的实施得到了政府的政策支持，且拆迁对象为少量民宅，矛盾较小，拆迁成本不大，投资回报较好，这将大大增强企业的综合实力，为某某房地产公司参与房地产市场竞争提供有利条件。
四、研究的结论1、“某”房地产开发项目规划总用地面积约135.7亩，其中一期用地92。
2亩，建设面积76000平方米;公建面积2000平方米、配套1380平方米;已竣工面积47142平方米，已销售面积33133.18平方米，正在开发及将开发面积86745平方米，需投入资金8000万元，项目建设期约为二年。
2、由于本项目是某招商引资项目，是某镇政府重点工程。
建成后将成为展示某乃至某区文明形象的一个窗口。
镇政府对该项目极为重视，给予规费的多项免缴等优惠政策，所以房屋开发成本较低，经济效益预期比较理想。
据初步测算，本项目税后利润为 7823万元。
项目盈利能力较好，在建设资金落实并实现预期建设和销售的情况下，经财务评价是可行的。
3、本项目的实施地点处于某园大街西侧，钢铁路以北，道路通畅、环境优美。
周边已经兴建的和规划中的学校、医院、商业等配套设施齐全，是理想的大型住宅区建设区域。
总平面布局合理、新颖、有创意。
总图布置符合城市总体规划的要求，项目建设的外部条件和技术方案是可行的。
（一）、主要经济技术指标1 、建筑面积133887平米2 、建筑容积率 1.483 、建筑密度 24.3%4 、绿化率 54%5 、项目总投资 1.55亿元。
已投入资金7500万元，需投入资金8000万元。
其资金来源：1、自筹资金2500万元；2、银行贷款2500万元；3、其余为预售房款。
6 、销售收入30158万元7 、营业利润 12675万元8 、所得税4182万元9 、税后利润 8493万元（二）、现阶段某某销售分析某隶属某市某区，位于某市西部，与常州武进市接壤，离某市区20公里，新长铁路在镇东穿过，是全国著名的淡水珍珠养殖地和水蜜桃盛产地，全镇总面积26.74平方公里，耕地16129亩，现辖有8个行政村、1个居委，2003年年末全镇总人口为34000人，其中常住人口25700人，流动人口5300人，通勤人口3000人（主要是某中学的教师与学生）。
某是较早开始农村工业化进程的乡镇，全镇现有机械、冶金、建材、纺织、化工、轻工、电子七个门类，其中尤以拉链及轿车附件生产企业为龙头，产品经销全国和世界各地。
根据某的城镇规划，现镇北已建成的第一工业园区占地260亩，引入32家，已有18家企业进驻园区正式运行。
第二工业园区总体规划面积800亩，园内路、电、水、邮电等基础设施建设已全面完成。
另由区政府批准的规划面积为2000亩的表面技术处理中心工业园也已建成。
在2005年某已完成某主干道某园大街与新312国道的连通，以及1.2公里洛杨路延伸段和与之相连的2.7公里枫杨路建设，并将在2006年完成与盛岸西路连接的府前路、1.61公里位于某工业园区内的园中路园区段、2.5公里洛胡路建设，并开始启动312国道商贸市场建设。
某经济社会平衡发展，社会公用设施和工业设施投资基础配套完善，现已拥有1.5万吨级太湖水增压站、万吨级综合污水处理厂，总投资达1500万元，日处理污水1万吨、35千伏的变电所两座、万门程控电话、宽带信息传输网保障乡镇信息生活的现代化。
同时，镇上医疗卫生及社会福利机构齐全，省锡山高级中学师资雄厚，地方全日制小学、幼儿园分别通过了省实验学校验收。
镇内文化娱乐活动也有优雅去处，由某公司建设的12000平米杨墅园广场成为某的最大休闲广场。
某当地的房地产市场，在2003年由某公司开发建设的某住宅小区的进入，如今已经得到巨大发展，目前镇中心房价已达到均价2000元/平米以上。
而由某公司开发建设的某住宅小区，以其优越的地理位置及完善的配套管理，现领跑整个某房地产市场。
某住宅小区位于镇中心道路某园大街西侧，某娱乐城北面，靠近省锡山高级中学，地理位置优越，城市配套齐全，交通便利。
小区总占地面积90522平米，总建筑面积133887平米，规划布局合理，户型设计超前，配套设施齐全。
主要消费对象为某的私营业主、政府机关、工业园区内员工、省锡中的教职员工、因建设工业园区而拆迁需安置的行政村村民以及某及周边地区的购房客户。
目前利好消息不断：1、由于某工业区的投入发展，目前某北区的洪湖村、东安庄村、镇北村、兰溪村四个村将于2006年3月前拆迁完成，故拆迁村民的具有巨大购房潜力；2、洛社重点开放园区的总体规划；3、市政公共设施的规划；4、某公司丰富的开发经验及资金实力；5、房地产市场的回暖。
（三）、某现有楼盘的布置情况：目前某还无有规模小区。
城市建设落后。
（四）、消费对象分析本次开发的“某”位于某中心，处于某园大街西侧，依据消费层次和目的的差异，消费对象主要集中为：（1）现在或者将来在某或经济开发区工作的高级管理人员；（2）对生活质量要求较高的成功人士，包括国营、集体企业和民营企业职业经理人和企业主；（3）某、经济开发区的高级公务员。
（4）重视后代教育，受名校（省锡中学、某中心小学、某中心幼儿园）影响，希望小孩就近读书的高收入人士。
说明：随着住房制度的改革，货币分房已成为现实。
政府公务员以及收入较为稳定的企事业单位职工，均需向社会购买住宅。
本次开发的“某”位置优越、设计新颖、价格合理、销售措施灵活，将会成为这批消费对象的首要选择。
随着民营经济的发展，私营业主的实力和队伍不断壮大，个人消费理念逐步改变，对个人住房质量要求不断提高。
本次项目针对这类消费群体的特点，规划中也设计了一些高档次、低密度、环境指标好的大面积洋房和别墅，吸引其进入小区进行安家置业。
（五）、竞争能力分析在某目前的房地产业还未成熟的情况下，凭借我公司的开发经验及技术力量在本项目来看，竞争优势还是比较明显。
1、区域优势。
某项目地处某镇中心，镇中心广场、省锡中近在咫尺，代表着某的发展方向及高档次的市政配套将在周边展开建设，加上几项大规模的外资项目即将在工业园区实施，使本项目具备了可观的升值潜力。