大型房地产开发项目-成本测算套表
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房地产开发项目总成本测算表
冀建城【1994】6号文；冀建城【 1995】174号
廊价经费字【2003】第258号
冀政办函【2008】57号
冀政办函【2008】57号
冀政办函【2008】57号
冀价经费字［１９９７］第１１４号
目统计表
备注
城中村改造80﹪的出让金用于用于拆迁补偿 没有证载面积的按土地使用证证载面积70﹪-75﹪计算，同时有两证的以计算大 的为准 被拆迁人或者被拆迁房屋承租人自行过渡或者由其单位安排过渡的，从逾期之 日起以规定标准为基数，按被拆除房屋建筑面积，增加临时安置补助费；逾期 不满半年的增加25%；逾期满半年不满1年的增加50%；逾期满1年不满2年的增加 75%；逾期满2年以上的增加100%。增加的临时安置补助费按上述时间分段计算 。 冀政办函（2008）57号：按现行标准标准减半收取
税率万分之五 22.5元/平方米
停收 停收
国土局 国土局
23
规划费
3公顷20000元/公顷、3-10公顷 15000元/公顷
24
设计费
25
施工图审查费
用地规模≤3公顷90个工日定额；10 公顷300个工时定额 工程概（预）算金额m（万元） 设计合同所载设计费a%；m＜500a≤ 6.5%；500≤m＜1000a≤6%；1000≤ m＜5000a≤5%；5000≤m＜10000a≤ 自愿 4.5%；10000≤m＜30000a≤4%； 托 30000≤m＜80000a≤3.5%；80000≤ m＜200000a≤3%；200000≤ma≤ 2.5%
购销合同万分之三贴花;加工承 揽合同( 印刷、广告、测绘、测试等 合同) 按万分之五贴花;建设工程勘 察设计合同 (包括勘察、设计合同) 万分之五贴花; 建筑安装工程承包合 同按承包金额万分之三贴花；产权 转移按所载金额万分之五缴纳；许 可证照每件贴花五元
某知名房地产开发项目成本测算表
成本项目 其他 单元门牌 楼栋门牌 保洁箱 信奶箱 单元玻璃雨蓬 门铃 门牌号牌
原始指标 单元数 单元数 楼栋数 单元数 户数 单元数 户数 数量
系数
◆
签证变更 室内装修 厨房装修 卫生间装修 厅房装修 阳台露台地面（小高层） 阳台露台地面（联排） 入户门槛石 签证变更 主体安装工程费 室内水暖气电 室内给排水 给排水 直饮水系统 热水系统 建筑面积 42 长度 面积 面积 户数 80 35
5
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
为窗护栏 300*300彩釉砖30元/M2（取消） 地砖按34元/M2考虑；300*300通体方砖 （取消） 按2％考虑
◆ ◆
四 1
◆
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
室内采暖 室内燃气 室内电气工程 变频供水 签证变更 设备及安装费 通风空调系统 电梯供货及安装 发电机供货及安装 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统 防排烟工程 台 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 250000 5 4 1 2 户数 建筑面积 建筑面积 3000 45 3
◆
◆
◆
宽带网
户数
0.0
◆
0
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量
主体建安工程费
单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 取消 可视对讲 可视对讲 煤气报警及切断（取消） 布管费用由我司承担，测算费用已经计入 “室内电气”。开户费用300元/户 布管费用由我司承担，测算费用已经计入 “室内电气”。开户费用“ ”元/户“待确 定” 按宽带网络公司出钱修建考虑。布管费用 由我司承担，测算费用已经计入“室内电 气”。
房地产成本测算表
返回投资费用分类
单位：
(3)若不能按使用数量或容量来分摊，则按各的面积比例来分摊；
(4)各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； (5)与工程无关的分项按各功能面积比例分摊。
投资计划与资金筹措
总原则 ：所有的总投资均应分摊到可售(可租)的面积中去。
细则：(1)按计算投资的各项成本来分摊；
(2)各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；
可用销售收入1167.521402.6
能面积比例分摊；
1970.11560.6859.42257053551573。
房地产开发成本测算明细表
房屋建筑面积实测
绿化测绘
商品房竣工后地籍修测
三通一平
地名办理
场地平整
临时围墙
规费
临水 临电 临时道路 临时设施费 临时场地租赁费 其他
白蚁防治费 散装水泥基金
2.5.3
新型墙体专项基金
2.5.4 2.5.4.1 2.5.4.2
质监费 主体质监 桩基质监
2.5.4.3 2.5.4.4 2.5.5 2.5.5.1
屋顶天窗
4.2.2.8
木质防火门
4.2.2.9
进户门（钢质防盗保温 门）
4.2.2.10
玻璃防盗门
4.2.2.11
铝合金伸缩缝
4.2.2.12
可拆卸空调、飘窗遮挡 板
4.2.3
甲供料
4.3
住宅安装工程
4.3.1
住宅安装（总包）
4.3.2
甲供料
4.3.2.1 水表箱
4.3.2.2 电表箱
4.3.2.3 配电箱
4.3.3 4.4
泛光工程 地下室建安
4.4.1
地下室打桩
4.4.2
地下车库围护桩
4.4.3
井点降水
4.4.4 4.4.4.1 4.4.4.2
地下室土建
地下室土建工程（总 包）
甲方指定分包（暂列）
4.4.4.2.1
土石方工程
4.4.4.2.2
屋面及防水工程
4.4.4.2.3
钢扶手栏杆
4.4.4.2.4
住宅打桩费用 应力释放孔费 住宅土建工程
4.2.1
住宅土建工程（总包）
4.2.2
甲方指定分包（暂列）
4.2.2.1
土石方工程
4.2.2.2
某大型地产：项目成本测算、投资分析等Excel表，7大类目
某大型地产：项目成本测算、投资分析等Excel表，7大类目
如果你是在地产公司从事基层财务人员
成本会计、成本专员等职务，肯定不止一次因
为地产成本核算方法、管理方法，而分不清楚，
因为地产成本构成要素非常多，对于新手而言
更是难上加难……
地产成本测算
如果你在知名地产公司工作过，你一定知道：地产中心有自己的内训资料，尤其是成本预算、投资分析等方面，甚至有现成可以套用的表格模板。
今天给大家带来一份中国某龙头地产公司内部发行的Excel表格，包含规划指标、成本汇总、六类公摊费用、不同类型商业主体等等7大类目内容，非常值得我们大家参考学习。
（文末有电子版领取方式）
成本测算工作流程
根据地产中心内部人士透露：现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门配合完成；
基本流程是：设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是在实际的工作中往往是：投资只需做一个简单测算就可以进行初步研判，根本不需要太精准，
甚至需要其他同事帮助，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以从事成本测算的朋友还需要掌握一些其他部门的基本技能。
万科房地产项目详细成本与收益测算表
80040000 13502748
7 电视、通讯 8 燃气基础设施 9 供热管道建设 10 其它 五 大配套费 1 城市基础设施建 设费 2 非经营性公建 3 供热设施建设费
2.7 28.0 30.0 10.0
80040 410.0 32816400
165.0 70.0 92.0 83.0
80040 80040 1676.30 261.78 46.41 33.53 8.38 4.20 0.30 57.66 52.50 3.00 0.80 1.36 20.12 33.53 260.19 196.00 13.72 5.88 7.84 35.00 1.75 110.03 134171052.00 20952599.06 3714456.30 2683421.04 670855.26 336168.00 24012.00 4615106.40 4202100.00 240120.00 64032.00 108854.40 1610052.62 2683421.04 20825607.60 15687840.00 1098148.80 470635.20 627513.60 2801400.00 140070.00 8806959.28 13845945.51 41537836.54
/M )
2
金
额 （元)
备 注 地价30万/亩
57296 57296
338.3 97.6
10.0 4.0 25.0 10.0 0.1 0.5 0.7 1.0 0.6 3.0 1.0 1.0 1.0 3.5 25.0 10.0 1.2
19832308 5592109
57296
6107 51189
860.0
4 电力配套工程 六 直接费合计 七 期间接费 1 管理、销售费 1.1 管理费 1.2 销售推广费 1.3 前期物业管理费 1.4 物业招标服务费 2 产权交易费 2.1 公共维修基金 2.2 房产交易费 2.3 总登记费 2.4 房产测绘费 3 财务费 4 不可预见费 八 税金
房地产开发工程项目成本测算表
B地块经济性测算一：规划指标
规划总户数
容积率
1762户
2.3
地上建筑面积(m2)
195340
住宅建筑面积(m2)
186900
其中
多层住宅(m2) 小高层住宅(m2)
186900
商业(m2)
5040
公共配套设施(m2)
小学(m2)
幼儿园(m2)
1700
其中
卫生站(m2)
200
文化活动站(m2)
400
计容积率建筑面积（m2）
60793 2835 2835
10395 3108
26018 49810 12453 37358
1700
85211.7 226040 36.80% 30700 1329
89 0.8个/户
育部门负责建设
800 60 240 积
186900 5040
1329
2012年
5% 5%
Ｇ地块经济性测算三：销售测算总表 内容 2010年度 8% 45%
89 0.8个/户
8440
配套小学划拨用地，由教育部门负责建设
社区服务中心(m2)
800
公厕(m2)
60
居委会
240
可销售面积
多层住宅(m2)
高层、小高层住宅(m2)
其中
商业(m2)
地下车位（个）
一、土地投资 二、建设投资 三、销售计划
B地块经济性测算二：开发及营销计划
2008年（下） 100%
2009年
增值比例
清算金额
税率30％
110184
78818 71.53% 16527.56
清算金额
税率40％ 小计
规划总户数
容积率
1762户
2.3
地上建筑面积(m2)
195340
住宅建筑面积(m2)
186900
其中
多层住宅(m2) 小高层住宅(m2)
186900
商业(m2)
5040
公共配套设施(m2)
小学(m2)
幼儿园(m2)
1700
其中
卫生站(m2)
200
文化活动站(m2)
400
计容积率建筑面积（m2）
60793 2835 2835
10395 3108
26018 49810 12453 37358
1700
85211.7 226040 36.80% 30700 1329
89 0.8个/户
育部门负责建设
800 60 240 积
186900 5040
1329
2012年
5% 5%
Ｇ地块经济性测算三：销售测算总表 内容 2010年度 8% 45%
89 0.8个/户
8440
配套小学划拨用地，由教育部门负责建设
社区服务中心(m2)
800
公厕(m2)
60
居委会
240
可销售面积
多层住宅(m2)
高层、小高层住宅(m2)
其中
商业(m2)
地下车位（个）
一、土地投资 二、建设投资 三、销售计划
B地块经济性测算二：开发及营销计划
2008年（下） 100%
2009年
增值比例
清算金额
税率30％
110184
78818 71.53% 16527.56
清算金额
税率40％ 小计
房地产成本测算表(EXCEL)
项目成本测算表
总规划面积 总可售面积 万m2 多层住宅 万m2 万m2 会所 万m2 小高面积 商业 高层 万m2 万m2 万m2 商业 万m2 其他形式 等 日期 土地面积( 亩) 可售面积 万m2 总投资 （万元） 万元） 备 注 万m2 会所 多层住宅 万m2 项 目
序号
控制指标 总投资 控制指标 总投资 控制指标 总投资 控制指标 总投资 控制指标 万元） 万元） 万元） 万元） （元/㎡） （万元） （元/㎡） （万元） （元/㎡） （万元） （元/㎡） （万元） （元/㎡） 0.00 0.00 0.00 0.00
一 1 2 3 4 5 6 7 8 9 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 三 1
2
3 4 5 6 7 8
土地及大配套费 土地款（成交价） 大配套费 土地契税 土地交易费 拆迁费 拆迁管理费 拍卖、招标佣金 确权登记费 其它 前期费用 红线外 临电工程费 红线内 红线外 临水工程费 红线内 临路工程费 填土及平整场地费 临时设施 规划管理费 规划 咨询费 设计费 方案设计费 施工图 建安设计费 设计费 成品房设计费 方案设计费 环境 环境施工图设计 设计费 费 综合管网设计费 人防异地建设费 招标监督服务费 招投标费 代理费 墙改费 地名费 施工图审查费 地质勘查费 勘查、 测绘费 放线费 地基测量费 人防物探费 产权登记费 销售许可证及面积测量 房屋转让手续费 分户土地登记费 地籍地形图、核地 合同审查费 水泥专项基金 环境评估费 避雷监测费 其它行政事业性收费 建安工程费 桩基础工程费 地基处理 桩检测费用 回填石屑费用 土建安装工程费 工程预算编制费 住宅土建、 电梯 安装 消防 空调 土建监理费 沉降观测 质量监督费 人防监理费 人防设施 人防设施费 变更及签证 示范小区奖
总规划面积 总可售面积 万m2 多层住宅 万m2 万m2 会所 万m2 小高面积 商业 高层 万m2 万m2 万m2 商业 万m2 其他形式 等 日期 土地面积( 亩) 可售面积 万m2 总投资 （万元） 万元） 备 注 万m2 会所 多层住宅 万m2 项 目
序号
控制指标 总投资 控制指标 总投资 控制指标 总投资 控制指标 总投资 控制指标 万元） 万元） 万元） 万元） （元/㎡） （万元） （元/㎡） （万元） （元/㎡） （万元） （元/㎡） （万元） （元/㎡） 0.00 0.00 0.00 0.00
一 1 2 3 4 5 6 7 8 9 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 三 1
2
3 4 5 6 7 8
土地及大配套费 土地款（成交价） 大配套费 土地契税 土地交易费 拆迁费 拆迁管理费 拍卖、招标佣金 确权登记费 其它 前期费用 红线外 临电工程费 红线内 红线外 临水工程费 红线内 临路工程费 填土及平整场地费 临时设施 规划管理费 规划 咨询费 设计费 方案设计费 施工图 建安设计费 设计费 成品房设计费 方案设计费 环境 环境施工图设计 设计费 费 综合管网设计费 人防异地建设费 招标监督服务费 招投标费 代理费 墙改费 地名费 施工图审查费 地质勘查费 勘查、 测绘费 放线费 地基测量费 人防物探费 产权登记费 销售许可证及面积测量 房屋转让手续费 分户土地登记费 地籍地形图、核地 合同审查费 水泥专项基金 环境评估费 避雷监测费 其它行政事业性收费 建安工程费 桩基础工程费 地基处理 桩检测费用 回填石屑费用 土建安装工程费 工程预算编制费 住宅土建、 电梯 安装 消防 空调 土建监理费 沉降观测 质量监督费 人防监理费 人防设施 人防设施费 变更及签证 示范小区奖
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表中公式把该项成本按 可售面积在所有产品类 型中分摊。若不是在所 有产品类型中分摊请修 改公式
0.00 0.00源自表中公式把该项成本按 可售面积在所有产品类 型中分摊。若不是在所 有产品类型中分摊请修
成本测算表 （分产品类型成本汇总）
序 号 成本项目 建筑面积 可售面积 一 土地获得价款 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 4 红线外市政设施 拆迁补偿费 可售面积单位成本 类型1 * * 类型2 * * 类型3 * * 商业 * * 平均 * * 类型1 0.00 0.00 总成本（万元） 类型2 0.00 0.00 类型3 0.00 0.00 商业 0.00 0.00 合计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 表中公式把该项成本按 可售面积在所有产品类 型中分摊。若不是在所 有产品类型中分摊请修 改公式 按产品类型实发生额计算 按产品类型实发生额计 算
表中公式把该项成本按可售 面积在所有产品类型中分摊 。若不是在所有产品类型中 分摊请修改公式 表中公式把地价按可售面积 进行分摊。若按占地面积分 摊地价，请修改公式。若地 价不是在所有产品类型中分 摊亦请修改公式
分摊标准说明
二 开发前期准备费 1 勘察设计费 2 报批报建增容费 3 4 1 2 3 4 5 三通一平费 临时设施费 基础工程 结构及粗装修 门窗工程 公共部位装修 室内装修
七 配套设施费 1 游泳池 1 会所 2 3 5 6 7 8 幼儿园 学校 球场 设备用房 车站建造费 其他
表中公式把该项成本按 可售面积在所有产品类 型中分摊。若不是在所 有产品类型中分摊请修 改公式
八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 4 5 营销设施建造费 物业完善费 不可预见费 开发成本 九 期间费用 1 2 3 管理费用 销售费用 财务费用 项目总投资 #VALUE! ####### ####### #######
表中公式把该项成本按 可售面积在所有产品类 型中分摊。若不是在所 有产品类型中分摊请修 改公式
六 园林环境费 1 绿化建设费 2 建筑小品 3 4 5 6 7 道路广场建造费 围墙建造费 室外照明 室外零星工程 其他
表中公式把该项成本按 可售面积在所有产品类 型中分摊。若不是在所 有产品类型中分摊请修 改公式
三 主体建筑工程费
四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 2 设备及安装费 3 弱电系统 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 4 室外燃气系统 室外高低压线路
5 6
室外智能化系统 其他
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 #VALUE! ####### ####### ####### 0.00 0.00 0.00