万科-项目成本测算套表-最全
万科定价法定价方法
设备智能化 电梯
供暖及制冷 高科技技术应用 合计
权重
比例 3% 3% 2% 3% 2% 2% 2% 4% 2% 3% 2% 1% 2% 3% 34%
远洋山水
打分
得分
-2
-6
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14
项
万年花城
打分
得分
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1
4
价格论证结构
区域纬度 竞品纬度 客户纬度
区域分析及典型项目跟踪 评估区域市场价格风险
市场竞品项目产品比较确定核心比准均价
通过前期积累的客户分析 判定其对价格的承受能力
项目最终市场实收均价
意向客户分析
项目于5月6日进行了项目样板区的正式开放，对客户进行初步试探。5月6日-5月7日 两天来访客户较多，意向客户有800组左右，因此针对这800组客户抽调出部分样本进行分 析，由于释放的销售信息有限，而且此次意向判断是根据样板间开放当天在客户参观样板 间时进行的意向判断，不排除客户短期冲动的可能，因此本次意向客户摸底仍然存在一定 的判断误差。
从需求情况来看，C户D型有A类客10户6 192组，B10类6客户1751组31，意向较强23客7 户共367组；D户型有A类
E
50
48
36
84
客户106组，B类客户131组，意向较强客户共237组；E户型有A类客户48组，B类客户36组，意向较强
万科精装修标准ABC
精装修合同框架
8项
甲方独立分包工程： 1.入户门； 2.固定家具； 3.木地板； 4.户内门； 5.橱柜、浴室柜； 6.玄关柜； 7.空调； 8.壁挂炉； 9.淋浴房；
0项
甲指乙分包工程： 暂无
万科
A标开模定 制。B标壁纸 为可选
精装施工总包
5项
甲指乙供材料（指定品牌、指 定价格）：
1.浴霸； 2.小五金； 3.排风扇； 4.拖布池、洗菜池； 5.所有角阀、不锈钢软管
阿克苏诺贝尔、立邦 西蒙、飞雕 艾欧史密斯 能率
2021/5/26
C标单位 蒙娜丽莎、马可波罗 中意、汉森、裕丰汉唐
汉森
汉森、裕丰汉唐、宁基装饰 阿克苏诺贝尔、立邦 西蒙、飞雕 阿里斯顿 能率
精装修篇—— 标准化体系框架
配置部品 墙纸 石材
A、B标单位 广东玉兰、上海欧雅恩 高时、飞科、中润东方
C标单位
及洽商的出现率。
3、实楼样板间
优点：有效降低设计变更率，将所有可能发生的 问题消灭在大面积精装修开工之前。
2、销售样板间
各部门内部体验
1、产品定位
2021/5/26
精装修篇——精装修关键步骤
4、大面积精装修 目的：终极目标，客户的满意。 关键点：1、精装修单位、材料部品进场准备
2、土建与精装工作面的交接 3、大面积施工工程质量的控制 4、成品保护
可选（一般成本允许下可装 饰在客厅一面墙上）不为标 配
不为标配
C标部品清单
2021/5/26
精装修篇—— 标准化体系框架
A、B、C标准划分（此成本不包括地采暖、空调）
序号
标准
1
A1（意大利现代）
2
A2（现代都市）
万科集团2019年版评估实测实量表格2018.10.29
开发商名称
总包单位
总包实际老板
监理单位 门窗工程 专业分包单位 外墙形式 （全剪/普通/PC 外墙） 检查项目
检查项 截面尺寸
内墙墙面平整度
外墙墙面平整度
混凝土工程
垂直度
标段名称
甲方项目负责人 是否挂靠 （是/否） 身份证号码
（总包实际老板） 监理单位负责人 幕墙工程 专业分包单位 外墙抹灰形式 （抹灰/免抹灰） 评判标准 【-5,10】
检查内容
标段面积 （±0.00以上面
积） 交付套数
评估人员
身份证号码 （总包项目经理）
空调工程 专业分包单位
安装工程 专业分包单位 内墙抹灰类型 （免抹灰/石膏砂浆 /普通砂浆） 检测点
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测6个截面，每个截面测量两尺计一个计算点。
墙柱截面尺寸
6
内墙洞口部位墙表面
4
平整度
一套房内所有功能间地面按随机部位实测6个点。
地面平整度
6
高精度结构地面平整
高精度地面水平度【0,5】mm 加分项，每个功能间按随机部位测量5个点，以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差，作为该实测指标合格率的5个计
地面水平度
10
算点。
PC构件尺寸
[-4，4]mm
PC场地随机选取10个构件。
[0，8]mm
[0，4]mm
[0，8]mm，跨层测 [0，4]mm打磨、修补
[0，8]mm
[0，4]mm
实测实量记录表
项目分期 （ICP分期名称）
交付类型 （毛坯/精装/商
业） 上年度评级 （A/B/C）
项目经理 （总包）
监理单位负责人 电话号码
21833_某房地产开发项目成本测算模型编
某房地产开发项目成本测算模型编制说明及成本费项构成房地产开发项目成本科目和财务成本统一是目前企业信息化管理的趋势，目前万达集团、万科集团、龙湖集团在这些方面都走在了企业信息化管理的前沿，而真正能实现科目的统一，我们最主要的是取得一个统一的编制科目的口径: 而《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》就是最好的基础平台，本模型就是基于以上，进行的成本科目划分。
某房地产项目基本情况：项目技术经济指标表100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
22、成本科目中比重最大的一块：建筑安装工程费按照项目实际执行的总分包合同来划分该项目划分为：总包单位、塑钢窗、栏杆、防火门、防盗门、发电机、电梯、强电、天然气、闭路、可视、消防、水箱、风机风口风阀、水泵、一次供水、二次供水、网络电信、裙楼装饰、园林环境等分包合同；3、成本科目的深度按照可以编制项目的现金流来划分：为编制项目现金流，成本费项目的深度按照具体发生的成本支出分级编制；结构、地上商业结构、2-5层住宅结构(销售前住宅塔楼结构)、5-16层住宅结构；4、综上所述，本项目的完整的成本费用科目划分为四个级别的费项如下表：一级费项二级费项四级费项例如：一、开发成本 3 建筑安装工程费 3.2 结构工程 3.3.1地下室结构工程这样对应的地下室结构工程科目就可以比较准确的确定：该部分工程的成本、发生的时间、其具体的分阶段支付情况；从而提供较准确的成本、附件：支持文件：附件一：中华人民共和国土地增值税暂行条例附件二：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条, 合理调节土地增值收益,维护国家权益,制定本条例.第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及附齔物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人, 为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人), 应当依照本条例缴纳土地增值税.第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收.第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额.第五条纳税人转让房地产所取得的收入, 包括货币收入、实物收入和其他收和.第六条计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用, 或者旧房有建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目.第七条土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分, 税率为百分之三十.增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分,税率为百分之四十.增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分这五十.增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分, 税率为百分之六十.第八条有下列情形之一的,免征土地增值税:(一)纳税人建造普通标准住宅出售, 地值额未超过扣除项目金额百分之二十的;(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产.第九条纳税人有下列情齃之一的, 按照房地产评估格计算征收:(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格, 又无正当理由的.第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报, 并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税.第十一条土地增值税由税务机关征收. 土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续.第十三条土地增值税的征收管理,<< 中华人民共和国税收征收管理法>>及本条例有关规定执行.第十四条本条例由财政部负责解释, 实施细则由财政部制定.第十五条本条例自1994年1月1日起执行. 各地区的土地增值费征收办法,与本条例相抵触的,同时停止执行中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。
万科物业项目管理费测算套表
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项目
未抄表到户
供暖方式
无
未抄表到户
供暖期(月/年) 无
不抄表，业主自
行充值
组团封闭、小区
敞开
泳池正常开放时间(小时/天)
10
第4年
第5年
期期期期
0
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0
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0
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0
项目
土地面积 建筑面积
数量
项目
420318 容积率
393480 绿化率
数量
项目
1.067 水表抄表方式
36% 电表抄表方式
管理费结算时间
每两月 绿化覆盖率
托收、现
管理费收取方式
金
佣金制
公司费用分摊比例
（10％）
室外游泳池有效利用时间(月或天/年)
87% 燃气抄表方式
暖气抄表方式
小区管理方式 5个月 游泳池正常开放时间(小时/天)
项目
第1年 首期 期
入住时间
04年12月
入住面积
388710
入住户数
3026
保修截止时间
坏帐损失率
5%
管理费收缴率
95%
电梯部数
1
其中：kw/部
运行时数/天
24
水泵台数
其中：kw/台
运行时数/天
万科集团信息化整体介绍
报销管理
会议管理
周 合作伙伴发展平台：ORACLE 客服管理系统：明源 边 辅 助 系 统 物业管理系统：思源 基础体系 集团工作流程平台：K2 集团文档平台：EMC 组织主数据管理 项目主数据管理 产品主数据管理 人员主数据管理 … 京华档案 内部论坛
• 异构系统导致维护和接口开发成本高
版权所有 ©1993-2012 金蝶软件(中国)有限公司
文化变革：客户、流程、数据、持续改进
版权所有 ©1993-2012 金蝶软件(中国)有限公司
②机密信息 严禁泄露
P8
金蝶与万科集团的合作历程
工业化
2012年
精细化 2007年 2009年
化合同管理、 2007年，全 成本管理、招 面升级到EAS 评标管理等业 系统，包括集 务系统应用， 强化系统间关 团财务、资金、 协同、成本管 联和外部系统 集成应用。 理等 2009年，深 … 2012年，资 金集中支付， 移动工作流处 理，财务共享 中心，实现全 集团资金集中 管理，打通业 务系统与K2工 作流集成，通 过移动终端审 批工作流，把 共享服务提高 到战略层面。
基础管理
组织架构、统一科目、客户资料、单据转换、单据套打、 消息平台、系统设置等
统一管理
版权所有 ©1993-2012 金蝶软件(中国)有限公司
②机密信息 严禁泄露
P12
目
录
万科集团信息化历程 万科集团财务系统应用
万科集团成本系统应用
万科集团信息化成果
交流分享
版权所有 ©1993-2012 金蝶软件(中国)有限公司
②机密信息 严禁泄露
P11
金蝶EAS整体应用架构
EAS
集团财务
合并报表 资金管理 预算管理
万科几个档次材料明细
部品库 附件过大,无法发送
万科两个档次材料明细
Microsoft Excel 工作表
Microsoft Excel 工作表
Microsoft Excel 工作表
450元标准
600元标准
800元标准
成本规划
说明：直接套用万科成本规划
广州万科装修标准提升规划(按可售面积单方造价计算) 广州万科装修标准提升规划(按可售面积单方造价计算) 项目 450 成功基础标准 户内门 吊顶 96(均价1150元/扇) 8(埃特板，均价60 元/m2) 40(均价132元/m2) 厨卫吊顶铝扣板(10) 木地板装饰及木套 线(8) 600 +档次(150) 档次(150) 800 +档次(200) 档次(200) 1000 +功能(200) 功能(200) 1200 +功能(200) 功能(200) 提升为入户子母门 1800 +档次(600) 档次(600) 2400 +档次(600) 档次(600) 提升入户门(20) 提升吊顶(20)
木地板
提升木地板(30)
提升为轻钢龙骨(30)
装 修 档 次
墙砖
40(均价75元/m2) 入户花园、卫生间、 厨房提升石材及墙 地砖(70) 增加石材套线(10) 提升为五合一涂料 (10)
地砖
50(均价88元/m2)
提升客厅地砖(25)
提升阳台砖(10)
石材
31(均价335元/m2)
提升波打及脚线(25)
收纳 机电及弱 电 配 套 功 能 电器设备 洁具及五 金 空调及新 风 阳露台景 观
大入户柜(50)
次卧衣柜(30)
提升橱柜(40)
顶级产品(100)
万科精装修标准ABC
公共部分 工程招标
材料部品 招标采购 大面积 精装修 施工期 监控
实楼样板间
验收交付
大面积精装修
总结阶段
精装修篇——工作流程
实楼样板间
领导层 土建施工图
验收交付
销售部
成本部
设计部
采购部
项目部
工程部
产品定位
客户深访 调研 缺陷反馈 指导书 成本控制 总结 成本核算 文件 精装修 设计总结 精装修 设计图集 标准 招标采购 工作总结 招标采购 指导书 精装修 项目管理 总结 精装修管理 指导书
1#楼（28层）： 总面积32260.23㎡， 共296户，户型6种
7#楼（28层）： 总面积31163.26㎡，共280 户，户型3种
2#楼（9层）： 总面积4058.81㎡， 共6.7㎡， 共72户，户型1种
2-9#
3#楼（28层）： 总面积31448.33㎡， 共306户，户型6种 共计19.41万㎡，1942户
精装修篇——精装修关键步骤
3、实楼样板间 目的：1、在招标之前，为大面积精装修施工单位的选择提供参考依据。 2、销售样板间反映不了实际装修过程中会遇到的土建、水、电、 设备等配合问题，需要通过实楼样板间发现。 3、实楼样板间应该包括所有户型，根据装修阶段反馈的问题，进 行图纸的修改，以减少大面积施工阶段可能出现的问题、降低设计变更 及洽商的出现率。
1、产品定位
精装修篇——精装修关键步骤
2、销售样板间 目的：1、通过样板间，确认最终效果和材料部品。采购部根据部品清单 启动采购策划。 2、在销售样板间对外开放之前，组织公司内部体验和 评估，通过大家意见，修改全装修方案和样板间。 优点：提前进行内部体验，便于施工图纸设计优化。
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原始指标
系数
工程量
单价(元)
合价(万元) 0 0
可售单方
工程量及单价说明
基底面积
ห้องสมุดไป่ตู้
0 0 0 0 0 0
2
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 建筑面积
0 0 0 0 0 0
标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础
屋面防水、厨卫防水 脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目
3
四 1
◆
◆ ◆ ◆ ◆
室内采暖 室内燃气 室内电气工程 设备及安装费
含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋
2
类型1 主体建安工程费
序号
◆ ◆ ◆ ◆
成本项目 通风空调系统 电梯供货及安装 发电机供货及安装 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统 防排烟工程
原始指标
系数
工程量
单价(元)
合价(万元) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
类型1 主体建安工程费
序号 三 1
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
成本项目 主体建筑工程费 基础工程费 土方工程 护壁护坡 桩基础 桩基检测费 降水 结构及粗装修 混凝土框架 砌体 找平及抹灰 防水 其它 门窗工程 单元门 入户门 户内门 窗、阳台门 公共部位装修 大堂精装修 电梯厅装修 单元入口装修 楼梯间 外立面装修
可售单方
工程量及单价说明
烟感、温感、报警、消防广播
◆ ◆
人防设备及安装 弱电系统 居家防盗系统 对讲系统 三表远传费用 有线电视 电话 宽带网
密闭门、气体过滤装置
3
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
◆ ◆ ◆ ◆
单元数 户数 户数 建筑面积 单元数 电梯厅数 单元数 楼梯间面 积 建筑面积
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
4
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
类型1 主体建安工程费
序号
◆ ◆ ◆
成本项目 外墙外保温 屋面 栏杆 楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰
原始指标 建筑面积 建筑面积 楼梯间数 量 户数 底层户数 户数
系数
工程量
单价(元)
合价(万元) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
可售单方
工程量及单价说明
◆
5
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
室内装修 厨房装修 卫生间装修 厅房装修 阳台露台地面 主体安装工程费 室内水暖气电 室内给排水 给排水 直饮水系统 热水系统
含窗台及护栏