兰州万达广场项目可行性研究报告

兰州万达广场项目第一部分项目总论一、项目背景兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治、文化、经济中心，地处黄河上游、甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸，总面积1.31万平方公里，市区面积1631.6平方公里。

兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量360mm，年平均气温10℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上。

兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形成了独特而美丽的城市景观。

兰州市近年来经济发展速度很快，2010年上半年兰州市生产总值达498.70亿元，同比增长13.04%。

全社会固定资产投资完成额达203.18亿元，同比增长18.18%。

社会消费品零售总额达256.37亿元，同比增长16.88%。

人均可支配收入达7008.4元，同比增长9.99%。

兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。

从2004年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了15%。

万达集团抓住兰州社会经济快速发展的有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目——兰州万达广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积100.5亩，汇集大型购物中心、高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。

二、项目概况（一）项目名称：称兰州万达广场项目（二）项目地址：位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。

（三）总用地面积：6.70万平方米。

（四）总建筑面积：43.37万平方米，其中地上建筑面积34.77万平方米，地下建筑面积万8.60平方米。

（五）建设内容：大型购物中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、超高层住宅等。

（六）投资与收益概况：该项目投资总额为310,558.86万元；该项目开发的室外步行街、底商、写字楼用于销售，百货、综合楼、娱乐楼、超市、室内步行街、名店坊、地下停车位部分将采用租赁的方式经营。

经测算，主要技术经济指标见表1-2-1。

表1-2-1 主要技术经济指标表三、开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。

经过20多年的发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。

总资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。

商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。

万达集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。

计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。

文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。

万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。

万达院线是中国排名第一的院线，目标到2010年建成70家以上多厅影城，银幕总数超过600块，占有全国30%的市场份额，到2015年超过1200块银幕，占据全国50%左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。

连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家百货店，2010年将开业15家店。

计划到2012年开业65家店，营业面积200万平方米，年销售额120亿元，成为中国一流的连锁百货企业。

大连万达集团在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校、小学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。

该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过15亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民形象。

兰州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。

公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。

截至2009年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37个万达广场，其中已开业13个万达广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店，公司计划在2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。

作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

四、编制依据与研究范围（一）编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：1．国家发改委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；2．国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；3．工程建设相关法律法规及设计规范；4．开发商提供的其他有关材料。

（二）研究范围本可行性研究报告的研究范围包括：总论项目市场分析建设条件分析项目的建设内容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。

第二部分项目市场分析一、宏观市场分析（一）整体经济运行状况2010年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好势头进一步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的2010年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近26.8万亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。

固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。

全社会固定资产投资近19.2万亿元，同比增长24.0%。

其中，房地产开发投资3.3万亿元，增长36.4%。

城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入1.4万元，同比增长10.5%，扣除价格因素，实际增长7.5%。

从前三季度的经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，经济向好的势头进一步巩固。

从实体经济的表现和投资、消费、出口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。

基于实体经济的较好表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数(PMI)在一度连续下滑后，最近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着未来经济的较好表现。

（二）房地产业发展状况2010年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长36.4%，销售面积和销售额分别同比增长8.2%和35.2%，其中写字楼销售增长27%，商业经营性用房增长33.2%，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品住宅增量，达到49.9和48.2%。

从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下，房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升的态势。

（三）房地产产业调整状况及趋势分析1．政策调整2010年1月国务院出台《促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国11条”，二套房贷首付不低于40%的房贷政策明确提出；到保障性住房用地供应量的保障，专项整治囤地炒地行为，进一步抑制房价；“新国十条”《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自住房高于90平米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍的政策。

2010年9月30日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。

2.趋势分析及前景预测——商业地产将迅猛发展商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长、城市化的快速推进，是商业地产存在并发展的推动力量。

国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市“夹心层”住房问题，商业地产依然蓬勃发展。

城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼、大型商业体（综合性）、专业商业中心，一个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之一。

受2010年一系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响的商业地产却一片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部分成为消费群体的购房目标。

小结：国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻的现实状况下，以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当一部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大的机遇。

二、区域市场分析（一）区域整体经济运行状况1．兰州市整体经济运行情况兰州市近年来经济发展速度较快，到2010年，兰州市国内生产总值年均增长12%，达到990亿元，力争突破1000亿元。

人均国内生产总值年均增长10．6%，达到30000元；工业增加值年均增长13.5%，达到460亿元；全社会固定资产投资年均增长14%，达到490亿元；一般预算收入年均增长13%，达到51亿元；全社会商品零售总额年均增长11%，达到430亿元。

三大产业增加比重调整到2.7：56.3：41。

依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。

2．雁滩板块整体经济运行情况雁滩是兰州城市的北大门，现有人口11.9万余人，其中常住人口10万余人，居住半年以上的外来人口1.6万余人。

雁滩由早期的黄河中的滩地转变为“蔬菜、水果、家庭副业(养猪)”经济体，再到“新技术产业开发区”的确立，目前，雁滩已发展为以雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等为主的专业化市场。

而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进一步加快城市化步伐。