物业费价格标准的合法性与合理性
空置房屋物业费收取政策合法性分析——以石家庄市为例
品 ， 是 针对 某 一 个 业 主 提 供 的专 门服 务 。 主 是 否 对 其专 不 业 有 部 分 进 行 实 际 使 用 ， 物 业 服 务 企 业 提 供 的服 务 内 容 和 对 成 本 ， 产 生 任 何 影 响 。 业 服 务 的 内容 ， 对 住宅 区 内的房 不 物 是
歧 ， 嫌 违 反 上 位 法 的精 神 和 原则 。 涉
首 先 ，《 权 法 》第 七 十九 条 规 物 定 ：“ 筑 物 及 其 附 属 设 施 的 费 用 分 建
摊 、 益分配等事 项， 约定的， 收 有 按照
约定 ； 有约定或 者约定不 明确的， 没
成 时 间 小 区样 本 的 空置 情 况 分 析 发 现 ， ０ ５ ２ ０ 年以后建成的住房 空置率较高 。 中２０ 、 其 ０７
关性。
其 次 ， 物 权 法 》第 七 十二条 第一 款 规 定 ：“ 主 对 建 筑 物 专 有 部 分 以 业 外 的共 有 部 分 ， 有 权 利 ， 担 义 务 ； 享 承 不得 以放 弃 权 利 不履 行 义务 。 从 文义 ” 解 释 角 度 理 解 ， 完 全 履 行 义 务 属于 不
区 别 不 同 物 业 的性 质 和 牛 ｜ 由业 主 和 物业 服 务 企 业 按 照 国 寺 ，
务 院价 格 主 管 部 门 会 同 建 设 行 政 主 管 部 门 指 定 的物 业 服 务 收 费 管 理 办 法 ， 物 业 服 务 合 同 中约 定 。《 业 服 务 收 费 管 在 物
２ ０ 年 以后 更是 突 破 ２ ％， 国 际公 认住 房 ０８ ０ 是 空置 率 合 理 上 线 （ ％） 倍 以上 。 １ ０ 的２ ”
按 照 业 主专有 部 分 占建 筑 物总 面 积 的 比例 确 定 。 从 本 条 中， 以 判 断 ， ” 可 物
商场物业费收取标准
商场物业费收取标准商场物业费是商场运营管理中的重要组成部分，直接影响着商场的运营成本和经济效益。
物业费的收取标准对商场业主、商户和消费者都具有重要意义，因此的合理性和公平性是商场管理中一个不可忽视的问题。
一、商场物业费的定义商场物业费是指商场物业管理公司按照约定或相关规定向商场业主或商户收取的费用，用于维护和管理商场的公共设施和服务设施，保障商场的正常运营秩序和服务品质。
商场物业费主要包括基础物业管理费、公共设施维护费、清洁费、安保费、绿化维护费等各项费用。
二、商场物业费的收取标准商场物业费的收取标准应当符合法律法规和市场规律，具有合理性和公平性。
一般来说，商场物业费的收取标准应当根据商场的规模、地理位置、整体设施水平、服务水平等因素确定，并经商场业主或商户代表大会通过。
1. 基础物业管理费的确定基础物业管理费是商场物业费中的基础部分，用于支付物业管理公司的运营成本和管理费用。
基础物业管理费的确定应当充分考虑商场的建筑面积、功能区域、人流量等因素，合理确定费用标准，并根据实际情况进行调整。
2. 公共设施维护费的确定公共设施维护费是商场物业费中的重要组成部分，用于维护商场的公共设施和服务设施，保障商场的正常运营秩序和服务品质。
公共设施维护费的确定应当根据商场的公共设施的种类、数量、使用频率等因素确定，确保公共设施能够得到及时有效的维护和保养。
3. 清洁费、安保费、绿化维护费的确定清洁费、安保费、绿化维护费是商场物业费中的其他费用，用于保障商场的清洁卫生、安全防范和绿化环境。
这些费用的确定应当严格按照实际情况确定，确保商场能够提供优质的清洁、安全和绿化服务。
三、商场物业费收取标准的管理和监督商场物业费收取标准的管理和监督是商场管理中的重要环节，能有效保障商场的正常运营秩序和服务品质。
管理部门应当建立健全相应的监督机制，加强对商场物业费收取情况的监督检查，确保费用的合理性和公平性。
1. 建立健全物业费收取标准的规定管理部门应当根据实际情况，制定详细的商场物业费收取标准的规定，明确各项费用的确定原则和标准，规范物业费的收取程序和管理方式，确保费用的透明性和规范性。
物业费的涨价合理性如何评估
物业费的涨价合理性如何评估在如今的生活中，物业费已成为许多居民每月必须支出的一项费用。
然而，当物业费面临涨价时，往往会引发业主们的关注和讨论。
那么，如何评估物业费涨价的合理性呢？这是一个需要综合多方面因素进行考量的问题。
首先，我们需要明确物业费的用途。
物业费通常用于支付小区的公共区域维护、保洁、绿化、安保等方面的费用。
当物业公司提出涨价时，应当清晰地说明费用增加的用途和去向。
例如，如果是因为小区设施老化需要大规模维修和更新，导致成本上升，那么就需要详细列出维修计划和预算，让业主们了解到涨价后的费用将用于哪些具体的改善项目。
服务质量是评估物业费涨价合理性的关键因素之一。
如果物业公司在现有的收费标准下，已经无法提供令人满意的服务，如保洁不到位、绿化疏于管理、安保存在漏洞等，那么涨价就需要以提升服务质量为前提。
业主们有权要求物业公司在涨价的同时，制定明确的服务提升方案，并设定相应的服务质量标准和考核机制。
只有在服务质量得到切实提升的情况下，物业费的涨价才更有可能被业主接受。
成本的增加也是物业费涨价的一个常见原因。
物业公司可能会面临人力成本上升、物料价格上涨、设备维护费用增加等情况。
但这并不意味着所有的成本增加都应该由业主来承担。
物业公司应当提供详细的成本分析报告，说明各项成本增加的具体情况和数据。
同时，业主们也可以通过咨询专业人士或者参考同类型小区的费用情况，来判断成本增加的合理性。
小区的规模和设施状况也会影响物业费的涨价合理性。
对于大型小区来说，由于管理面积大、设施设备多，可能需要更高的费用来维持正常运营。
而一些老旧小区，由于设施老化、维修需求大，如果要维持较好的居住环境，适当的涨价也许是必要的。
但无论是哪种情况，都应该根据小区的实际情况进行合理评估，不能一概而论。
另外，涨价的幅度也是需要重点考虑的。
如果涨价幅度过大，超出了业主的承受能力，即使有合理的原因，也可能会引发业主的反对。
物业公司应当在制定涨价方案时，充分考虑业主的经济负担，合理控制涨价幅度，并且提供多种缴费方式和优惠政策，以减轻业主的压力。
物业费的涨价幅度是否合理
物业费的涨价幅度是否合理近年来，随着物业管理成本的不断上升，许多小区都面临着物业费涨价的问题。
这一现象引发了业主们的广泛关注和讨论，大家纷纷质疑物业费涨价幅度的合理性。
首先，我们需要明确物业费的构成。
一般来说，物业费包括了小区公共区域的清洁、绿化养护、安保、设施设备维护等多项费用。
当这些方面的成本增加时，物业企业可能会考虑调整物业费价格。
然而，涨价幅度是否合理，不能仅仅依据成本的上升来判断。
从业主的角度来看，他们关注的是物业服务质量是否与涨价幅度相匹配。
如果物业费大幅上涨，但小区的卫生状况依旧不佳、绿化无人打理、安保措施漏洞百出、设施设备老化损坏得不到及时维修，那么这样的涨价显然是不合理的。
业主们支付的费用增加了，理应享受到更优质、更完善的服务。
比如，小区的垃圾桶是否能及时清理，垃圾是否分类到位；绿化植物是否修剪整齐，有没有枯萎病死的植物长期无人处理；小区的门禁系统是否严格有效，保安是否尽职尽责；电梯、路灯、水管等设施设备是否正常运行，出现故障能否迅速得到修复等等。
物业企业在提出涨价时，应该向业主提供详细的成本核算和服务提升计划。
比如，说明人力成本上涨了多少，物料价格上涨了多少，新增了哪些服务项目或提高了哪些服务标准。
只有让业主清楚地了解到涨价的原因和带来的好处，才能增加涨价的合理性和可接受性。
同时，涨价的幅度也应该参考当地的物价水平和居民收入水平。
如果涨价幅度过高，超出了业主的承受能力，就可能会给业主带来经济压力，甚至引发业主与物业之间的矛盾和冲突。
例如，在一些经济发展相对滞后的地区，居民收入普遍较低，如果物业费涨幅过大，很可能导致部分业主难以按时缴纳物业费，进而影响整个小区的物业管理和服务质量。
此外，涨价的程序是否合法合规也是判断其合理性的重要因素。
物业企业应该按照相关法律法规和小区的管理规约，征求业主的意见，并经过一定比例的业主同意后，才能实施涨价。
如果物业企业擅自涨价，或者在征求意见的过程中存在弄虚作假、误导业主等行为，那么这样的涨价就是不合法、不合理的。
物业费收费标准2020
物业费收费标准2020物业费是指由物业管理公司向业主收取的用于维护、管理和改良小区公共设施及服务的费用。
合理的物业费收费标准是保障小区良好管理和居民权益的重要保障。
本文将对2020年物业费收费标准进行详细说明。
一、物业费收费内容及计算方式1. 小区公共设施维护费小区公共设施维护费是用于对小区公共场所（包括道路、绿化带、停车场、游泳池等）进行日常维护和修缮的费用。
按照每平方米建筑面积的比例进行计算，公式如下：小区公共设施维护费 = 建筑面积（平方米） ×单价（元/平方米）2. 物业管理费物业管理费是用于物业管理公司提供的日常管理服务，包括但不限于保安、保洁、修理、维护、管理等。
按照每平方米建筑面积的比例进行计算，公式如下：物业管理费 = 建筑面积（平方米） ×单价（元/平方米）3. 公共能耗费公共能耗费是用于小区公共设施（包括照明、电梯、空调等）的电费、水费、燃气费等。
按照使用量进行计算，公式如下：公共能耗费 = 单位能耗消耗量 ×单价（元/单位能耗）二、2020年物业费收费标准调整根据小区公共设施的实际维护和管理需求，以及市场价格变动情况，物业费收费标准在2020年进行了适当的调整。
具体的调整范围如下：1. 小区公共设施维护费调整：每平方米建筑面积的单价由上一年度的X元调整为Y元。
2. 物业管理费调整：每平方米建筑面积的单价由上一年度的X元调整为Y元。
3. 公共能耗费调整：单位能耗消耗量的单价由上一年度的X元调整为Y元。
三、物业费收费标准的合理性与公开透明性物业费收费标准的合理性和公开透明性是确保居民权益的重要保证。
物业管理公司应当制定明确的收费标准，公示相关收费项目、费用计算方式和调整依据，并及时向业主进行解释和沟通。
同时，业主也有权利监督物业费的使用和管理，可以通过业主大会或业主委员会参与物业费的决策过程。
四、物业费收费标准调整的时间和频率物业费收费标准的调整应该在充分沟通和协商的基础上进行，一般应当于每年的X月前发布调整方案，并于次年的X月X日起执行。
物业费价格标准的合法性与合理性
物业费价格标准的合法性与合理性在物业费纠纷司法实践中,被告业主往往会提出物业费单价过高的抗辩:合法性上,物业合同的签订一般与业主拿房在同一时期,物业公司利用业主拿房心切的心理潜在地强迫业主签订物业合同,故物业费价格等有关条款不具有合法性;合理性上,业主往往列举出同档次小区同类型住宅的物业费单价,通过与其自有房屋物业费价格的比较,体现出业主遭受显失公平境遇的事实。
以上抗辩理由具有相当的普遍性,并且在情理上获得了相当民众和舆论的支持。
然而作为一名司法裁判者,固然能理解被告业主的心情,但判决首先要依据法律规定和基本法理,不能让感情首当其冲。
一、物业费价格标准的合法性问题被告业主关于物业费价格标准合法性的抗辩,对应的是这样一条规则:根据《合同法》第54条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
具体到物业费纠纷中,就要看物业公司在与业主订立物业合同时是否存在胁迫或乘人之危的行为。
(一)胁迫行为的认定《民通意见》第69条规定:“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方做出违背真实的意思表示的,可以认定为胁迫行为。
”姑且认定不交房是对被告的一种财产损害,那么物业公司是否以此为由要挟过?一般情况下,物业公司不会明示做出此种要挟,而民法上的“胁迫”一般需以存在胁迫行为为构成要件,因而通常不能认定物业公司胁迫被告业主签订物业合同。
即便物业公司存在具体的要挟行为,但“胁迫”的主观要件要求“受胁迫人主观上认为别无选择”,《国际商事合同通则》也对胁迫的含义界定为“合同一方当事人的不正当之胁迫,而且该胁迫足以使另一方当事人无其他合同选择情形下而为意思表示。
”而在本文的论题中,被告业主可以依据购房合同依法向开发商主张交付房屋,因为房屋买卖关系是完全独立于物业合同关系的。
物业费调整说明优质服务合理收费
物业费调整说明优质服务合理收费作为一家专业的物业管理公司，我们一直致力于为住户提供优质、高效的服务。
随着时间的推移和成本的上升,我们不得不对物业费进行适当的调整。
这次调整并非单纯的价格上涨,而是为了确保我们能够继续为您提供卓越的服务质量。
成本上升的原因众所周知,近年来各种生活成本都有了较大幅度的增加。
作为物业公司,我们也面临着诸多费用的上升压力,主要包括:人工成本上涨：随着国家最低工资标准的不断提高,以及社会保障、福利待遇的增加,我们的人力成本支出也相应增加。
物资价格上涨：各类日常维修、清洁用品,以及电力、水电等公共资源的价格不断上涨,这些都直接增加了我们的运营成本。
服务标准提升：为了给业主提供更加优质的生活体验,我们不断提升服务标准,增加了相关投入。
这包括加强物业巡检频次、优化园区绿化、增加公共区域清洁次数等。
管理费用增加：随着科技的发展,我们引入了智能管理系统,提升了信息化水平,这些都需要相应的IT投入和运维费用。
物业费适当调整是必要的,以确保我们能持续为业主提供优质服务。
调整后的服务内容调整后的物业费将用于完善以下服务内容:保洁服务：增加小区公共区域的清洁频次,确保环境卫生达标。
绿化养护：优化园区绿化,增加景观美化,营造舒适宜人的居住环境。
安全管理：加强小区出入口和重点区域的巡逻频次,确保住户生命财产安全。
维修服务：及时处理各类设备故障,提高小区基础设施的运转效率。
信息化升级：引入智能管理系统,优化业主服务流程,提升服务效率和体验。
业主活动：定期组织丰富多彩的业主活动,增强社区凝聚力。
我们希望通过这次物业费的适当调整,为广大业主呈现更加优质、精致的服务体验。
合理且公平的定价我们在制定调整方案时,充分考虑了同类小区的物业费标准,并参考了当地政府指导价格。
我们力求做到收费合理,与服务质量相匹配。
针对特殊家庭,我们也推出了适当的优惠政策,尽量照顾到每一位业主的需求。
增强服务意识除了硬件设施的完善,我们也高度重视服务意识的培养。
物业费定价标准
物业费定价标准物业费是指由物业管理公司按照一定标准向业主收取的费用，用于维护和管理小区的公共设施、绿化、安保等各项服务。
物业费的定价标准直接关系到业主的利益，因此合理的定价标准对于小区的和谐稳定至关重要。
下面将从几个方面来探讨物业费的定价标准。
首先，定价标准应该根据小区的实际情况来制定。
不同小区的规模、设施、服务内容都有所不同，因此物业费的定价标准也应该因地制宜。
一些高档小区可能有更多的公共设施和高级的服务，因此物业费相对会高一些；而一些简易小区可能只需要基本的维护和管理，物业费则相对较低。
因此，在制定定价标准时，应该充分考虑到小区的实际情况，避免定价过高或过低。
其次，定价标准应该充分考虑到业主的支付能力。
物业费是由业主来承担的，因此定价标准也应该考虑到业主的支付能力。
如果物业费定价过高，可能会给业主造成一定的经济负担，甚至引发纠纷；而如果定价过低，可能会导致物业公司无法提供良好的服务。
因此，定价标准应该在充分考虑小区实际情况的基础上，合理确定一个能够被业主接受的价格。
另外，定价标准还应该考虑到物业管理公司的成本和利润。
物业管理公司需要支付员工工资、维护设施、购买保险等各项成本，同时也需要有一定的利润来维持公司的正常运转。
因此，在制定定价标准时，应该充分考虑到物业公司的成本和利润，避免因为定价过低而导致公司无法正常运营。
最后，定价标准应该充分透明公开。
业主对于物业费的定价标准应该是清晰透明的，他们应该清楚地知道每一项费用的具体用途和计算方式。
只有在透明公开的基础上，业主才能够对物业费的合理性进行监督和评估，避免因为不透明而引发纠纷。
总的来说，物业费的定价标准应该是一个充分考虑到小区实际情况、业主支付能力、物业公司成本和利润，并且透明公开的标准。
只有在这样的基础上，才能够保障小区的和谐稳定，同时也能够满足业主的需求，实现物业管理的良性循环。
希望各位业主和物业管理公司在制定物业费定价标准时，能够充分考虑到这些因素，共同维护好小区的利益和和谐稳定。
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物业费价格标准的合法性与合理性在物业费纠纷司法实践中,被告业主往往会提出物业费单价过高的抗辩:合法性上,物业合同的签订一般与业主拿房在同一时期,物业公司利用业主拿房心切的心理潜在地强迫业主签订物业合同,故物业费价格等有关条款不具有合法性;合理性上,业主往往列举出同档次小区同类型住宅的物业费单价,通过与其自有房屋物业费价格的比较,体现出业主遭受显失公平境遇的事实。
以上抗辩理由具有相当的普遍性,并且在情理上获得了相当民众和舆论的支持。
然而作为一名司法裁判者,固然能理解被告业主的心情,但判决首先要依据法律规定和基本法理,不能让感情首当其冲。
一、物业费价格标准的合法性问题被告业主关于物业费价格标准合法性的抗辩,对应的是这样一条规则:根据《合同法》第54条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
具体到物业费纠纷中,就要看物业公司在与业主订立物业合同时是否存在胁迫或乘人之危的行为。
(一)胁迫行为的认定《民通意见》第69条规定:“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方做出违背真实的意思表示的,可以认定为胁迫行为。
”姑且认定不交房是对被告的一种财产损害,那么物业公司是否以此为由要挟过?一般情况下,物业公司不会明示做出此种要挟,而民法上的“胁迫”一般需以存在胁迫行为为构成要件,因而通常不能认定物业公司胁迫被告业主签订物业合同。
即便物业公司存在具体的要挟行为,但“胁迫”的主观要件要求“受胁迫人主观上认为别无选择”,《国际商事合同通则》也对胁迫的含义界定为“合同一方当事人的不正当之胁迫,而且该胁迫足以使另一方当事人无其他合同选择情形下而为意思表示。
”而在本文的论题中,被告业主可以依据购房合同依法向开发商主张交付房屋,因为房屋买卖关系是完全独立于物业合同关系的。
也即,被告业主并非只有签订物业合同才能拿到房屋,故物业公司即便存在要挟行为也构不成民法上的“胁迫”。
以上阐述往往得不到普通民众的理解。
其实,法律对受胁迫订立合同的当事人施以救济,是意思自治与自己责任①之间平衡后的一个结果。
或者更加直白地讲,任何合同的签订都不存在绝对意义上的自愿一致。
诚如阿蒂亚所言:“我们必须承认所有的合同都是在某种强制下缔结的,不仅没有完全自愿的合同,而且也没有完全自愿的选择。
”因此,对于任何微小的胁迫都施以法律救济是不现实的。
即便物业公司利用受托办理交房事宜的相对强势地位敦促业主与其签订物业合同,其行为也无法构成民法上的“胁迫”。
(二)乘人之危的认定《民通意见》第70条规定:“一方当事人乘对方处于危难之机,为牟取不正当利益,迫使对方做出不真实的意思表示,严重损害对方利益的,可以认定为乘人之危。
”所谓“危难之机”,一般包括危难处境和紧迫需要,然而,“对于危难和急迫处境的程度也有要求,一般而言应十分严重,受害人需基于此丧失了意思自由,现实中表现为危难方没有其他的选择余地或机会,也根本不可能与对方平等协商,只有接受苛刻条件”。
因此,与对“胁迫”的认定一样,本论题下物业公司同样不构成乘人之危行为。
二、物业费价格标准的合理性问题物业费单价是否具有合理性这个问题,在业主和物业公司双方没有显失公平的情况下,鉴于物业合同是双方当事人真实意思的表示,在诉讼中是不加以审查的。
因此,对于被告业主主张物业费价格标准不合理的抗辩,法院应当首先审查双方是否显失公平的问题。
(一)显失公平的认定从自然结果上看,被告业主拥有房屋的物业费单价可能确实较当地同类小区同房型的价格要高,甚至超出50%。
诚然,民法上的显失公平强调交易结果的重大失衡。
早在罗马法时期,“优帝法典乃创制了‘短少逾半规则(1aesio enomis)’,亦即于买卖价金少于标的物价值之半时,出卖人得解除契约,返还价金,而请求返还标的物”。
到了近代资本主义时代,“按照法国的传统理论,对于不动产的分割,构成非常损失的标准是当事人所得数量较其应得数量少1/4以上(法国民法典第887条);对于不动产的出售,其标准则为出卖人因低价所受损失超过不动产价金7/12(法国民法典第1674条)”。
然而,到了现代社会,人们愈发意识到保护交易安全和秩序的需要,“重大失衡”的程度并不仅仅是“偏离”,正如《国际商事合同通则》的注释所指出的:“即使价值与价格之间相当失衡,或其他因素扰乱了履行与对应履行之间的平衡,尚不足以构成重大失衡。
这种失衡必须非常严重,以至于破坏了正常人所具有的道德准则。
”更为重要的是,现代人摒弃了认定显失公平的单一标准转而采用主客观双重标准,中国司法解释亦吸收了这一取向。
《民通意见》第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。
”实务界一般认为,显失公平还必须包含以下要素:“须双方订约地位不平等,一方处于优势地位而对方处于窘境,完全没有同对方讨价还价的余地,或是一方无经验、缺乏判断力。
”本论题中,虽然物业公司凭借受托办理交房事宜这一优势在与业主签订物业合同时占据一定主动,但业主还谈不上身陷“窘境”,也非没有和物业公司讨价还价的余地,物业公司所谓的优势,也没有强到“足以使当事人之间的协商名存实亡”的地步;虽然在物业收费问题上业主相对物业公司没那么多专业知识,但业主在庭审中通常都会表示自己在当初签订物业合同时就意识到价格标准偏高,只是为了拿房而忍下了,这恰恰说明业主并非没有判断力。
因此,诉讼中一般都很难认定业主遭受了显失公平的境遇。
(二)物业费价格标准不合理的出路诉讼解决不了物业费单价的合理性问题,并不意味着该价格标准就是科学合理的,很多法官常常在做出支持物业公司判决的同时对被告业主表示同情。
那么,若物业费单价确实偏高,业主除了诉讼途径外又该怎样自我维权和救济呢?首先,业主寻求救济的对象应当是物业的主管部门。
《江苏省物业服务收费管理办法》第5条规定:“市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。
”国务院《物业管理条例》第49条规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
”因此,业主要反映和解决物业费价格标准问题,在诉讼之外应当求助于物价局和房管局。
其次,业主可以抓住物业费价格调整周期寻求降价机会。
普通居民住宅的物业费定价一般实行政府指导价,2013年5月新实施的《江苏省物业管理条例》第49条第2款规定:“价格行政主管部门应当每3年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。
”最后,业主可以通过业主委员会召开业主大会,修改管理规约,甚至解聘物业服务企业。
国务院《物业管理条例》第17条第一款规定:“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
”因此,物业费的定价应当也是管理规约的必要内容。
根据该法第11条、第12条的规定,业主有权共同决定修改管理规约或解聘物业服务企业,但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
另外,根据《江苏省物业服务收费管理办法》第55条的规定,物业服务合同期限届满3个月前,业主大会可以决定是否续聘原物业公司。
以上救济途径均需要通过业委会召开业主大会才能实现。
但实践中往往是这样的情况:某一类房型的业主人数占小区全体业主的比例较小,而其他房型的业主又不存在物业费价格偏高的问题,因此这一类业主的表决权有限,无法达成召开业主大会的法定条件。
虽然业主大会临时会议的召开条件较低,只需经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议即可,但临时会议能否商议决定修改管理规约和物业服务企业解聘事宜,法无明文规定。
笔者认为,需要业主大会共同决定的事项涉及物业服务关系各方主体的重大利益,临时会议应当无权代行权力。
那么,这一类少数群体将很难通过启动业主大会的方式维护自身合法权益。
如何看待这一问题?笔者认为,现行法律规定确实没有考虑到这么细致的问题,若要弥补这一不足,可以在地方性法规或地方政府规章中解决。
笔者注意到,关于住宅公共维修基金的动用规则,很多地方在国务院部门规章的基础上进行了细化,国务院《住宅专项维修资金管理办法》第22条规定,住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主有权通过资金使用方案。
然而,“住宅专项维修资金列支范围内的业主”范围模糊。
在这一点上,杭州市规定以“相关业主”为计算基数,青岛市则以“有利害关系的业主”作为基数,本市的规定更为具体,表述为“维修涉及范围内的相关业主”。
这样立法就为某一栋或几栋住宅的业主启动专项资金使用程序扫清了不合理障碍。
本论题中,要解决被告业主的难处,就可以借鉴这样的立法技术———在本省或本市的物业管理条例中可以规定:对管理规约或物业合同个别事项进行修改,可以采用书面征求意见的形式召开业主大会,在与待修事项有利害关系的业主中,专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意的,可以通过修订方案。