万科模拟验收指引
万科集团装修房交付验收指引(精)
万科集团装修房分户交付验收指引1. 目的 ........................................................................................................................................... .. (2)2. 范围 ........................................................................................................................................... .. (2)3. 术语与定义 . (2)4. 交付验收标准使用说明 . (3)5. 分户交付验收流程 . ....................................................................................................................... 4 5.1. 分户交付验收流程图 . ............................................................................................................... 4 5.2. 分户交付验收流程说明 . .. (4)5.3. 分户验收表单填写示例 . (5)6. 支持文件 . (6)7. 质量记录表单 . (6)1. 目的明确装修房交付验收标准;规范装修房分户交付验收工作流程。
2. 范围适用于集团范围内装修房项目, 并特指装修房室内与公共部位 (大堂、楼梯间等装修工程。
3. 术语与定义万科集团装修房交付验收统一标准:与装修房过程验收标准相对应,对最终交付装修房产品质量进行验收的基本依据。
万科土建与精装交接验收作业指引
土建与精装交接验收1 目的 (2)2 适用范围 (2)3 工作程序 (2)4 作业面标准 (3)重点项目的交接流程及工作界定： (5)1目的规范和明确炜岸城一期工程精装样板房项目土建总包将毛坯房屋中间交付给装修总包的交付验收流程，加强过程监控、明确质量责任、减少中间移交纠纷，从而提升最终工程质量。
2适用范围炜岸城一期工程精装样板房项目的毛坯房屋中间交接。
3工作程序土建总包单位完成施工承包合同约定中质量不足的地方给予系统性评价提交甲方项目部，使全装修施工介入前得到解决，为全装修施工提供合格作业面，避免原质量各种因素带来的进度失控、装修造价不准确及装修后产生的质量无法可追溯等问题。
装修总包应编制专门的中间移交验收的计划报监理和万科项目部审批，同时抄送知会总包；在规定的中间移交期间内，土建总包及相关分包和装修总包根据移交计划有流水的办理移交，土建总包需积极对移交过程中提出的质量问题进行整改，否则项目部可以直接委托装修总包进行整改，相应费用由土建总包承担；中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续，如果超过规定的中间移交验收期间，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后房屋质量责任；中间移交验收按照《毛坯房移交验收记录表》相应规定每户验收并记录，应重点验收土建结构大小头、装修标高控制线、门洞口尺寸、外檐门窗渗漏、给水及采暖管道试压、排水管道通畅和保护、厨卫防水施工质量、空调洞等，同时形成以下移交验收附件：1、装修总包对照销售一户一图和装修设计图纸，进行一户一图符合性验收；2、装修总包需和土建总包办理装修标高线确认移交记录；3、装修总包需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录；4、厨卫及屋面要求装修总包和土建总包进行闭水移交试验验收；5、阳台、露台部位要求装修总包进行排水倒坡验收；6、给水及采暖管道要求装修总包和土建总包进行试压验收；7、排水管道要求装修总包和土建总包进行排水通球试验；8、进出水口预留位置要求装修总包和土建总包进行核查；9、电气工程要求装修总包和土建总包进行通电试亮工作；10、灯位和开关插座位置要求装修总包和土建总包进行核查；11、外檐窗需门窗单位进行淋水实验并需装修总包确认；中间移交接收后，装修总包承担总包管理责任，负责整个装修工地现场的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责；移交并不免除总包对工程质量的保修和相关责任，项目管理部组织监理、总包单位、装修单位就土建及装饰的工作界面划分进行界定，并形成书面文件；房屋中间交接验收要求每户全数验收并记录问题，形成《毛坯房移交验收记录表》，要求项目需存档1份，装修单位负责复印1份粘贴在该套房屋的客厅阳台门玻璃上，作为以后复查整改的跟踪记录。
房屋模拟验收操作指引
1.目的
1.1.规定房屋模拟验收内容、方法、流程，明确工作人员职责，
评估模拟验收工作效果，实现产品持续改进过程，保证交付房屋的质量。
2.适用范围
2.1.适用于房屋接收前的楼栋本体内及室内外公共部位的模拟
验收过程管理和控制。
3.术语和定义
3.1.模拟验收：工程与采购管理中心组织的由项目工程技术部、
工程承包单位、监理公司、物业公司共同参加的对房屋产品设计、施工质量、交付状态等因素的实地检查活动。
同一期交付的房屋进行二轮模拟验收，并可根据存在问题的多少以及解决情况、时间情况予以调整模拟验收次数。
3.2.模拟验收内容：根据产品组成因素所具有的特性，验收过程
包括如下四项内容：房屋质量检查、设计及使用功能缺陷检查、交楼标准与合同附图核对、部品部件使用状态检查。
4.职责
4.1.1.工程与采购管理中心
4.1.2.确定模拟验收内容、检查方法、验收流程；
4.1.3.负责计划、组织、协调、实施模拟验收过程，监督整改落
实情况；
4.1.4.负责对发现的需改进的问题进行统计、分析并发布结果；。
万科项目接管验收方案
万科项目接管验收方案根据《新建物业共用部位接管验收实施规范》以及万科项目工程实际情况，制定一期接管验收方案如下一、接管验收时间：从2009年10月15日至2009年11月25日结束。
（根据实际工程进度）二、接管验收内容：1．资料移交；2009年10月13日至2009年10月15日完成资料交接。
2．2009年10月21日进行移交并交接钥匙。
3．一期7栋楼内楼梯、单元门、精装、门窗、土建等公共部位验收移交；初验：1#、2#、6#楼14．室外工程（包括给排水管线、路面、管井、绿化、景观、公共照明等）；2009年10月19日至2009年10月26日验收（根据实际进度安排接管时间）。
5．设施、设备验收（包括供水、供配电、消防、安防、电梯、中水设备、水景观等）；2009年10月15日至2009年10月22日验收（根据实际进度安排接管时间）。
6．标识；10月28日前完成1-1#、1-2#、1-6#，其他按集中交付节点完成。
验收（根据实际进度安排时间）。
三、接管验收标准：集团物业部下发的《新建物业接管验收标准》四、验收人员配置：分两组，每组配置9人，其中：物业公司管理处4人、项目部1人、监理单位1人、施工单位2人、总包单位1人五、接管验收原则及方式：（一）、接管及验收的原则：1、满足安全交付底线标准要求；2、移交项目须施工完成，移交接管设施（设备）必须能正常工作，不能影响到客户居住感受及日常使用造成影响。
3、对于存在问题（故障）的设备，在满足上面两项原则的前提下，在移交记录中进行记录后物业可以先进行接收，遗留问题在后期进行处理。
（二）接管验收方式：1、图纸、资料交接：图纸资料在移交前按集团要求列出移交清单，届时按清单移交，移交一项，确认一项，对于暂时不能提供的图纸、资料要在移交清单上予以注明，说明原因，最终移交时间要在房屋交付后一个月内完善。
物业公司每周邮件进行进度跟踪，对于到期后不能移交的资料，物业将提交公司办公例会解决。
南京万科房屋模拟验收作业指引
生效日期：2012/9/26房屋模拟验收作业指引编制周有桃日期 2012/9审核周有桃日期 2012/9审核许焰林日期 2012/9批准付凯日期 2012/9修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人生效日期：2012/9/26 一、流程概述流程目的规定房屋模拟验收内容、方法、流程，明确工作人员职责，评估模拟验收工作效果，实现产品持续改进过程，保证交付房屋的质量。
适用范围适用于房屋交付前的楼栋本体内的模拟验收过程管理和控制。
术语与定义1.模拟验收：由工程管理部负责，统筹成立专项工作小组，对房屋产品设计、施工质量缺陷、质量管理流程符合性等内容进行的品质检查活动。
对同一期交付房屋的模拟验收正常划分为三个阶段，并根据存在问题的多少以及解决情况、时间情况，增加模拟验收次数；项目经理部（含工程施工单位、监理单位等）配合参与此活动。
注：三阶段模拟验收工作内容简述检查项目检查内容介入时间点1合同附图核对合同附图、户型使用功能的核对，检查使用功能、设计缺陷土建工作量基本完成，主体封顶后2-3个月（内装修之前）2质量缺陷检查毛坯房：首轮检查复查、淋蓄水、水电检查（通水试验、管道试压、电路绝缘性检查）、空鼓开裂、进户门门窗五金、明显观感问题、户内综合检查交付前2—3个月装修房：首轮检查内容复查、除毛坯房检查项目外增加对户内部品部件观感及安装质量、装修细部观感质量、户内综合检查装修湿作业束至交付前2个月公共部位：对楼梯间、电梯间、车库；景观工程进行1-2轮质量评估交付前2-3个月3资料闭合检查第二轮检查问题复查；交付区域综合复查，含套内、公共部位、车库、景观、标识等资料闭合检查：木作类甲醛释放检测报告、天然石材放射性检测报告；分户淋蓄水、通水试验记录；分户验收记录、一户一档；室内空气环境检测报告交付前1个月2.模拟验收内容：根据产品组成因素所具有的特性，验收过程重点关注：a)合同附图销售承诺与现场实际施工有无冲突，核对合同附图，预控风险；b)第二阶段验收中重点针对渗漏、空鼓、开裂、安装功能、装修细部等客户后期收楼和使用过程中集中投诉的房屋质量缺陷进行检查验收；c)检查核对材料、环境等检验报告、淋蓄水试验记录、分户验收报告等房屋过程质量控制文件。
万科收房验房步骤
收楼验房详细步骤1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象A、检查房屋有无裂缝.首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。
如有裂缝，要看是什么样的裂缝：一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。
若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。
最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。
B、检查房屋有无倾斜.虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题.有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后再仔细察看。
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝检查房屋有无渗漏。
购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。
还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏.验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏.墙壁：环视墙身或用手触摸，便可看出墙面是否平整洁净、油漆功夫如何,若油漆没有顺同一方向漆，便会出现若隐若现的“路轨",影响美观性。
墙身出现裂纹，表示油漆功夫马虎，注意相关位置要留有空调管孔，这些基本上是要靠我们的眼睛去观察。
基本检验程序是一看二敲三凿。
特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。
3)验门窗验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。
房屋模拟验收操作指引
房屋模拟验收操作指引【房屋模拟验收操作指引】一、背景介绍在房屋交付使用前，进行模拟验收是确保房屋质量和符合合同约定的重要环节。
本文将详细介绍房屋模拟验收的操作指引，以帮助您完成验收流程并确保您的权益。
二、验收前准备1. 阅读合同：仔细阅读购房合同及相关文件，了解房屋交付的要求和标准。
2. 取得相关文件：准备好购房合同、原始验房报告以及其他与房屋质量有关的文件。
3. 验房工具准备：备齐对房屋进行验收所需的工具，如测量工具、手电筒、放大镜等。
三、房屋外观验收1. 门窗：检查门窗的开闭、密封性能、五金配件是否齐全。
2. 墙体：观察墙面是否有开裂、渗漏等情况。
3. 外墙保温：检查外墙保温层是否存在空鼓、开裂等质量问题。
4. 屋顶：检查屋顶防水层是否完好，有无渗漏痕迹。
5. 排水系统：检查雨水排放是否通畅，有无漏水现象。
四、室内验收1. 地板：检查地板是否平整、有无松动或起翘。
2. 墙面与天花板：观察墙面是否有开裂、油漆脱落等情况。
3. 门窗：检查门窗的开闭、密封性能是否正常。
4. 水电设施：检查水管、电线等设施是否安装牢固、无漏水、漏电等现象。
5. 卫生间：检查马桶、浴缸、洗手盆等卫生间设施是否正常运作。
6. 厨房：检查水槽、燃气灶等设施是否正常使用。
五、设备验收1. 空调系统：检查空调运行是否正常、有无异响。
2. 暖气设备：开启暖气，观察供暖效果以及是否存在漏水、冒烟等现象。
3. 照明设备：逐个检查各房间照明设备是否正常工作。
六、验收记录1. 缺陷记录：对发现的房屋质量缺陷进行记录，包括细节描述以及照片、视频等证明材料。
2. 反馈意见：将发现的问题及时向开发商进行反馈，要求其在规定时间内进行整改。
3. 文书备案：保留验收记录和反馈意见的文书备案，作为日后索赔或维权的依据。
七、注意事项1. 检查细致：在验收过程中要细致入微，尽量发现和记录所有的问题。
2. 合同约定：依据购房合同约定的标准进行验收，确保房屋质量符合合同要求。
万科示范区验收移交指引
万科示范区验收移交指引万科示范区验收移交指引1目的规范示范区的验收接管工作，明确万科物业在示范区验收移交工作中的职责。
2适用范围适用于万科物业所有地产移交项目销售样板房（含装修、装饰物品）、景观示范区的验收接管工作。
3术语和定义示范区：为了促进房地产项目的销售，提升客户对产品的直观感受，开发商建造的作为产品展示与示范的建筑形式，主要包括销售样板房（含装修装饰物品）、景观示范区、工艺样板等。
4职责物业总部工程管理部参与示范区的验收；负责示范区的接管。
物业服务中心负责示范区物品的入库验收，并与城市公司营销部办理交接手续；负责示范区日常运营的维护管理。
地产项目部负责组织设计、营销、物业公司等部门对示范区进行验收；负责组织示范区的移交。
地产城市公司营销部参与示范区的验收；负责将示范区委托物业公司管理，办理物品清点移交。
5工作内容5.1示范区验收5.1.1验收时间：承建单位完成自检和整改，并经地产项目部确认示范区具备验收移交条件后，由地产项目部组织物业公司、地产城市公司营销部、集团设计与研发中心等部门参与示范区验收移交工作（交付展示前天）。
5.1.2资料验收：实体验收前地产项目部向物业公司工程管理部移交示范区资料，包括：水电竣工图、平面布置图、交楼标准说明等。
5.1.3实体验收：5.1.3.1验收内容包括示范区建筑主体验收，示范区房屋设备设施功能测试和分项验收，示范区公共设备设施和园林景观的验收，隐蔽工程是验收的关注重点。
5.1.3.2验收过程中物业公司应从专业角度提出改进意见和建议，并将验收中发现的问题进行汇总整理，编写示范区物业验收总结报告，经物业工程管理部和地产项目部双方负责人签字确认后，交物业服务中心存档。
5.1.4问题整改：地产项目部汇总各方面相关意见出具示范区整改意见书，限期整改，并妥善监督、指导承建商整改过程的实施。
5.1.4.1在示范区验收过程中发现的土建类问题在完成移交接管后由物业公司参照遗留工程处理流程处理。
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项目交付前模拟验收作业指引
1.目的
为提前发现并解决入住后客户关注的问题，改善交付时集中投诉的现状，进一步提升客户满意度。
2.适用范围
万科企业股份有限公司所属各一线公司开发的即将交付项目。
3.时间安排
应在正式交付60天之前开始进行模拟验收,并保证预留15天交付物业开荒保洁。
4.组织
由客服部门牵头组织物业管理部门、项目经理部等部门成立模拟验收工作小组，对即将交付项目进行模拟验收。
5.职责
5.1.集团项目管理部、集团办公室客户关系中心
5.1.1.负责制定、解释、修订本指引。
5.2.一线公司客户关系中心
5.2.1.全面负责所属项目的模拟验收工作。
5.2.2.协调公司各部门，负责组建模拟验收工作小组。
5.3.一线公司项目经理部
5.3.1.负责配合模拟验收小组的工作。
5.3.2.负责制定整改计划，统筹安排各承包商对存在的问题进行整改，并对整改过
程及整改质量进行控制。
5.4.一线公司物业管理部门
5.4.1.应一线公司的要求并根据集团的有关规定，负责配合模拟验收小组开展前期
介入工作。
6.工作程序
6.1.模拟验收的前期准备工作
6.1.1.成立模拟验收工作小组。
6.1.2.在模拟验收工作开始前一周内召开模拟验收准备会，制定模拟验收工作方案。
工作方案须包括模拟验收的验收标准、组织分工、时间节点、验收方法和流程等内容，并向一线公司总办和区域客服中心备案。
6.1.3.准备模拟验收所需的相关文件资料及各类表格，其中包括户型图、实体检查
标准、模拟验收检查表等。
附件为模拟验收质量检查标准，供参考。
模拟验收质量检查
标准.doc
6.2.模拟验收过程
6.2.1.文件评估。
模拟验收工作小组应对交付证明文件是否齐备作出评估。
交付证
明文件包括竣工验收备案证表，消防、规划、人防等验收证明，永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目配套完成证明，住宅质量保证书、使用说明书，室内环境检测报告等。
如果相关交付证明文件不齐备，应进行风险评估，并应制定相应的解决方案。
6.2.2.验收检查。
模拟验收工作小组应安排足够的人员从销售合同承诺及业主投诉
的角度对工程的实体质量进行全面检查，将发现的问题记录在《模拟验收检查表》中，并进行汇总，汇总结果转交项目经理部。
《模拟验收检查表》应根据销售合同约定的质量要求、模拟验收标准及客户所关心的具体问题，由模拟验收工作小组负责牵头进行编制。
以下为部分公司的检查表可供参考。
6.2.3.整改。
项目经理部根据《模拟验收检查表》，制定整改方案及整改计划，明确
各方责任及整改时间节点，落实奖惩措施，统筹安排各承包商对模拟验收过程中发现的问题进行销项整改，并对改进过程及质量进行控制。
完成后将整改结果汇总并报请模拟验收小组复查。
6.2.4.整改复查。
对于整改完成的问题由模拟验收工作小组对完成结果进行销项验
证。
对于部分目前难以整改或不能整改的问题，模拟验收工作小组应评估风险，确定对策，并提请公司主管领导审批。
6.2.5.信息管理。
模拟验收小组负责对检查、整改、复查情况进行统计分析，并定
期以周报甚至日报的形式，将模拟验收工作的进展向公司相关部门和公司领导通报。
6.3.模拟验收工作完成。
6.3.1.模拟验收发现的问题关闭后，由工作小组提交模拟验收结束申请和模拟验收
总结报告，提请公司主管领导审批通过后，报一线公司总办和区域客服中心备案，模拟验收工作结束。
7.其他
7.1.即将交付项目的模拟验收，宜在项目经理部自检整改达到交付条件后进行。
7.2.各一线公司可参照本指引，结合各项目的实际情况编制具体的模拟验收工作方
案。
7.3.针对模拟验收中发现的具有共性和典型的问题，客户服务中心负责向相关部门
发出《纠正/预防措施报告》，由相关责任部门跟进并关闭。
7.4.客服中心宜根据交付项目计划安排和自身特点，选择合适的时间，组织开展1~2
次业主开放日活动，以便及早发现客户关注的重点问题，有针对性地开展工作。
7.5.客服中心应对项目交付前的投诉报表中反映出来的潜在风险（如周边环境、配
套设施、销售承诺等）进行评估。