土地评估各方法综合测算表
《土地估价》实验指导书(新大纲)
《土地估价》实验指导书付梅臣付薇中国地质大学（北京）土地科学技术系2007年3月目录实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验二、收益还原法评估土地价格模拟评估实验 (6)实验三、成本法（成本逼近法）评估土地价格模拟评估实验 (11)实验四、假设开发法（剩余法）评估土地价格模拟评估实验 (15)实验五、路线价估价法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验六、估价报告编写与应用综合实验 (5)附件1：房屋新旧程度评定标准 (9)附件2：土地估价报告规范格式 (18)附件3：房地产估价报告格式 (31)附件4：土地估价技术报告错误要点 (37)附录5：《土地估价》实验报告撰写格式与要求 (43)实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验一、实验类型与学时实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求目的：学生通过市场比较法实验，能够运用市场比较法评估的程序、方法等理论，解决市场比较法案例的基本要求。
要求：预先掌握市场比较法评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS 操作系统和OFFICE 中的EXCEL 的基本操作。
三、实验原理市场比较法的理论依据，就是替代原理。
市场比较法原理示意图1、直接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯=式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
比较交易实例1待估土地待估土地价格交易实例3交易实例2比较比较修正2、间接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯= （1）区域因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
推荐-土地使用权工业用地市场比较法评估测算表 精品
周围土地利用类型 外界环境
未来土地规划用途
100/ （100）
100/ （100）
土地权利限制（使用年限、 100/
交易限制等） 土地利用限
（100）
制
土地规划限制（容积率、建 100/
筑高度、密度、绿化等） （100）
比准价格 评估单价的确定:
案例2
案例3
……
与原材料地、销售市场配合
100/ （100）
100/ （100）
100/ （100）
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
100/ （110000/） （110000/） （110000/）
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
交通主（次）干道数量、级
别 交通条件 与主干道通达程度
区 域
离火车站、码头、机场距离
因 素
劳动力来源 市场配合
与原材料地、销售市场配合
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
案例2
案例3
……
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
地质状况与地基承载力
100
个
土地形状、面积
100
别 因
目前利用状况、强度（容积 率）
100
素
临街道路评 价
道路类型、级别
100
周围土地利用类型
100
外界环境
未来土地规划用途
100
土地权利限制（使用年限、 土地利用限 交易限制等）
土地使用权评估的方法
土地使用权评估的方法（31：20☆☆☆）（一）市场法☆☆☆1．市场法及其适用条件市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
2．市场法应用的步骤与过程（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例。
（2）进行交易情况的修正（3）进行交易时间的修正（4）进行区域因素修正（5）进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：（6）确定待估土地评估值（二）收益法☆1．收益法土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。
2．土地收益额的估算（1）土地收益的分类：实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。
（2）土地纯收益的计算步骤：计算总收入、求取总费用、求取总收益、确定房屋纯收益、求取土地纯收益3．土地还原利率及其估算（1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。
（2）通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。
还原利率=安全利率+风险调整值4．土地收益年限及其测算土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。
土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。
（三）成本法☆1．成本法及其适用范围成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法()值收益土地增利润利息税费开发费土地取得费土地土地价格评估值+++++= （二）成本法评估的步骤1估算土地取得费、2．估算土地开发费3．估算税费4．估算利息5．估算利润6．估算土地增值收益7．估算土地使用权评估值（四）假设开发法假设开发法：亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。
土地评估说明
五、土地使用权评估说明(一)土地评估范围纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。
(二)土地使用权概况介绍1. 土地登记状况纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》(1)土地登记状况(二)土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设定他项权利。
(三)土地利用状况根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2.土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。
3.利用状况根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表：待估宗地利用状况表建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
（三）地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：待估宗地地价定义表备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。
土地估价计算方法
土地估价方法根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有矢资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。
（一）、成本逼近法1、基本原理成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。
其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
其基本公式为：土地价格二取得费+开发费+稅费+利息+利润+土地增值收益增值收益二（取得费+开发费+税费+利息+利润）X增值收益率2.评估过程（1）土地取得费经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。
（2）有矢税费根据胶南市国土资源局制定的有矢政策，应交的稅费包括征地管理费、耕地幵垦费、耕地占用稅，合计约为44元/平方米°(3 ) 土地幵发费根据胶南市人民政府发布的有尖文件及委托方提供的有尖资料和评价人员实地勘查，确定此次评估开发费用为120元/平方米。
(4)利息计算根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31%计。
假设土地取得费、相矢稅费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。
投资利息二【(1)+(2) + (3) /2] X5.31%=9.5元/平方米(5 )投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。
因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15%作为本次土地评估的投资利润率。
利润二(土地取得费+有尖税费+开发费)X投资利润率=[(1) + (2) + (3) ] X15%=35.85 元/平方米(6)土地增值收益根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30%。
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
土地使用权评估
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
土地评估各方法综合测算表
——
3.05%
—— 43 7%
3%
企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得 成本和管理费用之和的2%计算
90%
（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90%
八、房屋重置成新单价 九、房屋总价
5325 2663
元/平方米 万元
（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）x房屋成新率 房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000平方米
5000
房地产总价（万元） 房地产总价（万元）
土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米
取费标准
—— —— 3% —— 7% 3%
2%
5.31%
30%
5.50% —— 5000
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期 间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机 构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。该项目开发建 设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入 、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算， 土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）×贷款利率 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、 项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况 等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销 售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝 阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为 房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加 为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税 费
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b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的介绍，本次评估取3%
5.50%
七、土地单价
8664
元/平方米
土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费
——
八、土地总价
4332
万元
土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米
5000
重置成本法
单价
单位
相关说明
取费标准
一.开发成本
4012
元/平方米
勘查设计和前期工程费+建筑安装工程费+室外工程费+其他费用
3.05%
3.土地开发成本
0
元/平方米
由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此不在单独计取
——
4.年期修正系数
0.9455
年期修正系数=1－1/(1＋r)^n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，土地剩余使用年限为43年）
90%
八、房屋重置成新单价
5325
元/平方米
（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）x房屋成新率
九、房屋总价
2663
万元
房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000
2000
元/平方米
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
3%
三、销售费用
83
元/平方米
企业在销售产品或者提供劳务等过程ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成本和管理费用之和的2%计算
2%
四、投资利息
112
元/平方米
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，建筑物开发建设周期为1年，开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，（开发成本+管理费用+销售费用）×贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取
1、勘察设计和前期工程费
170
元/平方米
含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评估根据估价对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
5%
2、建筑安装工程费
3400
43
——
7%
二、管理费用
175
元/平方米
指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算
3%
三、销售费用
120
元/平方米
企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的2%计算
5.50%
七、房屋成新率
90%
——
通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100% =（1-6/40）x100%=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新率为（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90%
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
——
b.结构工程费用
5.31%
五、投资利润
1842
元/平方米
根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比
30%
六、销售税费
483
元/平方米
包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率/(1-税率)
2%
四、投资利息
318
元/平方米
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）×贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取
5.31%
五、投资利润
1265
元/平方米
根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取开发成本、管理费用、销售费用之和的百分比
30%
六、销售税费
325
元/平方米
包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率/(1-税率)
土地评估各方法综合测算表
成本法
成本逼近法
项目
单价
单位
备注
取费标准
一、土地取得成本
5846
元/平方米
（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数
1.土地购买价格
6000
元/平方米
根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定
——
2.土地取得税费
183
元/平方米
主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3%，印花税税率为0.05%，取土地购买价的3.05%(契税3%，印花税0.05%)
3%
二、管理费用
120
元/平方米
指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次评估根据估价对象所在区域经济状况等因素按2%计取