验房师4小时揪出27处毛病开发商头大
【验房知识】-专业验房师教你验房
清水房验房拢共分六步今天，“验房大学”特邀做客教授——沈阳维方验房公司验房师卢连元给大家讲讲，如何给清水房验房，大家一定要认真听讲，做好笔记。
对于验房来说，先要做好提前准备，并不是说进屋就开始验房。
卢连元告诉记者，首先要准备好《商品房买卖合同》和“两书一表”即：房屋质量保证书、房屋使用说明书和竣工验收备案表。
其中，“两书一表”是业主在办理入住手续后，开发商发放的。
这些“硬件”都将作为业主检验房子参考基础。
然后，到了实地验房，卢连元表示，验房最需要的就是专业+细心。
当然，对于专业来说，我们普通业主肯定达不到，但是只要你够细心，再参照卢教授的方法，还是可以掌握一些验房门道地。
卢连元归纳了一下，一套清水房验房拢共分6步。
第一步：检查入户门，对于入户门要注意门锁是否灵活，门面上是否有划痕等；第二步：检查室内电路，特别要注意是否有零线和火线接反的现象；第三步：检查暖气片或者地热阀，此处注意暖气片安装要牢固，进水管和回水管都要符合要求。
地热阀是否符合要求；第四步：检查天棚、墙面，此项要留心墙面是否有空鼓、裂缝现象，顶层要注意是否出现漏水；第五步：检查窗户，一定要仔细检验玻璃是否有划痕，否则影响美观。
而且，值得注意的是高层住宅如果单片玻璃超过1.5平方米应该采用3C认证的强化玻璃，保证业主安全；第六步：核算套内面积和丈量层高，此步骤可以借助卷尺搞定，一般层高普遍为2.8米，除掉楼板的高度净高度大约在2.6米左右。
同样，利用卷尺可以量出套内实际面积再加上公摊和估算的大致墙体面积，基本可以得出房屋的建筑面积，然后我们再将此数据与合同中的面积相比较即可。
最后，提醒大家验房过程中，要详细记录房屋的各种毛病，最好是留存现场照片，以为今后业主维权做足准备。
预验房注意事项及细节
预验房注意事项及细节嘿，朋友们！咱今儿来聊聊预验房那些事儿。
你说这房子啊，那可是咱未来的家，不仔细瞅瞅可不行！进房子前，你得先看看门。
那门就好比是家的脸，要是歪瓜裂枣的，那多闹心啊！看看门锁好不好使，开关门顺不顺畅，别到时候自己被关在门外干着急。
然后就是那窗户啦，这窗户就像房子的眼睛。
看看玻璃有没有破损，密封得好不好，要是大冬天的漏风，那不就成了冰窟窿啦！还有那窗框，结实不结实，可别风一吹就嘎吱嘎吱响。
再走进屋里，抬头看看天花板，有没有裂缝啊，水渍啊啥的。
这要是有，难不成以后下雨还得在家里打伞？地面也得仔细瞧瞧，平不平坦呀，要是坑坑洼洼的，走路都得绊跟头。
墙面呢，可不能有鼓包、起皮的现象。
你想想，这要是以后挂个画啥的，墙皮都掉下来了，多尴尬呀！还有那水电，水龙头都打开试试，看看水流量大不大，有没有漏水的地方。
电闸也都扳一扳，看看灯亮不亮，插座有没有电。
这就好比你去买个西瓜，你不得拍拍听听，看看甜不甜，有没有坏的地方呀！房子可比西瓜贵多了，咱能不更上心吗？要是有个啥问题没发现，等住进去了再后悔，那可就来不及啦！咱再说说那管道，排水管道得通一通，别到时候洗个澡水都漫到脚脖子了。
煤气管道也得检查好，这可不是开玩笑的，万一有点啥问题，那可不得了。
还有那各种角落，可别放过任何一个小细节。
踢脚线啦，阴阳角啦，都得瞅瞅。
这就跟人似的，不能光看表面光鲜，里子也得好呀！总之，预验房可不能马虎，这可是关系到咱以后住得舒不舒服的大事。
咱得像个侦探一样，把每个角落都检查得仔仔细细的。
别嫌麻烦，这麻烦一时，幸福一世呀！可别等住进去了才发现问题一堆，那时候再想解决可就难咯！大家说是不是这个理儿呀！。
被施以重拳,验房师动了谁的奶酷
342020年2月「大视野」1DA SHI YE被施以重拳，验房师动了谁的奶酪文丨赵丽梅“别让我们为难！”这是一些开发商对验房师的警告。
房价下行，加剧了业主与开发商的矛盾，“现在是所有业主都在挑毛病”。
而认真验下来，几乎没有一处房屋是百分百合格的。
这种激化的矛盾正让验房师在一些地方成了高危职业。
被诬陷、被威胁、被殴打……验房师究竟动了谁的奶酪，以至于遭重拳击打？3小时验出几百个问题1月3日，验房师张岩与业主约好，10时30分开始验房，然而，11时50分他们才见到业主。
张岩说，“等业主两个小时是很正常的，业主办理各项手续有很多不确定性，以前甚至被业主放过鸽子”。
在北京，一般情况下，验一套普通的房子大约需要2-3人。
因为此次验的房子将近400平方米，所以人手较多，6个人分成3组，分别负责厨卫、门窗、水电等不同领域的检验。
每组中，一个人作为主验房师查验问题，一个人作为助理主要负责记录。
验房师开始验房。
先通过户型图，对每个房间进行标注，并贴上标签，检查户型是否与合同一样。
随后，3组验房师开始检查各自领域，验房师李博通过响鼓锤敲击地面，看是否存在空鼓情况，每发现一个问题，他就贴上红色标签。
一个十多平方米的房间，仅检验空鼓问题，他就要敲击几百下。
地面存在空鼓、玻璃划痕严重、地面插头打不开、污水处理设备渗漏……15时左右，房屋检验完毕，几乎每个房间都贴上了红色标签，一个几平方米的储物间，被贴了十几个标签，这个400多平方米的房子里，经过3小时的检验，被查出了几百个问题，写满了7页A4纸。
随后，验房师带着业主确认每一个问题，并剖析这些问题产生的原因，哪些问题对今后影响大，需要修改，哪些问题影响不大，哪些问题修改后将会带来更大问题，介绍过程持续了半个多小时。
房师傅（北京）咨询服务有限公司副总经理王景一发现，业主验房最关心三类问题。
一是房屋安全，比如，房屋是否存在结构性问题、是否漏水、甲醛是否超标等；二是房屋能否正常使用，门窗是否漏风漏雨等；三是房屋是否存在观感问题，吊顶是否倾斜、房屋各处是否存在严重裂痕、装修材料颜色是否一致等。
物业承接查验制度操作流程
物业承接查验制度操作流程
嘿，朋友们！今天咱就来讲讲物业承接查验制度操作流程，这可太重要啦！
你想想看，要是新买的房子交到你手里的时候，乱七八糟啥都没弄好，你得多闹心啊！这不就跟你买了个新玩具，结果是坏的一样嘛！物业承接查验就是要确保一切都妥妥的。
首先呢，在承接之前得做好各种准备，就像你要出门旅行得先收拾好行李一样。
要确定查验的范围和标准，这可不能马虎，不然到时候出了问题都不知道找谁。
你说是不是？
然后呀，就开始正式查验啦！那可是要仔仔细细的，每个角落都不能放过。
就好比给一个大宝贝做全身检查，得把所有的小毛病都找出来。
比如说，水电设施得好用吧，门窗得牢固吧，要是这些有问题，那可不行！“哎呀，这窗户咋关不严实呢！”咱得能发现这些问题。
这时候，就得和相关方面好好沟通啦。
“喂，这个问题得赶紧解决呀！”大家一起把问题处理好了，才能顺利交接。
这就像一场接力赛，每个人都得跑好自己这一棒。
接着，要把查验的结果记录下来，不能说过就忘啦。
这记录就像是一本功劳簿，得写得明明白白的。
最后，等一切都没问题了，那才是真正的交接成功啦。
哇塞，这感觉就
像攻克了一个大难关似的！
我觉得呀，物业承接查验制度操作流程就像是一道守护门，只有把这道
门守好了，咱们业主才能住得安心、舒心。
大家可都得重视起来哦！别到时候随便糊弄过去，那吃亏的可就是自己啦！。
26801679_重庆绿地听江左岸业主遭遇质量及延期问题
2022年2-3月118真相Complaint Report文/李 本刊记者 雷玄近日，重庆市绿地听江左岸（备案名：绿地城4号地块）一期一位业主反映，一期于2021年11月15日交付时，新房存在多处空鼓、车库出现大面积网状裂缝。
开发商目前正在对地下车库及公区透水砖进行整改，但施工进度缓慢，原本承诺2月底整改完成，但至今仍未完工。
”对此，重庆市大渡口区住建局的工作人员3月7日称：“目前正在督促开发商尽快落实整改方案。
”一位绿地听江左岸项目二期的业主称，按照合同约定，二期应于2021年12月30日前交付，截至目前，仍未交付。
此前，开发商工作人员曾于2022年1月口头告知业主，二期将于3月底交付。
业主称：“按照目前二期各楼栋的施工进度看，仍有多项工作未完工，3月底估计难以交付。
”对此，绿地汀江左岸项目负责人3月9日称：“以上所有问题我司已向投诉的业主及当地职能部门进行了回复，建议业主在当地咨询了解。
”房屋空鼓多达15处 车库大面积“蜘蛛网状裂缝”公开资料显示，绿地听江左岸系绿地控股旗下项目，位于重庆市大渡口区钓鱼嘴半岛江岸，由重庆绿地申弘房地产开发有限公司负责开发建设，项目总占地约41万平方米，共39栋楼。
业主王丽（化名）称，其购买了一套绿地听江左岸项目一期的商品房，按照合同约定，应于2021年9月30日交付，但开发商以疫情等不可抗力因素为由，延期至2021年11月15日才陆续交付。
收房时，王丽专门聘请了一名重庆绿地听江左岸业主遭遇质量及延期问题（图片由业主提供）Copyright ©博看网. All Rights Reserved.2022年2-3月119Complaint Report投诉报告验房师，据验房师初步统计，新房内至少有15处空鼓，其中最大一处约有3平米。
王丽称：“空鼓问题并非个例，所有业主在收房时或多或少都发现了空鼓问题。
验房师告诉我，新房空鼓问题若不及时解决，将影响装修与居住，尤其是靠近外墙部分出现空鼓，遇到降雨天气，房屋可能发生渗漏，室内财产或将受损。
“美女验房师”正义创富
阻燃 圈 ：天然气 管 的进 气 口也 没有装 阀
门…… “ 安 阻燃 圈 ，万 一发 生 火 灾 ， 不
豪 时 ，叶 晓荷掏 出卷尺 一测 量窗 台 ，马
上 神色凝重地说 ：“ 这套房 子的外飘窗隐 藏 着安全 隐患 。因为窗 台距 地面 的高度 低 于 ０９米 ，存 在 碰撞 后发 生高 处人 体 ．
坠落 的可能 ！建设 部颁 发 的 《 宅设 计 住
大火 就 会顺 着水 管蔓 延到 楼 上邻 居 家 ．
后果不堪设想 。 ”叶晓荷解释道 。 整个 验房过程大约持续 了 ２个小时 ，
恰 在 这时 ，一位 朋 友 的朋友 ，请 叶
晓荷 出面为 自己选 好 的一 套新 房 “ 把把 关” 。当天 ，叶晓荷就 为那 套小别 墅挑出
了六七处 毛病 ，逼着开发商 降低 了售 价 ，
为那位张先生节约 ４万元钱！事后 ，对方 满怀感激地给 了她 ３０ ０ ０元 “ 验房费” 。 这笔 意外 之财 ，为 叶 晓荷带 来 了创 业灵 感 ：商品 房从 规划征 地到 销售 ，涉
现 场 了解 数 据 ，然 后 下 苦 功 背 诵 。 这 段
不在乎每 月 １０ ００元 的底薪 ，而 只看 重销
大得 多… …了解 到种 种售 楼黑 幕后 ，正 直 的叶晓荷 一下对 售楼 小 姐这一 行失 去
了 兴趣 。
售 提 成 。因 为 她们 的 提 成 是 销售 额 的
ｌ ％，相 当可 观。有的售楼 高手甚至 每月 可销 售 ２ ０多套 房子 ．按每 套 ６ ０万元 计 算 的话 ，拿到 的业 务提 成 高达 ｌ ２万 元 ！ 叶 晓荷还 发现 ，面对诱人 的提 成 ，一 些 售楼 小姐卖起 房来 简直 不择手 段 ，常与
问题整改表(汇总)
阳台边缘天花存在漏水情况严重（现场还在滴
水，不知道水从何处来）。3.客厅阳台上滴水
处，栏杆已生锈。4.入户大门猫眼未装，门吸未
14
装。5.购房合同，附件六：装饰、设备标准，“
水电工程：每户均有独立之水、电、煤气表”未
发现。6.购房合同，附件六：装饰、设备标准，
智能化系统，“每户配可视对讲系统”，未发现
雅居乐城南源著部分业主验房问题汇总表
序号 验收项目
问题描述
严重等级 是否整改完毕 整改完成日期
主卧和两次卧的墙面有空鼓、开裂现象
中等
煤气表、控制阀未安装
中等
1
水压不够
中等
阳台玻璃门关闭不严
中等
猫眼未安装
中等
客房窗把手被栏杆挡着关不严
主卫通风窗锁不了
生活阳台门和窗都锁不了
客厅阳台左边护栏左边高右边矮（不是水平的）
严重
厨房天花与墙体连接处的水泥没有密封好，存在 较大的缝隙。
严重
客厅地面 主阳台 电
客厅地面中间有一根管道裸露在地面上。
严重
主阳台玻璃门关不上。玻璃门与门框间的缝隙大 。
严重
入户没法铺贴地砖。
严重
大门
入户门被划花。
严重
主阳台 主阳台 13
阳台推拉门不垂直，不平行，关不严，未安锁 严重
水管和天然气管没有安装到位
11
插座和电线之间的线路没有标明
入户大门质量太差
11
阳台玻璃门未有安装锁
门铃视频等未安装
警报器测试暂时无效
水压
水龙头出水量少，水压不够。
严重
卫生间地面 卫生间地面有裂痕，且裂痕周围的地面空鼓。 严重
卫生间窗户 卫生间窗户玻璃锁不上。已坏。
“美女验房师”正义创富
荷 出 面 为 自 己选 好 的一 套 新 房 “ 把 把 关” 。检验 房屋质量 ，对她这 个科班 出身 的 内行人来说 ，简直是 小菜一碟 。当天 ，
叶 晓荷 就 为那 套小 别墅挑 出了六 七处 毛 病 ， 着开发商 降低 了售价 ， 逼 为那 位张先 生节约 ４ 万元钱 ！事后 ，对方满怀感激地
段 ，而且阳光充足 ，简直就是居家 的黄金
楼 段 。但事 实上 ，这 段 楼层最 不适 合居 家 ！因为这个高度灰尘最大 ，被内行称为 “ 扬灰 层” ，脏空气和毒气到了这个高度就 会停顿 。
内面积 、房间格 局、朝 向等枯燥的资料倒 背如流 。叶晓荷 曾数次戴 着安全帽去未完
工的楼盘 ，现场 了解数据 ，然后下苦功背
普通 购房者根 本就 不可能完 全了解，仅仅
是做 “ 一手交钱 ，一手交货”的一锤子买
房者觉 得房子 ‘ 高档 ’ ，购买 ‘ 超值 ’罢
了！”叶晓荷直言 不讳地说 。
卖 ，吃亏 的往 往是 消费者 。如果我这个 内 行站出来做购房者的帮手 ，为他们把好新 房的质量关 ，岂不大受欢迎 ？人们花 几十 万 ，甚至上百万买套住房 ，谁会吝啬这点 儿 “ 验房 费” 。对 ！就做 个专门给开 发商 “ 挑刺” 为 购房者 “ 、 把关” 的职业验房师 ！
维普资讯
把好质量关” 口号的名片 ， 穿梭于京城 各
叶晓荷都会用红色粉笔在上面做一个明显
费 ，还请女孩去吃 了一次海鲜 ，感激之情
溢于言表 。 叶晓荷没想到 ， 自己短短２ 小时 的 “ 眼 力劳 动” 竞换来 了千 元钞 票 ， ， 而且这种正 义钱 挣得大快 人心 ！初战告捷 ，女孩不 由 信心 倍增。随 后 ，通过柳女士 的传播 ，叶
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验房师4小时揪出27处毛病开发商头大——百平毛坯房验收
进入7月以后，到了交房旺季。
有些拿到新房钥匙的业主却开始犯愁，如何验房收房？ 16日上午，记者跟随验房师来验收了一套别墅。
4个小时的时间，发现了27个问题。
现状交房集中，验房师接活儿不少
7月，对不少业主来说，交房成了热门话题。
近日，仅李沧一个小区，就有不少楼盘向业主发出了交付通知。
看着刚刚交到手上的钥匙，面对自己付出几十万元甚至上百万元购买的新房，如何验房成了部分业主的心病。
“你说该验些什么？”刚拿到新房钥匙的张先生有些迷糊，自己的房子是个毛坯房，没有门，没有洗手池……“我能看些啥？是不是就看看墙是不是歪的？测量一下面积？看看开关好不好用？”
采访中，跟张先生一起拿到房钥匙的不少业主也有类似疑问，有的干脆找来装修公司的人员帮忙验房，有的则让新邻居请来的验房人帮忙看一下，要么就用物业给的工具简单检查一下。
从今年年初开始，一些懂行的业主逐渐将目光转向专业验房师。
记者体验验房用了30件宝贝
1 用眼看
7月16 日一早，按照之前的约定，记者来到某新交付使用的毛坯别墅小区门前，见到了应业主要求前来进行验房的丁工。
记者留意到，作为一名专业的验房师，他虽然年龄不大，但随身携带的工具不少，足足装了2个手提包。
与业主见面并进行了简单沟通后，大家见到了这间等待验收的别墅，共三层，有2个独立的阳台以及一个20平方米左右的露天独立小院子。
别墅成交价格超过 300万元，尽管是毛坯房，不过开发商已经为业主安好了中央空调和热水器。
在一楼客厅前，丁工放下了手里的提包，指着一楼院子里的草坪说，“走，先去那里看看。
从房屋的外观开始。
”他边走边告诉记者，验收房子，其实大部分问题可以靠看、靠听。
站在草坪上，丁工仰着头仔细打量房子的外墙、阳台、大门的整体比例。
“你看，站在我这个地方，你能明显看出那个楼上阳台的栏杆不是水平的。
这种问题在装修前都应该通知施工方进行整改。
”
围着房屋的外围绕了半天后，他又来到正门的楼梯处。
面向楼梯的方向，他倒退了10米，歪着脑袋看了几秒钟，“这楼梯也有点歪。
”走上前，试着用手敲了一下地面上镶嵌的红砖，指着一条不起眼的裂缝说，“这个也很重要，现在还没住人就已经裂了，住进人来之后这个裂缝会慢慢扩大。
”说完，他掏出了一只绿色的粉笔，围着这个裂缝画了圈，并从旁边进行文字注明。
2 用棒敲
用眼只能看出表面问题，如果刚交付的新房有“内伤”，最好的办法就是通过敲打，听声辨别。
这时，丁工随身携带的一个金属棒就派上了用场，手中这根棒的顶端有一个金属制成的直径大约2厘米的小圆球，拿着它，仔仔细细地将300平方米房子的地面到墙壁都敲打了一遍。
“你要仔细听敲打的声音，还要仔细观察墙面。
”他指着客厅墙上不起眼的位置，问道，“你能看出问题吗？”见记者摇头，他用力用金属棒的顶端在那个位置敲了两下，果然，发出来的声音就像敲在空心砖上。
“这就是验房中我们常说的空鼓现象。
”他解释说，空鼓问题基本是因为原砌体和粉灰层中存在空气，如果发生在墙壁上，虽然短时间看不出问题，可是当业主开始装修重新刮腻子涂上乳胶漆以后，使用一段时间，就会逐步开裂，而且越裂越大，不但不美观，有时候墙皮还可能脱落。
“如果发生在地面上，裂得更快，因为会被经常踩踏，就算铺上地板，也会慢慢活动。
”
“那怎么办呢？”业主问，丁工解释说这种情况不能马虎，一旦开始装修就更不好办了，只能在装修前让工程方将发生空鼓的地方铲开，重新填实并重新刮腻子。
花了一个半小时，辛先生写在房屋各处的“空”字就达到近10处。
记者留意到，在找“空鼓”的过程中，丁工还写下多个大大的“锈”字。
“你摸摸我画圈的地方。
”按照他的说法，记者果然在墙上找到了多处不仔细看就难以发现的铁丝。
“这些铁丝是砌墙的时候加进去的，很多都裸露出来了，有的已经锈了。
生锈的地方就会慢慢扩大，到时候再整就来不及了。
”
看着自己的房子一会儿就被标出这么多的问题，业主连连感叹总算找对了人，“这房子一装修钱肯定少花不了，到时候墙皮都裂了，我找谁去？”
3 用激光水平仪测
在检测中，记者留意到丁先生还特意对房间里的每扇窗户、每扇推拉门进行了“甄别”，每每找到问题，他就会从口袋里掏出一个标签贴在玻璃上。
“窗户可能会有两方面的问题。
”他指着二楼阳台上的一面玻璃说道：“仔细看，这里有一道差不多4厘米长的划痕，很明显，这样就可以要求更换玻璃。
”他介绍说，其实
这样的问题大多是工人干活不仔细造成的，业主本人也不是不能分辨，不过因为刚交房时的兴奋感和对自己的不自信，或者认为装修时可以一并解决，所以通常就忽视了这一问题而“便宜”了开发商。
“还有这里，你看看，是不是有问题？”说着，他又拉开了附近的另外一扇推拉门。
“这门上的玻璃问题不大，不过这推拉门的门边儿却存在不平行的毛病。
”他将两扇门推到互相交错的位置，让记者用手比量了一下，果不其然，两扇推拉门的边不平行。
“这推拉门轨道有问题，也需要重新换。
”
在验房过程中，记者看了看丁工的两个工具箱，里面放满了各种验房工具。
据验房师介绍，这两个工具箱里的工具都是专业验房师的必备工具。
里面有激光测距仪、专业相位仪、空鼓槌、楔形塞尺、检测镜、磁铁石等30件各式各样的验房工具，验房时都用上了。
“靠尺是测量墙面平整程度的，塞尺是测量墙面裂缝宽度的，还有激光水平仪是用来测量房间高低误差的……”
随后，记者拿出激光水平仪进行了测试。
据介绍，激光水平仪设置了一个水平面，并在这个水平面上射激光，然后用接收靶接收，当接收靶的中心与标高一致时可以根据这个读出标高来，激光水平仪一个人就可以操作完成。
在水平仪上有专门的开关，只要打开便可以自动锁定。
打开开关后，在墙体边上，有专门的激光线，墙边是否平整一下就能看出来了。
记者操作以后，发现整个墙边还算平整，墙体的最南边略有误差。
在1楼南边的卧室，墙顶上出现了两片水渍。
“这是不是漏雨导致的？”记者问道。
“楼上是不是有个阳台？漏了，排水不好。
”说着，丁工详细做了记录，“新房出现这样的情况也很正常。
在施工的时候，工人很随意，监理不到位，就可能出现各种问题。
”而在另一个房间内，辛先生发现了新的问题，地面出现了裂缝。
“这个问题比较严重，得找开发商重新弄，必须得解决，有隐患。
”
大约过了4个小时，整个验房工作结束，丁工在这套房子中发现了27处问题。
他写了一份验房报告，问题都详细罗列了出来，房主可以拿着报告找开发商协商解决。
得注意这10处问题
验房师验房有摸、闻、听、看、量、试。
“听”可以发现瓷砖、墙面和木地板空鼓等问题。
“闻”指的是室内装修气味污染情况。
“摸”则需要纯手工操作。
验房师一般会仔细摸遍每一处墙壁，进而发现墙面裂缝或不平整情况。
“看”是对比国家标准细心观察。
如阳台的滑动门和房间的窗户有没有预留走水的小孔，实际情况和收楼标准有无不符等。
“量”是用测量设备测量房间面积、地板平整度和角落是否呈垂直。
“试”是最后的一道工序，主要是试电和试漏水。
10大常见房屋质量问题：墙面、地面出现空鼓；窗框有破损；墙面出现漏水迹象；墙面出现轻微凹陷；暖气管接口容易发生漏水；暖气片有伤痕，影响整体装修；整体地面不在同一水平面；烟道口过低，影响后期吊顶安装；门口两侧不在同一水平面；门洞口不方正，做门套时要注意。