房地产开发企业计税成本对象专项报告

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房地产财务成本分析报告(3篇)

第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，房地产企业作为国民经济的重要支柱产业，其财务成本分析对于企业的经营决策和风险控制具有重要意义。

本报告旨在通过对某房地产项目的财务成本进行全面分析，为企业的投资决策提供参考。

二、项目概况本项目位于我国某一线城市，占地面积10万平方米，总建筑面积30万平方米，包含住宅、商业、办公等多种业态。

项目总投资约50亿元人民币，预计开发周期为3年。

三、财务成本构成1. 土地成本土地成本是房地产项目成本的重要组成部分，包括土地使用权出让金、土地开发费等。

本项目土地成本为15亿元人民币，占总投资的30%。

2. 建安成本建安成本包括建筑工程费用、安装工程费用等。

本项目建安成本为20亿元人民币，占总投资的40%。

3. 财务成本财务成本主要包括贷款利息、债券利息、融资租赁利息等。

本项目财务成本为10亿元人民币，占总投资的20%。

4. 管理费用管理费用包括员工工资、办公费用、差旅费用等。

本项目管理费用为5亿元人民币，占总投资的10%。

5. 销售费用销售费用包括广告费、销售代理费、营销活动费用等。

本项目销售费用为3亿元人民币，占总投资的6%。

6. 其他费用其他费用包括规划设计费、环境评估费、绿化费等。

本项目其他费用为2亿元人民币，占总投资的4%。

四、财务成本分析1. 土地成本分析本项目土地成本占总投资比例较高，主要原因是所处城市土地资源稀缺，地价较高。

为降低土地成本，企业可通过以下途径：- 加强与政府的沟通，争取优惠政策；- 优化土地规划，提高土地利用效率；- 探索与其他企业合作，共同开发土地。

2. 建安成本分析建安成本占总投资比例较高，主要原因是建筑市场竞争激烈，施工难度较大。

为降低建安成本，企业可通过以下途径：- 加强施工管理，提高施工效率；- 优化设计方案，降低建筑成本；- 选择有实力的施工队伍，降低施工风险。

3. 财务成本分析财务成本占总投资比例较高，主要原因是项目开发周期较长，资金需求较大。

房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析

房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析第一部分房地产开发企业扣除类项目所得税处理
一、企业所得税税前扣除基本原则与五大扣除类项目
二、开发成本项目、成本归集、分配和结转
三、计税成本的核算
（一）计税成本对象的六大确定原则
（二）开发产品计税成本支出的六大内容
（三）企业计税成本核算的一般程序与六大步骤
（四）开发成本四大分配方法
（五）可以预提的四项成本费用（三项明确加一项隐藏）
（六）配套设施的处理
（七）邮电通讯、学校、医疗设施的处理
（八）停车场的处理
（九）其他成本财税事项
四、扣除类纳税调整事项全面梳理与精讲（招待费、广告费、利息支出等几十类项目分类讲解）
五、成本费用税前扣除票据全面梳理与精讲
六、扣除类纳税调整事项常见税务问题
第二部分房地产开发企业收入类项目所得税处理
一、房地产销售收入的核算范围
（一）土地使用权转让
（二）商品房销售（商品房预售和商品房现售）
（三）配套设施销售收入
（四）代建工程结算收入
（五）投资性房地产租金收入
（六）其他收入
二、房地产销售收入的确认原则
（一）会计确认原则
（二）税法确认原则
三、房地产销售收入的财税处理案例
四、收入类纳税调整事项全面梳理与精讲（不征税收入、债务重组收入、递延收益等其他项目分类讲解）
五、收入类纳税调整事项常见税务问题
第三部分房地产开发企业特殊业务所得税处理
第四部分房地产开发企业所得税申报表填报案例
第五部分房地产开发企业税务稽查重点。

房地产开发企业的会计核算

房地产开发企业的会计核算房地产开发企业新形势下的纳税筹划房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一）涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。

（二）设置的主要帐户实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板1、收到所有者投入资本时借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。

（二）设置的主要帐户页脚内容1房地产开发企业新形势下的纳税筹划开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本工具—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或临时没有明确用处借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根蒂根基办法建设费、公共配套办法费、开发直接费、乞贷用度、预提用度等。

（二）设置的主要帐户开发成本、管理用度、贩卖用度等（三）会计分录模板页脚内容2房地产开发企业新形势下的纳税筹划1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

借：开发成本—成本对象—前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发进程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

房地产开发公司成本专项报告范文

房地产开发公司成本专项报告范文下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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房地产成本核算调研报告

房地产成本核算调研报告摘要：本调研报告旨在对房地产项目的成本核算进行深入研究和分析，进一步了解和探讨房地产项目的成本结构和核算方法，为房地产开发企业提供决策依据。

本文首先介绍了房地产成本的基本概念和特点，然后详细分析了影响房地产项目成本的主要因素，并介绍了常用的成本核算方法。

最后，通过实地调研和案例分析，总结了一些房地产成本控制的经验和策略。

一、引言房地产开发是具有高风险和高回报的行业，准确的成本核算对企业的发展和盈利能力至关重要。

成本核算是指对房地产项目的各项成本进行明细计算和核实，以便监控成本和利润变化、提高企业的决策水平和成本效益。

本报告将通过调研、分析和案例研究，探讨房地产项目成本核算的方法和重要性。

二、房地产成本的定义与特点房地产成本是指在房地产项目开发、建设和运营过程中发生的各项费用，包括土地费用、建设成本、运营成本等。

房地产成本的特点主要包括以下几个方面：1. 高度集约：房地产项目需要耗费大量的土地、劳动力和资金，因此成本往往较高。

2. 长时间周期：从房地产项目规划到销售、运营，整个周期可能需要数年甚至十几年的时间，时间成本较高。

3. 多方参与：房地产开发涉及到政府、投资者、设计师、建筑商等多个方面的合作，成本核算需要考虑多方因素。

三、影响房地产成本的因素房地产项目成本的产生受到多种因素的影响，包括但不限于以下几个方面：1. 土地成本：房地产项目首要的成本是土地成本，土地的位置、面积、开发用途等都会对成本产生重要影响。

2. 建筑工程成本：建筑工程成本是房地产项目的核心成本，包括建筑材料、施工人工费用和设备成本等。

3. 拆迁费用：如果项目需要进行拆迁，拆迁费用将成为项目的一部分成本。

4. 设备及装修成本：这些费用包括电梯、供暖设备、空调设备等，以及项目对公区、办公室等场所的装修费用。

5. 运营成本：如物业管理、维修费用、供应商维护费用等。

四、房地产项目成本核算方法房地产项目成本核算方法多种多样，具体选择方法可根据项目的特点和企业需求来决定。

房地产开发企业计税成本对象专项报告

房地产开发企业计税成本对象专项报告合肥市国税局：由于我公司开发的×项目在2014年度开始部分完工，现按照《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件的要求，依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送备案。

报告正文如下：一、开发项目基本情况二、计税成本确定原则本项目采用可否销售原则、分类归集原则相结合，确定计税成本对象。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十六条，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。

计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。

开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

三、计税成本对象确定根据计税成本原则，确定计税成本对象如下：四、计税成本分配原则①成本核算计量与核算成本计量与核算采用制造成本法。

其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

房地产行业税收专项检查报告样本

房地产行业税收专题检验1、检验对象辖区内房地产企业。

2、检验年度通常检验税款缴纳情况，有包含税收违法行为，应追溯以前年度。

3、检验内容此次专题检验要落实各税统查标准，关键检验营业税、企业所得税、个人所得税申报缴纳情况。

（1）营业税关键检验内容1）按协议要求时间应收取而未收到销售款是否纳税；2）预收款（预收定金）是否立即纳税；3）多种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠和房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁赔偿（安置）等行为是否按要求足额纳税；4）以投资入股名义转让土地全部权或不动产全部权，但未和接收投资方共担风险，且收取固定收入或按销售收入一定百分比分成行为是否纳税。

（2）企业所得税关键检验内容1）各项应税收入是否真实、完整。

关键是多种经营收入、附件收入是否全部按要求入账，有没有已实现收入不确定、长久挂往来或做账外收入情况；2）税前扣除项目是否真实、正当。

要结合行业特点关键检验各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目。

（3）个人所得税关键检验内容根据个人所得税法和《国家税务总局相关深入加强对高收入者个人所得税征收管理通知》（国税发[]57号）等法规、文件要求，检验房地产行业个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况，尤其要将房地产企业经营者作为检验关键。

要着重查处以下行为：1）纳税人和扣缴义务人签定假协议、假协议，少报收入少纳税，共同实施偷税行为；2）扣缴义务人有意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴个人所得税行为。

4、时间安排（1）此次专题检验从7月1日开始至9月30日结束。

（2）10月底前，各地以省级税务机关名义向总局报送此次专题检验总结汇报。

一、营业税一、相关纳税义务人和扣缴义务人应注意事项1、企业租赁或承包给她人经营，以承租人或承包人为纳税人。

单位和个体户职员，雇工在为本单位或雇主提供劳务，不组成纳税人。

总局公告2014年第35号

计税成本对象事先备案制度的落实和后续
管理工作，现将有关问题公告如下：
一、房地产开发企业应依据计税成本
对象确定原则确定已完工开发产品的成本
对象，并就确定原则、依据，共同成本分
配原则、方法，以及开发项目基本情况、
开发计划等出具专项报告，在开发产品完
工当年企业所得税年度纳税申报时，随同
四、本公告自发布之日起 30 日后施行。《国家税务总局关于印发〈房地产开
发经营业务企业所得税处理办法〉的通
知》（国税发〔2009〕31 号）第二十六条
第二款同时废止。本公告施行前房地产开
发企业尚未完成开发产品成本对象事先备
案的，也按本公告执行。
2014 年 6 月 16 日
料不完整、不规范的，应及时通知房地产
开发企业补齐、修正；对成本对象确定不
合理或共同成本分配方法不合理的，主管
税务机关有权进行合理调整；对成本对象
确定情况异常的，主管税务机关应进行专
项检查；对不如实出具专项报告或不出具
专项报告的，应按《中华人民共和国税收
征收管理法》的相关规定进行处理。
对象管理制度，合理区分已完工成本对
象、在建成本对象和未建成本对象，及时
收集、整理、保存成本对象涉及的证据材
料，以备税务机关检查。
三、各级税务机关要认真清理以前的
管理规定，今后不得以任何理由进行变相
审批。
主管税务机关应对房地产开发企业报
送的成本对象确定专项报告做好归档工
作，及时进行分析，加强后续管理。对资
房地产开发企业成本对象管理问题的公告
国家税务总局公告 2014பைடு நூலகம்年第 35 号

房地产开发企业已完工开发产品成本对象专项报告表

填表说明：
1、成本对象由企业在开工之前合理确定,并在开发产品完工的当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

本表一式两份，一份由税务机关留存归档，一份企业留存。

房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。

如确需调整成本对象的，应报送《房地产开发企业成本对象调整专项报告表》，并就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况作出详细说明，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。

2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。

企业可选择一个或一个以上原则。

3、成本对象名称、成本对象编号：填写按成本对象确定原则确定的成本对象名称及成本对象对应的编号，01、02以此类推。

4、纳税人需说明事项：具体说明开发项目成本对象确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划事项。

对主要成本项目分配方法选用其他方法的，需在本栏内说明采用的具体方法、原因。

如本栏填写内容较多，可另附文字说明。

5、一次性取得、分期开发用地的整体预算：填写按照国税发[2009]31号文件第30条规定，土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

本栏填写土地整体预算成本。

房地产开发企业计税成本对象的确定原则

一、概述房地产开发企业是指通过购物、承租、征用土地，进行规划、开发、建设，销售或租赁房地产的企业。

由于房地产项目的规模较大，周期较长，涉及多个环节，因此在税收方面存在着一定的复杂性。

计税成本对象的确定是房地产开发企业税务筹划中的重要一环。

本文将从税收角度探讨房地产开发企业计税成本对象的确定原则。

二、计税成本对象的确定原则1. 合法合规在确定计税成本对象时，房地产开发企业首先应当遵循合法合规的原则。

企业的收入和费用应当合理合法，符合税收法规。

不得通过虚假交易、偷税漏税等手段规避税收。

2. 利益最大化在税务筹划中，房地产开发企业应当根据税法规定，合理推定收入和费用，最大程度地减少应纳税所得额，实现利益最大化。

但同时也要避免过度规避税收，导致涉嫌逃税或税收风险。

3. 确定成本房地产开发企业在确定计税成本对象时，应当将直接成本、间接成本和管理费用等计入成本对象。

直接成本包括土地成本、建筑材料成本、工程施工成本等；间接成本包括人工成本、设备折旧费用、办公费用等；管理费用包括企业管理人员工资、办公用品费用等。

企业应当合理计算这些成本的金额，并在税务申报中作为成本抠除。

4. 合理分摊房地产开发项目的周期比较长，成本支出较为分散。

在计税成本对象的确定中，企业应当合理进行成本的分摊和摊销。

根据项目的实际情况，采取合理的摊销方法，将成本合理地分摊到不同的期间，以准确反映项目的真实成本。

5. 按照会计准则在确定计税成本对象时，房地产开发企业应当按照会计准则进行核算。

会计准则对于成本的确认、计量和核算等方面有着详细的规定，企业应当严格遵循会计准则的规定进行核算，并在税务申报中予以合理体现。

6. 依法纳税在确定计税成本对象时，房地产开发企业应当依法纳税，主动履行纳税义务。

企业应当按照税法规定，如实申报税收，及时足额地缴纳税款，避免因税收违规导致的罚款和风险。

三、结论在房地产开发企业的税务筹划中，计税成本对象的确定是非常重要的一环。

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房地产开发企业计税成本对象专项报告
青岛市国税局：
由于我公司开发的×项目在2016年度开始部分完工，现按照《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件的要求，依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送备案。

报告正文如下：
开发项目基本情况
项目名称
项目地址
具体分期共分×期，×期已完工，×期在建(一般与建设工程规划许可证对应）
占地面积共×平米，×期×平米（分期写）（一般与土地使用证、建设用地规划许可证对应）
规划建筑面积共×平米，×期×平米（分期写）（一般与建设工程规划许可证对应）
完工建筑面积×期完工×平米（分期写，若项目整体为一期，则不分期，下同）（一般与预竣工验收备案表对应）
开工时间×期为×年×月×日（分期写）（一般与建筑工程规划许可证对应）预售开始时间×期为×年×月×日（分期写）（一般与预售许可证对应）
首栋完工时间×期为×年×月×日（分期写）（一般与预竣工验收备案表对应）
建设的公共配套项目规划建设公共配套项目×平米，其中×楼物业用房×平米（楼内的配套按此写），单独建设的幼儿园×平米（单独建设的配套按此写）。

公共配套设施预算造价有则写，没有则删除该行。

二、计税成本确定原则
本项目采用可否销售原则、分类归集原则相结合，确定计税成本对象。

计税成本对象的确定原则如下：
（一）可否销售原则。