中美物业管理行业比较及美国物业行业发展经验启示
物业服务跟踪管理方案的国际经验与借鉴
物业服务跟踪管理方案的国际经验与借鉴物业服务管理在国内的发展越来越受到人们的重视，而在国际范围内的物业服务跟踪管理方案也有着各自的经验和特点。
通过学习国际经验，可以为我国的物业服务管理提供宝贵的借鉴。
本文将介绍几种国际经典的物业服务跟踪管理方案，以便为国内物业服务管理工作提供一些启示。
一、美国的物业服务跟踪管理美国在物业管理方面的经验丰富，其物业服务跟踪管理方案主要包括以下几个方面：1.信息化管理：美国的物业管理公司普遍采用先进的信息化管理系统，通过物联网技术实现对建筑设施的远程监控和管理，为业主提供更加便捷、高效的服务。
2.定期巡检：美国的物业管理公司注重定期对建筑设施进行维护和保养，通过巡检发现问题及时处理，有效提高建筑设施的使用寿命。
3.专业化服务团队：美国的物业管理公司拥有专业的服务团队，包括工程师、保洁人员、安保人员等，他们配合紧密，协同工作，为业主提供全方位、高水平的物业服务。
二、欧洲的物业服务跟踪管理欧洲的物业服务跟踪管理方案主要体现在以下几个方面：1.绿色环保：欧洲的物业管理公司重视绿色环保，在管理过程中积极采用环保材料和技术，致力于打造环保型的建筑设施，为居民提供健康、舒适的生活环境。
2.社区活动：欧洲的物业管理公司注重开展各种社区活动，如庆祝节日、举办文化活动等，加强业主之间的交流和沟通，增进邻里关系，营造和谐、温馨的社区氛围。
3.创新服务模式：欧洲的物业管理公司积极探索创新的服务模式，如共享物业管理平台、在线服务平台等，为业主提供更加便捷、个性化的物业服务。
三、日本的物业服务跟踪管理日本的物业服务跟踪管理方案主要表现在以下几个方面：1.精益求精：日本的物业管理公司注重精益求精，追求服务的品质和细节，通过不断提升管理水平和服务质量，赢得业主的信任和好评。
2.智能化管理：日本的物业管理公司普遍采用智能化管理系统，通过人工智能、大数据等技术手段进行数据分析和预测，为物业管理提供科学化、精准化的决策支持。
中美物业管理比较之三业主委员会是小区的中常委
名家专栏l E xPE R T c。
L uM N美国的业主委员会的权比物业服务公司大，它是小区的最高领导层。
小区公寓的业主委员会成立后，它具有审议、准核、决策的大权，大楼的运行与品质的好坏就掌握在这几个人的手中。
而物业服务公司或管理人员只有汇报，提议与执行的职责，物业服务公司不称职，不符合业主委员会的要求，业主委员会不必动用业主大会讨论，可随时决议解雇他们。
运行(公寓小区)的B usi ness(商业，生意)。
虽然这是通俗叫法，但含义很深，比常用的书面语Pr oper t y M a nage m ent(物业管理)深奥的多。
我们知道，普通公司的操纵运作是由公司董事会作决定，股份多的人可当董事会成员、董事、董事长。
公司总经理只不过是执行者。
美国的公寓业主委员会通常也叫(B O A R D)董事会。
这个董事会就是来操纵公寓小区这个公司的生存与业务。
而这个公司的总经理就是董事会聘用的物业服务公司。
好在国内有几亿股民，大家都理解，买了上市公司、企业股票的人就是这家公司的股东，持有股票多的人是大股东，持有股票少的人是，J、股东。
在美国，我们买了公寓的一套二套单元，那就算是这个公寓的一个股东。
尤其是美国的合作公寓，买它一个单元，政府不发房产证给你，而是给你这个合作公寓几盼股份。
你卖出自己的单元，就是把股份转让给他人。
美国的业主很明白自己在公寓小区的地位，业主委员会在公寓小区的地位。
公寓小区就是一个公司，一个非盈利的公司。
美国业主委员会的筹办、选举、义务与权力是以商业模式来建立运行，而国内是以行政模式来组建业主委员会，以业主大会形式来维权与倡导和谐。
l：135制Jl：发商控制l Ik i：委员会美国的一些公寓销售计划书中的董事会(业主委员会)选举方式、权力与义务、业主委员会的人数与分工，选举权与被选举权及选举过程等法规的描述篇幅比国内一个省市的物业管理条例全部内容还要多出几页纸。
业主委员会是公寓小区的董事会、中常委，无论是开发商建商还是业主，都想入选领导。
中美企业管理不同分析报告
中美企业管理不同分析报告引言中美企业管理在经营模式、组织结构、管理理念等方面存在着一定的差异。
本文将从三个方面对中美企业管理进行分析，旨在探讨两国企业管理的异同，并总结出互补和借鉴的经验。
一、经营模式1. 中美企业经营模式的差异- 中企以国内市场为主要发展目标，重点关注本土市场的需求，并根据市场特点进行产品和服务定位。
例如，中国企业可能更注重价格的竞争力，追求大众化产品。
- 美企以国际市场为主要发展目标，更加注重产品和服务的高附加值和创新性。
美国企业注重品牌建设和技术研发，追求差异化竞争策略。
2. 互补和借鉴的经验- 中企可以借鉴美企的创新思维和品牌建设经验，提升自身的附加值和竞争力。
- 美企可以借鉴中企的低成本竞争和本土市场敏感度，以在全球市场中获取更大的市场份额。
二、组织结构1. 中美企业组织结构的差异- 中企通常采用高度垂直的组织结构，权力与决策集中在高层管理人员手中。
决策执行效率高，但可能缺乏灵活性和创新性。
- 美企通常采用扁平化的组织结构，尊重员工的创造力和自主性。
员工参与决策的程度较高，但可能面临决策执行效率低下的问题。
2. 互补和借鉴的经验- 中企可以借鉴美企的扁平化组织结构，鼓励员工参与决策，以提升组织的灵活性和创新能力。
- 美企可以借鉴中企的垂直组织结构，提高决策效率和执行力，以应对市场变化的快速决策需求。
三、管理理念1. 中美企业管理理念的差异- 中企注重稳定和长期的发展，更加关注员工的安全感和福利待遇。
传统管理理念较为常见，注重权威和命令式管理方式。
- 美企注重创新和短期的效益，更加注重员工的激励和发展。
现代管理理念较为普遍，注重员工参与和团队合作。
2. 互补和借鉴的经验- 中企可以借鉴美企的激励机制和员工发展计划，激发员工的创造力和积极性。
- 美企可以借鉴中企的管理方式和稳定性，注重员工的安全感和福利待遇，以提高员工的工作稳定性和归属感。
结论中美企业管理存在着一定的差异，但也可以相互借鉴和互补。
物业管理行业的国际经验与借鉴
物业管理行业的国际经验与借鉴在全球化和城市化的浪潮下，物业管理行业发展迅猛。
全球各国为了更好地提供物业管理服务，纷纷分享经验与借鉴，加强合作与交流。
本文将探讨物业管理行业在国际上的经验和借鉴。
一、全球物业管理行业的发展现状全球范围内，物业管理行业正越来越重要。
物业管理涵盖了住宅、商业、工业、公共设施等广泛领域，旨在提供高效的设施维护、安全保障、秩序协调和良好的居住、办公环境。
不同国家和地区的物业管理行业发展水平不尽相同，但都在不断寻求创新和改进。
二、国际物业管理行业的佼佼者1. 美国物业管理行业美国物业管理行业以其高度专业化和规范化而著名。
许多物业管理公司拥有独立的维修团队和技术人员，能够及时解决各种设施问题。
此外，美国物业管理公司在服务质量和客户满意度方面有着严格的要求，常常通过定期调研和反馈来改进服务。
2. 新加坡物业管理行业新加坡物业管理行业以其高效和绿色环保的特点而备受关注。
物业管理公司在新加坡通常通过广泛使用先进技术和自动化系统，提高设施的效率和节能减排水平。
此外，新加坡物业管理还注重为居民提供全方位的社区服务，以提高生活质量。
3. 德国物业管理行业德国物业管理行业强调社区参与和合作。
物业管理公司与业主、居民和政府积极合作，共同制定并实施管理策略。
此外，德国物业管理行业还鼓励居民参与社区活动和决策，以增强社区凝聚力和居民满意度。
三、国际物业管理行业的借鉴经验1. 强化专业化培训物业管理行业需要专业人士掌握管理技能、法律法规和维修知识等各方面的知识。
可以借鉴国际上的做法，加强物业管理专业化培训，提高从业人员的综合素质和专业水平。
2. 推动技术应用积极引入前沿技术，如智能化设备和自动化系统，提高设施的效率和管理水平。
同时，加强与科技企业的合作，共同探索创新的管理解决方案。
3. 加强社区参与物业管理行业应积极促进与政府、业主和居民的合作，建立沟通渠道和协作机制。
重视居民的需求和意见，通过广泛参与和决策，提高居民对物业管理的满意度。
国外物业管理集锦
国外物业管理集锦物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一系列活动，包括房屋维修、设备保养、安全管理、环境卫生等方面。
国外的物业管理在不同国家和地区有着各自独特的特点和管理模式。
本文将针对国外物业管理的几个典型案例进行介绍和分析，以期为国内物业管理提供借鉴和启示。
一、美国物业管理的特点和经验美国是物业管理领域的先进国家之一，其物业管理模式以专业化、规范化和服务化为特点。
在美国，物业管理公司通常由专业团队负责管理和维护房地产项目，包括住宅、商业和工业物业。
他们提供全方位的服务，包括维修、保养、安全、清洁、租赁管理等。
此外，美国的物业管理公司还注重与业主的沟通和合作，定期召开业主大会，听取业主的意见和建议，以便更好地满足业主的需求。
二、日本物业管理的特点和经验日本的物业管理以高效、精细和安全为目标，注重细节和规范。
日本的物业管理公司通常由专业团队负责，他们会制定详细的管理计划和工作流程，确保物业的正常运营和维护。
此外，日本的物业管理还注重节能环保和社区建设，积极推动可持续发展和社会责任。
他们会定期组织社区活动，增进业主之间的交流和合作，营造良好的社区氛围。
三、新加坡物业管理的特点和经验新加坡的物业管理以科技化、智能化和绿色化为特点，注重创新和可持续发展。
新加坡的物业管理公司通常会采用先进的技术和设备，如智能家居系统、可再生能源等，提高管理效率和服务质量。
此外，新加坡的物业管理还注重社区管理和公共设施的维护，他们会积极参预社区事务，并与业主共同维护社区的安全和环境。
四、德国物业管理的特点和经验德国的物业管理以专业化、法制化和民主化为特点，注重规范和公正。
德国的物业管理公司通常由专业人士和业主组成的管理委员会负责，他们会制定详细的管理规章和制度，确保物业的正常运营和维护。
此外，德国的物业管理还注重能源管理和环境保护，他们会积极推动节能减排和可持续发展，提高物业的环境性能和可持续性。
五、总结和启示国外物业管理的经验和做法为我们提供了不少借鉴和启示。
由中美物业收费对比浅谈我国收费难问题
（ ）拖欠物业管理费 的追讨 三 在 我 国 ，根据 《 物业 管 理条 例 》 的规 定 ，违反 物业 服 务合 同 约定 ，业主 逾期不 交纳物 业服 务费用 的，业主委 员会应 当督促其 限 期 交纳 ；逾 期仍不 交纳 的，物业 管理 公司可 以向人 民法 院起诉 ，即 业主 委员对 物业管 理费 的收取 只负有 督促 义务 ，追讨 费用的最 终主
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肖丽 （ 京 林 业大 学 经 济 管 理 学 院 。北 京 １ ０ ０ 北 ０ ０） ０
摘 要 ：随着我 国物 业管理 发展，一些问题也逐渐显现 ，其中物业管理收费难 问题广泛 存在。本文阐述了我国物业管理收费难 问题 存在 的 原 因 ， 并 对 比介 绍 美 国 在 这 些 方 面 的 成 熟 做 法 ，借 鉴 美 国 先 进 的 制 度 为 问题 的解 决提 供 有 益 启 示 。 关键 词：物业管理 收费难问题：美国 ；启示 ；解决途 径 中图分 类号 ：０ １ ． ９２２ 文献标识码 ：Ａ 文章编 号：１ ７－ ０ ９（ ０ １ ２ ０ １－ ２ ６ １ ８ ８ ２ １ ）０ － ０ ９ ０
设备和 相关场 地进行 维修 、养 护 、管 理，维 护相 关区域 内的环 境卫 生和秩 序， 向业 主所 收取 的费用 。从这 个概 念 中，可 以看 出物 业管
理 收 费 的 范 围 是 很 广 的 ， 这 也 就 决 定 了 其 收 费 内容 的 复 杂 性 。 同 时
由于各物 业管理 公司 为业 主提供 不 同的服务项 目，其收 费标准 则有
的细化项 目规定不 同和各 业主对 收取 费用项 目的理 解不 同……这 些 都 容易导致摩擦 ，进而 导致 费用难 以收取 。 在 美国 ，政 府不关心 物业管 理费收 多少 ，也不进 行物业 管理 费 指 导 。公 寓在成立 业主管 理委 员会 （ 以下简称 管委会 ）后 ，管委会 组织 专业 的人 员 ，比如说 律师 、会计师 ，对 聘请 的物业 管理 公 司管
物业管理行业的国际比较与借鉴
物业管理行业的国际比较与借鉴在全球化的时代背景下，物业管理行业的重要性日益凸显。
不同国家的物业管理模式和经验值得我们进行深入研究和借鉴。
本文将就物业管理行业在不同国家的比较进行探讨，并提出一些建议。
一、美国的物业管理模式美国是物业管理行业的先进地区之一。
在美国，物业管理往往由专业的第三方公司承担。
这些公司通过有效的管理手段，为业主提供全方位的服务，包括物业维护、安全管理、租赁管理等。
在美国，物业管理公司通常具有专业的团队，拥有相关的资质和经验。
他们通过制定详细的管理计划和预算，确保物业的正常运营。
此外，美国物业管理还注重业主的参与和沟通，定期举行业主大会及时解决问题，增强业主满意度。
二、英国的物业管理模式英国的物业管理模式以公寓为主，其管理方式相对成熟。
英国普遍采用业主权益优先的原则，物业管理被认为是公共利益，因此政府有一定程度的干预。
英国物业管理的特点是重视专业人员的培养和认证。
物业管理公司通常会进行专业认证，以保证其服务质量。
此外，英国的物业管理还注重绿色环保和社区文化建设，通过推行可持续发展和社区活动等方式，提高居民对物业管理的满意度。
三、德国的物业管理模式德国的物业管理模式着重于高效和规范。
德国物业管理公司通常由业主自己组建，或者由业主委员会负责管理。
他们采用集体决策的方式，确保业主的利益得到充分保障。
在德国，物业管理公司致力于提供全面的服务，包括设施管理、财务管理和居民服务等。
物业管理公司还会定期组织培训，提高员工的专业素质，确保管理水平的不断提升。
四、加拿大的物业管理模式加拿大的物业管理以专业化和透明化为特点。
物业管理公司通常由专业人士组成，他们拥有丰富的行业经验和管理知识。
加拿大物业管理强调良好的沟通和合作态度，通过与业主的密切配合，提供优质的服务。
加拿大物业管理公司注重技术的应用和创新。
他们借助信息技术，提高管理效率和质量，通过建立在线平台，方便业主与物业管理公司的沟通和交流。
五、借鉴与启示从以上国家的物业管理模式中我们可以得出一些建议。
国外物业管理模式的分析与启示
国外物业管理模式的分析与启示国外物业管理模式的分析与启示加入WTO，将给我国的经济发展带来巨大商机，进而也会对物业管理市场产生深远的影响。
加入WTO后，境外物业管理企业必将涌入国内市场，物业管理市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的规律将进一步凸显。
这一切都要求我们急速提高我国的物业管理水平，普遍提高我国物业管理从业人员的素质，以便在同境外物业管理企业的竞争中取胜。
为此，我们必须借鉴国外优秀的物业管理经验。
一、英美、新加坡及我国香港地区的物业管理（一）英美的物业管理英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。
为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。
发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。
除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。
在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。
据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。
英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。
英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。
这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。
（二）新加坡的物业管理新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。
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持续看好高品质物业管理龙头，推荐绿城服务 .................................................................. 18 板块效应形成，持续看好物业龙头企业 ............................................................................. 18 绿城服务——服务口碑推动内生增长，产业并购扩大服务边界 ......................................... 19
中美物业管理行业比较 ........................................................................................................ 5 市场整体规模和发展阶段不同 ............................................................................................. 5 服务内容存在较大差别 ........................................................................................................ 6 龙头企业的历史渊源不同..................................................................................................... 8
他山之石——美国物业行业发展经验启示 ......................................................................... 10 高服务品质是企业发展基石 ............................................................................................... 10 平台结合具体的服务才更有意义 ........................................................................................ 10 并购既能扩张服务边界，也能增加管理面积 ...................................................................... 13
插图目录
图 1：美国的物业管理基本形式........................................................................................... 1 图 2：公司近五年营业收入.................................................................................................. 2 图 3：公司近五年调整后 EBITDA ....................................................................................... 2 图 4：FirstService 的经营模式示意图 ................................................................................. 3 图 5：ServiceMaster 上市以来业绩..................................................................................... 3 图 6：ServiceMaster 主营业务来源（2017 年）................................................................. 3 图 7：中美新开工住宅对比.................................................................................................. 5 图 8：中国新房竣工面积 ..................................................................................................... 5 图 9：绿城服务管理面积变化 .............................................................................................. 5 图 10：中国物业管理面积变化 ............................................................................................ 5 图 11：美国住宅居住密度梯度分类 ..................................................................................... 6 图 12：中国物业管理公司的增值服务 ................................................................................. 8 图 13：中美物业增值服务发展思路差异.............................................................................. 8 图 14：部分房地产开发商附属物业公司...................................ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ.......................................... 9 图 15：FirstService 2017 年营业收入构成 .........................................................................11 图 16：FirstService 2017 年 EBITDA 构成.........................................................................11 图 17：FirstService 建设的游泳池案例 ............................................................................. 12 图 18：ServiceMaster 的臭虫清除服务 ............................................................................. 12 图 19：物业管理公司并购逻辑 .......................................................................................... 13 图 20：FirstService 营业收入保持 20 余年高速增长 ......................................................... 14 图 21：2014-2017 年 TOP10 物业管理企业管理规模与市场份额变化情况 ...................... 16 图 22：中国物业管理百强企业市场份额占比 .................................................................... 16 图 23：绿城服务 2016 年年报封面——幸福生活服务商 ................................................... 17 图 24：美国龙头物业公司的战略增长模型 ........................................................................ 18
中美物业管理行业比较及美国物业行业发展经验启示
目录
美国物业管理行业概览 ........................................................................................................ 1
美国物业龙头简介：FirstService 和 Service Master ........................................................ 1 FirstService ......................................................................................................................... 1 ServiceMaster ..................................................................................................................... 3
潜力更大的中国市场，物业龙头可能不断突破自我........................................................... 15 龙头公司用户数量可能持续增长 ........................................................................................ 15 服务深化的空间比在管面积增长的空间更大 ...................................................................... 17