土地储备项目效益后评价
乌鲁木齐市土地储备实施效果评价及问题分析
乌鲁木齐市土地储备实施效果评价及问题分析摘要：本文以新疆乌鲁木齐市为例研究该市土地储备运行的相关问题。
通过分析该市土地储备利用的现状，探讨其土地储备中的绩效及存在的问题，提出了几点建议，包括土地储备的法律法规将逐步健全，土地储备资金的良性循环机制等，以期本市土地储备工作能更好地促进城市的更新和发展。
关键词：乌鲁木齐市，土地储备，绩效评价1乌鲁木齐市土地储备现状1.1土地储备机构的设置土地储备机构是土地储备制度得以运行的主体，从各地的实际操作看，主要有两种形态：一种是单一结构，土地储备机构隶属土地管理部门，如上海；另一种是双结构，即土地储备委员会和土地储备机构[1]。
从目前实践效果看，双结构模式较为理想。
乌鲁木齐市土地储备中心的机构设置就是后者。
随着国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等文件的颁布实施，为依法规范乌鲁木齐市的土地市场，确保政府对土地一级市场的高度垄断，乌鲁木齐市积极探索建立土地储备机制，于2001年3月成立了乌鲁木齐市土地储备发展中心，主要受市政府委托对市政府依法征用、收回、收购和置换的土地进行储备，组织对储备土地进行地面附着物拆除、补偿、土地平整等前期开发工作，接受主管部门委托组织实施土地使用权招标、拍卖、挂牌交易的前期工作。
1.2土地储备的范围城市规划区内的新增建设用地一律纳入土地储备，包括新城区建设、旧城改造项目涉及的土地，根据建设规划实施统一收购、征用土地收购可采取收回、收购、征用等方式进行。
乌市通过收回方式取得土地的有以下几种情形：土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满；土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的因单位撤销、企业破产等原因；停止使用原以划拨方式取得使用权的土地公路、铁路、机场、码头、矿场等经核准报废的土地使用者未经批准擅自改变用途；被责令限期改正，逾期拒不改正的非法占用、转让土地，被依法没收的被法院查封拟拍卖的划拨土地根据法律规定；可依法收回的其他土地。
土地储备资金绩效评价制度
土地储备资金绩效评价制度土地储备资金是指由地方政府通过土地出让收入或其他途径筹集而形成的用于储备土地的资金。
土地储备资金的管理和使用对于地方政府的土地资源管理和经济发展具有重要的意义。
为了切实加强对土地储备资金的监管和绩效评价，建立科学合理的评价制度是必要的。
一、评价指标体系1.经济效益指标包括土地出让收入、土地增值收益、土地储备成本等指标。
其中土地出让收入是一个重要的指标，可以反映土地储备资金管理的效果。
土地增值收益能够衡量土地储备与开发的效果。
土地储备成本则是衡量土地储备活动的效率的一个指标。
2.社会效益指标包括住房供应情况、就业情况、基础设施建设等指标。
土地储备资金的使用应能够为社会提供良好的住房条件，为就业创造条件，促进基础设施的建设等。
3.环境效益指标包括生态环境保护、资源利用等指标。
土地储备资金的使用应注重生态环境保护，合理利用资源，推动可持续发展。
二、评价方法1.定性评价方法：通过问卷调查、访谈等方式，了解土地储备资金使用的情况，并根据使用情况进行评价。
定性评价方法能够深入了解资金使用的实际情况，从而全面准确地评价土地储备资金的绩效。
2.定量评价方法：通过统计分析和模型计算等方法，对土地储备资金使用情况进行评估。
包括土地出让收入与土地储备成本的比值、土地增值收益率等指标。
定量评价方法可以客观地衡量土地储备资金的绩效。
三、评价程序1.数据收集：收集土地储备资金的相关数据，包括土地出让收入、土地增值收益、土地储备成本等数据，同时还需要收集与土地储备相关的社会经济数据和环境数据。
2.数据分析：对收集的数据进行统计分析和计算。
分析数据的变化趋势、关联关系等，并与评价指标进行对比，确定评价结论。
3.制定评价报告：根据数据分析的结果，撰写评价报告，包括土地储备资金的绩效情况、存在的问题和改进措施等，并提出评价建议。
四、评价结果应用评价结果应用于土地储备资金的管理和使用。
根据评价结果，地方政府可以对土地储备资金的使用情况进行调整和优化，加强资金使用的监管，提高绩效。
土地储备一级开发效益分析要点
土地储备一级开发效益分析要点一、土地成本土地成本的构成共分三个部分，即用地指标（计划）取得费、土地征收补偿费和土地整治费。
（一）用地指标（计划）取得费：若有计划指标，按当前政策需缴纳新增建设用地有偿使用费等5项规费，约9万元/亩；若无计划指标，则需通过增减挂钩造地票或直接购买地票解决。
当前造地票成本价大致为13.6万元/亩，市场购买地票约需20-25万元/亩。
(二)土地征收补偿费：该项补偿费的计算是以拟征收地块面积，对应人口安置数量及实际拆迁安置量等。
根据当地政府当前征地补偿标准进行计算，区县储备地征收补偿费一般在15万元-30万元/亩。
（三）土地整治费：土地整治是指将土地由生地变成熟地。
整治分“九通一平”、“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”及土石方场平几个层级，具体按哪一层级进行整治，需要根据地块区位配套及供地需求等情况综合确定。
一般情况下，土地整治往往只针对土石方场平，土石方场平造价就重庆丘陵地区而言，一般在5万元/亩。
二、土地出让收入（一）土地出让收入：是指土地通过“招、拍、挂”方式出让所形成的总成交款。
（二）可出让土地（净用地）：是指规划性质上定为商业、居住或工业用地的土地，其他市政道路、绿化等用地为公共设施用地不能出让。
而一宗储备地往往只有40%-60%的面积规划为商业、居住或工业用地，即储备地中只有40%-60%的土地可供出让，其他不能出让，但要全额征收。
（并非储备多少面积就可以出让多少面积）三、土地纯收益土地纯收益=土地出让收入-土地成本四、各项基金计提是指土地出让后按国家有关政策从土地纯收益中计提的国家土地收益基金及各项费用，共有7项。
其中铁路和农田水利基金为市财政收取，其他5大项大部分留在区县级财政，具体计提比例见附表。
五、净收益净收益=土地出让收入-土地成本及其利息-各项基金计提土地出让规费缴纳明细表。
水利工程建设土地储备项目效益测算报告
水利工程建设土地储备项目效益测算报告一、项目背景随着人口的增长和城市化进程的加快，水资源供应问题日益突出，水利工程建设成为解决这一问题的重要途径之一、本报告旨在对水利工程建设土地储备项目进行效益测算，为决策者提供科学依据。
二、项目概述本项目是一个土地储备项目，主要目的是为未来水利工程建设的需要储备土地。
项目占地面积为500亩，计划投资额为5000万元。
项目预计建设周期为3年，预计年运营时间为30年。
三、投资收益测算1.直接投资根据项目建设规模和建设周期，初步估计本项目的直接投资额为5000万元。
2.年收益3.投资回收期投资回收期是评价项目投资效果的重要指标之一、根据项目的直接投资额和年收益估算，可以计算出投资回收期为5000/600=8.33年。
4.投资现值投资现值是评价项目投资效益的重要指标之一、根据项目的直接投资额、年收益和预计运营时间估算，可以计算出投资现值为：I0=I1/(1+r)^1+I2/(1+r)^2+...+In/(1+r)^n其中，I0为投资现值，I1-I3分别为三个年度的收益，r为折现率，n为预计运营时间。
以8%为折现率，30年为预计运营时间，计算投资现值为：I0=600/(1+0.08)^1+600/(1+0.08)^2+...+600/(1+0.08)^30≈7525.1万元。
四、风险分析1.市场波动风险2.政策风险政府对于水利工程建设和土地使用的相关政策的调整可能会对项目的运营产生影响。
3.自然灾害风险五、可行性分析综合考虑投资收益、风险分析等因素，本项目的投资收益较为可观，投资回收期较短，投资现值较高，具有较高的可行性。
六、建议与结论根据以上分析，建议推进水利工程建设土地储备项目的立项和实施，并在项目建设和运营过程中加强风险管理和监测，以确保项目的顺利推进和效益实现。
土地储备专项资金绩效评价报告
土地储备专项资金绩效评价报告为加强财政资金管理，强化支出责任，提高财政资金的使用效益，建立科学、合理的财政支出绩效评价体系，根据《中共中央国务院关于全面实施预算绩效管理的意见》（中发〔2018〕34号）、财政部《财政支出绩效评价管理暂行办法》（财预〔2011〕285号）、财政部《预算绩效管理工作规划（2012—2015）》（财预〔2012〕396号）、《党政机关厉行节约反对浪费条例》、《湖南省人民政府关于全面推进预算绩效管理的意见》（湘政发〔2012〕33号）、《中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于全面实施预算绩效管理的实施意见》（湘办发〔2019〕10号）、《保靖县财政局关于开展2018年度财政性资金绩效评价的通知》（保财绩〔2019〕2号）等文件精神，遵循“科学规范、公正公开、分类管理、绩效相关”的原则，运用科学、合理的绩效评价指标、评价标准和评价方法，本单位在组织力量收集、整理、汇总、分析项目和相关资料的基础上，结合实地调查、调查问卷情况,对土地储备专项资金的资金来源、使用、管理和效益情况进行了自评，现报告如下：一、项目慨况（一）项目单位基本情况保靖县土地收购储备交易中心系保靖县自然资源局下属财政补助事业单位，统一社会信用代码12433125563526479T，办公地址：保靖县迁陵镇魏竹路。
宗旨和业务范围：负责实施全县国有土地收购、储备工作；负责办理国有土地使用权的招标、拍卖、挂牌出让的事务性工作；负责办理出让土地使用权转让、抵押、租赁等工作；负责提供国有土地管理及土地出让等方面的法律、法规和政策咨询。
（二）项目背景为盘活国有存量土地资源，优化土地资源配置，合理利用土地，根据相关法律法规，保靖县土地收购储备交易中心负责收购中医院地块需资金352.5万元，狮子堡安置点基础设施建设及水电安装需资金550万元，征地拆迁补偿资金1097.5万元。
为推进保靖县水利设施事业发展，保靖县土地收购储备交易中心于2017年6月启动了保靖县三岔河水库建设用地项目的报批工作。
浅析土地整理资金投入与效益评价
工作研丸］说析土地整理贽金投入与效盖评价□李雪松一、研究的依据与原则《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》中“积极推进土地整治，搞好土地建设”、《土地管理法》中“国家鼓励土地整治”的要求。
土地整理资金投入要遵循科学性原则、促进城乡统筹发展、上下结合相互协调、广泛参与性原则、经济、社会、生态效益相结合的原则等。
二、效益分析评价1.经济效益经济效益是人们进行土地综合整治时首要考虑的因素。
经济效益分析是衡量土地综合整治投资收益的重要指标。
土地综合整治的经济效益是指投资行为主体或其他经济行为主体通过对土地综合整治项目进行资金、劳动、技术等的投入所获得的经济效益。
土地综合整治的经济效益应该表现为在有限的投入水平下，使整治后耕地利用率和产出率提高，农业生产收入增加，生产成本降低。
同时，由于土地综合整治的实施,会促使区域土地利用结构优化,实施后新增耕地指标可以作为建设用地指标,有力地缓解了建设用地指标紧张的局面，这些挂钩指标用于工业经济建设,产生巨大的经济效益,这对实施区来说,同样可以增加经济产出，理论上讲也应该考虑在土地综合整治经济效益之内。
影响的主要因素表现为土地综合整治的投入量与产出量，主要包括通过土地综合整治增加有效耕地面积、提高耕地质量、增加土地产出、改善农业生产条件，便于机械化耕作、规模经营、节约人力物力、有效降低农业生产成本的经济效益。
2.社会效益土地综合整治的社会效益主要是指土地综合整治活动对社会环境系统所产生的影响。
针对土地综合整治，社会效益就是为实现农场经济发展、农场文明建设、缩小城乡差别等所作岀的贡献与影响的程度。
通过土地综合整治，可以使荒弃土地、空心居民点、工矿废弃地、未利用地、坟地及其他闲置地变成标准农田和优质耕地,使昔日利用率不高甚至荒废的土地得到很好的利用。
影响的主要因素表现为:通过改造归并农场居民点，节约基础设施建设，改变农场居民点环境还有一定脏、乱、差的面貌，提高农场职工居住水平和生活质量。
土地储备专项资金绩效评价报告
土地储备专项资金绩效评价报告为加强财政资金管理，强化支出责任，提高财政资金的使用效益，建立科学、合理的财政支出绩效评价体系，根据《中共中央国务院关于全面实施预算绩效管理的意见》（中发〔2018〕34号）、财政部《财政支出绩效评价管理暂行办法》（财预〔2011〕285号）、财政部《预算绩效管理工作规划（2012—2015）》（财预〔2012〕396号）、《党政机关厉行节约反对浪费条例》、《湖南省人民政府关于全面推进预算绩效管理的意见》（湘政发〔2012〕33号）、《中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于全面实施预算绩效管理的实施意见》（湘办发〔2019〕10号）、《保靖县财政局关于开展2018年度财政性资金绩效评价的通知》（保财绩〔2019〕2号）等文件精神，遵循“科学规范、公正公开、分类管理、绩效相关”的原则，运用科学、合理的绩效评价指标、评价标准和评价方法，本单位在组织力量收集、整理、汇总、分析项目和相关资料的基础上，结合实地调查、调查问卷情况,对土地储备专项资金的资金来源、使用、管理和效益情况进行了自评，现报告如下：一、项目慨况（一）项目单位基本情况保靖县土地收购储备交易中心系保靖县自然资源局下属财政补助事业单位，统一社会信用代码12433125563526479T，办公地址：保靖县迁陵镇魏竹路。
宗旨和业务范围：负责实施全县国有土地收购、储备工作；负责办理国有土地使用权的招标、拍卖、挂牌出让的事务性工作；负责办理出让土地使用权转让、抵押、租赁等工作；负责提供国有土地管理及土地出让等方面的法律、法规和政策咨询。
（二）项目背景为盘活国有存量土地资源，优化土地资源配置，合理利用土地，根据相关法律法规，保靖县土地收购储备交易中心负责收购中医院地块需资金352.5万元，狮子堡安置点基础设施建设及水电安装需资金550万元，征地拆迁补偿资金1097.5万元。
为推进保靖县水利设施事业发展，保靖县土地收购储备交易中心于2017年6月启动了保靖县三岔河水库建设用地项目的报批工作。
土地储备项目效益后评价——以天津市河西区大沽路(师大)地块为例
Ｏ
２
７
８
３
通 过模 糊 综合评 判法 可得 ：
项目 收益 率、资金使用 效率 、成本控制程度 、 土地 利用 集约度等指标 。
２ ． ２ 社 会效 益指 标
Ｂ １ ＝ ｗ １ ‘Ｒ ｌ ＝（ ０ ． １ ６ ０ ． １ ４ ０ ． ２ ７ ０ ． ４ ２ ） ・
论价 值和 现 实意 义 。本 文选 取天 津市 已实施 出让 的土 地储 备项 目，
开展 土地 整 理储 备工 作 的效 果评 估提 供借 鉴 和参 考 ，引 导土地 储 备 项 目科学 规划 ，合 理 实施 。 １ ．土地储 备项 目效益 后评 价概 念 土地 储 备项 目效 益后 评价 ，是 指在 储备 项 目完成 出让后所 对项 目进 行 的评 价 。它通 过对 项 目实 施过 程 、结 果及 影响 进行 调 查研 究 和 全面 系 统分 析 ，与项 目实施 前 的状况 进行 对 比 ， 找 出差 别和 变化 ， 分 析 原 因， 总结 经验 ，汲 取 教训 ，得 到启 示 ，提 出对 策建 议 ，通过 信 息 反馈 ， 改善 整理 储备 管 理和 决策 ，达 到提 高储 备 土地 综合 效益
社 会效 益主 要考 虑 到项 目给 当地 带来 的社 会 影响 。主要 是指 项 目实施 后从 拆迁 安 置方 案合 理 性 、基础 设施 改善 程 度 、土地 利用 结 构优 化程 度 、单位 面 积就 业人 数等 方面 来考 量 。 ２ ． ３ 生态 效益 指标 土地 储 备项 目不 可避 免 的会 给环 境造 成影 响 ，所 以需要 对项 目 的环 境 影响 要做 出正确 的评 价 。这 里选 用 了市容 环 境 的改善 程度 、 对 周 边环 境 的影 响 。 ３ ．河西 区大 洁路 （ 师大 ）地 块效 益后 评价 ３ ． ｉ 地块 介绍 该地 块 位 于 大沽 南 路 东侧 ， 占地 面 积 为 ３ ． ７ ４公 顷 。四至 范伺
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土地储备项目效益后评价
【摘要】本文基于天津市土地储备项目的相关资料，应用模糊数学的方法对该项目储备后综合效益情况进行了评价，文中所用方法可为今后土地储备项目实施收购整理储备工作提供参考。
【关键词】土地储备效益评价
前言
目前，土地储备项目效益分析评价主要集中于项目实施前的经济效益分析，围绕项目实施后的综合影响所进行的评价尚少。
因此，并不能准确地反映项目实施所产生的效果。
土地储备项目带来的效益应该是具有综合性、全面性的特点，能够从社会、经济、环境多个方面影响项目所在地区。
因此，开展区域土地整理项目实施后社会影响评价具有重要理论价值和现实意义。
本文选取天津市已实施出让的土地储备项目，建立土地储备项目综合效益评价体系，并进行解释，以期为天津市开展土地整理储备工作的效果评估提供借鉴和参考，引导土地储备项目科学规划，合理实施。
1.土地储备项目效益后评价概念
土地储备项目效益后评价，是指在储备项目完成出让后所对项目进行的评价。
它通过对项目实施过程、结果及影响进行调查研究和全面系统分析，与项目实施前的状况进行对比，找出差别和变化，分析原因，总结经验，汲取教训，得到启示，提出对策建议，通过信息反馈，改善整理储备管理和决策，达到提高储备土地综合效益
的目的。
2.土地储备项目效益后评价指标的选取
效益指标编制要从地块本身的特点出发，确定的效益指标充分体现整理储备用地的效益特色，与整理储备的目的一致。
根据科学性、可操作性、层次性、独立性等原则，从三个方面选取指标：
2.1经济效益指标
经济效益的相关的研究比较多，一般是从土地储备项目实施带来的经济效果来考虑的。
根据土地储备项目的特点，一般来说，可选择项目收益率、资金使用效率、成本控制程度、土地利用集约度等指标。
2.2社会效益指标
社会效益主要考虑到项目给当地带来的社会影响。
主要是指项目实施后从拆迁安置方案合理性、基础设施改善程度、土地利用结构优化程度、单位面积就业人数等方面来考量。
2.3生态效益指标
土地储备项目不可避免的会给环境造成影响，所以需要对项目的环境影响要做出正确的评价。
这里选用了市容环境的改善程度、对周边环境的影响。
3.河西区大沽路（师大）地块效益后评价
3.1地块介绍
该地块位于大沽南路东侧，占地面积为3.74公顷。
四至范围为：东至福盛花园，南至津河，西至大沽南路，北至师大宿舍区。
地块
所处区域为大沽路市级商业区，周边交通便利，生活配套设施完善，商业和居住氛围浓厚。
该地块的收购储备工作始于2007年，供应的时间为2008年。
本次评价对该储备地块供应后的综合效益进行评价。
3.2评价指标因子的确定
通过对河西区大沽路（师大）地块的综合分析的基础上，通过对有关专家进行咨询打分，确定了三大效益及相应主因素的子因子权重，具体情况见下表：
表1 土地储备项目的土地利用评价指标体系
通过模糊综合评判法可得：
b1=w1·r1=（0.16 0.14 0.27 0.42）·
= （0.23 0.30 0.27 0.17 0.03）
b2=w2·r2=（0.54 0.27 0.19）·
= （0.10 0.27 0.31 0.23 0.08）
b3=w3·r3=（0.67 0.33）·
=（0.10 0.23 0.35 0.27 0.05）
进行归一化后得b=（0.12 0.26 0.32 0.23 0.06）
根据最大隶属度原则可知该项目的效益等级处于第二等级至第
四等级的可能性比较大，项目综合效益偏中上。
4.结语
土地整理储备工作是个系统工程，不仅仅是经济方面，它还涉及到对社会、生态环境等多方面。
土地储备效益后分析与评价是土地
整理储备工作的很好的补充，应给予足够的重视。
对于土地储备效益后评价方法的研究将为土地整理工作者提供决策支持，从而使其有意识的控制成本，降低不利影响，使得土地储备效益最大化。
（作者单位：天津市土地整理中心；天津 300201）。