第六章习题答案

第六章练习题参考答案
1.某专用仓库，总建筑面积6500平方米，建成于1991年10月底，为钢筋混凝土结构，现决定评估其于2009年10月31日的价格。

经了解，现时（评估基准日）与评估对象类似的建筑物的造价为每平方米建筑面积1200元，类似建筑物的层高比评估对象高10厘米，估计影响造价5%。

参照有关规定并经评估人员判断，该仓库建筑物的经济寿命为60年，该仓库已用了18年。

试评估该仓库于2009年10月31日的价格。

解：经修正后的单位建筑面积造价为1200（1－5%）＝1140（元）
则被估建筑物的重新构建价格＝1140×6500＝7410000（元）
被估建筑物的贬值额＝7410000×18/60＝2223000（元）
则建筑物评估价格＝7410000－2223000＝5187000（元）
2.某房地产建筑面积500平方米，占用范围内土地面积800平方米，已评估出的土地价格为每平方米1000元。

月租金10000元，土地还原率8%，建筑物还原利率10%，年折旧率2%，空租率10%。

房产税、营业税分别占年租金收入的12%和5%，土地使用税按每平方米土地面积2元缴纳。

管理费、维修费分别按年租金收入的3%、4%计算，保险费每年1500元。

试用残余法评估建筑物价值（假设收益期限为无限年期）。

解：年总收入＝10000×12×（1－10%）＝108000（元）
年总费用包括：房产税＝108000×12%＝12960（元）
营业税＝108000×5%＝5400（元）
土地使用税＝2×800＝1600（元）
管理费＝108000×3%＝3240（元）
维修费＝4320（元）
保险费＝1500（元）
则年总费用＝12960＋5400＋1600＋3240＋4320＋1500＝29020（元）
房地产年总收益＝108000－29020＝78980（元）
土地年纯收益＝1000×800×8%＝64000（元）
则建筑物年纯收益＝78980－64000＝14980（元）
建筑物价格＝14980/(10%＋2%)＝124833（元）
3．某建筑物为钢筋混凝土结构，总使用年限为50年，实际使用年限为10年。

经调查计算，现在重新剪纸全新状态的该建筑物的建造成本为800万元，建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%（均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，1年期基本建设贷款利率为6%,销售税费为50万元，开发年利润率为建造成本的25%。

该建筑物的墙、地面等局部损坏的修复费用为18万元；装修的更新重置成本为200万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的更新重置成本为110万元，平均寿命为10年，已使用8年，试估测该建筑物的价值。

解：第一，求建筑部分价值。

管理费用：800×3%＝24（万元）
开发利润：800×25%＝200（万元）
投资利息：800×60%×[(1＋6%)1.5－1]＋800×40%×(1＋6%)0.5－1]＝53.3（万元）
重置成本：800＋24＋50＋53.3+200＝1127.3（万元）
第二，实体性贬值 18+200×3/5 +110×8/10 =226(万元)
（1127.3-18-200-110）×10/50=159.86(万元)
第三，建筑物的评估价值 1127.3-159.86-226 =741.44（万元）
4．某砖混结构住宅建筑面积1000平方米，其建筑工程预算金额为200000元，设备安装工程预算为50000元，专业费用预算6000元，建设税费预计为20000元。

该住宅建安工程投资中基础、结构工程和装饰工程分别各占13%、60%、27%。

评估基准日该基础工程已完工，结构工程完成了30%，设备安装工程、装饰工程尚未进行，工期已进行了6个月（总工期1年）。

发生专业费用成本4000元，建设税费支出20000元。

另外，年利息率为6%，年投资利润率为10%，假设已完工程资金均匀投入。

现拟转让，试评估其价值。

解：该住宅建安工程投资中基础、结构工程和装饰工程分别各占13%、60%、27%，则
其工程形象进度＝13%＋60%×30%＋27%×0＝31%
利息 [（200000+50000+6000）×31% +（4000-6000×1/2）] ×6%/2=2410.8（元）
利润 [（200000+50000+6000）×31% +（4000-6000×1/2）] ×10%/2=4018（元）
其评估值＝（200000+50000+6000）×31% +1000+2410+4018 =86788（元）。