绿地国际金融城改编版

绿地国际金融城个案调查报告
报告结构
1. 华中第一高楼·绿地国际金融城 2. 绿地国际金融城具备哪些属性？ 3. 拥有那些产品？销售的怎么样？ 4. 为什么销售结果是这样的情况？ 5. 绿地国际金融城值得思考地方？
华中第一高楼·绿地国际金融城
建筑使命
武汉绿地国际金融城商务区核心部位一栋606米的超 高层综合体计划打造成一个集超五星级酒店、国际 甲级办公楼、高档商业区和顶级公寓等融为一体的 超高层城市综合体。武汉绿地国际金融城建成后将 成为目前已知的华中第一高楼、中国第二高楼、世 界第三高楼。
成交套数, 2成01交2-套08数, 9,72成01交2-套09数, 8,42成01交2-套10数, 2,12成01交2-套11数, 4,42成01交2-套12数, 2,92成01交3-0套1,数69, 成20交13套-02数, 4, 2成01交3-0套3,数16, 2成01交3-套04数, 8, 成20交13套-07数, 6, 2013-08, 14
无照明广告牌 三面翻 三面翻 三面翻
广告尺寸(M)
地理描述
3*20 中山路铁路桥旁
售楼部
售楼部采用感性温暖的设计造型，配合三角天顶组合， 更加彰显简明扼要的商务气息。
平面推广 推广对象针对绿地旗下现有中高档品牌新里西斯莱公馆和尚 未完工的武汉606写字楼。
投放日期 2013-3-14 2013-2-28 2013-1-25 2013-1-24 2013-1-17 2013-1-17 2012-12-20 2012-12-14 2012-12-13 2012-12-6
景观设计
澳派景观
物业公司
长城物业公司
占地面积 建筑面积 当期总户数 容积率/绿 地率 物业类型
户车比
67923㎡ 319815㎡
1911
4.71/30%
住宅、商业、写字楼 1：0.88
均价
16000元/㎡
项目区位
项目地处武昌核心板块，周围商圈林立且竞争激 烈，区域价值高，发展潜力巨大。
王家墩
江尚 13000元/㎡
11158
11136
成交套数
成交单价(元/㎡)
R1~R9组成的“新里西斯莱”住宅项目，共有1962套住宅，成交1233 套，去化62.8%。价格12605元/㎡，同比增长5.3%，环比增长2.6%。 2013年一月出现量价暴增，98~188改推到90~141。
商铺
影响商铺价格因素包括楼层、位置等因素，成交基数小 导致价格波动大。
户型配比
商家采用三种户型均衡配比的方式来降低营销 风险。
户型 二室 三室 合计
面积（平米） 98
主要房间开间 客厅 (米) 主 卧 （ 米 ） 供应套数
3.8
3.5
92
供应比 例
32.4%
141
3.6
4.0
96
33.8%
188
6.2
5.9
96
33.8％
284
100%
注：在一期工程中选取的A04区的R8栋来做户型配比，R7 、R8 、R9 为户型一样的现售楼盘。
园林景观 内部园林密植均做微地形处理，营造出具有层次感的绿 化体验。
立面分析 新里西斯莱公馆采纳浪漫的法兰西风情打造建筑，融汇百年 经典的artdeco设计理念，打造城市返璞归真的人本生活。
➢立面材质：R1~R6臻取最经考验的暖黄色典雅色调，采用卡拉麦里金石材并在 1~7层约为21米高度全面铺装，七层以上采用考究一致的真石漆保持风格一致。 ➢窗墙比列：R7~R9享有不断攀升的窗墙比，将户外景观和视野融入建筑本身。 ➢窗户材料：冬暖夏凉的首选，中空双层的Low-E玻璃。
优活城 12000元/㎡
武商
江汉 路
欧林湾 12000元/㎡
万达公馆 24000元/㎡
本案 16000元
/㎡
徐东
航天首府 13000元/㎡
水岸国际 11000元/㎡
司门 口
中南
街道 口
➢地理位置 项目地处武昌滨江商务区， 一环线内，东边和平大道， 西边临江大道，北面秦园 路，南向是武汉长江隧道。 ➢附近商圈 项目周围环绕的商圈多达七 个，最近的徐东商圈5分钟 便可到达。 ➢竞争项目 在周边项目中，临江资源具 有较强溢价能力，价格仅次 于万达公馆。 ➢板块规划 以武昌滨江商务区为背景， 重点建设高档写字楼，住宅 和完善商贸、旅游、娱乐、 休闲等配套设施，形成商贸 旅游、办公居住一体综合服 务中心。
92
58
96
71
96
72
284
201
去化率 63％ 74％ 75％ 70％
注：此处仅为R8的销售情况。（数据来源武汉房地产信息网）
住宅
除去春节影响，项目量价走势正常。
A04区住宅销售一览表
成交单价成(1元1交9/㎡6单7)价, 2成(01元11交28/-㎡80单48),价, 2成(01元11交29/-㎡90单29),价, 2成(01元11交27/-㎡61单50),价, 2成(0元1交2/-㎡1单1),价, 2成(01元13交20/-㎡01单72),价, 2成(01元12交30/-㎡60单91),价, 2成(0元1交3/-㎡0单2),价, 2成(01元11交39/-㎡20单93),价, 2成(01元12交36/-㎡30单成 成74),价,交 交2(0单 单1元123价 价2/-㎡10((1511元 元),,22226//㎡ ㎡090115))3,,-22000611, 33--0087,,
武汉市 武汉晚报 武汉西斯莱公馆
产品名称/型号 武汉606写字楼 公寓 武汉606写字楼 武汉606写字楼 武汉606公寓 武汉606写字楼 公寓/武汉606 公寓/武汉606 商务楼/武汉606 公寓
广告色彩 彩色 彩色 黑白 彩色 彩色 彩色 彩色 彩色 彩色 彩色
户外推广 大多在武昌汉口等繁华要道，项目本身滨江商务属性具有 很高的投资价值。
A04区商铺销售一览表
成交单价(元/㎡), 2013-06,
53762
成交单价(元/成㎡交), 单20价12(-元06/, ㎡), 2012-07,
45000
436成98交单价(元/㎡),
成交单价(元/㎡), 2012-10,成交单价(元/㎡), 2012-41320, 24
2013-01,
388成91交单价(元/㎡), 2012-31814, 03
投放月份 Jul-13 Jul-13 Jun-13 Jun-13 Jun-13 May-13 May-13 Mar-13 Jan-13 Jan-13
投放街道 中山路 新华路
唐家墩路 发展大道
常青路 中山路 京汉大道 中山路 解放大道 解放大道
媒体类型 三面翻
射灯广告牌 自行车棚广告 自行车棚广告
候车亭广告 三面翻
交通环境
交通网络发达，出行至武汉三镇较为方便，提升项目自 身竞争力和区域价值。
本案
轨道交通7号线轨道交通8号线
轨道交通5号线
交通道路 项目距长江大桥三公里、长 江二桥一公里，长江隧道紧 邻本案、毗邻和平大道和临 江大道，处于三镇要塞，交 通极为方便。 交通规模 公交车有10路、511路、530 路、606路、717路、804 路、734路、607路、729 路、542路、514路、3路 等，最近的地铁站积玉桥离 本项目有10分钟的路程。 交通规划 5号线预计2017年后开建。 7号线今年开建，预计2017 年完工。 8号线预计2016年完工。
35292
成交单价(元/㎡), 2013-03,
成交单价(元/㎡), 2013-08, 44946
29561
成交单价(元/㎡), 2013-07,
21112
成交套数, 20成12交-06套, 1数, 20成12交-07套, 3数, 20成12交-10套, 3数, 20成12交-11套, 4数, 20成12交-12套, 3数, 20成13交-01套, 3数, 20成13交-0套3, 数1 , 201成3-交06套, 1数0 , 20成13交-07套, 2数, 2013-08, 2
成交套数
成交单价(元/㎡)
B2 、B3的5层以上为SOHO公寓，共有1021套，成交850套，去化 83.3%。单价11872元/㎡，同比下降2.8%，环比下降3.3%。
总结
产品线丰富，销售情况欠佳
为什么销售结果是这样的情况？
结构层次
决 定 因 素
产品自身 营销手法
客户角度
园林景观 立面分析 售楼展示 平面推广 户外推广 网络推广 客户来源 客户属性 客户成交
周边配套 周围各种配套设施齐全，能为项目提供足够的支撑。
拥有那些产品？销售的怎么样？
总规分析
打造世界级滨江综合体
总规分析 一期划分：分为A01 、A02 、A03 、A04四个区域。
A01：建筑面积63万方，涵盖606米世界第三高楼绿地中心。集甲级写字楼，超五星级酒
店，会议会展等中心为一体引领世界级的CBD综合体。
投放城市 投放媒体
分期名称
武汉市 楚天都市报 武汉国际金融城
武汉市 武汉晚报 武汉西斯莱公馆
武汉市 武汉晚报 武汉国际金融城
武汉市 武汉晚报 武汉国际金融城
武汉市 武汉晚报 武汉国际金融城
武汉市 楚天都市报 武汉国际金融城
武汉市 楚天都市报 武汉西斯莱公馆
武汉市 楚天都市报 武汉西斯莱公馆
武汉市 武汉晚报 武汉国际金融城
户型简评
两室两厅两卫92㎡
优点 ➢正南朝向，采光充足 ➢客厅拥有超大观景阳台，万景经纳 缺点 ➢南北不通透 ➢没有玄关，大门只对次卧门 ➢厨房造型欠缺 ➢卫生间没有隐秘性和干湿分离
户型简评
三室两厅两卫141㎡
优点 ➢江景、湖景双揽 ➢正南朝向，南北通透 ➢动静分区，具备私密性 ➢卫生间干湿分区 缺点 ➢客厅朝南向，没有玄关